サンクタス川崎タワーってどうですか？(5)

余った駐車場貸すと住民以外の者がマンションの敷地に入って来るってことですよね。
外部の者に貸すんだったら最初からその仕様で計画しとかないといけないんじゃないのか？

この計画が出来たころは、ここまで車離れするとは予想出来なかったのでしょう。
300戸に対し150台！個人的には計画は間違っていなかったと思っていたのですが、、

実際に何台余るのかは生活してみて多少時間がたたないとわからないですよね。
車持ってきたけど不要だから駐車場いらないとか、その逆もありえるし。

それに5台余るのと50台余るのでは意味が違うし、
東芝の1階にも駐車場が出来るのに需要はあるか、とか幾らで貸せるかとか。
住民価格よりも安くないと需要が無いなら、住民もそっち経由で借り始めたり。。。とか。
思いついたことを列挙しただけでも面倒すぎますね。

＞443さん

> 余った駐車場を貸し出すことは不可能ではないよ。
> ただし儲けすぎてはいけない。

儲けすぎてはダメというのは、何故なのでしょう？
相場より高くしたら借り手がつかないだろうけど、住民の負担が減るなら、
ちょっとでも儲かった方がいいのかなと思ってしまいました。
素人考えですみません。よかったら教えてください。

というか、一部でも外部貸し出しすると全体が営利事業とみなされて税金がかかります。

その通り、事業所得です。

せっかく450さんがリンク張ったのに読めよ。。。

最新のマンションで、タワーパーキングなんて時代遅れもいいところ。
駐輪場やバイク置き場に変更もできないし、乗り物の進化にも対応できない。
マンションのお荷物になるのは目に見えている。

４５０のリンク記事内容間違ってるよ。
全部が収益事業とみなされる。

だね!
お荷物はあとあと面倒なことになる!
前途多難はいやですね。

駐車場使用料は稼働率70％で見積もっていますが、見積もりを下回るようなので
50台以上余りそうですね。

建築費がお得なんだから、管理費や修繕費用がちょっと割高になったって気にしちゃダメでしょ(注)
タワーパーキング付のＭＳであることは、みんな知ってて購入するわけだから…

駐車料金を変更して思い切って下げれば、150台
全部埋まるよ！

>>459
タワーパーキングだと出入りも時間かかるから早く出たいときはちょっと不便かな。この台数分の敷地を平面で確保するのはこの地域じゃ難しいだろうから仕方がないけどね(汗)

タワーパーキングなら愛車が裸で晒されなというメリットはあるよ。

>>464さん
私もそう思います！もう少し安くならないかな。
安くして全部埋まったほうがいいのにな。

そうですね、空いている状態が続くよりは、少し安くして埋まった方がいいような気がします。我が家は今のところマンションを購入したら車を手放す予定ですが、駐車料金が安くなれば考え直すかも。

２万はこの近辺と比べると安いね。
タワーパーキングというデメリットもあるけど。
うちは駐車場借りますよ。

結局、ここは物件価格が安い分のツケがどこかで回ってきますね。そうそう美味しい話はないし

ここは、なかなかの物件ですよ。

MORIMOTOのときも、ずいぶんな言われ方をしたものです。
いやなら、そもそも買わなきゃいいわけで。
でも、正直、うらやましがってる人が多いんですよ。
裏返しの発言も多いわけです…。

その意味では、美味い話なんでしょうね。

＞469

高値掴みロイツルさん

＞＞匿名はん

「高値掴みロイツルさん」ってなに？？？

駐車場の件、購入してない人が何心配してるんでしょうか？
すごい不思議。

>駐車場使用料は稼働率70％で見積もっていますが、見積もりを下回るようなので
>50台以上余りそうですね。

稼働率７０％って、結構保守的（良心的）な計画で作ってるんですね。
でも７０％で作るなら、始めから余分な駐車場を作んなかったら良かったのにｗ

駐車場代払って、その他にガソリン代、保険料、税金、車検代とか払うぐらいだったら
タクシー使った方がよっぽどマシ。カーシェアリングもあるし。
駐車場に行って車出てくるの待ってるより、電話でタクシー呼んだ方がよっぽど速い。

プラスαでカーシェアリングも用意するとはオリックスもやるな。

カーシェアリングの仕組みがまだよくわかっていないのですが、
利用するには予約が必要になるのでしょうね。
急に車が必要になることもあるかと思いますので、
必要な時に使えるかどうかが気になります。

私も思いました！
今使いたい！！って思ったときに、すぐ車手配できるのかなぁって思って・・・。
前どこかで見たカーシェアリングは予約で使いたいときすぐってのはできなかった気がします。

↑
レンタカー使ったこと無いの？

オリックスの先見性のなさには呆れるばかり。
まともなリサーチもできないのかな？

オリックスは単に自動的に定期収入の入る源を作りたいだけだから、先見性のなさを指摘したところで・・・

駐車場代払って、その他にガソリン代、保険料、税金、車検代とか払うぐらいだったらタクシー使った方がよっぽどマシ。。。本当にそう思う。うちは車を手放しカーシェアリングにする予定です。それ以外なら電車使えばいいし。カーシェアリングも、利用したい時点で予約が入ってなければ利用できるんじゃないですかね？車が空いているのに利用できないなんてそんなのおかしいですし。

カーシェアリングの市場規模は大きくなっていくと思うから、マンションにカーシェアリングがあるが当たり前になる時が来るのを考えると、サンクタスみたいに無いよりはあったほうがいいだろうなあ。って、もう十分カーシェアリングは当たり前になってるかな。

サンクタス内の4台が予約でいっぱいなら、近場で調達するらしいです。
ま、こちらが出向くんですがね。

駐車場がたくさん余りそうだから、管理費や修繕積立金はかなり値上げされそうですね。

ようやく首都高川崎線の殿町―大師ジャンクション区間が開通したので今週末は千葉へ出かけようと計画を練っています。たった約２キロなのに注ぎ込んだ費用は我が目を疑うくらいの額なんですね！
しっかし行き来できない方向があるとは・・・慣れるまで大変だなこりゃｗ
これほど駐車場問題が明るみになるのであればあまり有用性はないのでしょうかね。

車を手放す人も多そうだし、駐車場は早めに閉鎖したほうがよさそうだね。
そのうち首が回らなくなる。

>>487
閉鎖なんてあり得ないのでは？管理費や修繕費用が駐車場利用代から充当されるはずだから…

100台の需要があるんだから廃止は無いでしょ。

ここの売れ行きどや？

MRへ行ってみ

まあ最終的に何台空きが出るかはわかりませんが、私は契約します。
駅前のマンションの駐車場にしては相場場的安いのはいのでは？
皆さん余裕のある方は多いですよ！あんまり心配んの必要はないのでは？

私は五台分契約します。車三台持ってますから。二台分は高値で賃貸に出しますよ。

次回はもう外せないお願いします。

ここに住んで車持っていても、ラゾーナの駐車場待ちの列に巻き込まれて身動きとれなくなったりしませんか

販売後５ヶ月経ったのに、まだ売れ残ってるの？販売戸数が４０戸の次、３０戸とだんだん減ってるのも気になるね。次は何戸かな？

>>496
販売後5ヶ月で220戸以上売った物件並べてみて。
ここがダメかどうかはそれ見てから判断しても遅くないでしょ。

>>４９５さん
ここに住んで車持っていても、ラゾーナの駐車場待ちの列に巻き込まれて身動きとれなくなったりしませんか

以前は土曜の夕方などラゾーナ周辺は車が混雑していましたが最近は
まったくありません。
私が行っている時がたまたまなのかもしれませんが。
なので身動きがとれないなんて事はない気がします。

478さん
カーシェアは、どこも予約が必要だと思いますよ。
携帯やPCで予約状況が確認できて、空きがあれば利用可能になります。
レンタカーと違い短時間の利用が多いと思うので、回転率は良いでしょうが
週末は予約で込み合いそう。

前を通ったので、写真とってみました。
フェンスから見える高さになりましたねー

南と東は隣のマンションが目の前だね。
こりゃ安いわけだ。

もう少しMR側に建てられなかったんでしょうかね？

>>501
低層階は見晴らしなんて関係無いのでは？
安いし、立地はいいし(賃貸にも回しやすい)…。
何か不都合でも？
川崎駅近くだから、賃貸が入り浸っても、気にしなければいいんです。

>>５０３
東と南の低層階は、見晴らし以前の問題。窓も開けられない。
それに、このマンションで賃貸を考えるなんて、愚の骨頂！近くの元々賃貸物件を探した方がまし。
投資として考えるのが、そもそもおかしい。

いや、悪いマンションではないよ、でもこの辺りでの賃貸には向いてないと思います。転売ならいいけど

>>504
タワーの低層や1LDKは普通に投資物件として賃貸に回されてるよ。
賃貸だからこそ窓なんか開けられなくても問題ないんだから。
愚の骨頂って、、、そんなに抽選倍率上がってもらったら困るの？

＞504
いま現在、賃貸にしている中古物件を買えと言う事？
確かにその方が利回りはいいね

ただ、このマンションの賃貸が愚の骨頂と言うのはちょっと理解しがたい
賃貸でも十分需要があると思うが・・・
503が言ってるのは最悪賃貸でもいいじゃないって事でしょ

はじめから投資目的で買ってる人はいないと思うよ

>504
分かりやすいね。サンクタスは人気があるから、ライバル視するのは分かるけど
嫉妬するのも甚だしい。

第2期3次のスケジュールも発表になったし、
ネガスレばかり書いてないで、欲しいなら
早く申し込まなくては間もなくなくなっちゃうよ！

まああと40戸ちょいだしそんなに焦らない焦らない。毎度ライバル減らしに皆さん奔走してますね(笑)

>>508
惚れたら、あばたも笑窪だね。買った人は後悔するよ。高層の一部（南西の角、北西の角）は悪くないけどね。コンクリ問題あっても買う人は仕方がないけど、こんなに問題抱えたマンションよく買うね？

どういたしまして。

>>511
なぜ、そんな問題ばかり抱えた物件のスレに、興奮して書き込んでいるのですか？

>>511
コンクリ問題って、結局、説明の流れが良くなかったくらいで、許認可上は問題無いわけですよね。
耐震偽造っと訳じゃあないんだから、あまり気にしないでいいのでは？

それよりも、
眺望が悪い→空室率が上がる
タワーパーキング→維持費がかかる
等が気になるかどうかでしょ

ちなみに、メインエントランスって、ラゾーナと反対側向きですよね？

ネガ煽り⇒集中攻撃、いつものパターンですなw

問題点は色々ありますが、結局決断するのは個人なので
誰が何と言おうと自分で調べた上で納得できたのなら買えばいいのかと。
そもそも完璧なマンションなんて無いと思いますし。

>>515
メインエントランスは北向きです。
北側道路から公開空地を挟んで少し奥まってるので
すぐ道路に面していないのが個人的に気に入っています。

>>506
低層だと周辺のマンションにかなり隣接しているのが気になりますが、
賃貸の場合は問題ないのでしょうか。
私の場合ですが、賃貸を探す時でも眺望は重要視していました。
住宅用ではなく、事務所として使用される事が多いんですかね？

事務所として利用されるのであれば、周辺のマンションとの隣接はあまり気にしないとは思いますが。。。。
住むとなったら、やっぱり眺望は重要ですよね。

事務所として使用しても良いのですか？
不特定多数の人が出入りするわけですよね。住居用専用に限る！と
管理組合で規定出来ないのかな。

>>517
低層だと、周辺のマンションに隣接して気になるどころか、日当たりが悪く風通しが悪くカビがはえるよ。

520さんのおっしゃる通りだとは思いますが、正式に禁止にしなければ
エスカレートして、やみ金でも始められたら、子供一人でエレベーターにも
乗せてない状態になる可能性だって考えられるな！

＞＞５１５
コンクリ問題は、マンションの資産価値が落ちることを危惧して、許認可の方が妥協したんですよ。実際に国交省の人から聞いた話です。つまり当初の地下コンクリの質が劣っていた事実は変わりません。

>>518
事務所として利用される場合、不特定多数の出入り、いかがわしい商売をされても分からない。１ＬＤＫなんて造ったのが間違い。２ＬＤＫ，３ＬＤＫ　だけの５０００万位に統一すればよかったのに！そうすれば、比較的同レベルの住人でバランスが良かったのに！また１億の部屋を造ったりするから。バランスが悪い。ついでに今時「タワーパーキング」なんて不便で論外。

>>523
たかだか5ｼﾞｭｰﾙ前後違うだけで質は変わりませんよ。意外に皆さん無知ですね。ゼネコンさんに笑われちゃいますよ。

買える人が羨ましいんですよ。放っておきましょう。

>>524
>いかがわしい商売をされても分からない。

わかるだろ。
それらしい客がうろちょろすれば。

（´-`）.｡oO（ネガのLevelが低いなぁ…

＞519
人が出入りするようなものではない事業をやってらっしゃる方もいますから、そういった事業主さんは自宅兼にする可能性はありますが、基本的にはファミリーの住居物件なので、本社のような構え方をする入居者はさすがに・・・といいたいところですが、あるかもしれませんね(汗)

>>522
もういっそ、１階にサラ金でも公然と開いてもらったほうがましかも知れませんね。
ロイヤル鶴見みたいに。

既に管理規約上、住宅以外の用途は禁止。
危ない事務所からお稽古教室まで全部含めて。

低層が低層がって言うけど、ちゃんと図面と方角見ましたか？
眺望が悪いのは、本当に一部の中部屋にあたるところだけです。角部屋の場合、南側はたとえば台所の窓にしているとかで部屋のほとんどは他の方角に面しています。そこはきちんと考えて配置されていると思いますよ。

眺望についてです。
否定するわけではなく、あくまで客観的な意見として聞いてください。
知人がタワーマンションの高層階に住んでいますが、風は強くて窓はぜんぜん開けられません。少し空けても
ビュービューと外の風が入ってくる音が大きくて、会話も出来ないほどです。
私はお天気のいい日は、窓を全開にしたいので、高層階は当初から検討していませんでした。
また眺望についてですが、都内のお台場あたりを望める高層階で働いていますが、感動したのは最初の1ヶ月だけで
それ以降は社内でも眺望について話題にもあがっていません。
と、自分の経験を生かして出した結論は総合的に高層階は自分の生活スタイルには合わないということでした。
人それぞれの価値観がありますから、上記のような状況でも高層階に住みたい人は住めばいいし、否定する気持ちもありません。
つまり価値観はそれぞれ違うのだから、高層階がどうのこうの、低層階がどうのこうのと言うのは余計なお世話なのではないでしょうか？
みんな自分が選んだ所がベストなんですよ。

ひょっとして誤解している人いるの？？

・隣接しているマンションにより眺望が塞がれるところは、部屋ではなく駐車場。
・南側中央のクレッセントにより眺望が塞がれている部屋は比較的リーゾナブルな
　価格設定だが、十分に日はあたると思うよ。

高層階は想像以上に風が強いですよ。
低層階に比べるとバルコニーに出る機会は少なくなると思います。
眺望は感動を感じなくなりますが、景色は間違いなくいいので、初めてみると上にしておけばよかったと思う方が大半です。
ちなみに視界が抜ければ明るさ的に方位はあまり差がありませんよ。
暑さ寒さとかについてはそれぞれなんで語りませんが・・・

川崎駅タワマンですが22階程度は別に風強くないですよ。
季節の変わり目や台風の時は飛ばされそうになるけどそれ以外は穏やかで気持ちよいです。

ゲートに関しては高層階の風より騒音と排ガスが気になります。
高層に関しては他に何かありますか？

これまで転居を繰り返し、いつも低層階のマンションを借りてきました。
高いところはあまり好きでなくて。

しかし・・・契約したのは高層階（笑）。
天井の高さに魅かれました。

ここのネガは過去ログで適当にネガ材料を抽出して繰り返してる
だけだからなぁ。
レベル低いのはしょうがない。

しかも情報もHP上の事ぐらいしか分からないしね。
>隣接しているマンションにより眺望が塞がれるところは、部屋ではなく駐車場。
これなんて初めて知ったんじゃないの？（笑

ここ買ってる人は素人さん少ないよ。って言っても掲示板に張りついている素人さんにはわからないだろうね。
まっあと40数戸だし外野はあまり煽らず見学しててください。
倍率見ればわかるでしょうに。

川崎という街はなんとなく嫌いになれない。
好きというほどでもないんですけど。
東口の地下街なんて歩いてると妙に落ち着くんですよ。
で、素人さんが買わずに玄人さんが買うのはなぜですか？

玄人さんが買う魅力ってこの物件のどこら辺ですか？？

私素人で色々物件検討中なのですが、低層高層こだわらず自分の好みと住んだことない場所のみなさんの情報で検討してます。

玄人が買うのは資産価値の維持が長期的な物件です。

ロイツルのように駅1分でも、駅需要(利用者数)が弱く、価格が高すぎる物件を玄人は買いません。

JR川崎駅西口の住宅需要は相当に上昇しています。そこにもって川崎駅自体の駅需要(利用者数)の高さ、北口計画による東西の通路の設置→快適便利。元々の利便性の高さ(東海道線、南武線、京浜東北線、京急本線、京急大師線)、車アクセスの良さ。東芝本社移転？

これらを鑑みると今後も川崎駅西口の住宅需要はどんどん伸びて行きます。その中でラゾーナ川崎プラザにほぼ隣接したタワーマンションという形でみれば供給よりも需要の方が圧倒的に多いんですよ。タワーが乱立していると言っても川崎駅ほどの駅需要数からみれば全然足りていません。

玄人にとって物件の質ははっきり言って大きなポイントではない。標準以上をクリアしていれば良し。一番のポイントは駅の力と立地が80%です。それが先々の資産価値維持に繋がるので。もちろんプラスアルファとして眺望や向きが良ければそれに越した事はないですしょうけど…

ただし価格が折り合わなければ駄目ですね。

ここがもし平均坪単価290万円を超えていれば玄人は買わなかったかもしれません。(よっぽどエリア的な要因や家庭的な事情がなければですが…)

539さんの言ってる事はおそらく一般的な話で

●素人の場合は物件の中身にこだわる人が多い。

●玄人の場合は長期的な資産価値の維持という点で考え、立地と駅の力にこだわる人が多い
　※物件の中身はそれほど重視していない。

という事を言いたいのだと思います。

まー話に乗ってみましたが、素人と玄人の境目というか定義もない話なので空想のような話なってしまいましたが、特に気にする事なく自分で判断して買う買わないを決めるのが一番だと思いますよ。

立地、駅力が資産価値っていうのは、基本的なことだと思いますが・・・・

その基本が素人には分かんないんでしょ。

木を見て森を見ず…

>>539
「素人は買わない。玄人が買う。」とさも、精通しているようなことを言っているけど、何の根拠もないよね！

>>542
教えてください
玄人と素人の違いってなんですか？
不動産に詳しいかどうかってこと？

どちらにしても、単価低めで、購入しやすさはありますよね。
敷地形状とか、眺望にしたって、値段に対してだから、納得しやすいし…。
いい物件だと思います。
個人的ですが、オール電化はちょっと…。

546さん

私の最後の文章にあるように玄人と素人の境目、定義はよく分かりません。

私はあくまで539さんの真意を解説してみただけ(違ってるかもしれませんが)ですので539の方に聞いてみて下さい。

私が感じてる玄人と素人の違いは先の文で示した感じです。

もう少し具体的に言えば過去レスにも出てるような駐車場の事や自転車がどうのこうの、売主がどうのこうの、管理がどうのこうの、設備がどうのこうのっていう話は、素人が気にするだけで玄人はほとんど気にする人はいないってことだと思います。


この物件はネットで見る程度の情報しかないですが良いと思いますよ。オール電化とは知りませんでしたが…
私もオール電化はちょっと好きではないですね。

ただ価格帯からみた立地と駅力、今後の将来性は高いんじゃないでしょうか。

ちなみに資産価値の維持として立地と駅力は基本中の基本ですが、それだけを考えて購入を決断するのは素人では無理だと思いますよ。

それだけを考えて購入する人も玄人ではないでしょう。

自身の居住目的でマンション購入する人＝素人。
転売、賃貸等、営利目的でマンション購入する人＝玄人。
ですね。目的の違いがマンション選びの違いに表れてるだけです。当然、どっちが偉いとかはありません。真剣にマンション選びしてる人、みんな偉い！

こういう議論は建設的でいいと思います。

玄人の方から見た素人へのサンクタスに関するアドバイスが欲しいですね。メリットとデメリットを詳しくレス頂けるととてもありがたいです。