OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

共用施設っていっても例えばキッズルームやシアタールームなんて
なんてあっても別に金かからない。
一番金かかるのは人件費。例えばジムの受付に専用に人を張って
いたりすると金かかる。

あとは共用部の電気代、これが結構馬鹿にならない。

単に管理業務委託費用が高いってだけでは？

アウルの場合駐車場設置率は約６０％
駐車場料金が平均３万とすれば一戸あたりの平均収入は１万８千円となる。

これが半分管理費に流れているとすれば一戸あたり９千円の補填が
されていることになります。

駐車場収入の管理費補填率によって一戸あたりの管理費補填は最初
ゼロ円～１万８千円の幅があるわけでこの比率が明らかでない限り
一概に管理費が高いのかどうか判断できないと考えます。

ちなみに某タワマンでは駐車場設置率がここより高く、そして補填率が
高いので管理費が安く運営できています。

その代償として将来の修繕費負担がすさまじいので車を持たず、修繕費
値上げの前に売り抜けるのが得な形になっています。

>>619
ウエストゲートは無駄な共用施設がないから良いですよね。
管理費が高いからって、それに見合ったサービスを受けるとは限らないですし。

>611さん
やはり２LDKが人気なのではないでしょうか。
広めに夫婦二人で暮しても良いですし、
家族でも充分対応できますしね。

>623さん
>アウルの場合駐車場設置率は約６０％
ってどこで確認されましたか？
自分は４０％前後と聞きましたが。

↑失礼、利用率の間違いです。いずれにしても設置率に利用率かけないと意味ないですよね。

住民以外も大勢往来するサンクンガーデン＆地下プロムナードは、清掃は１日何回かしないとでしょうね。
ウエストゲートとは違って、駅～サンシャインに抜ける好立地にある宿命というか。
展望風呂や内廊下も、光熱費かかりそう。
まあ、615さんの言うとおり修繕費に回してるからか、アウルは修繕積立金の負担分は安くなってる。

修繕が安いのは初めだけだけどね。

駐車場利用率(稼働率？)が４０％というのは無いと思います。
アウルは２～６階に会社が入るため、社用車・営業車のための別枠があるので、
それを除いた場合が設置率が４０％と説明を受けられたとか(分譲者用234台÷全戸数608戸＝38.4％)

分譲用駐車場以外を除いて計算しても意味が無いですね。
地権者用駐車場もあるんだから。

地権者＋会社用駐車場110台

分譲者用駐車場234台÷分譲戸数473戸

そういえばここって管理費が高い割にはコンシェルジュがいないみたいですね。
共用施設が立派だとコンシェルジュは当然のようにいるのかなと思ってたんですが。

５０階超のタワマンの修繕なんて、あまり例が無いんだから、そもそも修繕に要する費用は莫大にかかるというのが素直な考え。

２ＬＤＫが売却する時に一番売りやすいのではないかな。
一人暮らしの人も家族にも対応できるからね。

500円/平米くらい修繕にかかるとか？

>>630&632
駐車場って結局どうなっているんだろう？って思っていたからスッキリしました。
この立地で40％はどうなんでしょうね…。
私は少ないような気がするのですが、駅近だからガラガラじゃ？という意見も前の方にありましたしね…。

住宅用の駐車場が足りなきゃ商業用駐車場を借りれるんじゃないの？
同じ建物内タワー駐車場なんだし。
商業用は半分以上余るでしょ？

そんなに簡単とは思えませんが？
管理規約をまず変更しなくてはダメでしょう。

管理規約の変更かあ。
いろいろ入ってるマンションはややこしいね。
じゃ、駐車場2台分借りるのは厳しそうだね。

近所のマンションに住んでいる人から聞いたのですが、そのマンションの駐車場はガラガラだと。
結局、便が良いので皆さん車を手放している方が多いとか。おかげで、その収入源をどうやって補うのか大変らしい。アウルも、駐車場余るんじゃないかな？

アウルみたいなタワー型駐車場って、車庫出しにスゲー時間かかるし、維持費はかかるし、いざというときに増築して管理組合の収入をアップさせることもできないから、不便ですね。

駐車場は平置きが一番ですね(ﾆｯｺﾘ

自走式駐車場がほとんどない＝高額住戸が売れづらい

２ＬＤＫだろうと何だろうと、ここは管理費が高いから中古市場では売り難い。
新築プレミアムが剥げて、修繕積立金が値上げになる数年後には、池袋のタワーマンションで最低クラスの坪単価になるでしょう。
イーストプレイスより安く叩き売りせざるを得なかったりしてw

＞地権者＋会社用駐車場110台

＞分譲者用駐車場234台÷分譲戸数473戸=49.4％

473戸に対して234台の駐車場は多いと思います。
設置率40％の190台
稼働率90％の170台が常に埋まるくらいが良かったんじゃないかな？

入居率がどのくらいか分からないと、駐車場の稼働率は計算できない。
この売れ行きなら、入居開始前に部屋を購入すれば、駐車場は確実に使用できると思う。

>>636

築３０年を過ぎると修繕費は４００円／㎡くらいになるのは普通ですよ。
最初は修繕金を少なめに設定するのでそうなります。
駐車場収入からの管理費補填割合率を下げて（その分管理費が高くなる）
修繕費として積み立てておけば将来の修繕費値上げ負担は軽くなります。

>>641

確かにこれだけの立地だと、趣味で車乗ってる人以外は手放しちゃうかも。
オマケにタワー型駐車場だと、車の出し入れで面倒になっちゃいそうだし。

ここの１Ｌって５年後値落ちしないですかね？池袋周辺の１Ｌ中古を見ると築年数が古かったり、駅から遠かったり華やかさがなかったり、、でもほぼ二千万台なんですよね、、、
そうなるとやっぱりみんな古くて華やかさがなくても安い方へ行ってしまいますかね？こうゆう高級マンションの中古需要ってあるのでしょうか？

>>648
タワマンだと車の出し入れ以前に下に降りるのが面倒になっちゃいそう？

>>647

管理費が４１０円／㎡で、更に修繕費が４００円／㎡ですか。
あわせて８１０円／㎡
大変ですね…

>>651

築３６年の三田綱町パークマンションが管理・修繕費で７５０円／㎡くらい
なのでそれなりのグレードを保つにはそんなもんかもね

ん？
修繕は４０円／㎡からスタートして３０年目くらいで１５倍になるんじゃなかったですか？
５年毎くらいで見直しがあるだろうけど？

>>621さん
一番金がかかるのは人件費なのはわかるのですが、ここの共用施設で人件費がかかるのってそんなにないと思う。
フィットネスにしても、ゲストルームにしても受付するのは、管理人さんなんじゃないかと思うし、しかも
ここはコンシェルジュもいないようなので人件費にお金がかかるとはあまり考えにくいですよね。。。

>>642さん
タワー型の駐車場はかなり維持管理費がかかるそうですね。ここの管理費が高い理由として、タワー型が
やっぱり関係してるんでしょうかね。

駐車場１棟で９０台収容×４棟ともなれば、駐車場の維持管理費は莫大なものでしょう。

それは、駐車場代で賄うべきものでしょう

山手線内駅直結タワマンを探している人にとっては、品川・大崎・日暮里・高輪台・・・
と限られてくるので、管理費が他より高くても気にしない購入者もいるでしょう。

維持費は駐車場代で賄いますよ？
ただ、維持費高のために駐車場収益率が低くなるという話。

>657

東池袋直結で限定しても、エアライズや区役所タワーと競合するから、厳しいよ。

エアライズは駅真上だし、管理費も圧倒的に安いから、アウルは完敗だねえ。

>659
657ですが、確かにそれは言えますね。
エアライズは地下２階と３階の水平機械式駐車場だから、巨大モーターとか使わないんでしょうね。
新庁舎も地下Ｐだし。

アウルが差別化できるのは、山手線内唯一の50階超えでしょうが、
このあとしばらく山手線内50階以上は計画ないのかな？

>660さんへ

50階超が利点って話よく見るけど、本当に利点？
一般人は、50階超部分に住むわけでもないし、最上階にラウンジ等があるわけでもなし。例えば、48階建のマンションと何か違いはあるの？
むしろ、清掃、修繕、エレベーターなど50階超によって余計に生じる負担をメリットを享受できない一般契約者も均等に負担している点はデメリットとも言える。

豊島区役所の新庁舎の管理費は平米900円って区役所主催の説明会で言ってたよ。
住宅部分がいくらになるかは存じませんが。

新庁舎の管理費がいくらかなんてどうでもいいです。

じゃあスルーすればいいのに。
なに仕切ってくれてんの？

661さんの言うとおり、超高層に魅力を感じない人もいるでしょう。
でも、現地であのアウルの圧倒的な高さを見ると目を見張ってしまいます。
たとえ低層に住んでも、52階建というシンボルは不動産価値も下支えするはず。
別に必死な契約者や検討者じゃなく、単なる通りすがりの感想ですが・・・

サンシャイン60があるから圧倒的な高さに感じないのがつらい。

比較参照のためにも新庁舎情報は必要。いま豊島区主催で説明会やってるね。

池袋西武の屋上からもかなり存在感あって見えるし、
文京区側から見るとサンシャインより目立ってますよ。首都高５号を走ると特に。

アウルは高さ189mですから凄く目立ちますね。

>654さん
たしかに。
ここはコンシェルジュがいないので人件費が管理費高ではなさそうですね。
管理費高の原因がはっきりしないとなかなか踏み切れません。