コットンハーバー【マリナゲートタワー】その９

なんだかタワーマンション一般の話題になってきましたね。別にいいんですけど。

>>196さん
平米単価が不明ですが最初が25000円だとすると120㎡以上のかなり広いお部屋のようですね。

タワーの修繕積立金は侮れませんね。
でも、こんなに払っても資産価値は維持できるんでしょうか？
不安だな。

タワーは大規模修繕の実績がまだ無いですからね。
外壁の修繕なんかゴンドラつるしてやるんでしょうし高そうだな〜なんて思います。
免震も最近の技術ですしかなりの部分が推定値なので確かに不安はありますね。
大規模修繕の前に住み替えがいいのかな〜。修繕積立金が高くなれば中古としても
売りづらくなるだろうしな〜。

最初の修繕積立金の平米単価って100円/㎡ぐらいですから、200㎡以上の部屋かも知れませんね。

設計会社の三菱地所は横浜ランドマークタワーを設計・管理していることから
竣工から１３年経っていることですし、修繕についてもそれなりのノウハウを
蓄積しているでしょう。
その上、新築マンションでは珍しい３０年の長期修繕計画を販売時に公開して
いるのですから、多少の誤差はあるものの、大きな修正はないのではないかと
思っています。

ＭＧＴの修繕積立は３０年の長期プランなので安心しているんだけど、
急に計画見直しってこともありえるんですかね？

何年後にどの部分を修繕するってところまで大まかな計画内容を見せてもらいました。
急に大幅な計画見直しというのは考えにくいのでは。管理費は5年ごとに3000円UPですね。

>210さん、211さん
長期修繕計画は、通常は３〜５毎に見直しすると思います。
大幅な変更というのは、計画に相当な問題がない限りは発生しないと思います。
私が見た限りでは、タワーパーキングの買換費用が考慮されていないのが気に
なりますが、駐車場料金をうまく活用すれば解決できるかも知れません。
２５〜３０年後の問題ですが、一時金徴収だけは避けてもらいたいですね。

↑
３〜５毎は３〜５年毎です。

修繕費が計画通りにいかないのはごく普通のようです。
ＭＧＴの場合は共用施設がほとんどないので、修繕費が跳ね上がることはないと思いますが。
他のマンションより金がかかりそうなのは免震装置くらいでしょうか？

>>188さん

私も南西側を購入しました。
富士山が見えることが大きいのですが、夜景を楽しめることもその理由です。
花火の時は、スカイラウンジかスカイスイートを予約すればいいかなと思っています。
高層階はガラスのベランダなので、見晴らしが更に良いでしょうね。

修繕費は少なからず当初の予定よりも高く変更されると考えたほうが無難ですね。
どこのデベも多少安めに設定してるでしょうから。

営業さんは多少高めに設定していますって言ってたよ。

第３期の要望状況ってどうなんでしょうかね。MRに聞いてみた方いらっしゃいます？

MMの某物件は、竣工〜5年までは35,000円（平均）、5年目以降は50％アップになると言っていました。
駐車場の利用料金は通常管理費として徴収されますので、タワーパーキングに関する修繕積み立て
をどこかではじめないと後でお金が足りなくなります。（もちろんパーキング利用者で積み立てます。）

タワーパーキングは鉄骨造りなので、
海の側だと防錆塗装の塗り替えが頻繁に必要になるのでしょうね。
今年の春頃に、隣のゴルフ練習場に行ったとき、
ネット支柱に職人さんが登ってペンキの塗り替えをしていました。

ＭＭの某物件は修繕積立金が１万円未満でした。
同じ免震構造でありながら、ありえない金額設定ですね。
しかし管理費はＭＧＴの倍額はあります。

>>196さん

すみませんが、修繕積立金が大きく変更された一番の理由はなんでしょうか？
差し支えがなければ教えてください。
例えば、見積もりしてみたら外壁修繕や防水工事が倍額必要になったとか、想定していなかった
修繕項目が増えてしまったとか。
ＭＧＴの場合にも当てはまるのかどうかを知りたいです。

ＭＧＴの高層階に入居予定なんですが、携帯電話はやっぱり繋がらないのでしょうか？
担当氏に聞いてみたらＦＯＭＡ用のアンテナは設置されるようなのですが私のはＡＵなんですよね。
何か対策とか考えていらっしゃる方がおられましたら教えてください。

わたしはボダフォン。気になります。

日曜日にＭＲに行ったら、Ａタイプの方が模様替えで入れませんでした。
秋バージョンにモデルチェンジするそうです。
来週には見られるようになっているのかな？

9月2日（土）から新コンセプトモデルルームオープンだって。
どんなんなんだろね。行ってみようかな。

修繕積立金の変更ですが入居時点の積立金は販売会社が試算した金額です。
実際はその通りにしていたら足りなくなると言うのが実感です。
特に修繕費が倍額になった訳ではなく、それらは数社の合見積により当初の試算より減額されています。ところが、３，４、５年と年が経つと計画にない補修箇所が発生してきます。
防水工事や共有施設破損など自然発生、人為的発生などいろいろです。
入居後、修繕費の運用管理は自治会で行うことになりますが、状況を見ないと判断できません。増額も覚悟はしておいた方がよいと思います。

新築マンションの修繕積立金は、殆どの場合、公庫の最低基準である100円/㎡に設定されています。
この金額は修繕積立基金を含んでいるので、修繕積立金だけだと60円/㎡ぐらいになっています。
本来、修繕積立金はマンションの設備や規模で変わるはずなのですが、どこの場合もほぼ変わらない
金額設定になっていることに問題があります。
なので、早々に見直しをしないと大変なことになる訳です。

管理組合経験者です。現在のマンションは管理組合設立後早々に積み立て計画の見直しをしました。
私は初期の積立金なんかあってもあてにならないと考えてましたがやはり
ちゃんとある程度のリスク回避（余剰金）も含めて、長期修繕計画を練り直すとやはり
かなり足りなくなるのが現実でした。修繕内容も中身をちゃんと検討すると結構変更せざる
を得なくなります。デベに確認したところ、販売戦略上多少安くなっているのはしょうがない
といってました。（有名なデベです）マンション管理センターやいろいろな業者に
見積もりを取って計画をしなおしました。その時に参考にタワーマンションの修繕についても
聞いて見ましたが前例がなくあくまでも今までの中低層を参考にしているため実際に
超高層マンションの場合どのような修繕と費用が発生するかはわからないとのことでした。
ですので今回の物件も修繕計画は見直され、上がる方向で修正されるんだろうなと自分は
考えています。マリーナの管理費と修繕積み立て、ちょっと安すぎか？とも思ってます。
スケールメリットなんでしょうかね。

>229さん、おはようございます
理事長経験者です。

私も管理費と修繕積立金が安すぎではないかと思っています。
たしかにスケールメリットもあるでしょうが、超高層マンションならではの
割増分を考えると、それも詳細に確認してみる必要があると思います。

ただ、管理費は安いことは良いことだと思います。
しかしＭＧＴの長期修繕計画は第一期で見直しが必要だと思います。
あの計画は参考事例でしかなく、いくつかの問題点があります。
１．エレベータの交換費用が計上されていない
２．配管設備の交換費用が計上されていない
３．タワーパーキングの買換費用が計上されていない
４．説明会の内容では一時金徴収(３０万、４０万)が予定されている

実際に長期修繕計画の詳細な内容を見ていないので、今の段階では詳しくは
申し上げられませんが、早急に見直しが必要と考えています。
駐車場料金が最低ラインより上の金額が徴収されていることから、大幅な
値上げは必要ないのではないかと予想しております。
しかし駐車場料金等の使用用途や計画の詳細如何によっては、大幅な値上げ
のリスクもあると思います。

第一期は重要かつ責任の重い役割を担うことになると思いますので、理事会
経験者や立候補者によって務めていただけると嬉しいです。

管理組合って、立候補者がいない場合はどうやって組織するんですか？

例えば各階ごとに１部屋づつ抽選して選出します。
選出された人は１年間の任期で各種職種に任命されます。
普通１回やると後は１０年まわって来ません。

マンションは管理が命ですから買った後が大切ですよね。
現在居住中のマンションは戸数が60戸程度ですので比較的住民同士顔が知れていることもあり
ゴミだし、駐輪場、バルコニー、共用部の利用、マナーなどルールを破る人はいませんでした。
管理費や修繕積み立ての滞納もありませんでした。
コットンやマリーナのように住人が増えるとこれらマナーを守らない人や滞納者が必ず
出てきますので管理組合がより重要になってきますね。

新築マンション・アクセスランキング No.1
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/ranking/

21日のベイクォーターのプレオープン招待状もたったので行ってきました。
MM地区へのロケーションは半端じゃなくいいです！！！
これがＭＧＴの高さから見れると思うと身震いしてきます。

>231さん、こんにちは

管理規約によるとＭＧＴの役員の数は理事が９名、監事が１名の１０名で構成されることになっています。
一般的には輪番制によって１年任期で交代するのが多いですが、マンション管理指針等によると立候補と輪番制を組み合わせ２年任期で１年毎に半数交代が望ましいとされています。
どのような仕組みで理事を決めるかは初代理事によって決められると思います。

>２３２さん、２３６さん　ありがとうございます。

となると、私のような若輩者が重責を担う可能性もあるわけですね・・・。
重要事項説明会の時の内容程度しか、マンションのことを分かっていない者が、
初代になってしまったら大変です・・・（ってことはないんでしょうけど）。

ＭＧＴの宴会担当ぐらいなら、氷川丸でも貸しきって頑張ります。
蛇足でした。

本当に蛇足ですね。

↑
この発言がね

管理規約によると、役職については役員内で互選することになっていますね。

海近のタワマンの修繕費はかかりそうですよね。
う〜ん、心配になってきたぞ。

タワーの外壁修繕工事は大変でしょうね。商業ビルはゴンドラが設置してあるようですが。

お金かかりますよ、絶対に。かからないとか他のマンションとさほど変わらない
なんていう理由が見つかりません。
塩害対策してるといっても普通の町のマンションより腐食は絶対にあるわけですし。

大きさが異な建物が複数あるマンションの大規模修繕はもめることが多いけど、ＭＧＴのように単独であれば組合員が負担する費用は等分なので文句の出しようがないのでは？
海近物件の維持費がかかるのは始めから分かっていたことなんだし、今更心配するのもおかしな話でしょ。
ゴンドラだって設備として設置していたら維持管理の責任は管理組合が負わなければいけないんだし、それよりは工事請負業者に負担してもらう方がいいでしょ。
これだけタワーマンションが増えればそれだけニーズも増える訳で、専門に行う業者の競争とかも発生して今後は適正な価格になると思うね。

>>237さん、こんにちは

宴会担当、いいですね。
私が理事をやっているときも、理事会メンバーでの飲み会を何度か企画しました。
もちろん私費で！
住人同士で仲の良い知り合いを増やすには理事会等の役員になるのが一番の近道です。
楽しいコミュニティが作られると良いですね。

問題は、積立金を増額したり一時金を徴収する場合、払えなくなる人が多少いらっしゃいます。
世帯数が多いとその比率が上がります。
その方々の対応に苦慮します。

塩害塩害言うけど、海岸沿いの人に比べれば
だいぶ軽くない？
海岸線のように波が打ち寄せているわけではないんだし

２４７さん。
それはあまいと思うよ。
住んでいないとあまり感じないかもしれないけど、住んでみると痛感すると思うよ。
まあ、住んでからそれになれるしかないと思う。

>２４５さん

殺伐とした書き込みが多い中、とてもほっとするような返信をいただきありがとうございます！
入居後もそうですが、この場でも、あまり喧々囂々とするのも何ですし・・・。

１０年後に３０万円を一時金徴収されるよりは最初から毎月の修繕積立金が2500円アップの方がいい。

>249さん、こんにちは

ここで発言されている方が、すべて入居者とは限りませんから
失礼な発言やけんか腰の発言はスルーしていいんじゃないかと思います。

以前にＢＢＱの話題が出ていましたが、企画としては良いと思います。
ただマンションの敷地等で行うのは消防法的にも問題がありますから、
適切な場所（例えばキャンプ場等）で行えばいいと思います。
以前に住んでいたマンションでも住人によるキャンプや花見の企画を
実施したことがありますが、多くの参加者があって賑やかでしたよ。
火を扱わないのであれば、敷地内や公園で野外パーティでも良いと思います。
私が理事になったら、未収金問題やマナー問題だけでなく、このような住人間
の親睦を図った楽しい行事も企画していきたいと思っています。
その時にはよろしくお願いします。

>>247さん
コットンハーバータワーズSEA EASTの建物はめちゃめちゃ近くてちょと怖い。
MGTはどうでしょうね。でもね、塩害っていったら湾岸から内陸へ１ｋｍぐらい
までは台風の後に樹木の葉が落ちたりするからね。横浜湾岸物件なんてどこでも同じ。

台風と言えば、湾岸のマンションに住んでいる方から聞いた話ですが、台風の後には窓ガラスとかに塩がこびりつくそうですよ。

＞２５１さん

こちらこそ、
どうぞ宜しくお願い申し上げます！

>>253さん
そうでしょうねえ。
バルコニーなどは住人が意識を持ってこまめに清掃したほうがよいのでしょうね。
あとは慣れるかどうかですね。

＞２５２さん、２５３さん
そういうことは、全て承知で購入しています。

あ、私も購入者です。

潮で掃除が大変なんだよ〜、とか、車が錆びるんだよねー、と、にっこり言える
ような豊かな生活にしたいものです。

えっ、私は落選者です。

全然承知してないで購入して
しまった！！……
なんて人もいるんだろうね。

予算ぎりぎりで購入する人ってどの位いるのだろう？
うちは、積立修繕金は何年か経ったら３万位上がっても
良い様にローンの支払いの計算をしています。
上がった時に払えなくて滞納する人がいないといいな。

ボードウォークからの景色って、道路ができたら随分変わっちゃいそうですよね。
みなとみらいが見えて最高かと思ってたけど、ちと残念。
私は申し込み前に気がつきましたが、購入した人の何割くらいが気がついているのでしょうか？
パンフの写真とか、ちとずるいですよね。。。

いつのまにか台風時の話にすりかわってしまっていますが、
台風の後は海だろうが山だろうが窓汚れるじゃん。

「9月に街開き」の案内が届きました。
同封されているポストカード、良い写真ばかりで、ワクワクします。

ただ、>>263 さんもおっしゃっているとおり、
道路ができたら二度と見ることのできないような写真ばかりでしたが＾＾

現在、横浜湾岸物件に住んでるものです。
海からの距離は500ｍほどですが、低層階なので海は直接は見えません。
3年程住んでて、風が強いと思うことはありますが、塩害というのは
感じたことは無いです。
3年程度じゃわからないのかもしれないですが。。

>>255さん

管理規約によると、ベランダでの放水は禁止されているんですよね。
今のマンションは禁止されていないので、まめに掃除しているんですが
ＭＧＴではどのように掃除しようかと思案中です。

＞２６２さん、こんにちは

修繕積立金や管理費は、できればスライド式じゃあない方がいいですよね。
物価上昇分の値上げは仕方ないと思いますが...

バルコニーは防水のための塩ビシートが張られますよね。
でも管理規約では、コンクリートは透水性があるから水撒きNG。
実際のところ水播きしてもOKだと思うんですけどどうなんでしょう。

掃除のために水を使う程度なら問題ないと思うんですけど。
バルコニーにプールを置いてお子様を遊ばせるとか、そういうのは明らかにNGでしょう。

>265さん、
工事発注、なども含めてまだもめることもあるでしょう！　再度工事着工が遅れるようなことがある
と港湾の将来ビジョンの見直しなどがあったりして、又も工事が長引く、、、、、こんなことで5年
位遅れると転居後も少しは景観を堪能できるんですが、、、　なんちゃって！！！！！！

>バルコニーにプールを置いてお子様を遊ばせるとか

これは危ないので絶対に止めてもらいたいですね。
あと、ベランダでＢＢＱや喫煙をするのも遠慮してもらいたいです。
管理規約では火気厳禁ですから禁止されているはずですしね。

表札って、形状をオリジナルなものに変えてもいいんでしょうか。
玄関をでたらしこは共用施設なんですよね。

「しこ」ではなく、「そこ」でした。

止水の観点から言えばバルコニーは問題ありません。台風の時などバルコニーが水浸しになると思いますが
支障がないと思います。管理規定で禁止事項となっている理由は、バルコニーで水を使った際に何かの拍子で
屋外に撒き散らしてしまう、水遊びをしていて玩具などを外に放り投げる等の場合他の場所へ被害が及ぼすと
想定されます。水が漏れるので禁止するとの意味合いではありません。但し、シート防水は、相手が塩ビシート
ですので傷をつければ穴が開きますし、紫外線による劣化（硬化）が起こりますので１０年過ぎれば（１０年保証のため）上に再度防水を行う必要があります。ベランダで使う椅子、テーブルなどは識マットを引いて使うか
パイプ椅子のような荷重を点ではなく面で分散させるような注意が必要となります。
維持メンテナンスに関して話題にあがってますが、改修工事の際には、住居面に対しては、バルコニーのリブ付パネルの塗装、階段室の壁？であればゴンドラ必要。多分、縦格子の様なパイプであれば大きな仮設工事も必要
がなくリーズナブルな工事ができると考えます。EVホールの壁はガラス？
詳細な外部仕様が解らないのでハッキリとは言えませんが、外壁はバルコニーから塗装が可能で脚立があれば
施工可能である。むしろ、各住戸内に工事の際入れるかの方が問題である。

コットンハーバーブログにも載ってますが、ベイクォーターがオープンしましたね。
早速行ってきましたが、とてもお洒落で夜景も最高でした。
気になるコットンも、ギリギリ見えてました！
コットンからも（たぶんちょっとですが）ベイクォーターが見えるってことですね。
9月の街開きが楽しみですね！

ところで、>>265さん、街開きは9月の何日頃なのでしょうか？
ウチにはまだ案内が来てないようなので、他にも情報があればぜひ教えて下さい！

272さん、こんにちは

表札のオプションとかありますよね。
その範囲であれば良いのかも知れません。
担当氏に確認された方が良いと思います。
よく壁掛けのような紐で吊すタイプの表札を見かけますが、アレって風が強い日には
カンカンと音がうるさいんですよね。
ＭＧＴは超高層マンションなので風も普通よりは強いでしょうから、壁掛けタイプは
避けた方が良いかも知れません。

>274さん

以前にテーブルセットをバルコニーに置くと言い張っていた方がいらっしゃいましたが
防水シートを破る可能性があるのであれば、やはり置けないですよね。

ＭＧＴ夏祭り第二弾はどうでしょうか？

9月2日から、新コンセプトモデルルームオープンですね。
みなさん、見に行かれますか？
私は、購入後も、しょっちゅうMRに通っていて・・・
また来たな〜と思われてるんじゃないかと、ついコソコソしてしまっています。
でも、行きたいな！

>279さん

私達夫婦も購入後に何度もＭＲに行っていますよ。
家具のレイアウトを決めたりするのにＭＲでイメージする方が楽しいですから。
しかし行く度に入居が待ち遠しくなります。

ＭＧＴ夏祭り、明日がファイナルですね

お隣のコットンはもう建物は完成したのでしょうか？
ＭＧＴの近くから見るとタワーにしては意外と低く感じます。
横幅があるからでしょうか？

SEA EAST は完成したようですがタワー型ではなく通常型のようです。
来月から入居開始です。

そういえば、今建設中のみなとみらいへの道路は、自転車も通行不可なんでしょうか？
車だけと聞いた記憶が・・・。

購入後でもＭＲに行っている人は多いんですね。

>>284
MM地区に入るあたりでは歩道も併設されるようですし、余程のことがない限り自動車専用道になることはないでしょう。
他の場所の大きなバイパスでも自転車が通れないよいうところはほとんどありません。

自動車専用ですよ、営業に確認しています。

最初は歩道付きません。
車線が増えたら歩道ができるようです。

最初は車線が少ないの？
ほとんど橋梁なんだから段階的に車線を増やす意味が分からない。
歩道がつくような道路で自動車専用、なんてアリ？

MMから市場までは歩道付きです。
市場からCHまでは自動車専用です。
もしかしたら後から歩道がつくかもしれません。
歩道がついたらMMがとても近くなって便利です。
自転車でサイクリングなんて気持ちよさそう。

自動車専用だろうが、俺はＭＭまで自転車で走るよ。
自動車通行量はそれほど多くないから大丈夫。

歩道は後からでもいいから、自動車専用なんてセコいこと言わずに
普通の車道としてくれれば堂々と自転車で走れていいのになぁ

自動車専用なの？
原付はダメなの？
高速道路なんだ？

本牧から川崎方面に行くのには都市高速、みなとみらいか、横浜の
東口を通っている道のどれかを通るしか無いので、地下道でスルー
できる臨港幹線道路は商業車やトラックが多いのでは無いかと心配
してます。

ちなみに以下の資料の１番の意見・回答を見ると『車道のみ』と
書かれており『徒歩による往来はできません』と書かれています。
この文だけから想像すると、自動車専用道路では無いので、徒歩は
ダメですが自転車はＯＫのようです。
＃もし別の資料に自動車専用道路と書かれていたら、すみません。
　http://www.city.yokohama.jp/me/kanagawa/koutyou/mati.html

ちなみに自転車は軽車両なので、歩道では無く車道を走るのが正解
です。『自転車歩道通行可』の標識がある歩道は走れますので、
みなとみらいの歩道を自転車で走るのはＯＫです。
　http://www.bicycle-file.com/jm_q&a_1.htm

今日はＳＥの方々が内覧会で入って行くのを見かけました。
楽しみにしてたけど、内覧会の書き込みが無くて残念。
自分の部屋からの眺めはどうでしたでしょうか？
ぜひ感想などを聞かせてください。

>>295さん、
http://www.cotton-harbor.com/gallery/index.cgi
コットンの入居者HPに写真がいくつか載っているようですよ。
参考にされてみては。

スゴスギ

内覧会の感想は入居者HPの掲示板には出てるよ。

一つの部屋のバルコニーから、ベイブリッチ〜横浜港〜みなとみらい全て見れるなんて羨ましい！
SWの中央角部屋はもっと凄いのかな？

ノースドックの大型風車はいつから建てるの？

大型風車は年内完成の予定？
http://www.city.yokohama.jp/me/kankyou/mamoru/furyoku/index.html
きっと超巨大で迫力あると思うよ。