OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part7

>302さん
プラウド池袋は、元々割安で販売されたらしいので、儲けがでるといいですね。
地権者住戸ですが、ゴクレが販売にからむわけではないので、どのような間取りなのか、またどんな仕様なのか全く見えないところが微妙ですね。はっきりしたことは判りませんが、地権者住戸だから管理費が安いということは、よほどの例外ケースを除いて無いと思いますよ。

>>289
駐車場の収入を修繕費用に充てている場合、
大規模修繕の際立ち行かなくなってしまうのでは？
利用者が少なければ、使っていない駐車場をなくしてしまった方がいいと思います。

4つあるタワー駐車場のうち、ひとつで80台以上収容可能なんですね。
すごい技術だなあ。

タワー駐車場の技術なんてどうでもいいな。
車の保有者と非保有者との間で不公平にならないようにすることが大事。
もし駐車場が余るようだったら外部に貸し出したり、利用権を売却して、住民に還元するのもありだな。

>>301
売れなくても別によいのであれば、
希望価格で売りに出して買い手が見つかるまで待ち続けるのもいいかもしれん。

>307
管理費や修繕積立金は持ち出しになり、マンション自体の築年数も経過するけど・・・

個人売主の中古物件の場合、最初強気の値段設定していて、売れないとどんどん値段を下げる傾向かな。買うほうも、相手の足元見るし。仲介業者が、そうゆう売り方に慣れてしまってるみたい。

新築の場合は、デベの体力勝負かな。十分な資産があるデベだと値下げしないし、資金繰りが厳しくなると、なんとか捌こうと売り急いで値下げする。

ウエストゲートの転売者が仮に１割下げて成約したとすると、坪当たり70万円の儲けか。
ボッタクリもいいところだが、昔、自分も検討していただけに悔しい。。

仮に、の話をしても意味がない。

アウルタワーも坪290万円→360万円くらいになるといいな。
含み益があるというだけで住んでて満足感ありそうだし、いざという時はローンの精算も楽だろうしね。

>306
駐車場が空いているからといって外部に貸すと
税制上結構ややこしい事になるんじゃなかったっけ？
管理組合を法人化しないといけないとか。。。？

税制上の問題もあるし
セキュリティ上の問題もあるから無理。

>>311
未入居じゃなきゃ、そんなに高く売れないでしょ。

値上がりを期待したい気持ちはわかるけど、新築マンションは、未入居ならまだしも中古だと買った直後から基本2-3割下がるのが当たり前。
値上がりするなんてあまり期待しない方がいいよ。
宝くじで1万円以上当たるくらいの確率で考えといたほうがいいでしょう。

周辺のエアライズやシティタワー池袋ウエストゲート、それから知人のワールドシティタワーズなど大儲けした成功例を見てしまうと、自分も…と思ってしまうのはしょうがないんじゃ？

確かに、アウルは分譲価格が高いので、買った直後に２〜３割下がるというのが実態なのかもしれないけど。

せめて、分譲価格がウエストゲート並みの坪220万円くらいだったらなあ。

ミニバブル時代になら、
分譲価格よりも中古価格が数割上がったマンションはたくさんあったよ。

まだ３年ぐらい前の話なんだから、忘れずに覚えていようよ。

>>312さん
それは知らなかった。
外部に貸し出す場合、不動産に仲介してもらって貸し出せばいいのかと
簡単に考えていましたが、色々ややこしい事になるんですね。
将来的に空きが多くなれば、駐車場料金の見直しなども考えなければいけないのでしょうか。

>>318さん、税制上ややこしいなんて事は特にありませんよ。

ただし外部に貸す場合は、３年目以降に消費税が掛かる場合がある（住民は永久に不課税）、経費を除いた利益に所得税が掛かる、年毎に法人住民税が掛かりますが、管理会社がやってくれます（ネガは必ずややこしいと言うだろう）。

また管理組合を法人にしなければならないと言うのは全くのガセです。

不動産に仲介してもらって貸し出せばいいと簡単に考えて問題ありません。

駐車場を外部に貸し出したところで、相応の利益が見込めるだろうか？
一時的に大きな出費になるが、保守点検、バレット交換、更新費用を考えると、1棟閉鎖、撤去してしまった方が良さそうな気がするが。

過去に値上がりした物件がそりゃあるかもしれないけど、OWLが上がるかどうかはわからないでしょ?
っていうか、それなりにいい値段で、少なくともお買い得価格ではなさそうよ?

過去そういう値上がり案件をつかめなかった人は、この板に張り付いてても特段いいことはないと思うよ。
そもそも全体的に上がる物件の確率は低いんだから、「もっと安くならないかなぁ」とか、「売れてないみたいだから値下げしないかなぁ」とか言っててもねぇ。

一般的に売れ残ったら値下げするんじゃない？
ゴクレが値下げするかどうかは知らないけど。

>>304
利用者が少なければ、確かになくしてしまうのが一番いいんだろうけど、駐車場をなくすことだって費用がかかるだろうから、306さんのように外部に貸し出すのがいいのかなって思いますね。アウル住人には利用されない1棟を外部ようにしてしまえばいいのかな…と。また利便性を考えて元々車を所有していない人も、いずれ購入するかもしれないし、そうなれば駐車場も欲しくなるでしょうから、なくしてしまうよりあった方がいいかと。

一般的には値下げするけど、ゴクレに限っていえばあまり値下げしないみたい。
だからあちこちの物件が売れ残ってる。

もう少し値段が下がったら買いたいって人が多いってことは、ぎりぎりの線で価格設定されてるってことなんじゃない? ちょっと悔しい気もするが。

駐車場は、足りなくて順番待ちするくらいなら、少し余ってても駐車場代でメンテが回ってりゃいいよ。
竣工前に完売は難しそうだから、それまでに買えば確実に駐車場は確保できるってことで、前向きにとらえよう。

>>323さん
いずれ車を持ちたいって人もいるだろうけど、年々入居率が下がることも考えないと。
なくしてしまうにも1億円近くかかるかもしれないし
このまま維持すれば赤字を垂れ流すってことにもつながりかねないし。

長く住むつもりが無かったら、駐車場が多いにこしたことはない。
駐車場待ち300台とかだったらしゃれにならないから。

マンション　駐車場　外部貸し
でググってみると
319さんの書き込んだのとは別、の内容もありますよ。

維持するのに１台あたり月に１，５万くらい必要なんだったっけ？
トランクルームに改造して月２万で貸せないのかな？

うちも都心の高層マンションだけど、駐車場待ち200組以上。
このくらいの台数なら駐車場が埋まらずに赤字垂れ流しってことはないんじゃない?
少し余るくらいがいいよ。
駐車場がないと、賃貸に出すときも借り手がつきにくくなるからね。

賃貸に出す場合、購入者が持っている駐車場使用権は賃借人に引き継げるんですか？

住友のシティタワーシリーズは値上がりする例が多いようだけど、
ＵＲやゴクレのタワーってどうなんだろ？

決算時の貸借対照表があるから。

安売りして大幅欠損だすより、高値のままで保有資産として持ってるほうがいいのです。

上場会社はネガが考えるほど単純ではないのであります。

>>332
分譲価格が高いから
値上がりはないでしょ？

>>331

そのあたりは規約によりますね。
売買の場合は引き継げないケースが多いですが賃貸の場合は
区分所有者の変更がないのでそのまま引き継げる（実際には転貸契約）
ことが多いです

どっちにしても駐車場があいてれば賃貸に出すときは有利。
なので埋まらない心配をするより適度に空きがある方がいい。

駐車場はほぼ間違いなく管理組合に返還する必要があると思われます。
こういうことは、管理規約にも明記されるんじゃないかな。
敷地内を使いたくても使えない人がいたとしたら、そういう人たちに
優先的に使わせてあげないと、不公平になりますので。

>>319
私も検索してみたのだけど、319さんとは違う回答を見ました。
どちらにしても住民が払う料金には課税はないけれど、外部に貸すと課税があるのですね。

駐車場はちょっと余っている位のがいいですけど
ここは激戦になってしまうのではないかなぁ…。

駅前立地で２３４台もあるんだから、駐車場の心配はいらないですよ。
むしろ駐輪場が足りないのではないかと。

駐輪場が足らなくなるのも困りますね。
西友前の駐輪場が自転車でいっぱいのようですね。

駐輪場が足りなくて、住人がエントランス前に自転車置いたりしだすと
サンシャイン勤務者などが、ここ置いて良い場所なんだと自転車やバイクを置く可能性が高い。
上に住んでるライオンズ住人は、公園に自転車置けなくなったから西友前に置くようになったらしいね。
西友とファミマの間は不法駐輪、歩行者天国状態だから、車の運転は気をつけた方がいいよ。

338さん
>>駐車場はほぼ間違いなく管理組合に返還する必要があると思われます。
>>そういう人たちに優先的に使わせてあげないと、不公平になりますので。
そうなんですね。私は、335さんのおっしゃるように区分所有者の変更がないので(賃貸に出すだけで)
駐車場についても、貸主さんが管理組合から1台分借りていれば、それをそのまま転貸するのかと
思っておりましたので、可能かと思ってました。また賃貸人であっても、転貸なので、
駐車場や共用施設等の利用も他の入居者と同じ扱いになるかと思ってました。

賃貸人への駐車場の転貸ＯＫなら、3月以降の購入者は一生駐車場借りれないかもしれないね？
ここがどうかは分からないけど、待ち順で貸すか、都度、抽選が一般的じゃないの？

都度抽選はないな。
普通は住み続けている人なら、駐車場を取り上げられない。

西友の駐輪場すごい沢山自転車止まってますよね。
TUTAYAの前とかもすごい。

東池袋のですね。
あの西友は店舗も汚いですし、そういった管理が杜撰過ぎます。
反対側の駐輪場が有料化されてからますます酷くて。
よしやさんもそうなりかけましたが、警備員を配置したり
手を尽くされていたように思います。

西友と豊島区にガンガン苦情言うくらいしか対策は無いでしょうね。

確かに西友のところはすごいかも…。
歩道からちょっと出て歩いたりしています。
でもあれだけの自転車をとめる駐輪場を作るスペースもないかんじ？

>>347
管理が行き届かないと自然とそうなっていくんですよねぇ。
西友ってダメなんですね・・・。

苦情言って、片っ端から排除してもらう？
排除後に集めておく場所、あるのかな。

ないです。

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＞＞３４７さん
西友ほどの大きなスーパーなら自転車を管理する警備員さんくらい
配置できそうな感じがしますがね。
あそこを通るたびに何だか倒れてきそうな気がしてしまって
怖いですね。

外資だし、警備員配置するのは無駄だと思ってるのかもね？

西友なら、池袋はホームグラウンドみたいなものだから、
地元民に迷惑掛けちゃいけないと思う。

赤羽がホームグラウンドだと思ってるんじゃない？

サンシャインって駐輪場なかったけ？そっちにとめられないのかな。

>333さん
えっ！
そうすると、バランスシートの実態はかなり悪いということですか？
それより、こんな掲示板でこんなこと断定して流布しちゃって貴方大丈夫ですか？

>360

日本語読める？
日本語読めたとしても、棚卸資産の評価とかしっている？

わざといってるんだろ？
君はやればできる子なんだから、もうちょっとがんばろうね。

>359
サンシャインの西側と北側にあるみたいですね。
定期利用はないみたいですが。

サンシャイン駐輪場は４時間１００円みたいですね。

今日車で近くを通りましたが、西友とファミマの間の道は最悪でしたね。
チャリンコの駐輪は多いわ、それをよけて通る通行人は多いわで、危なくてしょうがない感じでした。
その前の公園も、60歳前後と思しきおじさん達があちこちでタバコ吸ってて煙たい煙たい。

マンションの外面はよさげだっただけに、足元がこれじゃちょっと残念。
正直、子供育てるにはあんま環境よくなさそうでした。
再開発が進めば少し変わってくるんでしょうか？

>>364
西友が入ってるマンションの建て替え、駐輪場設置でもなければ改善されないでしょうね。

３７平米って賃貸出したらいくらで出せますか？

20万円

20万はちょっと多いかな。
平米単価4000円で、16万ぐらい？
新築プレミアムが1割ついて、18万弱ぐらいかなぁ。
あと、大体1階あたり2000円ぐらい変わってきそう。
ちなみに方角は賃貸価格には、あんまり関係ないと思いますが、実際はどんなもんですか？

３７平米ならコミコミで１５万円くらいかな。
新宿区の某タワマン（２９階）は４５平米２０万円でありますよ。

356さん
>外資だし、警備員配置するのは無駄だと思ってるのかもね？
言われてみれば、どこの西友でも警備員さんって見たことがないような気がする。しかもどこの西友も駐輪場って狭い感じもするし、自転車だけでなく駐車場のマナーも悪いような気がする。これだけひどいと苦情の電話もたくさん入ってそうな気がしますが、そうでもないのでしょうかね。

364さん
前の公園は特別に喫煙する場所でもあるのでしょうか？それとも公園だから…って感じで普通に吸っているのでしょうか？

368〜369さんありがとうございます。その金額だったら利益がでます。ただ管理費が高くなっていくのが、、、立地と建物はすごく魅力的です。なので検討したいのですが、ここって価格表を出すとき今回売り出すとこしか見せてこないのでイライラします。売り出していない部分の値段をきいても調べてくるといって席を外し教えてくれると思いきや曖昧な答え方。。
多分見方が間違ってなければまだ沢山空いてます。星印がついてる部分が今後の販売予定住戸だと思うので。ネガばっかり出てくるけど実際昨日抽選行ったけど倍率高いよ！！

>342さん
本当ですね。自転車って不思議なもので一台置いてあると次々止まっていきますからね。
不法駐輪の撤去はそんなにこの辺りは頻繁にないのでしょうか？

ローン借りる銀行によっては賃貸（自身が住む以外）は認めないようなこと聞いたんですが、特に気にせず貸してしまっていいもんなんですかね？？

24時間営業店だと不法駐輪の撤去は難しいんじゃないですかね？
警告シールを貼って終わりでしょう。

0,8パーセント程度で借りれるけどね。
人によるけど。

ここの営業って二人と関わってるけど(変な意味じゃないよ)とても感じの良い方です。アタシの場合は管理職の営業さんが担当してくれてるんだけど、凄く親身になって相談にのってくれるよ。

もう少し勉強したほうが...住宅ローン組んで賃貸にだすなんて特例除いてできませんよ。ばれたら全額一括返済です。
賃貸で収益上げるのはリスク高いからあまり考えないほうがいい。

>371殿は住宅ローン組むとは一言も書いてないんじゃないかな。
他の人が勝手に書いてるだけで。

371ではなく373が住宅ローン組む話してる。

そういえば駐輪場撤去されてるの一度も見たことないな。整備はしてるみたいだけどね…やっぱり店の前だと難しいよね

西友も駐輪場止める機械つくればいいのになぁ

あそこの西友は駐輪場の機械を設置する場所もないような気がします。
ウチの近所の西友は警備員さんがいてテキパキ整理してくれるのになぁ。

駐輪場の機械を作っても、警備員がテキパキ整理しても、溢れてるから意味ないでしょう。

増え続ける一方か、チャリ。

>>373

状況による。
銀行だって住宅ローンは貸し続けたい（利息をもらい続けたい）のが本音。
アパマンローンなんかより美味しいからね。

最初から投資目的なら貸してくれないので最低でも住民票は移して居住実績
くらいは作ろう。転勤とか家族の介護とかの理由で居住できず、ローン返済
のために賃貸に出すことは通常認められる範囲。
ただしローンの引き落とし口座の残金が足りないなどの事故は絶対に起こさ
ないこと。

そりゃ売りたいから親身になってお世話するだろうよ。
売れたら知らん顔。
部屋のクレームは大成任せになるるのかな。

ゴクレ営業の親身な対応例
「南東と比べて北西はお買い得ですよ。」
→優先分譲後期で南東値下げ

「ここだけの話、北西は値上げします。ただし、早くからモデルルームに来ていただいた貴方にだけ特別に値上げ前の価格で分譲します。」
→形だけ北西を値上げするも第１期で価格を戻す

それはゴクレ営業の親身な対応というより
一番売りにくい北西を売るためのセールスだったのでは？
北西買うくらいなら北向きの方が良くない？

>>386
もちろん大成まかせでしょ？
内覧にゴクレが立ち会うってのはないかもね？

内覧は、内覧業者を同行させれば
大成任せにできないでしょ。厳しい質問や指摘されるので。

竣工が近くなると内覧業者の書き込みが出没するから
ご用心ご用心。

オイオイ、390だが業者ではないよ。
そう言えば、逆に内覧業者不要の書き込みも増えるんだったね。
「誰が」書くか知らないけど。

>342
西友前に置いてある自転車ってライオンズ住人の方々の自転車が多いのでしょうか？買い物客の自転車も
あるので西友前はごった返し状態ですよね。西友だけでなく、ライオンズに苦情を言わないといけないのかな。
不法駐輪が多いと見た目もあまりよくないし、交通事故の元になってしまうのに。何とかして欲しいですね。

警備員配置もそうだけど、機械式の駐輪場でも用意して欲しいなって思います。
有料だとしても西友で買い物した人には無料などいろいろ考えられそうなのに…

まぁ、西友がアウルに属してる訳じゃあるまいし、苦情を言える立場にはないでしょうね。
もし本当にいやなら、せめてできる努力は西友で買い物しないくらいじゃないですか？

あと、西友は近所に住んでる人はみんな利用していると
思いますので、ライオンズ住人だけでもないかと。
むしろ、ライオンズ住人がわざわざ自転車に乗って西友に
行く理由がないようにも思います。

わざわざ自転車に乗って西友に行くのではなくて
駐輪場が足りない、撤去されないから置きやすいんだと思う。
アウルの工事の一環で隣の公園の工事があり、駐輪できなくなったからね。
公園の工事するなら西池袋公園のように地下駐輪場も作れば良かったのにな。
アウルが完成したらサンクンガーデンから公園の間は不法駐輪しやすいんじゃないかな？

ライオンズって西友にくっついてるマンションの事では？そこの住民がマンション駐輪場でなく西友の駐輪場や周囲に置きっぱなしにしてるって話ではないのですか？

マンションの駐輪場が足りてないんだよ。
アウル契約者のおばさんが、駅近に住んでるけど
駐輪場が全然足りないって言ってたよ。

ライズシティの地下に駐輪場があるけど、西友の駐輪場にもそこを使うように貼紙がありますが、地下にとめるのは面倒なので、西友横付けしてしまう人が多いんだと思います。

今後暮らしやすくなりそうなエリア
１　押上・墨田
２　二子玉川
３　品川・大崎エリア

アウルは大型商業施設の隣で便利なんだろうけど、迷惑駐輪問題には頭を痛めそうですね？

今後暮らしやすくなりそうなエリア

17.池袋周辺



でしたっけ？

>401さん

17位ですね　池袋周辺

http://www.major7.net/contents/trendlabo/research/vol013/