ザタワー＆パークス田園都市溝の口【５】

話題に出ている保険金額の件ですが、いずみサービスで出している三井住友の「ホームピカイチ」の保険金額は再調達補償（時価補償ではない）される下限ラインです。この保険は、地域、構造から算出された建築単価に平米数をかけた簡易再調達価額の７０〜１００％で付保することになっています（価格協定）が、いずみサービスの保険金額は７０％で付保されています。

６５３さんの７５平米１６００万円は再調達価額の１００％ですね。平米単価は２１万円程度です。みなさんも２１万円に平米数をかければ再調達価額が算出されます。いずみサービスの見積にある建物の保険金額はこれの７０％です。上記の通り、７０％が再調達価額補償される下限だからです。

６５３さんが、再調達価額補償の保険を選択するには、１１００（７０％）〜１６００万（１００％）で付保する必要があります。このように幅があるのは、そもそも再調達価額が簡易的な計算に基づいており、実際にはマンションによってはグレードの高い低いがあり、一律で決められないためです。

また、契約内容書に記載されていますが、建物再調達価額の７０％より低めに設定することも可能です。下限は３０％です。ただし、３０〜６０％で付保する場合は、再調達価額は補償されず、そもそもこの保険を付保することはできません（いずみサービスより見積のあった保険は、再調達価額補償を前提にした保険です）。３０％でも５０％でも付保できますが、それは時価補償となります。つまり、構造や経過年数から減価償却した後の価格が補償されることになります。

落雷などで家財が壊れることはあっても（それは家財の保険で付保）、建物が破損することはほとんどないと思えば、時価補償を選択して保険料を安く済ませればいいのではないかと思います。もともと川崎市は火災保険料率が高いエリアですので、少しでも保険料を抑えるために、工夫が必要かもしれません。

>>659

長期固定金利は上がりましたね。１０月半ばの長期国債の入札金利が結構高かったですからね。後半には６日連続で金利が下がる場面もありましたが、結局２〜３ヶ月前の金利に戻ってしまい、ローンの長期固定金利もあわせて上がってしまいました。

うちは、超長期固定１００％で借りる予定でしたが、５年固定を組み合わせて借りることにしました。繰上返済をしていく際に、金利の高い方から行うなど工夫をすれば金利上昇のリスクも抑えられるはずです。昨日発表された日銀展望レポートからも、今後も金利は上がったり下がったりしながらも、上昇基調で行くことは予想されますよね。

ずっと金利とにらめっこしていた方も多いと思いますが、そうすると何となく借入をする今月がすべて決まったゴールのように思えますが、実際はこれがスタートですよね。繰上返済をしたり、場合によっては借り換えをしたり、手元の資金をより安全だけど金利の高い商品に移し変えるとか、いろいろやることはあります。銀行にとっては「借りっぱなし」ほどうれしいお客さんはいませんから、経済や金利の情勢を見据えて対応していくことが肝心ですよね。

>>662

超長期と言うことは、三井住友でしょう。
５年固定を選択されたとのことですが、金利優遇を見てもあまり
メリットが無い気がしますが？
３．４５％−１％＝２．４５％ですよね！
ならば、３年固定の
２．９５％−１％＝１．９５％の方が良いのでは？
ただ、この０．５％の差が２年と考えると微妙ですが(^_^)
マックスは、５％くらいで落ち着くのであれば、
３年固定もありかなっと思う今日この頃・・・

>>662
三井住友の10年固定と５年固定は今、
マイナス1.5％サービスしてます。

　したがって５年固定であれば1.95％に
なりますよ。ただし、そのマイナスサ
ービスは当期間内だけで、期間後の優
遇は0.4％になりますが。つまり、当物件
者対象であるマイナス1％優遇は利かなく
なりますけど。

失礼。664は663へのレスです。

ＫＳＰからのシャトルバスの件です。
平日朝の溝の口駅行きが７時２０分からという点、みなさんどう思われますでしょうか？
私は会社の始業時刻から朝７時６分溝の口発の電車でないと間に合いません。
やはりトボトボ駅まで歩くしかないですよね（Ｔ_Ｔ）
もう少し早い時間からシャトルバスが運行されると有難いのですが。

６時半くらいから運行してほしいですね。

私も６時半くらいからの運行を希望します。
同じように考えている方が多ければ管理組合を通じて交渉したいですね。

基本的にはKSPへ行くためのバスですから、地域住民の要望があっても
オフィスが開く時間よりも早い時間に運行されるのは難しいと思います。
7時から始まるオフィスがKSPにたくさん入居していれば
始発が6時半くらいになるかもしれないけど...

そうですよね。7時20分からでは・・・
私も6時半くらいからの運行を望みます。
でもそれ以前に乗車できるのかなと心配しているのですが

歩いていくとなると溝の口から渋谷まで急行でいくと
同じような時間になるわけですよね

私は歩くのが速いので、駅まで9分前後でした。何度か歩いて確かめてみました。

バスは、特に朝の時間だと渋滞（雨の日はもっと）があったり、乗り降りの待ち時間があったりして、時間だけを考えれば歩くほうが速いことも考えられるなと思っています。
朝の通勤時には、歩く距離を少なくしたいならバス、時間に正確に通勤したいなら徒歩、という
選択なのかなと思っています。

先日、日曜日の夕方にKSP→溝の口のバスに乗ったら、南部沿線道路に合流する信号のところの
渋滞で、駅まで14分くらい乗りました。
でも、スムーズだと3〜4分くらいで着いて快適ですね！

自転車という選択もありますよね

今鷺沼駅徒歩６分に住んでいます。
しかし．．．この辺りは坂が多くて６分とはいえかなり疲れます。
その点タワパ周辺は平坦なので１０分以上かかっている感じがしません。

今は梶が谷と宮崎台の中間に住んでます。
歩いても歩いても景色が変わらない場所を歩くのは長く感じますね。
その点、タワパまでは南武線沿線、イトーヨーカドーの駐車場入り口側、イトーヨーカドー表玄関側、高津駅からＮＥＣグリーンスイミング〜ミツトヨ前を通ってのコース等もあるので飽きないかなぁ〜と期待してます。時間はかかるけど武蔵新城駅からも歩けない訳じゃない。

いよいよ引越しも近づいてきました。
いろいろ家具、家電の買い替えを考えているのですが、冷蔵庫の大きさで悩んでいます。
我が家の間取りでは冷蔵庫幅は約６９・５センチ。
家電店で調べてみたら、冷蔵庫幅の大半は６８・５センチなので、考えていた６８・５センチ幅のフレンチドアはちょっと無理かも・・・・。
ということで、１ドアの６５センチ幅のものを考えています。
皆さんはどうお考えですか？

>>676
私の間取りも、冷蔵庫用スペースが69.5cmですが、
ナショナルの68.5幅で525L入るモデルを検討中です。
両脇にそれぞれ最小5mmあれば良いので、大丈夫だろうと思ってます。
不安ではありますが。

三井住友は叩けば、１．２％とか１．３％の金利優遇出してくるよ

金利なんて個々の交渉で変わるもの？

金利優遇は変わるよ。交渉次第だからがんばって！

676です。
今日電気屋さんで相談してきました。
68.5cmの冷蔵庫で大丈夫みたいですね
（本当は放熱の関係でもう少し隙間があった方がいいとは言われましたが・・）
左側が壁なので使いにくくなりそうですが、松下のフレンチ530リットルで決めそうです。

金利優遇は資金内容や属性によって変わるらしいから
交渉してもダメな場合もあるって、、、

ダメかぁ

今朝、物件の外周を回っていて気づいたことがあります。
南側、クスノキの路の東端、つまりクリニックの前の植え込みの木1本が完全に枯れているのに気が付きました。他にも２本が少し枯れ気味でした。竣工前に植え直してもらいたいものですよね。

枯れているのは季節の影響ということはないですか？
大広場の葉っぱもかなり落葉していましたよ。
春〜夏にかけての緑が楽しみですね！

銀行を変えます。
三井住友のはげたくそジジイ、むかついた。
思い出すだけで腹が立つ。
丁寧な言葉で人を見下したようなものの言い方、おまえ何様だ！
だれが三井住友に申し込むもんか

>>687
ああアイツね。なんとなく分かる。
あんな奴の給料を払うと思うと銀行変えるという選択も良く分かる。
大京の事務処理に来てた銀行マンは、どこも、総じてレベル低かった印象。副支店長だっけかがまとも。

正直、提携ローンみたいな、ほぼ仕上がった仕事しかしてないと、社会人としての質が下がる気がしてならない。

シスコン・引越し・銀行・火災保険
ガチンコの営業に出たら全然成績あがらなそうな奴ばかりが出てきたなぁ・・・ふぅ

別のスレで、駐車場に車で入る時のスロープ壁面に、セメントらしき白いものが何ヵ所からも滲み出てるっていう指摘があったので、見てみたらあった。大丈夫かよ、このマンション。

別スレってどこですか。

住まいサーフィンというサイトです。

三井住友が多いみたいですね。
提携ローンって他にもあったようなのですが、三井住友何か条件面でよいのでしょうか？

>>685
いやいや，あの木は完全に枯れてます。植え替えてもらいたいです

枯れた木を指して土壌とか大丈夫なの？とデベに質問すれば
言わなくても植え替えてくれるんじゃない？

最近、三井住友の住宅ローン担当者と話したのですけど、他の銀行でもあんな感じなんでしょうか。
頼りない、カスタマーサービス低下してます。
気のせいでしょうか。

>>684

植栽した木や芝が育たずに枯れてしまうのは、決して珍しくなく、よくあることですよ。１００本植えれば、５本は枯れますよ。

マンションは、職人が現場で過去の経験を頼りに作るものです。工業製品のように、機械化された工場で自動生産しているわけではありません。

また、植栽は生き物を植えるのです。そもそも元気のない木々もありますし、土壌が合わない、たまたま植えた時期が晴れ続きで根付かなかった、様々な理由で枯れるのです。

住民組合が売主に植え替えを要望するのに理由（「最初から木が弱っていた」とか「土壌が変」だとか）など要りません。ただ単純に「枯れ補償」制度を利用して、植え替えてもらえばよいだけです。

売主は住民組合に対して１年程度の保証状を差し入れるのが一般的です（同様に造園業者は元請業者に、元請業者は売主に保証している）。引渡し後に、組合でこの保証書を入手しておくことが重要です。

>>689

生コン打設の不具合ではないでしょうか。当面の使用に問題はないのだと推測しますが、瑕疵担保期間が切れる前に調査が必要ですね。

必ず、２年経つ前に、管理会社に任せず、自分たちで調査を行いましょうね。どこもそうですが、マンションを管理補修するのは、売主の系列会社です。Ｔ＆Ｐもそうですね。瑕疵担保期間の切れた引渡後２年で「ここを修繕しましょう」「あそこも直しましょう」と言ってきます。また、最初の大型補修工事が１２年目に設定されているのは、配管設備が１２年を周期に取替えが必要になるためですが、品確法による保証が１０年までだからとも言われています。

本日の日経新聞１面に、「築２０年以上経過したマンションの修繕積立金、４３％のマンションで不足」とありましたね。高齢化が原因と書かれていますが、私が思うにそもそも修繕積立基金の設計に問題があると思いますね。従来のマンションは、入居時に修繕積立基金（何年かに一度支払う大きな金額の積立金）を数十万円支払い、その後は毎月の積立金のみで対応というのが一般的でした。その方が販売はしやすいですからね。

１２年目補修の際は、入居時に支払っている基金があるため、どこのマンションも金銭は潤沢です。しかし、２４年目補修の際はその資金が足りなくなってしまうんです。しかも劣化のスピードは同じ１２年でも１２〜２４年目の方が激しいため、２４年目補修ではコストも１２年目補修の１.５倍程度かかります。

そうなることは、最初からわかっていたのに対応してこないとそのような事態になってしまうんですよね。こうなると、修繕するには借入を行うか、一時金として各戸から資金を集めるか、今ある資金で可能な小規模修繕にとどめるか、そういう選択になりますね。資金繰が悪化すればその後の修繕工事にも響きますし、小規模修繕だと根本的な補修工事にならないためマンションの劣化が加速します。Ｔ＆Ｐはみなさんで協力して早めに対応しましょうね。

>>686
なるほど。。。お気持ちはわかります。マンションの購入は人生の大きなイベントですから、譲れる部分と譲れない部分をしっかりと決めて（書き出して）、選んだ方がいいと思います。どこかで妥協しないと物件は見つかりませんが、譲れない部分も必ずありますよね。それを明確にして、物件選びをされるのがよいのではないでしょうか。

溝の口でなきゃダメなのか。共働きせずに済むような金額のマンションにできないのか。ご自分やご家族にとっての価値観を念頭に置きながら、選ばれるのがよいと思います。

就職先や結婚相手を見つけるようなものですかね。こっちの条件もあるけど、それだけでは決められない。相手や環境もあっての話ですもんね。そして、実際にそのマンションの本当の良し悪しは長く住まなきゃわからないんです。

不安があるうちは、購入を控えるのが良いと思いますよ。

>>697
最新号のAERAに、マンションの資産価値を決める条件についての特集がありました。
このマンションは殆どの部分を満たしていましたが、管理について697さんと同様の記述がありました。
管理組合めんどくさいなぁ、というのが正直なところだったんですけど、まじめにやった方が良さそうだと考え直したところです。

少し前に話題になっていたシャトルバスの件
KSP発の始発は7時30分ですよね。
モデル・ルームで配っていた最新の時刻表ではそうなっていました。
7時台は30、40、50の3本のみ。

契約時にもらった薄いブルーのファイルに閉じてあった改正前の時刻表では
7時台に4本ありましたが…。
ダイヤ改正で、朝のKSP発は減便になってしまったようですね。。

>>687
>>688
「や○な○」ってヤツじゃないですか？
私は一発で引いちゃいました。
態度が高慢・偉そうであんなヤツとは付き合いたくない。
前に相談した時の担当者は、金利やローンの仕組み、税金の事まで教えてくれて
感じのいい人だったんですが・・・
住宅ローン担当って、銀行員でもレベルの低いヤツが多いんでしょうか？

お客様係つまりクレーム受付窓口がありますので、是非連絡してみてください。
態度が傲慢　偉そう・・・　どう考えてもおかしいですよね。

>>687
銀行のサービス等が良くて選んだのか？
それとも、営業マンが良くて選んだのか？
それが問題だ！
各銀行、ほぼ同じサービスを提供しているように見えて、
かなり違います。
長いお付き合いになるので、感情的になって変えるのは
いかがなものかと・・・・

話は変わりますが、
住友の火災保険に入った方いますか？
スタンダードとゴールドどちらにしましたかぁ？

住宅ローン、新生銀行が商品も担当者もよかったと思います。実際に新生にしました。
自動繰上げ返済、保証料なし、特約１０年変動金利．．．いいですよ。
金証契約も郵送です。

話の流れ変えて恐縮ですが、KSPシャトルバスの「早朝パス」は近隣住民の方も購入できるらしいですね。
新規にバス1台の提供と年間200万円以上の管理費を負担することでＴ＆Ｐは権利を得ているのだと思っていたので少しショックです。。。
マンション建設過程で近隣やKSPとの話し合いで決まったのでしょうが、別途町会費も負担していてそれ以外に前述負担しなければならないことに釈然としないのは私だけでしょうか。。。

そうなんですか？！
それならＴ＆Ｐだけが管理費負担する意味がないですね。
なんだかひどい話だなあ・・。

まじっすか！
営業さんの説明では明らかにT&Pの特権みたいな
言い方されてたのにショックです。
増便に関して、金銭的負担をしてるんですし。
ちょっと営業さんの虚偽・誇張説明（？）と言えるのでは。

これ、私もグランノエルのＭＲに行った時に聞きました。
ＫＳＰ周辺のほかのマンションは月額の自己負担以外は¥０。
Ｔ＆Ｐは¥２００万／年。（世帯別だと¥３０００強／年）
シャトルバス使用する人はともかく、使用しない人（世帯）にとっては何のメリットもない。
ＫＳＰへ寄付するようなものです。
バス１台分だけでも十分な寄付だと思うのですが。

管理組合できたら検討すべし。