ガーデンアリーナ新百合ヶ丘(５)【新百合山手】

検討中のものですが、以前のにこにこさんのご指摘の続きで某有名マンション関連サイト（●●いサーフィン）にこんな記事がありました。
これってここじゃないですよね？？
階数や売主のところが何となくひっかかります。
どなたかモデルルームに通い詰めた詳しい方、もしくは関係者の方でも結構ですがご報告を求む。
290さんのご指摘に便乗してにこにこさん、あるいはその他の週末ＭＲ訪問予定者の方で確認していただける方がいればそれでもいいんですが…
（私は遠いのでそう簡単に行けません。他力本願でごめんなさい）

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先日行いました「現地同行」チェックでのお話を致しましょう。
物件の売主は超大手不動産会社が２社,中堅不動産会社が１社,計３社のＪＶ(ジョイントベンチャー)物件でした。

依頼主(購入予定者)と物件の最寄駅で待ち合わせをし,御会いしてから近くの喫茶店で物件資料一式を拝見させて頂きました。
物件資料で分かる所はその場で私のチェックリストに記入致します。
物件資料でのチェックではかなり良好な物件でチェックリストの点数が高かったのです。

そして,マンションの建つ現場に行き周辺のチェックをして販売事務所に向かいました。
販売事務所ではまずモデルルームをチェック致しました。
室内はさすが超大手不動産会社のＪＶ物件ならではの出来でしたが,バルコニーに出て唖然と致しました。

バルコニーにエアコンの屋外機が２段積みになっていて屋外機の排気ファンから３０センチ強のところに外気を取り入れるレジスター(給気口)が設置されていました。
まずその事を依頼者に報告致しました。

上記の件の良くない点はこのコラムの２４号に詳しく書いてありますのでそちらをお読み下さい。
モデルルームを出てから嫌な予感がしてきました。

依頼者所有の物件資料では分からない所は販売事務所で設計図書を見てチェックです。
早速,構造図をチェック致しましたら予感が的中致しました。

前回お話致しました物件と同じ構造計算方式を用いており「合法」ではありますが極めて疑問が残る構造体(骨格)でした。

前回お話した物件は建物の妻側(両脇)の壁が「鉄筋コンクリート造(ダブル配筋)」でバルコニー側,外廊下側の壁は「ＡＬＣ版」(軽量気泡コンクリート板)を採用して建物荷重を軽くしていました。

「ＡＬＣ版」のディメリットについてはこのコラムの１３号,５７号に詳しく書いてありますので御参照下さい。

今回チェックした物件の外壁は全て「鉄筋コンクリート造(ダブル配筋)」でとても良いのです。しかし建物荷重は重くなりますので柱の「主筋」(縦に通っている鉄筋)は前回物件よりは若干太くなるはずです。

構造図の「柱リスト」を開き柱の断面を見ましたら１４階建てですが,「主筋」の太さを見ましたら不安になりました。柱の「主筋」本数の内の１/４の本数の鉄筋の太さが異常に細いのです。前回と全く同じ太さでしたのでもう友人の構造設計者へは電話致しませんでした。

「合法」ですが震度５の地震に耐えられるかがかなり疑問ですと依頼者に報告致しました。

この物件の構造設計は超大手建設会社が行っていました。どうも,施工会社の設計物件にこの傾向が多い様です。

マンションは高額な買い物です。この様な物件を購入したら「合法」故(ゆえ)に悲劇になりますので,専門家にチェックしてもらった方が良いと思います。

３０１さん
まさか、とは思うけど、その有名マンションの関連サイトの正式名称を
教えてくださいませんか。念のため一応調べたいですから。
たしかに売主は超大手２社、中堅１社の計３社のJVはぴったりだけど・・・。
ここの設計施工は再建中の三井住友だけど、「どうも、施工会社の設計物件に
・・・多いようです」のところが気になります。
ここの構造設計はどこでしたっけ？
MRに行った時に確認しなかったな〜。
どなたかご存知の方、いらっしゃいますか？
今更、そんなことを言われても、とみなさん、困惑していると思いますよ。
別な物件と思いたいですけど。
私もキャンセル物件を狙っていますので、正確なところを知りたいです。

２９８さん、いいことおっしゃる。
まったく、そのとおりです。
そういうことさえ、わからない人がいるから困るんです。

「マンションコミュニティにおける情報開示請求増加に伴う
　住宅関連業者様からの投稿に対する警告」から一部抜粋
（https://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html）

＜住宅関連業者による自作自演や他社攻撃について＞


住宅産業に関係しておられる皆様へ

消費者の立場でこのような情報を自由にやり取りできるインターネットサイトへの
ご理解、ご協力、誠にありがとうございます。

しかしながら、残念なことに最近eマンション内の掲示板におきまして、関連業者
による自作自演や他社を誹謗中傷するような投稿が目立って参りました。
そのような行為は絶対に許せないものであることを改めて警告させて頂きます。

eマンションでは、そのような投稿のあった企業に注意を促すメールを送るなど
随時、対処しておりますが、最近は情報開示請求も増えてきており、訴訟に
発展する可能性が高くなってきております。

当サイトは、管理人である私自身が失敗した住宅購入の経験から情報交換が
可能な場所を提供することで「一生に一度の買い物を後悔するものにならない
ように」と願って運営しております。

しかしながら、一部の業者や個人によって、情報が操作されるケースが散見し
はじめており、決して黙認できるものではありませんし、私個人の想いという
レベルではなく、法的にも許されない行為なのです。

eマンションとしましては、不正報告があった場合や発見した場合、顧問弁護士
の指導の下、然るべき対処を講じ、また、司直からの合法的な捜査協力要請には
積極的に協力してまいります。
また、警告しても改善されない場合は法人名の公開によって自体の重要性を
周知せざるを得ないケースもあり得ると考えていることをお伝えしておきます。

こちらが法的措置に踏み切った時点で皆様の会社は自らの行為で著しく信用を
失墜するばかりではなく、事件化すれば報じられ、社会的な制裁をも受けるこ
ととなります。これらをよくお考えの上、決してそのようなことをなさらない
よう強くお願いを致します。

301の件、時間がないので事実確認結果のみ皆さんに報告します。
住まいサーフィン内のコラム、建築家 碓井民朗の良識あるマンション指南　記事No.78
「合法だが疑問を持つ構造-２」に301の全文記載は確認しました。三井、三菱、小田急
及び碓井何某に事実確認すべきか思案中です。
デベでの主筋径の確認、この文面を見せて見解をもらうほうが安心でしょう。
デベが問題ないというのであれば三井、三菱、小田急連名なりで碓井某氏に対し質問状
を出させることも検討すべきかもしれません。取り急ぎ報告のみ。

>305さん
実際確認するのが早いですね。

２９８さんの話しに関連して言えば、私も頭を少し出して下を覗いていたらすぐ目の前を
かなりのスピードで落ちていった物体（なにか確認できず）があってびっくりしたことが
ありました。
しっかり固定したつもりでも、何かの拍子ではずれて風などで飛ばされることもあり、
とても危険なことがあります。
そういえば、庭付きの１階の住民がよくこぼしています。
たばこの吸殻はいつものことだが、完全に消してないたばこもたまにあり、それが
こわい。衣類も時々あって、でもこれは軽いからまだいい。布団や毛布がたまに落ちて
くるけど、あれはこわいです。板なんかもあります。
管理員室に届けても名乗りをあげる人はいないし、だからもちろん品物だれのものかわからない。（一応、見当はついてるみたいだけど）
管理組合の理事に言っても、マンションの掲示板に注意書きは載せてくれますがそれだけ。
４代目の理事さんが言うには、当初から住民にはうるさがられても注意するべきだった、
いまさら言っても聞く耳持たずの人たちもいるし、なにごとも初めが肝心だから。
この、だらけ切った空気を直すのに何年かかるやら。
そんなこともあって、２９８さんのおっしゃることよくわかります。

ベランダでタバコは絶対やめてほしい。窓を開けてると、隣の煙が入ってきてホントに不快です。
第一、ベランダからタバコポイ捨てって。。。ありえないことする人がいるんですね。最悪のマナー違反ですよね。人に迷惑掛けないでほしいです。
喫煙家に吸い方のマナーが悪い人が多い為に、世の中にブツブツ文句言われて吸える場所が減っているのだから、気をつければいいのに。

>307、308
なんだか、ここだけを読んだら、マンション自体まだ出来ていないのに、
まるでこのマンションで起きているかのように聞こえてしまいます。

今現在お住まいのマンションで起きている事象のようですが、
危険なことや、マナー違反など、私も対面したいとは思いません。
是非、管理組合発足時に提案などして、それぞれの方が
住みやすいマンションになるようにしていきたいですね。

３０９さん
参考意見として言っているだけなんでしょう？。
それをまるでこのマンションで起きてるように、って迷惑そうに言われると、　いい意見も
出なくなるわよ。
意見は意見として聞いてみて、あとは自分で取捨選択すればいいんですから。
組合発足時にと言われると、そうなんだけど、その時は、おそらくしなければならないことが
いっぱいあり過ぎて、手がまわらないこともあるかもしれないし、いいんじゃないですか、
こういうこともあるから気をつけなくちゃね、と心に刻み込まれるかもしれないし。
私はそう思うんだけど。
どんどんいろんな意見とか、経験を話して欲しいくらいだけどな。

このマンションのような大規模マンションの場合、入居時期が3期にわたり半年ぐらいずれて
いるのでちゃんとした管理組合の発足はヒルトップが入居する秋以降だと思われます。
似たような他のマンションを見ていると、管理組合が出来ないうちに問題が出ても提起する
場所がなく、なんとなーく既成事実化していくような例も見受けられます。

ですから、それまでの間に情報を共有したり連絡できるいい手段を考える必要がありますね。
おそらく管理事務所も設備の問題は面倒を見てくれると思いますが住民間の問題には手を出さ
ないと思います。
ちなみに、このサイトは住民以外も見ますし、住民のほぼ一部しか見ていない気がしますので
適当ではないですね。

ね、ヤッパリと思った。
数日前まで管理組合の大切さを訴えていた人（いまはもう退場したのかな）も
こういうことを心配してたんじゃない？
半年もずれたら、先住者の考え方とかの影響とか、いろいろな問題がでてくるんじゃない？
何もかも管理組合ができてからでいい、なんてものごとを先送りしようとするから・・・。
なにかことがあると慌てふためいてってことのならなければいいけど・・・。

ここだけじゃないけど、木を見て森を見ず、の人が多いからなあ。

ずるずる既成事実化したら、なんだか怖い感じ。
気が滅入る。

２７４さん〜２７７さんへ。
３１１さん、３１２さんを参照しながら、
半年間のずれについて、なにかよい考えがあったら教えてください。
憎しみだけではなにも生まれませんので、ぜひ思いを吐露してください。

301さんの件気になります。
自分で調べろと言われそうですが、どなたか確認された方いらっしゃいますか？

この物件は、4社のジョイントではないのですか？

>317
3社です
三菱、三井、小田急不動産

>319

4社でしょ
＋小田急電鉄

　３１８さん　プラス小田急電鉄も入ってますよ。なので4社では？
施工も三井住友と小田急の共同です。でも心配ですよね・・・・
確認されたかた教えてください。私、デベの担当者が転勤で変更になり面識ない方になってしまい、
モデルルームにむかう足が遠のいてしまってます。
また、コンテンポラリーのベランダタイルは何処の使っているのでしょう？
アリーナバルコニーの方リビングのカーテンはどうします？
ドレープだとひいた時に横でもたもたしそうで・・・悩んでいます。　やはりシェードでしょうか？
シェードにするとカーテンレールとりはずしですよね(;＞_＜;)ビェェン

4社でしょう。

売主　4社
販売　3社ですね。
しかし、エアコンの2段置き、14階建てがあてはまるので、やはりちょっと気になりますね

あらら、315さんへの回答がないわね。
どうしたのかしら。

ムリ、ムリ。
あの人たち、5%の人(281)と思うし、木を見ず(313)の人たちでしょう。
だから、期待するのはムリというものです。
こんなことを言うと、今度はこっちに噛み付いてくるのかな〜。
それにしても、なにから始めたらいいのか、みんなで考えなくてはなりませんね。
遠い話しみたいだけど、あっという間にやってきますよ。

”「合法」ですが震度５の地震に耐えられるか”というところですが、去年から巷を賑わして
いる偽装耐震マンションですが、震度5弱に耐えられない可能性があるということで散々騒いで
いるわけです。
このマンションは耐震等級１を満たしていると謳っていますから震度6強以上の耐震度があると
いう事です。　この人がいうように震度5に耐えられないならとても”合法であるけれど”と言
えるかが疑問です。　本当なら”合法なのに建築基準以下！　しかも耐震等級偽装！”という
新聞沙汰にもなりますね。　おかしな話です。
もし本当だとしても3社(4社？)に立て替えてもらいましょう。

ここでのやり取りは住民以外にも筒抜けですから住民だけがアクセスできる掲示板を作るって
いう手もありますね。　無料サイト使えば費用もかからないし。
おそらくデベが似たような掲示板を用意すると思いますが、他のマンションを見ると誰が書い
たのかデベに監視されているような気がして書き込みが少ないようです。

ここのサイトみたいに匿名だけど住民専用というようなものがいいかと。
こういった掲示板以外にお知らせ画面も作ってエントランス脇に良くあるマンション住民向け
のお知らせもアップすれば住民のアクセスは上がるんじゃないですか？

ただ、こういったものは情報の共有にはなりますが、結局言いっぱなしになって解決する手段
がないと言うことなんですよね。
上のタバコや布団などの件に関しても、掲示板などを見て「ああ、やっちゃダメなんだ」って
思って直す人もいるでしょうから少なからず解決はするでしょうが気にしない人は何を言われ
ても気にしないですからね。
他に良くある例では、駐輪場の止め方、ポーチに自転車を置く件、来客用駐車スペースの使い方
など他のスレでは侃々諤々です。　こういった件は解決しないまでも管理組合が出来るまでの
意識の摺り合わせという意味で住民専用掲示板は意味があるかもしれません。
ただ、住民専用だけにギスギスしてしまう副作用もあると思いうのでそこが難点ですね。

おっと、駐輪場やポーチの自転車の件などは追加で問題提起しないでくださいね。これが始まると
話がループして荒れやすくなります。（自分が書いておいてすみません。）

＞２７４さん〜２７７さん
挑発に乗らないように。全部同じ人です。
相当粘着質ですからスルーしましょう。

で、あなたのお考えは？

>327
あなたも困ったお人ですね。
そうして、ご自分の考えも言わないで逃げるんですか。
277さんが、管理組合の問題は現在の段階ではこれで十分、と言い切ったから
先の誰かが、それなら入居に６ヶ月のずれがあるけどその点はどうお考えですか？と、
訊ねたわけでしょう？。普通あんなに言ったらそこの所まで考えているんだろう、と
思うでしょう？
それに投稿している人をつかまえて、全部同じ人です、なんてどうしてそんなことが
言えるんですか。被害妄想もいい加減にしたらどうですか。
お願いですから、もっと建設的な提案でもしたらどうですか。なんだか虚しいです。

３２９さんの言うとおり。３２７さんよ、退場すべきはあんただよ。

このマンションスレは心が寒くなります…優しい対応ができないのでしょうか？

２７７です。
無記名の本掲示板ではブレスト方式でいいんじゃないでしょうか。
管理組合は大事ですが今の方向性は明らかにおかしいと思います。
ここでのやりとり（論にもなっていないと思いますが）は感情的にも不快ですし、本来
前向きに考えようとしていた人を積極的に参加したくないと思わせるような記述内容です。
IPアドレスも非公開ですから「なりすまし」「自問自答」もあるでしょう。

入居のズレの件は性悪説前提で論理の起点に不整合があります。
性善説にたて、とは言いませんが社会人なんだし良識の分別（差はありますが）はあるでしょう。
人に迷惑をかけない、でいいと思います。
その上で326さんの提案のような形でナレッジの共有、成長をマネージメントすればと思います。
本板はナレッジ共有の場としてはそのコミュニティの大きさから不適切です。
新コミュニティでは情報のコンテクストの出所を明示し、IPアドレスも明示すべきでしょう。
SECIモデル等をリファレンスに暗黙知をいかに形式知に、個人知を住民の組織知にするか
の観点より実施すれば熟成していくと思います。
また運営がうまくいっている他マンション及びNPO団体をベストプラクティスとし、あわせて
住民の成熟度をあげていけばいいと思います。

なりすましは考えられますね。
管理人さんはホスト管理しているみたいですから照合は可能なようですよ。
あまりにひどい場合は削除や板へのアクセス拒否もできるようです。

＞さよなら君
投稿削除基準（抜粋）
　・当サイトに参加されておられる方が不快に感じられると判断するもの。
　・特定の投稿者を攻撃するもの。
　・２ちゃんねるでのやり取りを連想させるような表現、投稿内容。
　・スレッドが荒れてしまうと判断するもの。
　・自作自演の可能性があるもの。

３３２さんのおっしゃるとおり。
２５３、２６１、２６３、２６９、２８６、３０９、３１２、３１５、３２４、３２８、３２９、３３０はおそらく全て「さよなら君」（一部便乗する愉快犯も混入しているかも知れないが…）。
とにかくここで管理組合のあり方を問うような出口の無い論議は、楽しんでこの掲示板を見ている人にとってあまり意味が無いのでやめましょう。
同時に「さよなら君」系の書込みはスルーいたしましょう。

ここの書き込みを読んでいると嫌な気分にさせられます。
自分は購入希望者でしたが、すっかり気持ちが引けてきました。
折角、みなさんは購入されたのですから、不特定多数の人がアクセスできる
このような場で自分達のマンションの印象を悪くするようなことは
百害あって一利なしだと思います。
さよなら君は購入者ではなく、購入者を装った単なるアラシかもしれないですね。

mixi賛成です！

こんな掲示板のやり取りくらいで気持ちが引けるって、最初から買う気ないんじゃないですかね？
あくまでもお遊び的・気楽〜な場所だと思うので、ここの話を本気に取って、購入の検討要素に入れるなんて、ありえないですよ。
私はビュー購入者ですが、いろんな意味でにぎわってるのを見てて、大きなコミュニティーになってきたな〜って楽観視してます。７００世帯もあればいろんな人がいると思いますから、その中から気の合う人と付き合ってければいいわけですしね。

あんまりマジな感じの意見に、かえってドン引きです。

こんにちわ。
301の件です。
私もかなり心配しましたが、仮に碓井民朗という人がここの事を言っていると仮定したとしても、
たぶん大丈夫じゃないかと思っています。
①ERI＋もう1社が構造計算を確認して合格を出している点
②住宅性能表示制度もOKなので震度6でも倒壊の可能性が低い点
③売主が大手なので、弁償してもらえそうな点
です。
私は素人ですが、きっと構造計算なんて100社がやれば100社とも同じ計算結果になること
なんて有りえないのではないかと思います。
それにしても、やってほしいなと思うことは、
誰かが書いていたように、この碓井民朗という方に質問状なりを送付して、
どういうことなのかを問い合わせるべきかと思います。
既に多少の損害だって受けているはずですからM社は怒るべきかなと思います。

340さんの言うとおりだと思うんですが、住まいサーフィンのコラム自体がそもそもここの事なのかどうかが良く分かりません。
主筋の太さがどうなのか解れば結論が出ると思うんですがどうなんでしょう？
実際に一部細いのかどうか…
ＭＲ＆構造図面確認報告求む!!
これが解れば客観的に白黒つくことのように思います。

もう少し客観的情報交換及び共有という趣旨に話題を限定しましょうよ。管理組合についてあーでもないこーでもないという主観的意見の応酬はなんら解決を生み出しませんし、仮にここで何らかの合意が形成されても住民間での合意ではないのであまり意味を持たない。　このマンションの管理について色々個人的意見・見解を出すというのもある意味大切ですがそれは本来当事者（住人）間でなされるべきで、当事者以外も多く参加するこういう掲示板では不向きでしょう。　実際、この1-2週間上手くいっていない。　ところで、301に出ていた構造の話や、近くに出来る出来ないと言われていたスーパーの話、どなたか追加情報もっていたら教えて下さい。

342さんの言うとおり。
購入者ですがよろしくお願いします。
301さんの書込みに関する何らかの進展待ってます。
でも、「さよなら君」は出てこないでね。不愉快だから。
（335さん。さよなら君の書込みリストに323が漏れてますよ）

皆さん、床は何色にしました？
私はホワイトなんですが、
やはり汚れが目立ちますかね〜。
ＭＲで床材は確か傷がつきにくいっていうのは
見たんですが、、

>301
構造面で気になるのが、一部既成杭を使用しているところ。
長谷工の副社長だった中村俊雄さんが５、６年前に書いた著書によると、
”「杭」選びを間違えると死んでからも「悔い」が残る！”
という駄洒落が効いたタイトルで既成杭が壊れやすい、という記述が載っている。
阪神大震災以降、新百合の物件で既成杭を使用した物件はないみたい。
既成杭は場所うちよりもコストが相当安いと書かれているから、
悪い意味での経済設計になってないか？という心配は確かにある。

＞345
既成杭が悪いわけではないですが、確かに場所杭よりもコストは格段に安いことは確か。
ただ、その辺は測量もしているから、問題はないと思うけど、やはり気になりますね。
個人的には内装、設備も大事だけど、やはり基本の部分の躯体がしっかりしていてほしい。
前スレにコンクリートの記載が24Ｎと書いてある事に対して、調べてくれた方がいらっしゃった
けど、躯体の頑丈さを謳うなら36Ｎ、かぶり厚ももう少しあっても良いのかなあとは
思いました。

専門的な知識はないから、よく分かりませんが、やはりコラムは気になりますね。

阪神大震災のときに、マンションが倒壊して人が死んだ例はほとんどない。
しかし、無傷だったものと建て替えになったものがある。
その工法を調べていくと、”壊れ難い工法”が見えてくる。
壊れにくい工法の物件のほうが良いよね。
３棟だてのうち、１棟が既成杭を使っているとするなら、それは避けるのが無難。
地盤、杭工法、帯筋の種別と配列、その他構造図を確認して”壊れ難いと言われている”
ものを買うしか素人はできないよね。確率の高いほうを選んどこうという話。
計算書みてもさっぱりわかんないしね。

「既成杭」「場所うち杭」の性能差は現在はほとんど無いと言って良いそうです。
また、コンクリートやかぶり厚も問題なし。
ここまでは良いんですが、一部の主筋が極端に細いというのが事実かどうか？
（また、住まいサーフィンのコラムがここのことを言っているのかどうか）
確認するしかないですね。
他にはほとんど問題ない物件だと思いますよ。

最初にケーブルテレビの件を投稿した264です。回答ありがとうございました。不安材料が解決してほっとしました。とてもわかりやすかったです。こういうポジティブな方向で掲示板が利用されると大変助かります。

構造について購入時も世話になった知人に確認しました。碓井何某の記事も見せましたが、そもそもモデルルームで構造図を数時間見ただけでその耐震性能が判断できれば苦労しないとのこと。柱に太い鉄筋と細い鉄筋を混ぜて使用するのは当然の話で、「縦横の力のかかり具合と総重量のバランス計算？」の結果そうなっているのだろうとのこと。碓井氏自身が記事の中で「自分は構造の専門家でない」と言っているように、明らかにど素人の感想レベルの話。碓井氏はモデルルーム同行を商売としている人なので、必要以上に不安を煽っているだけで、業界では有名らしい。
なお、既成杭については、現場造成杭１本に対してちゃんと計算されていて３本入っているので、むしろこちらのほうが施工誤差の心配が無い分安心と言われました。コンクリート強度は、確か「一部を除きほとんど３０〜３６Ｎ（１００年コンクリート）以上、１階建ての共用棟が２４Ｎ」といった資料を以前もらっていたかと思います。