築３５年って買いますか？

震災後は一に立地二に年数？

新築でも下がる場所はある…というか首都圏でもキャンセルしたい人＆買い控え続出でしょう。
今買わなきゃならない事情のある人以外に、買う気になる人いないだろうから。

デベは震災特需のコスト増を盾に、新規計画も凍結で在庫の値崩れを可能な限り防ごうとする。
築年数古い物件のオーナーも体力続く限り持ちこたえようとする。一種我慢比べ。
インフレ懸念も噂されつつあるから、潮時の見極めが震災前以上に難しい。

建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
現状維持では値下がり加速だし、変化を望まない高齢オーナーも命に関わる事態に接して転向組が出るはず。

うちのマンション、築35年だから検査して問題発覚となったらそれも建て替えの後押しになると思う（食器が割れた程度で、外部から確認できる損傷ないが）。

旧耐震だから駄目、新基準だから安心というのは安直すぎる。命に別状ない場合の次に出てくる金の問題、
所有マンションの不良債権化が怖ければどんな物件も買わない方がいい。震災を経験してる時点で事故物件扱いする輩もいるのだから。

こんなレス見つけた
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154575/res/186

＞建て替え可能な老朽物件は建て替え計画が加速する。
加速しても耐震補強、建替とメリットのないものに老後の資金をつぎ込むのかな？

チエルノブイリ原発の10Km圏内にも老人が相変わらず生活しているよ

可能には売りになる立地という条件も当然含まれる。自己資金投入が必要な物件の話はしていない。地方に僻地では端から無理な話。
仮に本人たちが要建て替えと考えても余剰床が売れて本人負担は引っ越し経費位って前提でないと話がまとまらない。
容積率に余りがないとか、新築で部屋数増やしても売れる見込みのない立地とかでは、デベも乗らないから成立不可能。

そういえば、知人が住んでいた埼玉県新座の大規模公団住宅があります。
築25年位で駅から15分でエレベーター無し、100㎡で1200万円でネットで売りだしてました。
同じ不動産屋に賃貸募集も出てたけど、家賃8万円だったからそれくらいが適正なのかも。

都内だったら家賃8万円ならワンルーム、あちらは確か５DKでした。

住宅公社が破綻の時代ですからね。その上少子化では地方や郊外の需要はシュリンクする一方でしょう。
液状化で埋立地暴落傾向を見ても、『不動』産というくらいで何を置いてもまず立地、の傾向が強まる気がします。

>85
市場経済ですから、需要がないと価格はそれなり。
私にとっては８万円でも高い、と感じます。

新座では、駅自体が不便なのに更に駅遠ではねえ。
私も８万でも高いに同感。

＞85
失礼しました調べたら新座ではなくて、東武東上線の柳瀬川徒歩15分志木25分の
新座リバーサイドとう公団でした100㎡で8万円でも高いのですね。

どっちにしても高いと思う…神奈川方面なら多少高くできるかもしれないけど、埼玉方面・駅遠・築25年は三重苦に思える。

その上 100平米となったら大人数向けだけど一生買わ（買え）ないファミリー用って発想がまさに公団。
借家住まいで子沢山より、少数精鋭か子無し都心志向が時代の流れだから。アンマッチなんだと思う。

引退したら都内の自宅マンションを20万円以上で賃貸にして8万円の公団で
小遣い稼ぎで住みたいです。
通勤がなければ自然がいっぱいの埼玉もいいかもしれません。
でも心配なのは、不便だから友人が遊びに来なくなるかもしれませんね・

志木駅は東上線のほか有楽町線や副都心線も使える。
駅前はマルイもあるし、慶応や立教の付属もある。
駅近い新築マンションは結構高いエリアだよ。
1200万円ならリノべして住むという方法もあるね。

築25年〜だと税制上も不利だし徒歩25分では建て替えても需要が見込めず塩漬け放置となりそうな…
住みつぶすならいいんでしょうけど。

100㎡をリノベすると1000万円近い出費になりますね、合計で2200万円ならどうでしょう？
志木あたりは周辺環境は緑も多く田舎なので住環境としてはいいですね。
エレベーターが無くても、坂の上に住んでいるつもりなら健康には良さそうです。
でも、築25年で坪単価40万円というのはそれなりのエリアだということですから
買う方が悩むのは当然でしょう。

志木は駅に近いと高いんだけどねぇ。

ＵＲでも光が丘の高値も不思議ですけどね。
確かに住環境も利便性も公立校も良いのですが
築20年超が新築並かそれ以上の価格ですからねぇ。

JR山手線の恵比寿か地下鉄の広尾あたりにマンションを探そうかと思って中古マンションサイトで検索してみました。
70㎡以上で検索したら160軒ヒットして、1980年（築31年）以上のマンションが25軒ありました。
70㎡前後のマンションはだいたい5000万円前後が相場のようで最高が6000万円でした。
築30年でも坪単価200万円～250万円、だいたい新築マンションの半額くらいでやっぱり都心のマンションは高いなと思いました。
ちなみに築25年の100㎡だと8500万円であったので、前の投稿にあった新座のマンションの7倍でした古いマンションを買うなら、やはり人気エリアじゃないとダメなのかもしれませんね。

人気エリアでない老朽マンションは単なるジャンク化とか価格低下の一途傾向が怖いですね。
人気エリアだと築25年経過あたりで値段は安定傾向に入りますから。
場所さえ良ければ下げても売れない確率が低いところが強い。

1978年の宮城沖地震後、耐震設計法が抜本的に見直され、
1980年にの建築基準法が大幅改正されています。
旧耐震基準の時期に建築確認された物件の購入は躊躇しますね。
1985年以降が無難です。

東京の3A（青山、赤坂、麻布）にある物件以外なら買わない。

考えることはみんな同じだから、新耐震で好立地だとそんなに安くはありませんよ。
無難とお得は両立不可能。不動産に買い得なし。よく言ったもんです。

相談です

築30年マンションを購入検討中

･神奈川の真ん中あたり
･2LDK(60㎡)
･専用庭10坪
･管理費･修繕･駐車場･専用庭料あわせて2万
･駅徒歩20分
･バス停徒歩2分
･バス一時間6本以上
･東南向き
･商業施設徒歩2分圏内に多数あり
･小学校中学校高校(二校)徒歩7分圏内にあり

･価格が1000万

駅から遠いことと、売り主の事情(急ぎ)のためこの価格

当方現金一括払いの余力あり


みなさんなら買いますか？
またいくらなら買いますか？

皆さんに質問です

田園都市線 用賀駅
駅歩20分 築30年マンションを購入しました。

子なし30台前半夫婦で、近々ほしいと考えています。

3DKを1LDKにセンスよくリフォームして、10年くらいで完済後、高く売ってよりいい注文住宅購入資金にあてたいのですが、いくらくらいで売れますか？

↑
購入価格も戸数も階数も書いてなくて情報が少なすぎて判断できません。

一般論で言えば、1LDKにしたら購入層が限られるので売り難くなると思います。
リフォーム代は売却にほとんどプラスにならない、駅遠でマンションとして魅力なし30年から急落するから築40年になったら現在の半額くらいでしょう。
スケルトンリフォームをしたら、500～1000万円くらないかな？
オリジナルが3DKなら60㎡弱だろうから、子どもが大きくなったら2LDKにするか3DKに戻して一生住むのが得策かと思います。

都内の一等地ならいいけど、用賀で築４０年は買う人いなそうですが・・・。

普通のファミリーマンション感覚では買い替え築３０年って限界じゃないですか？
自分なら築２０年までしか見ないから検索外です。

同意。用賀というほぼ郊外で駅遠、築40年で60平米…3000万は切らないと厳しいというか見向きもされないのでは。
自分なら出せて2000万とか。

ちなみに2000万で購入しました。ボロボロなのでキレイにリフォームし、デザイナーズな感じにする予定です。

倍くらいで売れないですか？儲かった資金で世田谷に一戸建てを建てたいのですが。

＞106さん
2000万円で購入して、1000万円でリフォームして合計3000万円
これが4000万円で簡単に売れるなら、リノベ業者が飛びついてあなたより先にやるでしょう。

＞キレイにリフォームし、デザイナーズな感じ
これはファッションと同じ、趣味の世界ですから好き好きです
人によっては悪趣味と感じて絶対に手を出さない。

以前60㎡のオリジナル２ＬＤＫを壁を全部取り払ってデザイナー的な１Ｒにして住んでいる
５０代のＤＩＮＫＳの居住中物件を「興味本位？」で見に行ったことがあります
２０帖位のリビングダイニングキッチンん兼寝室になるので開放感がありましたが
生活を考えると無駄な空間と思い５分で帰ってきました。
仲介業者に聞いたら、長期間売れなくて有名な物件だそうです（笑）

もう買ってしまったのですからこんな感じしか選択肢はないのだと思います。
デザイナーリフォーム→子供が大きくなったら３ＤＫにリフォームして一生住む

リフォームして楽しく暮らして１０年後に1000万円で投げ売りして、ローンで戸建てを買う。
←年間100万円のマイナスで、楽しく暮らせれば幸せですよ
用賀あたりの郊外で不便な新築買ったら10年間で1000万円は間違いなく下がります。

中古マンションは価格をプロの不動産業者と市場が決めます、
お買い得なんて99％ありません。
現実は素人が2000万円で買えたということは、リノベ業者は2000万円で
”絶対に買わなかった”ということですよ。
ウソだと思うのなら、入居してからリフォームして買取業者に査定してもらえばわかりますよ？

中古の場合は新耐震基準かどうかを気にする人がいる。
あと新耐震以前の物件はローンに条件がつく場合もあるらしい。

ローンに条件って担保評価だね。リノベーションの評価は見解が分かれそうですね

＞106
言いにくいのですが残念な買い物でしたね。
自分だったら目黒か目白の駅近の築30年60㎡を買います、
検索すれば2000～2300万円でリフォームした
中古マンションはたくさんあります。

ここに手を出さずに注文住宅のための資金を貯めていた方が賢かったですね…
残念ながら10年後に倍で売れることはまずないでしょう。

用賀駅20分でなく山手線駅５分程度だったら同程度の値段でも築40年時点で建て替えの目もあるかもだけどね。
そしたら倍も夢じゃない。

厳しいお言葉ばかりですね‥。
元々、リフォームして売ってみたかったんです。
ずっとこのマンションに住み続ける気はありませんが、世田谷から離れたくありません。
得する転売をするには、どうしたらいいですか？

転売して得する事は稀ですから、余裕のある人だけがやるべきでしょう。
でも、リフォームは楽しいですよ。私も中古マンションをリフォームして
楽しく生活しています。
査定出した事もありますが、坪単価の近隣相場しか算出されません。
リフォームの有無で極端に高く売るのはダメでした。
もし、それでもやるならば個人売買で高く買う人を探すしかないでしょう。

100万円の趣味の自動車なら個人売買で高く買ってくれることも稀にはあるでしょうがネット社会ですから皆無だと思います。地域で中古物件を築年数順、坪単価順に並べ替え出来ますから（笑）
リフォームして高く売ってみたいのなら、その業種に転職することしかないですよ、マンションはおもちゃじゃありませんからローンで買うような資金の少ない人には手出できません。
子育てが始まったら、多分大変さがわかって気分も変わるでしょう。

>112さん
あなたと同じ考えの人は山ほどいます、資金のある業者も山ほどいます。
時間を掛けて調べたらわかります。山手線駅5分に古いマンションを持っていますが持ち出しなしで建替えは不可能、そのエリアはむしろ容積率オーバーで現法で既存不適格の物件が多いです。マンション業者はプロですから、可能なかぎり容積率一杯に建てて売ります、民間の物件で余裕のある物件は皆無と言っても過言ではありません。余裕があるように見えるマンションは道路が狭いとか日影規制などのそれなりの理由があります。可能性があるとすれば公団などの物件ですが、現実的には持ち出しなしで建替えは厳しいでしょうね・・

ふっと、冷静に考えるとインフレになってマンションが値上がりすると、戸建てはもっと値上がりする
一生懸命やって、収入上げるほうが近道だと思いました。
10年後は誰にもわからないんだよね、周りでも子供が生まれてから離婚する方がけっこういます
見ていて思うけど、離婚の財産分与の時はマンションは困ります。
半分に切って分けるわけにもいかないから、妻と子供が残って夫が住まないマンションの
ローンを支払ってたりする。

>>113さん
厳しいようですが、これが現実ではないでしょうか？
世田谷といっても用賀駅徒歩２０分、現在既に30年という時点で、今以上の値は
無理だと思います。

リノベーションしたいなら公団は良いかもね。敷地に余裕があるから土地の持ち分も広い物件も多い。たまプラーザ団地なんかリノベーション済でも安いよ。

モノは古くなったら買い手が少なくなるから値下がりして当然、東北に友人がマンション買ったらしいですが10年で半額というのが一般的だそうです。
インフレの時代は中古マンションが急騰しましたが、理由は土地が上がったことマンションの戸数が現在の半分くらいで稀少価値があったことなんだと想像できます。
戸建てもそうですが、建物に付加価値があって値上がりしたというのは聞かないです。
ビンテージとか骨董は再作成出来ないのでプレミアムが付くこともありますが稀なこと。
リノベーションはお金さえ支払えば誰でも出来ます。
冷静に考えたら、10年後に用賀のマンションのお隣の部屋を同じようにリノベーションして売り出したら、間違いなくそちらの方が高く売れるでしょね？　」
10年間住んで使用した分だけ内装も設備も痛むから当然ことですよね。

>>118
固有名詞を出すのは失礼なので仮名にしますが、新宿近くの山手線駅数分位のところにT住宅という
築42年360戸14階建ての公団を知っています。
部屋内はたまに中古の売り出しがありますから見たことがあり、リノベーションしてあるものも
あります。bバルコニーは狭いです、ドアは団地タイプ、外壁は薄汚れて、廊下も昔のまま？
ポストを見ると、賃貸なのでしょうか外国籍の名札が多数あります。敷地内にミニ公園も
ありますが、遊戯ははっきり言うと朽ちている感じです。
部屋内はきれいでもやはり買いたくないです、公団は意見がまとまらないのかもしれません。
中古のチラシを見ていると積立金は世間並みですから、何億円と貯まっているのかもしれませが
想像ですが公団は、戸数が多いので意見がまとまらないのかもしれません。
中古価格も周辺より少し安いです。
たまプラーザ団地行ったことがありませんが、安いには安いなりの理由があるんだと思います。

>>113さん

誰かに相談していれば買うのを止めてくれたかもしれなかったのにね、残念。

たま団は駅にも近くて良いと思うのになんで安いのかな？
家賃も９から１０万円くらいみたい。

http://www.tokutoku-bukken.com/estate/tama-plaza2/index.html#

光が丘団地も一時より安くなったね、十分高いけど。
なんでこんなに高いのか？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/110O3016/

東京都と神奈川県の差額でしょう

中古は買うのが難しいね。
古くなればなるほど。
私は売る側の経験しかないが。

>115さん

容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
お隣さんは賃貸住人ばかりの投資物件化してますが、金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
どちらにせよ買値より高く持ち分売却さえできれば、本人的には満足です。

>120さん（同一人物かな）

戸山ですか？なら難しそうですね、確かに。

>>126
＞容積率余ってますけどね、私のとこは。でなきゃ買わない(笑)。
120です
本当？信じられない？というのが実感ですよ民間物件では。
容積率って、同じ用途地域の区画で300％とか単純なものじゃありませんよ
うちのマンションも同じ区画で北側は１０ｍ道路で容積率400％消化できますが
同じ区画の10m離れたお隣りは最高400％だけど240％しか建築できませんよ。
「ちゃんと役所の建築課に聞くのか、建築士さんに確認しました？」
マンション住民だって自分のマンションの本当に建築できる容積率とか
間違っているかほとんど知らないですよ、仲介業者はもっと知らないですよ。

＞金の折り合いがつけば住んでるオーナーが少ない分、話が早いかと。
建替えのことですか？　全く逆だと思いますよ。
目白に前のマンション２ＬＤＫまだ持って貸していますが、住んでいないから建替えの
話が来たら”絶対に反対”しますよ。住んでないオーナーはほとんど同じ考えだと思います。

なぜだと思いますか？

公団は高田馬場です。

240％のお隣りは６ｍ道路ですか？
道路拡張があれば400％になれるかも。

たとえ住んでる人が少なくても、頑固に反対する人がいれば
簡単には話がつかないみたいですよ。建替え問題は。

阿佐ヶ谷は、ずっともめていまして、まだ住んでいる人もいるんだとか。反対派の人らしい。

訴訟になったら、時間かかるし、建替えは、容積が余っていても難しいそうだ。

>127

コンサル試案でタワー化と言われていますから根拠のない話ではありませんよ。ちなみに公団でもないです。

賃料収入を得てるオーナーが反対に回るかどうかは、物件の属性に拠りませんか？
安定収入でいいと思うオーナーが多ければ反対だろうし、ここならもっと取れる（又は建て替え時に持ち分売ったら高値がつく）自信があれば
賛成も多くなります。私のところは賛成が優勢です。一概には言えないのでは。