ドレッセたまプラーザ

＞19
1億ちょっとじゃすまんでしょう。
たまプラから9分のウェルフェアステージ美しが丘が143.87m2で１億超えてますから。
1億後半では？

この立地はいい意味でやっと出た！感があります。
５年後、果たしてこんな条件のいい立地の新築マンションがあるかどうか疑問に思います。
中古物件にしてもこれだけ駅近だとたいした値下げもなさそうです。

80㎡で7500万とかいっちゃうのかな

たまぷら在住の不動産屋です。
プロから一言。


価格の表現の仕方が、
皆さん間違っております。

通常の価格表現の仕方は、
坪＠260万円とかで表現します。

75㎡が5500万円というような表現は、
致しません。

何故なら、坪で出した方が、
相対比較し易いからです。もう1点


ここの立地は、最高です。

マンションの資産価値で一番重要なのは、
駅からの距離です。

どんなに住環境がよくても、
距離には勝てません。

あくまでも、相対的な意見ですが。


ただネックなのは、1階に店舗が６店舗入ることです。

ここで東急が一気に虎の子の土地を売りに出してきたのは何でかな？
これから南側の空き地に、買いやすいマンションが出てくる可能性あり？

１階の店舗はマンションとしての価値を下げると聞いたことがあります。
なぜなんでしょうか？

不特定多数の集客があるからではないでしょうか?

迷惑な路上駐車などもあります。
飲食店が入った場合は、ゴミや臭気、害虫などの問題も深刻になるので不安材料を抱えたマンションという事になります。
ダクトや排水などの仕様を見れば、飲食店が入る可能性がわかると思います。
ドレッセが賃貸としてテナントを誘致するのでしたらイメージダウンになるようなことはしないと思いますのであまり心配は要りませんが、分譲であった場合、持ち主が変わるたびに不安は続くことになりますので、そのリスクで価値は下がると思います。

1階に飲食店が入ると、上の階はゴキブリの巣になります。

店舗が入るネックよりも、

田園都市線で通勤しなければならないという

ネックをお忘れではないですか・・・・

正直、覚悟がありますか？

そうなんです。付近がどんなに頑張っても、素敵になっても、
田園都市線なんですよね。
東急＝郊外のフラッグシップ駅のドレッセですから、
再開発も物件も力は出し切ってくれると信じますが・・
評価が下がり続けている田都線、人は集めるが輸送力は
拡大・整備のめどなし（一応あるにはあるらしいですが）。
10年後にも人気あるでしょうか？
人口減少社会になれば、すくかもしれないけれど、
ここの沿線人口は（調べてないので感覚ですが）まだまだ
減らないような気がします。乗り入れが増えるだけだし。

もうひとつ気になるのは、Gate Plaza2よりに１ブロック、
South Plazaよりに１ブロック、建物はのってますが土地があります。
10年〜15年では物件出てくるような気がしますが・・
いかがでしょうか？

待てるか待てないか、人それぞれでしょうけど。。

間取りタイプが届きました。
一番広い部屋は、横長で、南からの太陽をすべて受け入れる配置でした。

いーねー。やっぱ駅近が一番！でも、あんまり高いとたまプラまで都落ちしてきた甲斐がない。一体いくらになるのか気になるね。

最上階ペントハウスは１億後半だそうですよ。。。

もし、価格が私の購入ギリギリというか一杯一杯の許容範囲になってしまったら、田園都市線利用ということを考えると
私は購入を見送るかも。

今はそのくらい田園都市線利用との天秤で悩んでいます。

皆さんの中では田園都市線での通勤経験いかがですか。

>38
巧いこと言いますね。

私も急行停車駅が最寄り駅ですが、朝は必ず各駅に乗ります。

1階に店舗が６店舗入っても仕方ないですよ。
ここは商業地域なのですから！
国学院大生が大勢通行してうるさくても、ローソンのレジが
長蛇の列でも、周辺にゴミが散乱していても駅近物件です。
文句を云ってはいけません！！

たまプラは、街作り条例だあ、なんだかんだで店を出す人にとっては厳しい所。それに期待して質のいい店舗が入ることを期待しましょう。ローソン、そうなの？前に利用したとき、すぐ買えたけど。もしそうなら、北口に行けばいいじゃん。東急SCやイトーヨーカドーまで徒歩5分くらいでしょ。

それと、周辺にゴミが散乱している風景も見たことないんだけど・・・。

低層マンションのペントハウスなんて要らない。
そのほかの部屋の間取りはどうなの？

本日資料が届きました。仕様、設備もちろん良さそうですが、高いよ！という雰囲気がぷんぷんしています。
違う物件担当の○急リバブルの人から聞いた話では、安くて坪２８０万円だろうと。
まずは３００万くらいで来るのでは？とのことでした。
やはり庶民には届かない物件ですね。。

坪280だとバリューですね。
確かに300つけそうですね！

確か、半年前くらいにドレッセ美しが丘の東南角部屋の95㎡くらいの部屋が、7480万円くらいで出てた気がします。

とすると、坪260万円です。

ここから判断すると、280万円が妥当でしょう。

うん。３００は高すぎる。東急がもともと持ってた土地だし、２８０でも十分ボロもうけでは。

でも３００で買う人がいれば３００で売るのでしょうね。そして買う人がいるのでしょうね、、、溜息。

300で買う人がいれば、300にしますよ。

商売ですから。

ですが、東急の販売体質として、早期完売を目指している節が見受けられます。
（会社によって、早期完売を目指さないところもあります。）

なので、高値に設定して、徐々に完売を目指すという戦略は、とらないでしょう。

創建の例を見ても、２８０が妥当では？

>創建の例を見ても、２８０が妥当では？
それにしても高い・・・

外装が新しいたまプラ駅に似るのは偶然でしょうか？東急さんなりの都市計画？それとも新種のコストダウン？茶化すつもりはないですが、立地だけではなくイディオスあざみ野のように革新性と高級感を両立した堂々たる建築にして欲しいですね。美しの森ほど価格や他社との縛りが無いぶん、きっちりとドレッセが考えるクオリティー感を出していただきたいです。

んー。ここは利便性が最大の売りだからねー。どっちかというと機能的な感じにするんじゃないの。イディオスって駅から１０分以上かかるんでしょ？こちらは徒歩２分。新しい改札ができれば１分になるんじゃないかな。そこにかなりのアドバンテージがあると思う。それでゴージャス感までだしたら、ほんとに手が出ない値段になるよ（笑）。

なるほど。たまプラ駅に近いだけでじゅうぶん２８０ということですかね。あとは不満が出ないぐらいのぎりぎりの無難なセンで上モノを作ると。ちなみに私の言ったクオリティー感はゴージャス感のことではないのですが。ま、現物見たわけでないのでこれ以上言ってもしょうがないですね。

いやー、何の店舗が入るのか、とっても楽しみです。
南側にはローソンくらいしかお店がなかったので・・・

おいしいパン屋さんとか、無添加のお惣菜屋さんとか、
お弁当屋もいいですね。たまプラーザって駅の近くにお弁当屋さんがないじゃないですか。まあ東急とかヨーカドーの食品売り場に行けば、お弁当もお惣菜もあるけど、南側に欲しいっす。

本屋なんかもいいなー、プラモデル屋でもいいです。
完全に個人の趣味ですけど、便利になればうれしいですー

同感！プラモデル屋は文化も利便もほど良くある暮らしやすい街の象徴だと思います。すでに商店街の方に１件ありますけどね。

本日、事前案内会の予約をしました。

予約時に、希望間取りと面積を聞かれたので、「3LDK、70㎡〜」
と答えたところ、6千前半からですがよろしいですか？
との確認をされました。

70㎡前半で6千前半とすると、坪単価は280〜300ということになりますね。

>>6千前半からですがよろしいですか？

うっ、なんか感じわる〜。

といううちも先週予約いれたけど、別に何も言われなかった。
ただ予約をキャンセルしたら代替はいつになるかわかりませんよ…と言われた。

No.55さん・No.56さん

我が家も昨日、予約を入れました。
日時は1ヶ月先です。大変込んでいるそうです。
やはり、その際にNo.55さんと同じ事を言われました。

やはり、たまプラーザ2分という立地条件でしょうか、高いですね〜。

価格と田園都市線に妥協できるなら
23区から出てもいいかな..と思っていたのですが。
ココを見て価格を知ってびっくりです。
これだったら、駅から10分〜15分までの23区の物件買えるし..。
それにしても、都心とその近郊はピンポイントバブルですよね。
自分にとって、あらゆる面で何を優先すべきなのかを
「冷静」にならないといけないと思いました。
大多数のサラリーマンはこんな価格では生活が出来ませんし、
これから先の経済状況も見えない中、無理だけは出来ません。
とても残念だけど、潤沢な資金をお持ちの家庭しか入居できない
物件なのですね。しょんぼり。

＞５８さん
ここはたまプラの中でも、本当にいろんな面で好立地なんです。
だから、私も値段に対しては興味津々だったんですが・・・。
７０平米〜が６千万以上かあ。
美しの森なら１００平米が余裕で買えますよね。

でも都心の感覚なら、この坪単価はやっぱり安いんじゃないんで
すか？

港北センターや青葉台、藤が丘に５千万台マンションがでる時勢ですから、たまプラ駅前に６千以上はさもありなんという気にもなって気ます。が、高いですね、、、。。

坪280〜300ですか。
都内の一等地と同じ位の価格になってますね。

駅から近い、という良さはありますが、マンションの建設予定地は、たまプラーザの一番谷底みたいなところですよね。

ほんとは、焼肉の壱語屋さんあたりが丘の上でよかったりするんですがね〜。

高いですねー。
それでも同じ沿線の二子玉川より都心側に比べたらだいぶん安い
ですけど。

＞61さんへ、

坪280〜300で都内の一等地って。
今は都内の一等地はゆうに坪400超えてます。

いまどき、その坪280〜300で買える一等地って、どこですか？

そうそう。広尾は坪確か坪６００って言ってたよ。

たとえば、最近分譲されたアピス等々力とかは、
坪270万円くらいでしたよ。
最寄が尾山台駅で、徒歩圏といえば、一等地といって差し支えないと思います。
ただし、目黒通りに面していますから、立地はよくないですけどね。

ところで、たまぷら・あざみの付近で最も素晴らしいマンションって、
どのマンションだと思いますか。

これから完成する物件する物件も含め、たまぷら・あざみ野でベストなマンションを教えてください。

一口に「都内一等地」とか言うからそりゃ違うと誰でも思うよ．坪300なら都内の人気ないエリアの駅遠物件くらいだよ。

だからアピス等々力の坪単価みたら？

６５＝６８さんにとってはアピス等々力だけが
都内一等地なんですね。

アピス等々力、掲示板で検索してみました。去年の１２月に完売した物件のようですね。同じく去年１２月頃引き渡しの、ドレッセたまプラーザのお隣のマンションは、坪２６０前後でした（それでも、のけぞるほど高いと思った）。

坪単価は刻々と上がっていってます。
ちなみに同じ等々力ということだけで、アクシア等々力とやらを見てみると、６６弱平米で７０００万以上します。低層マンションらしいので単純比較はできないでしょうが・・・。

ところで、素晴らしい物件とは人によって異なってくると思いますが、ちょっと前にも名前が出たイディオスあざみ野。２〜３年前の掲示板を見ると中古でも全く値崩れしなかったみたいですね。今は知りませんが、たぶん変わらないのでは？

アピス等々力は東急沿線の世田谷エリアでは異例の安さ
だと思います。たまたま安い物件だったのでないでしょうか。
同じ坪単価@280でも世田谷では安い、たまプラでは高い！と
思ってしまうことからも同等とするのはちょっと難しい
のでは・・