ジオ文京 大塚仲町

なぜかはわからないけれど、大塚３丁目の交差点の近辺は、昔から土地の評価が実力に
比して低いように思います。だから価格設定に割安感があるのでしょう。
高台で地盤もしっかりしていて、大通りから中に入った住宅街の低層マンション、
施工も奥村組ですからしっかり作ると思います。マンションをいろいろ見てきましたが、
これは買って損の無い物件ですよ。阪急のブランドも、だんだん東京で
定着していくんじゃないですかね。
このあたり、生活利便性はあまりよくないですが、今は電動自転車もあるし、
通販もあるし、利便性のハンディは昔ほど重くありません。
「歳とったら坂道がしんどい」という人もいますが、平坦な道に慣れて
しまうと、老化が早くなります。地方に住む方が車ばかり使って足腰が
衰えるのと同じです。適度な坂道は、エクササイズになるので、老化防止に
よいと私は思います。

300だけど心から同感。エクササイズ云々は同じように嫁を説得しようとしたから(笑)

千石・護国寺・春日の側の坂がどれも結構急である点、
新大塚駅前はスーパーが小さい等不便で、買い物に行くには坂の上り下りが不可避な点、
電動自転車は雨の日使えない等の問題がある点、
新大塚駅からスーパーに行くにはこの物件とは逆方向の為導線がイマイチな点、
が嫁からは問題視された。

巣鴨は駅の両側にスーパーがあり商店街はしっかりしていて、土地も平坦だしな。
利便性では巣鴨に勝てないので。

ここ確か法務省かどこかの研修所だったところ？
お寺の前で荒れ放題で放置していたのを思い出しました。
割安で売れるのは仕入れ価格が安いのでしょう。
住所や住環境環境はとてもいい場所だと思いますけど、買い物するにも都心物件としては
中途半端ですが、文京区物件としては平均的ですね。（南大塚のライフ、茗荷谷のサントク、新大塚のフーデックス・・・）
数年前に護国寺の住友高級物件が坪380万円その前のペンシルが350万円、豊島ヶ丘御陵の裏手が
350万円くらいしてたので割安感はあります。

低層でいいと書き込みがありますが、高級住宅地のはずれの用途地域で低層しか建てられないのです、建てられたらマンション業者は少しでも高く建てて広い部屋を作って高く売りたい？

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前の建物はこれだと思います　http://denwakyoku.jp/otsuka02.html

大きな通りに近いですが
空気はいいですか？

306
昨日モデルルームを見た後に現地に行きましたが
丘の上だからでしょう、とても空気が綺麗でした。

仕様はすばらしかった！
墓はきになりませんでしたが、
まわりの殺伐とした雰囲気が気になり
見送りました。

ほんと仕様はいいです。
土地さえよければいうことなしでした。

空気だけが気になってやめました。
目の前がお墓なおかげで視界が開けてますが、その分、不忍通りの汚い空気がそのまま流れ込んでくる感じです。
もちろん通り沿いの物件よりはましでしょうが。

仕様も立地もいいと思いました。

あと、公園の雰囲気がいまいちでした。
ざわざわしている。
暗くなってからあそこを通るのは心理的に不安。
マンションは、最終的に立地ですね。

公園は子供が多くていいなと思いましたけどね。

309さんは、どんなところなら空気がよいと感じられるのでしょう？　もっと住宅街の中に入ったところですか？

公園までいけば空気は気になりませんでした。
ここは不忍通りと春日通りに挟まれた角地で、不忍通りまで抜けているため、空気が汚いと感じました。

公園は時間帯によってだいぶ雰囲気かわりますよね。
暗くなってからは大通沿いを通るようになると思います。
駅から最短ではなくなってしまいますが。

阪急の仕様のすばらしさを体験できましたが、やはり当方も、空気、二つの大通りにかこまれたざわついた立地が気になり最終的に見送りました。
お墓はまったくきになりませんでした。転売が少し心配なくらいで、むしろプラス要素でした。
立地は、やはり昔からのお屋敷町や宅地がいいんですかね・・・。

>314 同意です　公園入り口の図書館が開いていてかつ小さい子供が遊んでいる時間帯は問題ないと思いますけれど夜は明かりが乏しい。ホームレスのご夫婦は特に悪影響は及ぼさぬと聞きましたが暗いと何が起こるかわかりませんので、茗荷谷駅、新大塚駅から246春日通りを歩くか都営バス都02系統（錦糸町→上野広小路→本郷３丁目→春日→茗荷谷→ＪＲ大塚）を併用し大塚３丁目または４丁目のバス停で降りるルートがよさそう。バスの場合は定期を持つと途中のサントクスーパーに寄れます。

夜に通っても怖くない公園なんてないと思います。迂回すればいいことなのでは？

通りすがりですが、閑静な土地と落ち着いたいいマンションですね
15年ほど前に豊島ヶ岡御陵の近くに住んでいたいので懐かしく歩きました。
前の通りは昔は川だったそうですからアップダウンがあって都心とは思えないほど
夜道は暗かったのを思い出しました。
文京区の大塚は江戸川乱歩の少年探偵団のモデルになった土地だそうです。

こちらは空気の悪さ、幹線道路近くゆえの交通量、夜間の治安の悪化、
と、立地に若干の難はありますが、そこにめをつぶれたら、家にいる分には住み心地よさそうです。
でも、商業用地に面しているのが不安で見送りました。

都心、低層、一種宅地、メトロやＪＲから10分内であれば仕様はそこそこでＯＫなんですが、なかなかないものですね。

>320 笑　現地に行かれてませんね？