クロスエアタワー（(仮称)目黒区大橋再開発タワーレジデンス）

普通は駐車場の余剰資金を管理費や修繕積み立て費にまわすことはないのでは？
現在住んでいるマンションの収支がどうなっているか不明ですが、
駐車場はメンテ等に使うようなことを聞いたことがある気がします。
マンションによって違うのでしょうかね。

ちなみに、スーパー用の駐車場もあるので、セキュリティー的には,,,って感じです。
ただ図書館行くのは、住居から行くのと、外から行くのは別エレベーター。

バルコニーの曇りガラスは、中層階以下はプリズムから見えちゃうからでは？（お見合いはしないけど）
高速道路からも見えちゃうし。。。と個人的に思いました。
プレミアムフロアのみ透明ガラスでしたね。
タワーですべての階がガラスのマンションもよくありますが、
５０メートルほど離れている隣マンションからも隣マンション（ガラスではない）も丸見えですし（豊洲の友人が後悔してました）。

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図書館なんて頻回に使う人以外メリットありますか。
住民以外が建物内に増えてしまい、ない方がいい人も多いでしょう。
プリズムとか周辺の住民で重宝する方には良いでしょうね。

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588です。

駐車場がどんな形になるかは特に営業マンに質問はしませんでしたが、
メリットとして雨に濡れずにそのまま住居に入れる点ですかね。

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それって普通の気が。この値段なら近くに安いのがあるでしょ。
将来的に積立金の上昇幅が大きいので駐車場代はばかにならない。

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5000円高いとしても年間60000円、管理費2カ月分なら
面倒でも手かも。

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周辺より数千円高いからと言って、
外部の駐車場借りる人なんていますかね？
二子新地以西なら、そんな方もいるかもしれないが、
クロスエアー買って、数千円ケチル人は車持たないのでは？

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居住者以外が侵入してくることを懸念されている方が多いみたいですが、
エレベーターは、基本的に居住階しか行けないみたいなので、
あまり心配することはないかもしれません。
（エレベーター内に鍵をかざせば、全ての階が押せるようになるみたい）

セキュリティー強化しすぎると、住民からすると住民的には面倒。
帝国ホテルのセミスイートとかエレベーターおりて、部屋に行くまでに
更に一回鍵をかざして、セキュリティー突破する必要があり、面倒すぎる。

そんな細かい部分よりは、排気ガス地区を許容できるか否かの方が判断ポイントとして重要ですね。

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クロスエアタワーの駐車場は分譲駐車場も含まれています。
一般には知られていませんが、分譲駐車場は入居者にとって極めて不利な仕組みです（過去に売主と管理組合で裁判で争われたほど）。賃貸駐車場であれば月々の駐車代は管理組合に支払われますが、分譲駐車場の分譲料金（数百万円）は全て売主の懐に入り、管理組合には全く入ってきません。従い、分譲駐車場はマンションビギナーに見えない形で売主が儲ける仕組みです（入居者の中では分譲駐車場があることを喜ぶおめでたい人も多し）。

別の人も言っていましたが、坪300万円未満なら検討するレベルのマンションと思います。もっとも、坪単価400万円台でプリズムを買った人もいっぱいいますので、何も知らないお客さんが買う可能性はありますがね。

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不動産投資を何度かしてますが、共用部も充実してるし、妥当な価格かな。と思いました。
1期で申し込むかはわかりませんが、
Dinks向けの部屋を2部屋申し込み予定です。

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投資用にマンション４つと一戸建て２つ持ってますがどこが妥当なのでしょうか？
もっと新しいコメントにも書いてる方いますが完全に割高です。
あなたはちゃんと利回り計算できますか？投資用には完全にむきませんが
この地域・このマンションじゃなきゃ絶対ヤダって人ならいいでしょうね。

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>>610　私も同感です、609はここの営業だと思いますよ

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営業だと思うなら相手にしなさんな。
投資用なんて買える人がこんなとこに書き込みしませんわな。
610さんもそうだけどね。

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環八内側の物件で300万以下が妥当なんてエラそうに言い切ってるところがすごい。自己嫌悪しないタイプ？

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613さんに同感です。
還七よりも内側ですし、環境は良いほうではないけど、
環七内側で、駅徒歩7分以内、坪300以下の物件あれば
教えてほしいです。新築で。

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ネガレスが多いほど人気の物件です。
決してお得なマンションとはいいませんが、
検討に値するマンションだと思います。

確かに排ガス・騒音に関してはデメリット。
それ以外は特に問題ないかなー。

4月の販売開始までわかりませんが、そこそこ人気物件になると
おもいますよ！。

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一戸建てを投資用に買う人なんているの？

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マンションだけが投資対象の人なんて逆にいるの？

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＞610、＞611
利回り考えたらそもそも新築は投資対象にはならないでしょ。全ての新築マンションが割高になるに決まってる。
でも、「投資」ってそれだけじゃないよね。個人属性ごとに、資金調達方法や税務と絡めたやり方がある。
ここは、売却時の環境も見込んだ投資は、あり得るよ。
たぶん気が付いてる人は気が付いてると思うけど、ここは、他のマンションに比べると、相対的に狭い部屋に割高感が無い。要するに、公平な値付けになってる。そういったところに裁定がはたらく余地がある。
あとは個人の判断。

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↑ 全ての新築マンションは割高だから投資の対象外って‥‥一体‥‥。
どういう考えなのか？
いろいろな人がいますね〜( ´ ▽ ` )ﾉ

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利回り投資に対しての話でしょ。
当たり前じゃない。

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>全ての新築マンションが割高になるに決まってる。

え？

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わたしも環七内側で、坪300以外があったら教えてほしい。

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>614、622

Pの時には「池尻近辺で坪350以下で買えるマンションがあれば教えてもらいたい」
という書き込みが圧倒的で、坪400超えのPが決して高い買い物に見えませんでした。

3年後の今、横で圧倒的にBetterな物件が坪320で売られているのを見て、歯が折れる
ほど自分の判断を悔しがっているPの購入者は少なくありません。冷静に自分の目で見て、
ガス室マンションに坪320の価値があるか判断して下さい。個人的には坪280以下なら
買いだと思います。

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Pの人は駅近、仕様の分そんなもんでしょと思ってるんでない。じゃなきゃモニターにでない。
悔しい人いますか？同じ売主丁度良い値付けをしてるのでは。P値引きが一番お得かな。

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623さんはネガなのか、ポジなのかわからんな。
どちらかというとネガティブか

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賛否両論ありますが、このマンションに住む価値ありと思った方が
購入されるのです。
私は、現在プリズムタワーに住んでいますが、
騒音・排ガスなどの空気の汚れに関してはそれほど気になりません。

家族が増えそうなので２LDKの現在の部屋からこちらの３LDKの部屋に買い替え予定です。

購入申し込みの方、これからもよろしくお願いします。

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短期間で買い替えとは大変ですねえ。
仲介手数料や取得税や引越代やカーテン代などなどコストを考えると、
短期間ではあまり買い換えませんよね。

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私はプリズムを検討していたとき、そのモデルルームでここの計画があることを知って、一旦見送った者です。
期待半分でしたが、ほぼ希望に適った物件として出てきましたので真剣に検討しています。
これだけ大規模だと、周囲の影響を受けるというよりもむしろここが規準となって影響を与えていくと思いますので、将来の資産価値については相対的にはあまり心配していません。
まあ、日本経済全体がドボンしたならどっちみち駄目ですから。

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＞６２３さん
１年以内に＠２８０になるなら待ちますが、３年後だったら考えません。人生は短いですので。
ということで、今回買うことにさせてもらいます。

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>628さん
同感です。
ここはいい物件だと思います。

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>629 さん
人生は短い！ハゲ同です。
ローン返済とか考えると3年なんてとても待てないです。

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確かに欲しい時に欲しいと思える物件に出会えたなら買う価値あると思います。
他人は他人のライフスタイルや価値観があるので自分の価値観が重要。

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６，７割まではライズの様にまずまず売れんるんじゃない。残りは２，３年かけてだろうが
その時値引き時があり上層階坪300前半希望。現状上層階は中～後半だからこの価格だしてまで
この悪環境はね、普通の感覚なら周囲の環境良い高級物件いきたくなるわね。ここは以外に低層を
狙いが意外に一番いいかも。

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竣工後であれば、値引きして売れりゃいいよね。
スミフもみたいに竣工してもあまり値引きせずに、
売れないよりマシだと思う。

あとは欲しい部屋が残ってるかだけの問題だけ。

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すごい！ここ安い！さっそく明日モデルルーム行ってみてきます！
２部屋投資用に１部屋家族用にすると思います！
みなさんも早く行かないと売り切れちゃいますよ！

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もう禿げちゃいました

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モデルルームいかないのになぜ安いと分かるんだ？？？

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値段でてるから安いってわかるんでしょ。
管理費も妥当かね。

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ここ思ったより安いですね。
三茶と両方見に行きましたが、値段は大差ないので、駅距離・共用施設など諸々考えてこっちで申込いれようと思います。

東急管理ってのが気になりますが、管理会社はあとからでも変えられますもんね。

売主が東急単体だと少々不安ですが、東京都や施工の大成建設グループの有楽土地や三井もいるので何だかんだ安心かなと思ってます。

クラッシィも良さそうですが、高いでしょうね・・・。

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急にポジが湧いてきたな。厳しい現実がやっとわかってきたのかな？

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粉塵さえ我慢すれば、良い物件だよ、ここは。
利便性もいいし、スーパーも近いし。

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なんと言っても渋谷から歩いて帰れるからねo(^▽^)o

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ネガがいた方が人気物件だったりするけど、
なんだがポジばっかり。

たしかに粉塵だけ我慢出来れば、良いマンションだけどね。
１期販売が楽しみだ。

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騒音も我慢。

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＞６２６さん

プリズムからクロエアに引っ越し予定との事。モデルルームの人も「プリズムの人で家族が増えて引っ越してくるひとがいますよ」と言っていました。「プリズムをすごく高値掴みしたのに余裕がある方ですね」と言ったら、先方も苦笑されていましたが。。。

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余裕のある人って普通にいるんだよね。

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2年で隣に買い替えなんてプリズムにいないだろ。営業臭いな、ポジ増えてきた。
ここの学区、環境考えたら子育ての若い人達は常識的に敬遠する人は多そう。しかも
若い人は土地購入価格、仕様など細かいとこまでみるからここは割に合わないと検討外の人も多いだろう。
一方年配の方々は各駅なんて気にしないし、少々不便でもお金に余裕があれば図書館でゆったり過ごしたり
結構年配層にニーズありそうな物件。リタイヤして昼から読書なんて優雅でいいね。

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premium以外の床やドア等の材質はあまり良くない感じですね。妥協できる範囲ですが。
やはり気になる点は騒音と粉塵です。

二重窓ですが窓を閉めていれば騒音は気になるものなのでしょうか。また粉塵の影響がどの くらいのものなのでしょうかね。
洗濯物はバルコニーで干す事も可能のようですが、粉塵で洗濯物が汚れたりする程度影響があるものなのでしょうかね。

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ポジは基本的に売主側がカキコすることが多いです。特にこのスレッドの場合それが顕著。
でも、「値上がり間違いないです」とか「人気が出てすぐに売り切れますよ」とか根拠の
ないカキコが多いことが、「ウリが無い」というこの物件の現実を映している気がします。

「ネガレスが多い方が人気物件」という売主側のカキコも多いですが、本物件のネガレス
は明らかに本質をついており、非常に説得力があります。個人的には、相応の値段設定
（坪単価で270万）にならない限り手を出してはいけない物件と思います。

①「246・首都高・山手通りのトリプルパンチの排気ガス（特に物件の目の前の首都高は
深夜までトラックの渋滞が続く大混雑ポイントで実はこれが一番の問題と個人的には考えます）

②「安っぽい内装・ワイドスパンが少ない間取り」（ワイドスパンを減らした方が多くの
部屋を売れます。リビングの開口部が少なく圧迫を感じる間取りが多いのはこのため）

③「柵が高く外が見えないリビング」（これの理由は不明です）

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追加で、④分譲駐車場（裁判沙汰になるほど入居者がワリを食う罠。良く御存じの方がいますね。）、⑤無駄な共用施設（個人的にはこれには賛同しませんが）というネガレスもありました。それぞれ説得力のある意見と思います。

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説得力はないでしよ。
ただ文句言っているだけでしよう。

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＞651

関係者の方、書き込みオツです。でも649にはもっと説得力のある反論をしなきゃ！

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649
んじゃ。同じ価格で、目黒区、世田谷区でおすすめ物件教えてよ。
買うから。

教えてくれないなら、三茶のエンピツタワーの営業だと思っちゃうよ。

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単純にここより環境の悪いタワマン日本にあるかなぁと考えると思い浮かびますかね。
友人呼んだときに素敵なＭＳねと褒められ、陰で良くもまぁあの環境で子育てをと親の見識を
疑われるのが目に浮かぶ。三茶物件は急行停車駅、環境もまし、地代、仕様が高価、三井だし
同価格なら三茶かな。ただ劣悪な環境の両物件にお金をだすならもう坪20,30だしてでも
環境の良い高級物件に余裕があればいくのが将来的にはリーズナブル。ここは環境代
（理論上問題ないというが車は減らないしね）、地代差し引いた分の価格の提示がほしいですね。
駅から5分で着かないし、坪270とはいいませんが中層で坪300はきらないとね。

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大橋ジャンクションという環境面の大きな問題はあるから価格的には抑えられるのかなと思うが、
駐車場が分譲駐車場なんですか？、組合費や修繕積立費等を考えると駐車場代は組合収入になら
ないのは将来の管理費値上げの可能性が懸念されるな！。・・・

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６５５さんが記述されている駐車場代が気になります。

修繕積み立て費は、４０年計画があるようですが、
管理組合収入にならないのであれば、メンテナンスや数十年後の駐車場の更改は
管理会社が責任もって実施してくれるんですかね？

スーパーに貸す駐車場もあるはずだけど、どんな管理になるのでしょうか？

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何かと問題の多いここを現在の価格で積極的に買う理由はありますか。

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>649
坪270？？？
そうなったらいいね。でもね、そうなったら高倍率が付いてきっと買えないよ。
ということはどう転んでも買えない物件ということになるから諦めなさい。

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↑言えてる。

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649はマンション投資家だってさ。
買っても賃貸出すだけだろうから、無視無視。
金カネ人間は嫌われるよ。

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ネット社会になり、マイナスの情報も普通に出回るようになり、こちらの業界からすると本当に売りにくくなりました。。チラシ・情報誌しかなかった頃には、客さんが入手できるのはこちらの言い分だけであり、本当に売りやすかった。

実際、このスレッドのネガレスは正直相当な説得力があります。このスレッドが無ければ「目黒区最大のタワマン」ということで飛びついたお客も多かったと思います。坪280というのは有り得ないと思いますが、坪300くらいが適当だと思います。

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１００平方弱で、坪２０万違ったって６００万程度でしょ。
池尻大橋の物件買おうとしてる人にとっては、たいしたことないじゃん。
環境以外に悪い点を具体的に教えてください。

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>池尻大橋の物件買おう
と頭から決めて買う人なら、駅近くの環境悪さは承知の上だからいいんじゃない。

普通は、他のエリアとの比較をしてから、物件買おうとするので。

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低仕様（リフォームで対応）、高価格（あくまで土地購入価格から予想される額）、
駐車場、管理費（これは高い）無駄な共用施設（＋要素の人も）、柵高、
学区（子供なしには無関係）出入り放題の公園（＋要素の人も）、東急、制震、
地権者物件、池尻（各駅許容者はOk）あとは環境位だけど騒音、粉塵などは子育てでなければ気にしない。
もう少し安ければ許容範囲と考える人は結構いるでしょ。
現価格でも6割売れて後はじりじりうまっていくはず。

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空気が良いところで子供は育てないと。特に喘息、アレルギー等の呼吸器系の疾患の懸念は拭えない。
せめて首都高から400mも離れていればかなり環境は良好になるがその分価格はあがるしね。
目黒区で最凶の立地環境、最大のタワマンは間違いない。どういう方々買われるかある意味注目物件。

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↑の論理でいくと、子供がいたら、246沿い、六本木通り沿いで３号線が並走してる
六本木〜駒沢大学までのマンションはすべてＮＧになっちゃうね。

小学生以下のお子さん３人いてラトゥール住んでる同僚がいるけど、言ってあげよ。

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626です。
皆さんいろいろご意見ありがとうございます。
私は近隣住民として特に立地・環境に関しては気になりません。
※もちろん環境が優れているとはいいません(^_^;)
納得できる人がいれば購入するだけ。

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代官山とか広尾でいいじゃん。

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ジャンクションと山手が余計。3号沿いだけならまだましだし六本木とかはそれを上回る良さがある。
電車も車も環境が悪いとこって普通利便性が良いんだけどね、池尻って微妙な場所だ。

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ま、人それぞれだからね。
六本木になんて住みたくない。

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このスレ読んでMR行ってきて３００以下に下げる予定あるかと聞いたら鼻で笑われた。

4月の本価格発表でも現在の予定価格通りの３３０～程度で行くって。

ネガレス読めば読むほど買う気が失せてくる・・・・　

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すごい！ここ安い！さっそく明日モデルルーム行ってみてきます！
２部屋投資用に１部屋家族用にすると思います！
みなさんも早く行かないと売り切れちゃいますよ！
さっそく明日買ってきます！みなさんも早く買わないとなくなっちゃいますよ！

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まだ販売も開始する前から値引きするわけないでしょ。
環境悪いけど300以下なら買おうと思ってる人は
いつまでたっても買えないよ。
悪いけど671さんは都内あきらめな。
竣工後なら値引きあるかもな。

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672うざいよ。
皆さん、相手にしないようにな。

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営業がかいたの？

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３００以下で買いたいのなら城東か城北
もしくは埋立地かな

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この環境、坪330では竣工後も条件の悪い部屋が50～100前後は売れ残る。
プリズム、ライズをモニターに東急は潤うね。すぐに完売したらデベの値付け負けですから。
そして2,3年経過し坪300以下の値引きで完売、ただ良い間取りはその時ないよ。
高値で良いとこ買うか、値ごろ感でてから妥協した部屋を買うかはどの物件も一緒。

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ここの値付け過程を知らない人が多いようですが、東京都との契約で利幅が決まってますから、最初から即完価格で出してますよ。
時間かけてもまったくデベにメリットが無いので。（東京都に返還することになるだけなので）
それでも高いと思うかどうかは、購入者それぞれの判断ですが。

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即完価格って年末には既に結構高値で価格発表してますよ。即完なら高層で最低坪300きりでしょ。
地代、立地考えてこれより更に安いのを期待してた人も多いでしょうが甘くはないですね。
ある程度高値でそれ程時間かけずに売り切りのが一番デベは儲かるし、東急もアホではないよ。
結局ここを無理に買う意味はないが安ければ仕様も、環境も2の次だなんて購入者も現金なものですが。

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↑即完価格っていう前に結構高値で既に価格はでてますよ。

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今度の土曜日にMRがオープンですね。
もう要望書って受け付けているんでしょうか？

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徒歩3分の違いはあれど、プリズムとの価格差は歴然。
結局プリズムも完売ですから、利益が全て東急に入るのであれば
プリズムと同等価格で販売されるはず。

利益を東京都に還元する記事は、2年ほど前の
夕刊一面に掲載されてたのを記憶してます。

環境起因で、高い！というのは考え方次第ですね。

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プリズム価格とその値引き価格の中間とは微妙に高いとこついたね。
こちらは徒歩5分（実際もう少しかかるし）使用、間取り（まともなのが今のところない）
環境考えるともうすこし安くしないと割にはあわない。

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去年なされていた予想通り、
『安い！』と書き込む人が出てきました。

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環境悪くても目黒区ですからね、300以下は厳しいと思います。
城東やバス物件を探したほうが賢明かと・・

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684は荒らし。
お手数ですが、管理人さん、削除お願いします。

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営業さんもお疲れ様です。買いたい人がわざわざ買いますっていいますか（笑）
６６１さんの意見に集約されてるね。隣もそうでしたし時間かければ東急さんの
物件はライズも含めて売れていきます。次はどこに大型物件の予定ありますかね。

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武蔵小杉のタワー物件なら300切るのでは？
300以下とか言ってる連中はバス物件でも目黒区は無理だよ。
二子玉からのバス物件ならあるかもね。

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私は本気で買う予定ですが、684みたいな
営業？書き込みは不愉快ですね。

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小杉のが環境、利便性は断然上だけど川崎だから、大田区なら迷うことなく小杉でしょうが。
都内外からの引っ越しなら迷わず小杉、元々都内の方はこちらを選ぶ方も多いことでしょう。

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公式HPのモデルルームプレオープンが
２月５月になってる。
２月５日でしょっ。

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小杉は250? 270?

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さて私は再来年まで待って売れ残りの値引き部屋を購入するとします！プリズム並みになると予想。鳴かぬなら鳴くまで待とうホトトギス。

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６９４さん

再来年とは。。。
待って待って２００万円台になればウハウハですな。
ここより環境が良いライズでも良いのでは？

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ここは駄目な所と良い所が極端だね。
環境は最悪だけど、
目黒区でここまでの大規模は今後も出そうにない。

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戸数、価格帯から焦る必要はないでしょ。最近値引きが当たり前の中、竣工前購入は価格に見合う
メリット、根拠がないとこわくて買えない。2年で2割引なんてされたらたまらん。
家康方式なら買わないという選択肢もあるし損はしない。それと小杉と比較されちゃうと厳しくなるね。
急行止まればここもまだ違うんだろうけど小杉は便利だ。個人的には小杉は嫌だけど。

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都民からしてみれば。。。小杉はありえません。

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あっ、あそこのタワーねって悪い意味で有名になりそうだし大規模のメリットは？
渋谷に目立つクロスタワーが既にあるのに名前も2番煎じだし。名前だけでも今から変えればよいのに。

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まぁ仮に２年後割引があるとしても、それまでの家賃を考えると何とも言えないですね

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家賃50万以上（年間600万＋α）だと微妙だがその賃貸だせる人は高級物件いくのでは。
焦点は今住んでる家賃によりますね。

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２年後にあるかないかの割引まつのはありえないっしょ。
それいっていたらまた新しい物件の割引まつことになって一生買えないな。

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家賃もそうだけど金利や優遇措置なども変わってきますからね。待つのが得かどうかは分からないよね

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ローンで買う人は大変だね。
金利だ優遇だと。

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8割くらいのかたはローンでしょ。
一括で買えるような人は人をバカにするような書き込みなんてしないよ。

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２年後、また縁があれば会いましょうクロスエアちゃん！

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決めた。ガス室＆眺望ゼロ＆悪い間取りマンションかもしれないが池尻にタワマンなし。賃貸に貸すときにも間違いなく強い。
坪３００万で指し値買いしよう。これで売主が折れなかったらサヨウナラ。

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すごい！安すぎこのマンション！
いますぐ買わなきゃなくなっちゃう！！
さっそく明日買いにいってきます！みなさんも早くしないと即完売になっちゃいますよ！

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ライズもかなり売れ行き良いと竣工前煽られたが結局まだ残ってるし。
向き、変な間取り、池尻のこの場所をこの価格で全て捌ききるのは大変。
お隣のように最後は完売できると思いますが。環境考えると永住物件には向きませんので
駅近の隣のが向いてる気がしますが賃貸なら良い？あくまで＋が計算できれば。

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変なポジが紛れてますねこのスレ。

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709さん
どの辺が変な間取りだったか教えてください。
HP見る限りでは普通の間取りにみえるのですが。

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間取りの問題の前にダイレクトスカイビューの割合が妙に少ないのですが。
環境を受け入れるリスクの代わりに眺望とるならタワマンでDSV、角部屋以外は意味ないですよね。
眺望のないタワマンってどうなんでしょう。つくりの方が環境もそうだが問題なのでは。
角部屋、良い部屋は地権者の方優先でしょうかね。

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設計は大成だね。
タワマンでdsvばかりなのは
もう１ランク高価格物件だな。
ここは庶民価格帯。

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↑
庶民価格帯とか言うのは簡単だけど
坪300以上が普通なんだからさ。
手が届かないよね。

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狭い部屋に割高感があるけど、投資目的以外で
40以下の部屋買う人なんているのかな？

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せまい部屋に割高感？計算出来ないの？

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DSVの多いタワマンは１ランク上なんですね。
坪300以上なら眺望は必要最低条件、DSVの間取りが300ならば低～中層でもOKです.
眺望なしのタワマンなら坪200万でも買わない（投資物件としては買いますが）

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環境考えたら永住物件と考える人は少ないでしょう。賃貸仕様だし狭い部屋は
学生など若い方々に重宝されそう。賃貸に出して＋にでますかね。

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駅徒歩１０分以内で都内の田園都市線、東横線狙いなら坪３００弱は他にあまりない。
賃貸仕様であれ、一目おかれる物件。

個人的にタワマンは高級仕様である必要はないと思う。
目黒区の出張所が入るみたいだし、東京都絡みの物件なので多少安心感はあり。

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検討中のものです。
タワーマンションに住んだことがないためわからないのですが、エレベーターについてです。
低層用2機、高層用2機 だったかと思いますが戸数に対して少ない気がしてます。
朝とか出勤時にエレベーター待ちってことは当たり前の光景なんでしょうか。

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エレベーターの定員やスピードも関係します。
９人乗りよりも１１人や１３人乗りの方がユッタリしているのでサッサと乗り降りできます。
スピードは速い方が良い。

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坪300以下も時々でるし（ここ以上に仕様が貧弱な可能性あり）、ここは低層で300弱だから。
この仕様立地だと低層で300きらないとね、普通タワマンの低層って驚くほど安いのに。
EVは通常40～80戸に1基、これだけの戸数なのであと４基位はあるのでは。
でも待ってもたかが3分前後だし毎朝待つのが嫌なら駅近にすればよい。

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↑
エレベーターを仮に3分待つと
その間に池尻大橋から渋谷まで到着してしまう。
ネガではなく、池尻大橋最強という話。

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エレベーターは低層3機、高層3機
他にペット可能な非常用もあったはずですよ。

エレベーターは30秒来ないとイライラかな。

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約７００戸、EVは最低８は必要、理想は１０かな。
２，３分待てるかは価値観の差。急がば回れともいいますし。

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７基あれば最低限大丈夫じゃない？
100戸あたり1基のマンションも、無くはない。

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パークハウス三軒茶屋タワー＆ガーデン と迷ってます

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11階から15階くらいまでが小さめの部屋がワンフロアに30戸程度あり、分譲用ではないようですがあちらどういう位置づけなのでしょうか。
賃貸となるのが大半なのでしょうか。
またその場合デメリットってあるんでしょうか。

交通についてご存知の方教えてください。
田園都市線は通勤時間は混雑してるのでしょうか。
池尻大橋から乗車する場合の混雑具合はどの程度でしょうか。

池尻大橋の場所は中目や代官山も近いので非常にきになってます。恵比寿からもタクシーでちょっとですし。

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管理費高いので最低８基以上あるはず。たまに８０戸前後で１基しかないとこもあるけど悲惨ですよね。
各駅はかなりイラットします。電車なら三茶、二子、中目がおすすめ。代官山は各駅上回る良さがあるので
池尻とは比較にならない。駅近でもないしエレベーター待つなら桜新町、用賀と時間は変わらなくなる。
この環境だと永住者の比率は最初から少ない可能性もあるし、５～１０年で買い替え者も増えそうなので
賃貸の比率が年々増えるでしょう。質の良い入居者が多ければさほど問題ないけど、管理組合や変な輩が入って
きた時、資産性の点でマイナスとなる。ただこの場所は抜きにして池尻自体は良いとこです。

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普段使うＥＶは６機ですよ。＞７２４さんの言うとおり。
ちなみに、私は８３０戸の４９階建てタワーに住んでますが、８機（高層、低層で４機ずつ）で、朝でもいらつく感覚を持ったことはありません。
制御プログラムも進んでるし、６百数十戸で高層、低層分かれての６機なら多分問題ないと思いますよ。

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制御プログラムっていじれるそうで、
管理組合理事が自分の住む階にいつもエレベーターが待機しているように、
プログラムしてある物件もあるって話を聞いたことがあります。

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管理費考えたらあと2基ないと割には合わない。いらつく感覚は完全個人差あるし理論上はそれ程
待たないと説明はあるがこればかりは住んで見ないとわからない難しい問題。細かい人は低層をおすすめ。

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クロスエアータワーの管理費ってそんなに高いのですか？
通常は１ヘーベーあたり２００円台前半くらいですよね？

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賃貸比率かぁ。
そもそもって考え始めたらキリがないけど、
ボヤだの火事だの起こされたらたまらんな。
まともに避難出来ないだろうし。

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高層階エレベーターって何階に停まりますか？

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２７階以上です。

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２７階以上では、
高層階住人の優遇ですね。低層階の方が混みそう。

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いや、10階くらいまでは住宅ほとんどないので、
中層でも問題ないと思いますよ。

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6基では時々混むというのが現実であろう。8微妙、10あれば言うことなし。

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729さん
>８０戸前後で１基しかないとこもあるけど悲惨ですよね。
どこのマンションも80戸前後で1基あればいいとこだと思うけど。何戸で1基の割合だと思っているのでしょうか。
今は100戸に1基の割合のマンション多々ありますよ。また
管理費が高いからエレベーターが多いとも限らない。
689戸で8基もあれば余裕ですね。エレベーターを待つって言っても何分も待たされるわけじゃあるまいし。

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80戸だと今は2基が普通ですし高級マンション等はもっと多いとこもあります。
100戸に1基のとこもたまにありますが（汗）そしてEV多いと管理費が高いのが普通です。
友人は82戸で1基、かなり最初は後悔したらしいですがただそれも慣れるみたいです。
8基あれば大丈夫じゃないでしょうか。まあ待っても2分前後ですからね。
短気な方は私のように（18戸に1基）中規模以下の物件か駅近い物件がおすすめかと。

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2分か。
朝は特に長く感じるかも
何だかんだで駅まで10分弱程度かかりそうですかね

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エレベータの話でいつも思うのだが、
80戸で１基と160戸で２基。
どちらも１基あたり80戸だが、
実際は全く違うと思うのだが…

１基あたり○戸って指標になんのかね。

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⇧たしかに

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管理費は30.07平米
最も小さい部屋8900円
65.08平米 19600円
76.01平米 22800円
88.00平米 26400円

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１平方あたり３００円ですね。
エレベーターも普通の数みたいだけど、こんなにもんなのでしょうか。

今の住まいはここより共用施設が充実してないけど
３９階建ての２５階８０平方強で、１万９０００円。

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10分、更に急行通過待ちか。部屋出て朝は15分前後だね。各駅だしプリズムのがやはり便利か。
管理費はちょっと高い、EV少なく、駐車場も高いのに。共用施設は無駄。高い分、分譲価格から引いてもないし。
修繕積立金はどうでした？5年単位での上昇は大きいですか？

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200円から250円位だから高いね。免震でもないし、EV基数少なそうだし
どこにそんなにお金がかかるのかな。都心のタワマン並み以上ですな。

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渋谷駅に８時台到着電車は準急になるから、池尻大橋通過せずに停まるよ。

９時ちょい過ぎの急行運転開始した直後は、
電車間隔がつまって、ほぼ毎日池尻大橋駅をノロノロ通過してるけどね。

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各駅は行きも不便だけど特に帰りが急行にあたると最悪なんだよね。
一度渋谷で降り待ちは乗り換えとあんまりかわらないのが難点、三茶のが便利。

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わたし三軒茶屋駅使ってますが、半蔵門線から乗ってる人で
渋谷で乗り換える人なんてみたことないよ。
みんな乗る駅から各駅乗るだろ。
待っても5分。田舎出身者は気になりません。

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エレベーターは
乗用 3基 （住宅用 11人乗り 150m/分)
乗用 3基 (住宅用 11人乗り 210m/分)
自転車バイク用 2基
非常用 1基 (27人乗り 150m/分)
非常用 1基 （15人乗り 150m/分)

との記載

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>>748
>免震でもないし

地震スレで指摘されてる免震、の方が良かったの？

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はい。免震のほうがいいです

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何かと問題の多いここですが都絡み、激安入札からシテイタワー品川価格を期待したが期待はずれ。
更に仕様に期待も賃貸並み、おまけにevが本当に6基（それで13人乗りでない！）など次々に魅力が
うせたと思ったら管理費バカ高！あの高級物件グランドヒルズでも80平方弱で、17000円位だったはず。
他と比べ少なくても5000円↑/月割高、年間6万↑、修繕積立金も高そうだし10年で100万以上余計かかる！
六本木のタワー等と違い私含めて裕福層ばかりでない人も多いので管理費は超重要だし,駐車場も
相場より5000以上高い。まだ発売未なんだから分譲価格坪20万程度下げないと最近の検討者はシビアだよ。
立地を差し引いても検討したいと思ってたのでネガというより単なる愚痴ですが残念な物件です。
因みに色々いわれてますが免震の方がお金もかけてるしマンションの評価としては今後も揺ぎなく上。

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755さんが愚痴っても、このままの価格で
ある程度売れますよ。
ランニングコストに不満があるならやめた方がいいね。

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でもこの場所で全てが割高ですな。坪300以上の時点でサッとかなりの低所得検討者がへったことでしょう。
どうせここの環境では１０年住めないし、いずれ賃貸だらけで良いコミュニティーは形成されないからね。
逆に坪300後半から400前後の高級タワーの方が変な輩も入居できず、売るのは大変だけどよかったのかもね。

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賃貸といっても増えて3割前後でしょ。5年住んで永住、売却、賃貸か評価できるのでは。
それより問題はやはり立地、価格とそれに見合う眺望が得られないつくりでは。

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非常用入れて８基あれば少なくはない。
戸数をエレベーター基数で割って、１基当り８０戸だ１００戸だと言う場合、
非常用も入れて数えるのが普通だから。
定員１１人も普通。定員９人のエレベーターを使ってるタワマンもある。

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普段から非常用を使えたら丁度良いですね。

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エレベータ1基あたり○○戸は意味がない。
ちょっと極端に考えてみればすぐにわかる。
2階建て80戸のマンションにエレベータ１基
40階建て80戸のマンションにエレベータ１基
どちらも１基あたり80戸だ。

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池尻ってことでかなり前向きに検討中でしたが、考えさせられること多々ありだな。
MRにいき仕様が気になったものの我慢の範囲内かと思うようにしていたが、よくよくいろいろ見てると割高なのかも。
間取りのコメントもあったが、60平米以下は多くがウナギの寝床のような縦長だな。
間取りの良い部屋は早々に売れて、微妙な部屋がごっそり残ってるってことになりそ。
明日は2回目のMR訪問なのにホント悩みますなー

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755さん→残念だと思うなら、残念ですが諦めましょう。

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全てが満足という物件はありません。どの物件も１，２つは妥協も必要です。
ただ金で解決しない問題がいくつかあるような物件は経験上やめて後悔なし。
普通はMRいって魅了され、なお気になるとこがあって買うか迷うとこですが。
その前にここは価格、管理費、環境などなど解決しようのない問題過多。

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今日モデルルーム行きました。
わたしは立地、共用施設、公共図書館が魅力なので
代官山の低層マンション辞めてこちらにするつもりです。
管理費やランニングコストの説明をしていただきましたが、
我が家は許容範囲内でした。

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免震マンションのところでは、長周期に弱いから、制振のほうがいいのに、なぜ、免震？って盛んに書かれているけど…

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今色々言うれてますが免震の方が資産価値は上、制震はマイナス評価です。ただ一般論です。
代官山低層からここで立地が魅力というのには疑問ですが選び放題で羨ましいですね。子供のいない方かな。
子供の成長を考えると厳しい環境ですよね。子供は立地を選べませんから親がきちんと良い環境を選ばないと
いけませんよね。学区もよくないしガス室マンションに住んでるのって苛められる気がするし、ある意味
有名なマンションになりそう。親にもよく考えろと見識を疑われてしまうし。でも代官山には手はだせないなー。

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↑ガスガスってうっとうしいな。
代官山の低層買えないんなら、ここも手がでないんでしょ？
他社のデベの人？
ネガばっかり言ってる人って、なんのメリットがあって
わざわざ書き込みしてるか理解に苦しむ。

ポジ書き込めば、東急の営業だって決めつける人も意味不明だけど。

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環境、価格、ランニングコストなど考えたらDINKS、賃貸が多そうですね。
喘息やアレルギーは空気がよいだけでかなり防げるからね。ここに住んだら喘息、咳など出現が
必発な気もしますが、空気清浄機で対応すればかなり病気を防げますか？最近は性能もよいしね。

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ランニングコスト考えたら同じ位になるのかも知れませんが代官山買えなくても
ここには手が届く人いるのでは。代官山は高いですよ。
ガス室マンションなんていわれてますが窓をしめていれば大丈夫だよきっと。
洗濯物を外に干せないのはちょっと厳しいけど、高層はどうせ干せないし。

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マンション直結の空中庭園に浮浪者が住みつかないかとても心配。ホームレスのテントが乱立していた宮下公園みたいになるのでは・・・

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MRに行った方CHECKお願いいたします。浴室のタイルは何センチ角？まさかタイルでない？
プレミアムのクーラーはカセット式は全室？タンクレス？エレベーターは本当に6基だけ？
バルコニーの電源、水回りは？天井高は？お願いいたします。

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プレミアムは賃貸よりは上、後は賃貸レベル。HP見れば厳しいのがだいたいわかりますよ。
期待してモデルルームいきこけました。天井はライズみたいに265cmかな、聞いてみて。

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Premiumであれば浴室はタイルですね、多分30cm角、
ほかの部屋はさっさっとキレイ排水がついてるやつです。エアコンはリビングのみ天井カセット。premiumはほか居室壁掛け設置。バルコニーの電源や水回りなし。天井高高いとこで255cm(premiumは不明)
エレベーターは乗用6、非常用2基です。
Premium以外はシートフローリングです。

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トイレはタンクレスではないです。
ローシルエット型です。

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エレベーターは８基。ってことで話は終わりでしょう。
他のマンションだって、非常用もカウントして考えるのだから。

天井高255cmは少し不満。

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普通、売主の営業がポジレスをするということは行いません。理由は、放っておいても資産価値の下落を嫌がる付近の住民が積極的にポジレスを入れるから（この物件の場合、プリズム住民のカキコも結構あると思います）。

この物件のネガレスの場合、価格が正式決定前のため、ネガレスが定着すれば売主が価格を下げるのではという期待があると思います。特に、ガス室マンション・悪眺望という致命的なポイントは、「目黒の空に暮らす」というキャッチコピーからは想像もつかない欠点です。売主も敢えて池尻大橋から離れた目黒駅前にＭＲを設置する等して、デメリットに目が行かないように必死の努力をしていると思われます。

プロの目から見た場合、「東京で一番悪い環境」という点を加味して、この物件は坪300万～310万が適切と思えます。その坪単価を勝ち取るべくネガレスを書き込む客と、本物件が坪単価330万～350万円で完売し、自分のマンション資産価値を維持したい池尻大橋住民の戦いという観点で本スレッドをお読みください。

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７７７さん妙に説得力ありますね。　坪300万～310万前後の価値はあるというこですね。
誰も入札に手をあげなかった土地なので300万きりまで私は予想してました。
永住物件ならプレミアム以外ちょっと意味がないですね。天井高255、手摺高、トイレなどは特に残念です。
ほかは完全に賃貸用なので住んで恥ずかしかったら賃貸にだすという安易な考えは危険ですかね。
ちょっと不便な池尻ですが賃貸の需要は多そうな印象ですが。あのHPでは人が集まらなそう、センス良く作らないと。

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３０センチ角は良い。てことはプレミア以外は２０センチ角ですね。
廊下天然石はプレミアでもないですよね。廊下からトイレまで
は全部屋タイル貼りですか？もっと差をつけて欲しいな。
プレミアなど戸数の比率ご存知の方はいますか？

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premiumは110平米以上の部屋で40階と41階のみしかないようですね。
ワンフロアに10戸なんで20戸がpremium
廊下はフローリング、モデルルームは天然石だった気がしますが。
洗面所、トイレは磁器タイル

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プレミアって坪400前後、それでフローリングは本当？安造りも20戸なら売れるとの判断でしょうか。
価格はMVレベルですよね。随分とレベル違うな。廊下をタイルにリフォームするとどれくらいでしょうか。

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目黒区で300はないだろ。320～位が妥当では

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目黒区といってもここは長く住める場所ではないから。
間取りが広いと結構かかるかも、でもタイルに変えるだけで
見た目は高級になるよ。新築だしオプションにあるのでは。

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＞７８２

通常は目黒区なら坪単価３２０以上なのはその通り。

だが、ここは目黒区でも断トツぶっちぎりで環境が悪い立地なので
坪３００以下の可能性もあるのではと議論している。

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まぁでも結局300以下は無いんでしょ。議論の余地はないと思うけど

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サンウッド中目黒も環境悪かったけど、280くらいでしたよ。

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ここで議論したら価格が下がるの？価格は決まってるのだからあとは検討の余地があるかどうかだけだね

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低層は３００切ってるでしょう。
抽選必須だけど。

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図書館は活用する人にはよいのかね。
誰でも入ることが出来る所だけにいろいろな人がいるからね。
冬は暖房、夏は冷房っつうことで毎日一日中睡眠しにくる人って結構いるんだよね。
そういう人が居座ると困るね。
空中公園に住んで開館したら図書館みたいな。

微妙

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図書館、公園などプラスになりそうなのがここではマイナスでしかない。
777さんのコメントなどまっとうな意見を聞きたい。抽選？３００切って
も低層を買う人いるかね。完全賃貸用かね。

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ここって二子玉川に比べて環境劣悪で、麻布より断然不便なのに、どちらよりも高くて意味あるの？

道路マニア？

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麻布より高いの？

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麻布は便利とは言えないけど麻布にここうより安い物件あるの？
むしろそっち買いたいけどなんていう物件ですか。

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私も買いたいです。

麻布定期借地権物件でもここより高くない？

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689戸 の内訳として
198戸非分譲で491戸が分譲用のようです。
さらにその内訳に東京都48戸、特定建築者保留床443戸となってます。
一般に購入する人の割合は65パーセント弱。これによりなにか不都合なことは有りますか。例えば、管理組合の合意事項(修繕、共有部の変更等)などでの議決数などなど。

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それは住んでみないと分かりませんが、
地権者が多い物件は
地権者に有利な決め事がデべとの間で予め決められているケースが多いです。
そして、それを組合総会で廃止するのも難しい。

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既に約3割が地権者物件か、これだけでパスだがこの立地じゃ賃貸ばかりで永住の方は
将来半数きるのでは。こうなると分譲マンションの様相でなくなり管理組合どころでない。
賃貸者には無関係だが資産価値どうこうの問題じゃないよ。

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200戸弱も地権者がいるということは共用施設は地権者のたまり場は間違いないね。
そのコミュニティーに自分の子供は入れたくないし、そのための割高の管理費を払うのは馬鹿らしい。
転売、賃貸目的でない新規購入者には割高で全てにおいてメリットないのがここの特徴。麻布買いたい！

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私も麻布買いたい。

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場所の悪い大橋とは知ってても目黒坪330一応見てみようMRへ→仕様が悪く凹みながら一応現地に→
ここに住むのは無理だなと疑問→一応友人に見てもらいここで生活なんて無理、ただでもこの環境では買わない
と助言され確信。人に見せたら反対ですよね、更に地権者マンションか。同じような考えの方が多いだろうな。

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