ザ・戸塚マークレジデンス

一昨年の台風の時ですよね。
車もかなり水没したらしいですよ。
機械式駐車場はちょっと心配ですよね・・・

「浸水」等は事実としても「２，３年前にも柏尾川が氾濫」というのは認識違いでは。本掲示板でもすでに話題に上がっていて決着済みと思いますが。

ところで駐車場の稼働率ですがそもそも稼働率が低いとの情報はどこまでの情報なのですか。具体的な数値は出ているのですか？
仮に稼働率が低くかったとしても管理費/修繕費を維持できないか考えることが最初に来るべきではないですか？

仕事から0時過ぎに帰ってきました。今日は一日しとしと霧雨でしたが、第27回とつか納涼大会は延期されたんですかねー。

私も>>283さんのご指摘に賛成です。
>>281さん,>>282さん
３年以内に柏尾川の氾濫は起きていませんよ。
戸塚区の公式記録でも、最後の氾濫は1977年です。

一昨年の台風のとき、というのは、集中豪雨で日立前の交差点が冠水したことではないでしょうか？
2004年10月9日の台風22号で、こちらに記録があります。→
http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/saigai/pdf/h16.pdf
この時は戸塚町で2棟、上倉田町で1棟の床上浸水が出ていますが、上倉田町は教習所隣のマンションのことだと思います。

このスレの頭の方などでは誤った書き込みが多く目に余りますので、ここで整理しておきたいと思います。

まず、川の氾濫と集中豪雨による冠水とは全く別のものです。集中豪雨による冠水は、1時間に50ミリとか60ミリとかの非常に激しい雨が降り、その地域の下水道のキャパでは排水仕切れなくなった時に雨水が溢れて、周りより比較的に低くなっている土地に水が溜まる現象です。基本的に川の存在とは関係がありません。山の上でも窪地であれば冠水は起こり得ます。
戸塚駅西口の場合、下水にあまり傾斜がないのでその能力を補うために、図書館の隣にポンプ場があります。雨水はここで強制的に汲み上げられて柏尾川に流されます。一昨年の豪雨では、このポンプ場の能力も一時的に超えて雨が降ってしまったようです。

集中豪雨の冠水では基本的に川の水位の方がずっと下ですが、一方で氾濫は川の上流で集中的に降った雨のため、水位が上昇して堤防を越えたり堤防を壊したりして溢れ出す現象です。言い換えるとその場所では全く雨が降らなくても、川は氾濫することがあるのです。

集中豪雨の場合、分水界を越えられないだけの水が溜まるだけです。マークレジデンス前の交差点では国道１号方向への分水界を考えれば、冠水の深さはせいぜい数十センチです。それを考慮して高さ60センチの防水板で設計したのでしょう。マークレジデンスでは、地下の雨水調整槽を設けたり住戸地下のピットに一時的に雨水を溜めるようにしてあるなど、低い土地だけに集中豪雨対策としては意識的によく考えられていると思います。

これが柏尾川の氾濫となると話は全く変わります。
川の水位がどこまで上がるかですので、可能性としては2ｍ、3ｍにでもなる恐れがあります。
こちらに1976年の氾濫の時の現マンション前の写真があります。→
http://www.city.yokohama.jp/me/totsuka/koho/pdf/p0509/0509ura.pdf
写真では判りにくいですが、日立の正門には防水板が設置され、交差点付近では人がボートで移動しています。防水板のレールは今でも日立の正門にありますが、レールの高さは約1ｍですので、写真の水の深さは90センチぐらいはありそうです。これではマークレジデンスの設備では歯が立ちません。

ただマークレジデンスの設計は、まだ水害を意識している方だと思います。日立の西側にも門があり、行って見ればわかりますが、この門にも防水板用の高さ約1ｍのレールがあります。つまり川が氾濫すれば、日立の西側もかなりの高さまで水が来るということですが、その前に最近建ったネクサスガーデン・フェアプレイス・ネクサスシティといったマンションは、エントランスもごく普通です。すなわち、水害を意識さえもしていないことが解かります。それは何を意味するのでしょう？

柏尾川は傾斜の緩やかな川で川底に土砂が溜まりやすいので昔はよく氾濫したそうです。
下流に金井遊水地を造って一時的に溢れた水を溜められるようにした後は、これまで一度も氾濫は起きていません。
現在も川幅を広げ、川底を掘り下げる工事が続けられており、2008年までに1時間60ミリの雨量にも耐えられるようにするそうです。

しかし横浜市は「ハザードマップ」の中で、柏尾川沿いの地域を30年に1度程度の豪雨で氾濫する可能性がある地域、と指定しています。柏尾川の氾濫が決して過去のものではないと言っているのですね。

話を戻して集中豪雨による冠水が発生した場合、マークレジデンスでは防水板などの設備がしっかりしているとは言っても、それが速やかにセットできなければ何の役にも立ちません。無論管理人さんがひとりで組み立てられるものでもないですし、やっぱり我々住民の連携が最後にはものを言うのだと思います。今更ながらにふだんから良い隣人関係を作っておきたいものだと思うのですが、皆様はいかがお考えですか。

>上に出ている範囲の話（営業さんのコメントや周りの状況等）だと思いますが。
それくらいは教えられなくてもわかってますよ。

>で、別段、この意見に相対するような見解は出ていない気がしますが、何に対してのコメントでしょうか？
そうですか。それは安心しました。
ところで、何に対してのコメントなのかわからないなら別に気にしないでください。

>上の方々は、「最初に考えるべきこと」は当たり前（それで済むなら理想的ですよね）のこととして、その>先の心配しているのですから。（年間数百万の穴が開く可能性に対して、管理費等を上げなくてもなんとか>なるでしょ、と安心していられるほど、楽観主義者ではないので）

そうですか。
そこまで思慮深いとはとても気が付きませんでしたよ。
参考までに、どなたの記述がそこまで考慮されているのか具体的に示してもらえませんか？

あらゆる可能性を考慮した上でという話なら理解できます。しかし、そこまで議論されているのでしょうか。少なくとも私には、そうはみえませんでしたので、いかがなものかと思ったまでです。「苦笑い」と言われようが、管理費/修繕費を維持できないかを諦めず考えることが妙案を生み出すのではないですか。

議論が過熱してますが、それにしても実際にマンションの駐車場よりまわりの駐車場を選んだ方が特だ・・・なんて雰囲気が出てきてしまうと怖い気がします。それで稼働率が悪くて管理・修繕費が上がるしでは悪循環ですよね。

これ以上ここで深く議論するのは色々な意味で良くない方向に向かう可能性もありますね。

まったくの私見ですが、「マンションの駐車場でなく、まわりの駐車場を選んだ方が得だ」ということはないと思います。周りの月極め駐車場は、我が家が通勤通学のため、車で戸塚駅西口まで行く必要があって調べたことがありますが、駅周辺は２万円位です。高いところで、２万５千円。マークは機械式で割高感がありますが、シャッターゲートがあったり、防犯カメラの設置、高いセキュリティ基準を設けています。また車寄せがあり、荷物の多い日、雨の日等非常に利便性を感じます。子供が小さいうちは、どうしても車が必要なので、割高感はありますが、確保したいものです。稼働率は入居後わかることですので、入居前からあらゆる視点で活発な意見があり、私は無関心よりはむしろ安心しました。管理組合結成後は、いろいろな意見をまとめあげなければ決まりませんので、入居者が納得いくような結論がいつもだせるとよいなあと思っています。

いくらマンション内にあり多少の便利さはあっても、戸塚駅前駐車場よりずっと高いねづけはできません。
つまり上限は２万５０００円で、ふつうなら２万円以下が適正でしょう。
駐車場料金をあげれば、マンション内より周辺駐車場に流れるということは現実にはなく、ただ単にクルマ保有者がクルマをあきらめることになります。
私が以前いた公団住宅では、クルマ保有率が当初見込みより低かったので、空きの出た駐車場を途中で撤去していました。借りてのいない駐車場の維持のために駐車料金を上げる必要はなく、無駄な分をやめてしまえばいいのです。

駐車場の撤去は将来のひとつの案に成り得るとは思います。公団住宅とマンションでは駐車場の管理者が違うように思いますので、その例をそのまま適用できるか疑問が残りますけど。

駐車場の撤去は、最終手段です。先の団地の例では、駐車場の半数が埋まってなかってなかった（空き部屋もあった影響が大きい）。言いたかったのは、機械式駐車場が埋まらなくて、維持費捻出のために、駐車料金を値上げするのはおかしいのです。収入が減れば、支出を減らせばいい。すなわちムダにしている駐車場があれば撤去すればいいだけ。他の管理費用の収支についてもこのことは言えるのですよ。どこかの国の財政のように、無駄を放置し赤字を垂れ流して、増税するようなばかなことをするのではなく、収入に見合った管理体制を組めばいいのです。管理費用が足りないと心配する前に、管理費用収入に見合った、身の丈にあった管理サービスを目指す（支出項目を見直す）べきなのです。

ここのマンションの場合、空き部屋があるわけでもないので、管理組合がしっかり管理会社を監視して、無駄遣いをしないように目を光らせていれば、ある日突然、大赤字になることはないし、資金不足が見えてきたら、管理会社を叩くなり、他の管理会社にコンペをかえて変更するぞと圧力をかけるとか、いろいろやりようはある。

他の管理会社にコンペをかけて、変更するぞと圧力をかけるとか

入居者のクルマ総需要に対して、仮に、駐車場数が多すぎて、供給過多になっているとしたら、駐車場の数を減らさないと、意味がない。
値上げは不可能で、経済原理からいって、近隣駐車場と比較して、マンション内駐車場の方が割高になれば、稼働率は下がるだけで事態は悪化する。

ただし、私は、駐車場数が多すぎて、供給過多になっているという前提は疑わしいと思っている。

１駐車場があまりそうだという根拠が営業のあやふやな発言からだし、信用に値しない。
２都心の物件でクルマは不要というならまだわかるが、少なくとも戸塚では、クルマはかなり必要度が高い
３マンションも何年か経つと、学生だった子供がクルマを持ちたくなるとか、子供が生まれて奥さんが運転をし出すとか需要発生も考えられる。長期的にみてもクルマの空きが常態化するとは考えにくい。