ザタワー＆パークス田園都市溝の口【５】

私も西向き購入者ですが、キッチンの付近まで光は差し込んでましたよ。
善し悪しだとも思いますが、結構日照量は多そうですね。
ご報告です。

東向きは

値段がいきなり５万円も下がったりするんですね。
アートの営業さんはじめ、関係業者がここを見ているからなのかね。

即決を迫ると、逆効果だって事も理解下さいね。＞業者の皆さん

我が家は即決すれば１５万から１万引きってアートは言ってました。でも、それは、交渉の第一段階ってことなのでしょうね！？即決したら「お客様＝カモ」かもしれせん。
アートと５キロ圏内で同じ間取りでエアコン取り外し取り付けなしで、１５万で納得していたのですが・・・アートと他社との差が５万あったのは・・・よくある話！？なのでしょうか。とすると＝この掲示板のことをネタに値引きをしなきゃ損！？でも、２０キロでも５キロでも人件費は変わらないとかいいそうですねぇ〜でも、
まだ、キャンセル費用が発生することはないですよね。がんばりましょう！

条件がわからないので、高いとも安いともいえませんが、
昔引越しの営業をしていた経験からすれば、最初に提示する価格で決めていただける場合の利益率は、とても言えないくらい高いです。ぼったくりですよ。

粘り強く交渉しましょう。

＞＞366さん
ありがとうございました。うちもT&Pから20㎞程度の距離なので大変参考になりました。

内覧会の立会い業者はどこで頼みましたか？
実際に立会ってもらいよかったという感想を持たれた方、
業者の名前orWebアドレス教えていただけませんでしょうか？

我が家はまもなく再内覧会（確認会？）です。
指摘事項がちゃんと直っていますように。

ところで、内覧会時感じていたようなことを他スレで見かけました。
このマンションはどうなるんでしょうね。
コンシェルジュいるから大丈夫？？

http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/3553/

ソファーの置いてある広いロビーの使いみちって？？？ by 匿名さん 06/09/26(火) 09:53
マンションのエントランス内に、ソファーが置いてある広いロビーがあります。
静かに本でも読んでいるのならまだしも、そのスペースで連日特定の子供達が宿題したり（消しゴムくず散らかしっぱなし）、お菓子を食べたり（菓子くずや空き袋散乱）、ゲーム音を響かせながらゲームをしたり（しかも盗電しながら）、鬼ごっこをしたりしています。しかもだらしのない格好でソファーに寝そべったり、靴を履いたままテーブルの上に足をのせてたりで来客時に恥ずかしい思いもしました。自分達で資産価値を傷つけて、廻りの住人達に迷惑をかけているのに開き直る親達に情けない思いで一杯です。住人の中には常識の通用しない人間もいるのでこういったスペースの使いみちについても規約を作る必要があるかもしれませんね。
皆さんのマンションでは、どうでしょうか？こういった問題の解決策を教えて下さい。

このマンション、もう棟内モデルルーム確定ですか？
販売が遅れているのが気がかりでしたが・・・・

この掲示板では「10期まで売る予定だ」などと言っていましたが、売れ残りも予定通りだったのでしょうか？
まあ溝口と郊外で、駅徒歩10分以上、なぜタワーにする必要があるのか、良くわからない物件ではありますが。。。

394は荒らし？
売れ残りなら、なぜ価格が上がるの？
物件に自信があるからこそ、小出しにしてるのでは。
自信がなければ逆に、売り焦って一気に販売するよ。

＞＞393さん
そういう問題が出てくるかも知れませんね。
願わくば規約など作らずに済むよう、住人皆さんの常識レベルが“普通”であることに期待しています。T&Pはキッズルームもあるので、大丈夫だと思いたいですね。

394さんは荒らしではないのでは？
この感想は私の周りでもよく聞きましたから。
値段が上がっているんですか。知りませんでした。

販売価格上がってるんですよ。
私が買った部屋より面積も階層も下の部屋の方がいま、高いんです。
購入者の方なら、モデルルームへ行って確かめてみていただくと分かりますよ。

398です。書き損じました。
私が買った部屋と面積・ルームタイプが同じで、階層が下の部屋なのに、高いと言いたかった。
歳をとると、キーボードになかなか慣れませんで、失礼致しました。

＞399さん
ちなみにどのくらい上がっていたのですか？
モデルルームで売れ行きどうでしたか？（バラからの判断で）

バラは契約済みではなく、販売活動済みの印だそうです。
私が買うとき担当者が言ってました。
バラがついてても欲しい部屋があったら言って下さい。裏で見てきます（スタッフルーム）といわれびっくりしました。実際いくつかあげたら半分ぐらい空いていて？でした。
バラでは判断できませんよ。
実際担当者に聞いたほうがいいのでは。
ちなみに入居が始まったらだんだん値下げする予定だそうです。
売れなかった部屋ですから仕方ないのでしょうね・・・。

この場所でタワーというのは確かに理解できない。

３９４さん、前出の建築士です。

「駅から遠くてなぜタワーなのか」という質問に、お答えします。

不動産会社は、駅から近くても遠くても、タワーを作りたいのです。そもそもタワーは人気があり、戸数が多くなることによるメリットもありますからね。

しかし、駅から遠い場所では、都計法の定めによる用途地域の制限のため、容積率や建蔽率を限界まで使ったとしても、タワーマンションを立てられないのです。都計法は、郊外の低層住宅地エリアに高層建築物が立たないように制限を加えているわけです。

Ｔ＆Ｐの敷地面積は、約２万平米です。こんな広い敷地を持つマンションは、日本全国探し回ってもほとんどありません。当然ですが、敷地面積が広ければ、高層マンションを建てやすくなります。また、これだけ広い敷地のため、公開空地を設けることを条件に、容積率が法定の２００％から２８９％に緩和されています。それで、タワーが建てられたのです。もともと用途地域が工業地域であり、容積率が高いこともラッキーだったのでしょう。

なお、駅から近い場所は、用途地域が商業地域であることが多いため、そもそも容積率が高く、敷地面積がそれほど広くなくても、タワーマンションを建てやすいのです。

建築士です。

売れ残りについてですが、これは予定通りです。むしろ、売主は、全戸数売り残して、竣工時にすべて売ればよかったと思っているでしょう。これだけ周辺相場が高騰しているわけですから、当然ですよね。

私が試算したところ、みなさんが１〜２年前に購入した価格の平均１６％増程度でも、今なら購入者が見つかります。横須賀線の新駅設置や川崎市営地下鉄の開通で便利になる武蔵小杉の場合、１年前に比べて２５％程度分譲価格が上昇しています。売主は強気ですし、全く売り急ぐ必要がないのです。

９／１２付日経新聞によると、首都圏での分譲マンション着工戸数（販売戸数ではない）が、５〜７月で３ヶ月連続して３割以上減となったと記載されていました。要するに、３ヶ月前に比べてたったの３分の１しかマンションを作っていないのです。企業リストラが一巡し、好立地の用地が枯渇していることに加え、不動産会社がより収益性の高い賃貸オフィス事業に力点をおき始めているのが原因です。

一方、ローン金利は上昇し、消費税は増税見込で、住宅ローン減税の優遇幅も減り、購入者はどんどん焦る必要があり、需給バランスは崩れています。価格は今後も高騰することは間違いありませんね。

本日付の住宅新報（業界新聞）に記載がありましたが、首都圏では中古市場が異常なほどの活況を見せています。中古市場が活況するときは、新築マンションも間違いなく活況しており、売り手優位となります。

売れ残っているのは、売りたくないからですね。売り渋りです。

現在検討し、悩んでいます。現在駅近に住んでいるため、この徒歩１３分というのがネックになっています。ただ施設は充実しているので妻は気に入っているのですが、マンションに住んでいる友人たちに話を聞くと、施設なんて使うの最初だけだよ。惑わされるなといわれます。
皆さんは悩まれなかったですか？
ここのマンションのここが良かった！という点がありましたら是非聞かせてください。

屋上は空が広くてよかった。休日はいりびたりそう。

皆さんの嫌がる長文になります。ごめんなさい。
このスレはＴ＆Ｐを購入することを決めた段階から読んでいます。現在、都下に住んでおり、転居と同時に初めての土地である川崎溝の口に移るわけです。Ｔ＆Ｐを購入した理由は色々ありますが、新しい土地に移ったからには家族全員が安全で気持ちよく、幸せに暮らせればと考えております。しかるに、このスレや溝の口関連のスレを読んでいて若干の不安があります。
溝の口がさほど安全な場所ではないようだとは薄々感じておりましたし、駅周辺を歩いてもやはりなぁという感触を持っていましたが、Ｔ＆Ｐ周辺は静かで安心していましたが、以下のようなスレを読み若干不安に思います。このスレには時々Ｔ＆Ｐの話題が出てきます。マニアックですが面白いです。
溝の口　溝ノ口　溝口　みぞのくち　MIZONOKUCHI　【Part74】
http://kanto.machi.to/bbs/read.pl?BBS=kana&KEY=1158973532
235 名前： 神奈さん 投稿日： 2006/10/06(金) 23:09:16 ID:Seva/AyQ
（前略）
タワーマンションも夜中に＊＊が大量侵入して資産価値が下がりそうな
気がします。夜中に前を通ると、アップハンドル、上に曲がった荷台
など、＊＊御用達の改造を施した自転車が多数置かれています。
梶が谷の事件もそうなのですが、このような不安の種が郊外にも広がっていくのは実にいやな感じがします。Ｔ＆Ｐのパークは近所の方も中に入れると聞いております。混乱を招かなければよいのですが。
次に気になるのは、３９３さんの疑問にも関連するのですが、どのような住人が住むんだろうかということです。このスレでも過去に「高層階VS低層階」のような言い合いもありましたが、住民のマナーが気になります。私的には３９３さんが想定するケースではコンシェルジュに任せるのではなく、見つけた人が注意できるようなコミュニティーになればと祈っております。それを忌避するのであれば、不要な規則や規制が増える事となります。新しいマンション、新しいコミュニティーですから、その住民が全員で努力しないと、気持ちよく住めないと考えます。以上、私の雑感です。

> 施設なんて使うの最初だけだよ。惑わされるなといわれます。
> 皆さんは悩まれなかったですか？

内覧会の感想では、
シアタールームとゲストルームと緑の広場は、絶対使い続ける！
会議室みたいな部屋も使えそう。
って感じです。

売れ残ったら、法人にたたき売ってしまえば表面上は完売ですよ。
駅前の賃貸屋さんをチェックすれば賃貸相場がわかるかもね。

共有部分はもちろん禁煙ですおね、飲酒はどうなんでしょうか？？
貸し切りの状態で喫煙されないか心配です。

賃貸で駅１３分じゃあ７０平米で１０万がいいとこでしょ
よほど安くしないと法人は買わんよ

>407
質の悪い＊＊には毅然と対処しましょ。
警察にもプレッシャーかけながらしっかりと働いてもらいましょ。
警察はマスコミに弱いんじゃないの？

新城〜溝ノ口間駅１３分辺りで３ＬＤＫ１０万じゃまともな部屋は借りれないよ。

つーか、この辺りで７０㎡、１０万だなんてそんな安い物件無いよ・・・

南武線の向かい側のメイフェアパークス？というマンションは、17万とか18万とかそんな値段で賃貸に出てたのを見ました。

↑17〜18万　ちょうどこの辺の相場だと思いますよ。

南部線は確かに人気無いけど、武蔵××辺りは結構便利ですよ。
実はこの辺りの賃貸相場は意外に高いんですよ。

＞405
マンションを買うにあたって何に重点を置くかですよね。
交通の便なのか 環境なのか 金額なのか 設備なのか等など‥
私はもちろん全てを望みました。確かに駅から10〜13は微妙な距離でしたが 価格のわりに豪華な設備や，溝の口という都心すぎず田舎でもない立地，金額はわが家からすればちょっと高いかなぁとも思いましたが買えない金額でもなかったし。
まぁ全てが満足出来るものでした

売れ残りを売り惜しみ、って・・・・
時間が経つに連れて、販売が遅い理由の説明が変わっているのはどうしてなんでしょうか？

誰がどう見ても売れ残りでしょ

だからどうした？

>>419
私の場合、あまり駅近でもって考えはありました。
現実、溝の口駅周辺なんて住むには不向きだと思うし。
健康のため、多少歩く必要もあるだろうし。

よく考えたら、ターミナル駅から少し離れた駅（あまりゴミゴミ、都会都会していない）の駅近物件を買えば良かったのかな。
そして健康を考えて、１駅か２駅分歩くとｗ

>>420
販売理由って変わってましたっけ？ソースは？
よく分からないけど、販売を遅らせたら高く売れる（確率が高い）なら、そうすることは立派な戦略だと思います。
事実ならですけど。

健康のために歩くって
駅から遠い物件しか買えない人々の定番のいいわけですよね。

歳をとったらどうするの？
小さい子供は送り迎え？

資産価値から考えても、「駅から多少遠いほうが・・」という言い分が通用するのは
駅徒歩５分〜10分まで。

売り惜しみだの、戦略だの・・・

ここまで販売が遅くて、棟内モデルルームで完成済販売で、
いまさら戦略、って、もちろんネタでしょ？

本気で言ってるのならちょっと危ない人か営業のどちらかですね。

西側購入者です。
再内覧が近付いてきましたが、
前回は天気も良くて、廊下に吹く風がメチャクチャ気持ち良かった〜！
広がる風景も爽快でした。
ここで暮らすのが楽しみだな。

>>４２３。
>>駅から遠い物件しか買えない人々の定番のいいわけですよね。

これは余計な一言だと思うぞ、十人十色、本当にそう考えて居る人間もいるかもしれない。
個人の考えを決めつけるのは良くないぞ。

＞423
だからなんなんだっつーの。
そこまで言うならどこどこの駅の何々って言うマンションが良いとか，結論を書き込んでみろよ。

ま，書き込み出来ないだろうけど。
ここが買えない人のヒガミにしか聞こえないよ〜♪

まぁーまぁー
別に売れ残りだろうが売りおしみだろうが、どっちでも良いですけど。
青田買いが常識って風潮は建築業界の戦略に思いっきり乗せられてるか。。。。

あいも変わらず、あっちでもこっちも買う気のない人の評価が多いですねぇ。
荒らしのないスレは皆無でしょう。。。。なさけない。
いちいち買う気のない人の相談に乗ってあげることもないと思いますけどぉ。

購入金額と自分達の考える価値が合わなければ買わなければ良いだけのこと。
待っていれば売れなくて安くなるだろうと考えるなら待ってみれば良いでしょうし、
今が買わないと価値に見合った希望の物件が買えなくなると思えば買えば良いでしょうしね。

個々でそれぞれ事情も違いでしょうから価値観も変わるのは当たり前。
私も、仮にここと同じ周辺環境で同じ作りの物件が千葉にあったとしても買わないです。
通勤時間が長くなるのはごめんですから。千葉の駅前にあっても買わないかなぁ。
(千葉が悪いと言うわけじゃないですよ。私の生活体系に合わないだけですから。)

物件の価値は自分で見極めるしかないですよね。ま、本当の検討者は、購入検討対象
になっている時点で何らかの価値を見出しているのでしょうけれど。。。。

ほんと、あげあしとってるだけって感じの評論家が多いですね。
定期的に現れて定期的になくなるのは、管理人さんのアクセス規制のせいだったりして。

共有部の使い方は最初が肝心かもしれませんね。
最初に黙認するとエスカレートするのが世の常でしょうから。。。
出来れば、いちいち制限しなくても済むほうが良いのですけど無理かなぁ。
何でも規約って堅苦しいのは嫌ですよね。

建築士です。

４１２さんの「７０平米１０万円」発言には驚きました。
まったく根拠のないデタラメですね。
だって、坪４７２０円ですよ〜。
私がその単価で借りて転貸したいくらいですね。

田園都市線の終点の中央林間でも６５００円程度、小田原でも５０００円程度です。新築マンションで４７２０円というのは、首都圏エリアでは見たこともない相場ですので、私の知る範囲にはありませんが・・・、箱根の山を越えた静岡県の相場ではないでしょうか。

完成後すぐに賃貸するのであれば、北側を除き７５００円前後で簡単に借り手は見つかります。上層階の東側・南側であれば、それ以上でしょう。

また、１つの目安として、溝の口エリアでは、分譲マンションを新築のまま賃貸に出した場合、２１年で賃貸収入が分譲価格を上回るという調査が出ています（東京カンテイによる調査）。首都圏平均（２３年）に比べやや低め、つまり賃貸価格に比べ分譲価格が割安ということです。４７２０円では、４０年かかりますね。そんな場所、日本全国探し回ってもありませんよ。最も回収期間が短いのは松戸の１４年、長いのは六本木の３６年です。（日経産業新聞７／２８）。

情報を書き込みする際に、 もう少し事実に基づいて、正確な情報を入れていただきたく思います。

＞412さん
自分が借りれる金額の限界の話ではなくて，相場の話しをしましょうよ〜

まぁ結構売れてるみたいなのは確実。これだけ広告を売ってるのにやばいなら
もっと販売戦略を練るだろうし。

確かに新価格というのが登場して小杉だとかに影響されデペが強気になるのはあるでしょうね。
ただ上でも書いてる通り最近の分譲部屋が以前の高層階より高くなってるのは嫌ですね。
「それでも買いなさい。あなたがいなくても欲しい人はいる」と営業担当に言われ
はんこが止まり結局小杉に行きましたけど。

どちらにせよ入居後完売だろうし最後の数戸は値下げあるでしょうね。
ただその際は即決だとかが条件でしょうね。。。

>>409
禿同。大京は三和銀出身の長谷川社長時代に、青田売り方針を全面転換して、完成後、
現物内覧条件売買に切り替えたのだが、結局は、プロジェクトの金利負担に耐えられず
青田売り方式に戻ってしまった。そうこうしているうちに、メインのＵＦＪ(旧三和)が
支えられなくなって、結局は、産業再生機構入りとなり、最後はオリックスに引き取られ、
今に至っている経緯がある。もちろん、再建途上にあるこの会社に完成在庫など許され
る筈はないから、売り惜しみなんてありえない。