京阪東ローズタウン・ファインガーデンスクエアってどうですか？（その４）

１８０さん

＞京都府からは、
＞伺い書に記載した公開空地については、
＞一般的に使われている幅広の解釈としてのオープンスペースと理解して処理し、
＞現地についても、
＞建築基準法８６条を活用したオープンスペースが設置されており、
＞問題ないと判断している、
>>180

　9月14日の松島市議の説明を聞いたら分かりますが、8月に松島市議が京都府都市計画課の本件の実務責任者と協議した時に、実務責任者は、「公開空地」の意味に幅広の解釈としてのオープンスペースと言う意味はないことを認めています。

＞総合設計許可準則に「公開空地」定義を記載し、その後も改正される度に各自治体に通達されていたのですから。現に「公開空地」の意味を単なるオープンスペースの意味であると寝ぼけたことを言っているのは、調べた限りにおいて、数多くある自治体の中で京都府都市計画課と八幡市だけです。
>>177

　八幡市の担当部長は、市議会という公の場で、議事録に残る形で、「公開空地」の意味を間違って行政運営をいてきたことを表明したのです。この間違った解釈は次回の定例市議会で問題になります。

>>この間違った解釈は次回の定例市議会で問題になります。

前も聞いた。その度、思った様にならずそれ以来話題にしない。説得力ないんですが。恥ずかしくない？？同じく事言うの？皆、その思っているよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

↑
　いつもの申し込み予定さん

　訳の分からないことを言っていないで、下記の八幡市の担当部長の答弁が行政として適切な答弁かどうかを答えてください。

＞京都府からは、
＞伺い書に記載した公開空地については、
＞一般的に使われている幅広の解釈としてのオープンスペースと理解して処理し、
＞現地についても、
＞建築基準法８６条を活用したオープンスペースが設置されており、
＞問題ないと判断している、
>>180

　答えられなければやっぱり
>>この間違った解釈は次回の定例市議会で問題になります。
>>186

　がんばってレスしてくださいね。

「総合設計許可準則に関する技術基準」には、中庭等その周囲の大部分を建築物に囲まれ、道路に接していない空地については、公開空地に準ずる有効な空地として、公開空地の有効面積に算入できるものとする、と記載されています。
これで問題ありません。
八幡市には、この国土交通省の通知を排除する条例でもあるのですか。

１８８さん

＞「総合設計許可準則に関する技術基準」には、中庭等その周囲の大部分を建築物に囲まれ、道路に接していない空地については、公開空地に準ずる有効な空地として、公開空地の有効面積に算入できるものとする、と記載されています。

　あなたは、総合設計許可準則の「公開空地」のことを言われています。総合設計制度とは建築基準法第５９条２項のことです。

　八幡市の６月の定例市議会で、担当部長は下記のように答弁しています。
＞建築基準法第５９条の２の総合設計制度の公開空地を確保し、容積率、高さ制限、車線制限などの緩和規制を受けて設置された公開空地ではないと認識しております。

　要するに、現状のスクエアの中庭は建築基準法５９条第２項の「公開空地等」ではないのです。「公開空地」「公開空地等」の文言を使う場合、その意味は、国土交通省の「総合設計許可準則」で定義されているもの以外ありません。八幡市の担当部長は、国土交通省の通達が理解出来ていないのです。１８７を参考にしてください。
>>187

　スクエアの中庭は「公開空地」にはなっておらず、単なる民地ということです。

　「公開空地」にするためには大変な手続きが必要です。京阪は一切していません。因みに大阪府の手続きは下のアドレスをクリックしてください。
http://www.pref.osaka.jp/attach/2687/00000000/sougousekkei-toriatsukai...

感じません。

きのうあゆみが丘見てきたよ。そこに住んでいるんだね。

１９０さんに、お尋ねします。
スクエアは、容積率が１９７％で、２００％未満なので、建築基準法第５９条の２の総合設計制度の適用を受けていないのは、知っています。
では、なぜ、日陰対策部会の方々は、総合設計制度の解釈指針として、国土交通省が自治体に通知している「総合設計許可準則」に記載されている「公開空地の定義」を、スクエア中庭に適用されるのですか。
それなら、なぜ、同じ「総合設計許可準則」に記載されている、「中庭等は、公開空地に準ずる有効な空地として、公開空地の有効面積に算入できるものとする。」という記述を、スクエア中庭に適用してはいけないのですか。
同じ許可準則の中にある、公開空地の定義は利用するが、中庭に関する規定は利用してはいけない、という理由は何ですか。

何を言おうがスクエアは適法の判断を行政に受けている。この事実は変わらない。訳のわからない現実逃避してるのは日陰だろ。w

１９４さん

　前の事業計画で認可されていた街区公園の設置を取り止めるには、スクエアが国土交通省による土地区画整理事業運用指針のただし書きの（イ）か（ロ）のいずれかに該当していなければなりません。

　京阪は、京阪東ローズタウン美濃山第4地区（スクエア）の土地区画整理事業 事業計画書（変更）において、「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」なる事業計画を申請し、京都府は、土地区画整理法施行規則第9条第6項の「健全な市街地を造成するのに支障がないと認められる場合」としてただし書きの（ロ）を適用し「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可しました。

　ただし書きの（ロ）とは、「地区計画の地区施設等、総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペースが整備されることが確実な場合」であります。ですから、中庭は、「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」でなければなりません。

　本来は建築基準法第５９条第２項を適用し、容積比率等を緩和してもらう代わりに「公開空地」を設けるのですが、京阪はデタラメな事業計画により、公園予定地を民地として取り込もうとトリックを使ったがそれを見破られたということです。法的に街区公園の設置を取り止めるには、容積比率とは関係なく、中庭を「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」にしなければなりません。

　「公開空地」の定義は、国土交通省の「総合設計許可準則」にある定義しかありませんので、京阪及び行政が「公開空地」という文言を使用した以上、中庭は「公開空地」にしなければなりません。中庭が「準公開空地」でも適法となるのですが、現在、中庭は単なる民地ですので、美濃山第４地区（スクエア）土地区画整理事業は、土地区画整理法施行規則第９条第６項違反となります。

No.194さん

>スクエアは、容積率が１９７％で、２００％未満なので、建築基準法第５９条の２の総合設計制度の適用を受けていない

ということは、公開空地を設ける必要性がそもそも無いという理解で正しいのでしょうか？

つまり、スクエアは、現状で完全に適法である。
という理解でいいのですね？

↑

＞公開空地を設ける必要性がそもそも無いという理解で正しいのでしょうか？

　間違いです。

　１９６の理由により
＞中庭は、「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」でなければなりません。
>>196

　公園用地を取っておいて、中庭を「公開空地」せず単なる民地にしておいて何のお咎めもないというようなうまい話はありません。
　事業計画の申請時にはいろいろと良いことを並び立ておいて、実際には事業計画通りせずに、あれこれと逃げ道を探しているのは実にセコイ話です。

　中庭は事業計画通り（認可通り）「公開空地」なっていないし、「児童の遊び場」もないのですから、美濃山第４地区（スクエア）土地区画整理事業は、明確に土地区画整理法施行規則 第９条第６項違反です。

火消しのつもりだろうが 申し込み予定ちゃんをはじめ油をたくさん注ぐ人がいるね

>公園用地を取っておいて、中庭を「公開空地」せず単なる民地にしておいて何のお咎めもないというようなうまい話はありません。

と言うけど、公園を造る必要が無くなったとすれば、

>公園用地を取っておいて、

というのは、間違いだね。

↑

　土地区画整理法施行規則第９条第６項では、一地区に一つ以上の公園（一地区全体の３％以上）を設置しなければならないと定められています。

＞前の事業計画で認可されていた街区公園の設置を取り止めるには、スクエアが国土交通省による土地区画整理事業運用指針のただし書きの（イ）か（ロ）のいずれかに該当していなければなりません。

＞京阪は、京阪東ローズタウン美濃山第4地区（スクエア）の土地区画整理事業 事業計画書（変更）において、「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」なる事業計画を申請し、京都府は、土地区画整理法施行規則第9条第6項の「健全な市街地を造成するのに支障がないと認められる場合」としてただし書きの（ロ）を適用し「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可しました。

＞ただし書きの（ロ）とは、「地区計画の地区施設等、総合設計制度の公開空地等により、同等のオープンスペースが整備されることが確実な場合」であります。ですから、中庭は、「総合設計制度の公開空地等と同等のオープンスペース」でなければなりません。
>>196

　本来街区公園となるべき敷地の上にＤ棟を建てておいて、その見返りとして中庭を「公開空地」にしなければならないところを、京阪は単なる民地にしているのですから、「取っておいて」は間違いではありません。

２０１の補足です。

　京阪は、仮処分裁判の主張書面で「京阪東ローズタウン美濃山第4地区土地区画整理事業 事業計画変更理由書(甲第25号証)に記載した通り、当第4地区で確保できない公園面積（1,000㎡）を、全域非住居系である美濃山第6地区の一部住居系への変更検討に合わせて同地区で確保し、美濃山地区全体に必要な公園面積を保持することとしている。現在施行中の同第6地区土地区画整理事業においては、街区公園の新設を含む事業計画の変更案を策定し協議中であり、第4地区に街区公園を設けないことによって、公園用地とすべき土地を利得し公園施設費を免れようと騙したとするのは全く根拠はない。」と主張しています。

　しかし、この京阪の主張は真っ赤な嘘です。即ち、京阪は、美濃山第４地区に設置出来なかった街区公園は、第6地区に設置して埋め合わせるから詐欺ではないと主張しましたが、第6地区は戸建て（ビーファ)を建てられており、第6地区にも土地区画整理法施行規則第９条第６項の規定により、街区公園が必要なのです。京阪は、第6地区に街区公園を設置して埋め合わせをすると八幡市民を騙し、平成9年の事業計画の変更で八幡市の市有地（八幡市民の土地）となるべき公園用地をスクエアの民有地として取ったのですから詐欺に当たると部会は判断しています。

　美濃山第４地区（スクエア）土地区画整理事業は、土地区画整理法施行規則第９条第６項違反に留まらず、京阪の本件の対応いかんによっては詐欺事件にまで発展する可能性があります。
　京阪は、嘘の主張がバレたからと言って頬かぶりして逃げようとするのはいかがなものでしょうか？

　平成18年のスクエアの建設説明会では住友不動産の陰に隠れ、部会に法令違反の証拠を突き付けられて説明要請をされた途端に頬かぶりを決め込み、今は行政の陰に隠れるという企業姿勢は京阪の経営理念である
＞「法令および社会規範を遵守し、企業の社会的責任を果たします。」
　に反しており、京阪の経営体質の脆弱さの一端を垣間見る感があります。本スレを京阪の社員も閲覧していることでしょうから、経営陣はもっと正々堂々とした経営を行わなければ、従業員の士気にも影響し、士気の低下は事故にも繋がります。

　京阪は本スレの「業者の方へ」にある
＞業者様のご担当であることを名乗った上で、掲示板に直接フォロー・反論をされるのが最も良い対処方法と考えております。
　を実行し、本スレで指摘されている事項について釈明することが、本スレを閲覧している購入検討者に対し、最低限度すべきことであると考えます。

＞第６地区の事業計画を変更して、美濃山地区全体に必要な公園面積を保持することとしている。

なら、全く問題なしですね。

日陰の言っていることは、本当の言いがかりじゃないか。


第６地区の事業計画を変更して美濃山地区全体に必要な公園面積を保持し、必要な公園設備を導入すれば、

＞八幡市の市有地（八幡市民の土地）となるべき公園用地を民有地として取った

という日陰の主張は、根拠を無くすことになる。

↑

　あなたの主張は全くの間違いです。

＞第６地区の事業計画を変更して、美濃山地区全体に必要な公園面積を保持することとしている。
　第6地区に街区公園を設置しなくても既に美濃山地区全体に必要な公園面積は保持されているのです。

　土地区画整理法施行規則第9条第6項では、各施行地区で３％以上を保持しなければならないのです。
↓
(都地区会整理法施行規則第9条第6項）
六 　設計の概要は、公園の面積の合計が施行地区内に居住することとなる人口について一人当り三平方メートル以上であり、かつ、施行地区の面積の三パーセント以上となるように定めなければならない。

＞京阪は、美濃山第４地区に設置出来なかった街区公園は、第6地区に設置して埋め合わせるから詐欺ではないと主張しましたが、第6地区は戸建て（ビーファ)を建てられており、第6地区にも土地区画整理法施行規則第９条第６項の規定により、街区公園が必要なのです。京阪は、第6地区に街区公園を設置して埋め合わせをすると八幡市民を騙し、平成9年の事業計画の変更で八幡市の市有地（八幡市民の土地）となるべき公園用地をスクエアの民有地として取ったのですから詐欺に当たると部会は判断しています。
>>203 　

１９６さんへ。
：：中庭が「準公開空地」でも適法となるのですが、現在、中庭は単なる民地ですので：：
なぜ、スクエア中庭は「準公開空地」に該当しないのですか。「準公開空地」と単なる民地の違いは何ですか。
ところで、
これから、市議会での質問は、どういう展開になるのですか。唯一の論点は、「公開空地」の定義で、行政は広義、市会議員さんは狭義に解釈し、多分、１００年議論しても、平行線のままだと思うのですが。

＞第6地区に街区公園を設置しなくても既に美濃山地区全体に必要な公園面積は保持されているのです。

だったら、なおさら公園は要らないんだ。

近くにあじさい公園があるから、最初から何の問題もないってことだね。

No.206 さん

さすがです。

日陰は、話を広げて皆をけむに巻いていますが、
No.206 さんのおっしゃるとおり、「唯一の論点は、「公開空地」の定義で、行政は広義、市会議員さんは狭義に解釈し」ということだけです。

２０６さん　２０９さん

　溺れる者は藁をも掴むの心境のようですね。

＞「公開空地」には単なるオープンスペースとの意味はなく、「公開空地」とは、国土交通省の住宅局長名で出ている総合設計許可準則の一部改正の中にある、『「公開空地」とは敷地内に日常一般に開放された空地』と定義されています。
＞実は、「総合設計許可準則」は昭和51年から各都道府県の関係部署に通達されており、各都道府県から各市町村に通達されています。当然、京都府にも八幡市にも行っています。
＞「総合設計許可準則」は何度も一部改正が行われており、その中で「公開空地」の定義は非常に詳しく説明されています。
＞それを担当部長は一般的なオープンスペースの意味があると答弁されたのはいかにもまずかったと思います。
（その３）の９３６

＞なぜ、スクエア中庭は「準公開空地」に該当しないのですか。「準公開空地」と単なる民地の違いは何ですか。
>>206

　中庭は「公開空地」の条件を満たしていないからです。「公開空地」であれ「準公開空地」であれ、これらは規定の手続きを踏むことにより、恒久的に一般開放が担保されていますが、 中庭は手続きがなされていないので単なる民地の中庭です。

　因みに大阪府の手続き方法は下のアドレスをクリックしてください。
http://www.pref.osaka.jp/attach/2687/00000000/sougousekkei-toriatsukai...

　９月の定例市議会の録音を聞けば分かりますが、京都府都市計画課の実務責任者も「公開空地」には広義の意味はないことを認められています。

　２０８さん

＞スクエアが違法マンションか否かの決め手は、中庭が土地区画整理法施行規則第9条第6項のただし書きの（イ）か（ロ）のいずれかに該当しているかどうかです。
＞（イ）は、施行地区が周辺における既存の公園の誘致距離内にある場合。ただし、京都府「建設交通部長通知」により「児童公園（面積１ヘクタール以下。標準0,25ヘクタール。）の配置については、誘致距離の標準を250メートルとして計算すること。この場合誘致距離圏は交通頻繁な道路、河川等により妨げられないものとすること。」であります。
　（その３）の１３２

　確かにあじさい公園は 誘致距離圏にありますが、京都府都市計画課は、「伺い」書の中で、「前面道路の交通量が多く利用者にとって安全とは言い難い」と判断を下していますので、ただし書きの（イ）は適用でませんので、街区公園の設置を取り止める条件は、ただし書きの（ロ）を適用して中庭を「公開空地」にするしかないのです。

　美濃山地区全体に必要な公園面積が保持されていることは当然ですが、美濃山第４地区（スクエア）でも保持されなければ違法となります。（ただし書きの（イ）か（ロ）に適合していない場合）
＞土地区画整理法施行規則第9条第6項では、各施行地区（美濃山第４地区）で３％以上を保持しなければならないのです。
>>205

>確かにあじさい公園は 誘致距離圏にありますが、京都府都市計画課は、「伺い」書の中で、「前面道路の交通量が多く利用者にとって安全とは言い難い」と判断を下していますので、ただし書きの（イ）は適用でませんので、

問題は、この「安全とは言い難い」という判断についてなんですね。でもこの判断は、あくまでも見解ですね。

これで直ちに、ただし書きの（イ）が適用できないとするのは短絡的に過ぎませんかね。

２１１さん

　　京阪は前面道路は交通量が多くて危険と判断し、京都府都市計画課も「前面道路の交通量が多く利用者にとって安全とは言い難い」と判断して山田知事に「伺い」書を提出し、認可されたのですからあなたがとやかく言ってもどうしようもないでしょう。

まあ確かに、戸建ての待ちににょきにょきと建っているわな。でも北側は山で、展望云々といわれないので、松井山手の中でのロケーションは正解だな。

　スクエアの事業計画にはまだまだおかしな点があります。

　スクエアの重要事項説明書の空地（オープンスペース）についての項で、「売主は、本マンション敷地内に設けられた※１空地（オープンスペース）の取り扱いについて、以下の内容を関係行政機関の間で確認しており、」と記載されています。

　しかし、９月の定例市議会での松島市議の「街区公園をなくすに当って京阪と協議が行われたのでしょうか。行われたのならその議事録を見せて頂けないでしょうか。」との質問に、担当部長は、「変更認可の申請時に協議を行っていないため議事録はございません。」と答弁されました。

　ということは、京阪か行政かいずれかが嘘を付いていることになります。

　スクエアの事業計画は嘘のオンパレードですね。

でも結局数年たっても何も変わらない。
市議会やら何やら話題になっても今更、何も変わらない。
というか何も変わってない。動き出して何年たったの。
動きが遅い、にぶい、ずれている。
日影さんの言うことは一理ある部分もあるんだから
ネットやファックスで陰湿にねちねちやらないで実際に
動いたらいいのに。
陰湿なやり方しかやらないから応援しにくい人もいると
思うよ。本当、もったいない。

私は日陰対策部会さんを応援していますよ。

権力に屈せず頑張って下さい！

２２５さん

　あなたは１３６さんと同一人物ですか？変わったことが分かりませんか？

>137
変わりましたね。
　行政が、次の点について市議会で報告をしなければならなくなりました。
　土地区画整理法第124条適用に向けてお膳立てが整いつつあります。

＞何故、不動産のプロである京阪が「公開空地」の意味を、単なるオープンスペースの意味で一般的に使われていると嘘の説明をしたのか？
＞何故、京阪は、「伺い」書通りスクエアを施行しなかったのか？
＞スクエアを適法にするにはどうすればよいのか？
＞間違った「伺い」書（公文書）はどのような扱いになるのか？
>>24

　何よりもあなたを除く２２２～２２６の書き込みを見ても変わったことが分かるでしょう。京阪の不正行為（違法行為）の実態は本スレを通じて全国の人に発信されています。誰が見ているか分かりませんよ。

　①京都府に告発状を出していますが、まともな回答でなかったため、出直すように伝えています。

　②明田市長に八幡市の本件における行政運営の間違いを具体的に伝えています。

　③部会は、松島市議と京都府都市計画課、八幡市の上記の件の協議の結果を見て次の手を打ちます。

　④以前、朝日新聞で本件の関連記事が載りましたが、朝日新聞社に本件の経過は報告しています。もし、前面道路　　でスクエアの児童が遊具や運動広場のある街区公園への往き帰りに事故にでも遭うようなことになれば、本件を　　うやむやにしている京阪及び行政の責任が追及されることになります。幸い今まで事故が起こっていないので京　　阪と行政の首が繋がっているというだけであり、事故が起こらないという保証はありません。京阪も行政も事故　　が起こる前にスクエアを適法にした方が枕を高くして寝れると思っています。

　部会は本件の解決がいつになろうが一向に構いません。京阪が本件をもみ消したりうやむやにすることを警戒すればよいのであって、京阪に法令遵守をさせることが目的です。京阪東ローズタウンに違法マンションがあるということを京阪が気にするのであれば、京阪は早くスクエアを適法にしなければならないでしょうね。

　部会が今注目しているのがＤ棟（カラフルパレッタ）のことです。カラフルパレッタのホームページがなくなったことも怪しいと考えています。販売をし、抽選をしているのですが入居がありません。京阪はＤ棟の販売でも良からぬことを企んでいるのではと考えています。
＞京阪・住友不動産は、形だけ販売をしておいて、購入希望者には他の棟を格安で販売し、Ｄ棟は中国資本かアウトレット・マンションとして一気に丸ごと売る気ではないか？こう考えると１戸だけの入居が説明が付く。入居者は販売員ではないか？
>>110

「掲示板が荒れる」という状況を皆さんもご覧になられたことがあるかと思います。

原因となる投稿は6種類あります。
1．相手への配慮、思いやりに欠ける投稿
2．真実であるけど蒸し返して欲しくない情報
3．馴れ馴れしかったり語気や表現が粗いもの
4．相手を業者や自作自演だと決めつけるもの
5．虚偽の情報
6．荒れることを意図とした投稿
7．広告目的の投稿
「荒れる」という状況は、これらが繰り返されない限り発生しません。

日陰の発言
>>認可されたのですからあなたがとやかく言ってもどうしようもないでしょう。

日陰にそのまま返したいね。w

気をつけて頂きたいのですが、どのような問題が存在する物件であれ、どのデベロッパーからの購入であれ、購入される方には責任はありませんので購入者さんや購入検討者さんへを責めるような発言は認めていませんので、お互いに争い合うことは避けるようお願いします。

また、「不動産業者および関連業者の方へ」でお伝えしているように事実では無く、販売を妨害するなどの目的での中傷に対しては厳しく対応する責任がありますので、削除措置だけでなくホスト情報の公開などの措置に応じざるを得ないこともありますことご了承の上で投稿を行って頂きますようよろしくお願いします。

２２９さん

＞京阪は、「街区公園の代替機能としての公開空地」なる事業計画の変更を京都府に申請し、山田知事は「街区公園の代替え機能を有した、地区利用者の利便性に資する公開空地（約5,800㎡）を配置するもの。」として認可したのです。

>>認可されたのですからあなたがとやかく言ってもどうしようもないでしょう。
>>229

２３０さん

　悪ふざけですか？

＞「本当の管理者は、ダブルクォーテーションの無い「管理人」という文字で投稿を行っています。管理人への成りすましを防ぐためそのまま管理人という文字列を入力しますと”管理人”という表記になるようになっています。

＞そういった表記を見つけられましたら、成りすましですのでご注意ください。悪質な場合は、eマンション管理人室（削除依頼板）までご報告頂きたくご協力よろしくお願いします。

＞なお、本当の管理者は、ブルーの文字で「管理人」「副管理人」「管理担当」という名称での書き込みを行っています。