ドレッセたまプラーザ

＞19
1億ちょっとじゃすまんでしょう。
たまプラから9分のウェルフェアステージ美しが丘が143.87m2で１億超えてますから。
1億後半では？

この立地はいい意味でやっと出た！感があります。
５年後、果たしてこんな条件のいい立地の新築マンションがあるかどうか疑問に思います。
中古物件にしてもこれだけ駅近だとたいした値下げもなさそうです。

80㎡で7500万とかいっちゃうのかな

たまぷら在住の不動産屋です。
プロから一言。


価格の表現の仕方が、
皆さん間違っております。

通常の価格表現の仕方は、
坪＠260万円とかで表現します。

75㎡が5500万円というような表現は、
致しません。

何故なら、坪で出した方が、
相対比較し易いからです。もう1点


ここの立地は、最高です。

マンションの資産価値で一番重要なのは、
駅からの距離です。

どんなに住環境がよくても、
距離には勝てません。

あくまでも、相対的な意見ですが。


ただネックなのは、1階に店舗が６店舗入ることです。

ここで東急が一気に虎の子の土地を売りに出してきたのは何でかな？
これから南側の空き地に、買いやすいマンションが出てくる可能性あり？

１階の店舗はマンションとしての価値を下げると聞いたことがあります。
なぜなんでしょうか？

不特定多数の集客があるからではないでしょうか?

迷惑な路上駐車などもあります。
飲食店が入った場合は、ゴミや臭気、害虫などの問題も深刻になるので不安材料を抱えたマンションという事になります。
ダクトや排水などの仕様を見れば、飲食店が入る可能性がわかると思います。
ドレッセが賃貸としてテナントを誘致するのでしたらイメージダウンになるようなことはしないと思いますのであまり心配は要りませんが、分譲であった場合、持ち主が変わるたびに不安は続くことになりますので、そのリスクで価値は下がると思います。

1階に飲食店が入ると、上の階はゴキブリの巣になります。

店舗が入るネックよりも、

田園都市線で通勤しなければならないという

ネックをお忘れではないですか・・・・

正直、覚悟がありますか？

そうなんです。付近がどんなに頑張っても、素敵になっても、
田園都市線なんですよね。
東急＝郊外のフラッグシップ駅のドレッセですから、
再開発も物件も力は出し切ってくれると信じますが・・
評価が下がり続けている田都線、人は集めるが輸送力は
拡大・整備のめどなし（一応あるにはあるらしいですが）。
10年後にも人気あるでしょうか？
人口減少社会になれば、すくかもしれないけれど、
ここの沿線人口は（調べてないので感覚ですが）まだまだ
減らないような気がします。乗り入れが増えるだけだし。

もうひとつ気になるのは、Gate Plaza2よりに１ブロック、
South Plazaよりに１ブロック、建物はのってますが土地があります。
10年〜15年では物件出てくるような気がしますが・・
いかがでしょうか？

待てるか待てないか、人それぞれでしょうけど。。

間取りタイプが届きました。
一番広い部屋は、横長で、南からの太陽をすべて受け入れる配置でした。

いーねー。やっぱ駅近が一番！でも、あんまり高いとたまプラまで都落ちしてきた甲斐がない。一体いくらになるのか気になるね。

最上階ペントハウスは１億後半だそうですよ。。。

もし、価格が私の購入ギリギリというか一杯一杯の許容範囲になってしまったら、田園都市線利用ということを考えると
私は購入を見送るかも。

今はそのくらい田園都市線利用との天秤で悩んでいます。

皆さんの中では田園都市線での通勤経験いかがですか。

>38
巧いこと言いますね。

私も急行停車駅が最寄り駅ですが、朝は必ず各駅に乗ります。

1階に店舗が６店舗入っても仕方ないですよ。
ここは商業地域なのですから！
国学院大生が大勢通行してうるさくても、ローソンのレジが
長蛇の列でも、周辺にゴミが散乱していても駅近物件です。
文句を云ってはいけません！！

たまプラは、街作り条例だあ、なんだかんだで店を出す人にとっては厳しい所。それに期待して質のいい店舗が入ることを期待しましょう。ローソン、そうなの？前に利用したとき、すぐ買えたけど。もしそうなら、北口に行けばいいじゃん。東急SCやイトーヨーカドーまで徒歩5分くらいでしょ。

それと、周辺にゴミが散乱している風景も見たことないんだけど・・・。

低層マンションのペントハウスなんて要らない。
そのほかの部屋の間取りはどうなの？

本日資料が届きました。仕様、設備もちろん良さそうですが、高いよ！という雰囲気がぷんぷんしています。
違う物件担当の○急リバブルの人から聞いた話では、安くて坪２８０万円だろうと。
まずは３００万くらいで来るのでは？とのことでした。
やはり庶民には届かない物件ですね。。

坪280だとバリューですね。
確かに300つけそうですね！

確か、半年前くらいにドレッセ美しが丘の東南角部屋の95㎡くらいの部屋が、7480万円くらいで出てた気がします。

とすると、坪260万円です。

ここから判断すると、280万円が妥当でしょう。

うん。３００は高すぎる。東急がもともと持ってた土地だし、２８０でも十分ボロもうけでは。

でも３００で買う人がいれば３００で売るのでしょうね。そして買う人がいるのでしょうね、、、溜息。

300で買う人がいれば、300にしますよ。

商売ですから。

ですが、東急の販売体質として、早期完売を目指している節が見受けられます。
（会社によって、早期完売を目指さないところもあります。）

なので、高値に設定して、徐々に完売を目指すという戦略は、とらないでしょう。

創建の例を見ても、２８０が妥当では？

>創建の例を見ても、２８０が妥当では？
それにしても高い・・・

外装が新しいたまプラ駅に似るのは偶然でしょうか？東急さんなりの都市計画？それとも新種のコストダウン？茶化すつもりはないですが、立地だけではなくイディオスあざみ野のように革新性と高級感を両立した堂々たる建築にして欲しいですね。美しの森ほど価格や他社との縛りが無いぶん、きっちりとドレッセが考えるクオリティー感を出していただきたいです。

んー。ここは利便性が最大の売りだからねー。どっちかというと機能的な感じにするんじゃないの。イディオスって駅から１０分以上かかるんでしょ？こちらは徒歩２分。新しい改札ができれば１分になるんじゃないかな。そこにかなりのアドバンテージがあると思う。それでゴージャス感までだしたら、ほんとに手が出ない値段になるよ（笑）。

なるほど。たまプラ駅に近いだけでじゅうぶん２８０ということですかね。あとは不満が出ないぐらいのぎりぎりの無難なセンで上モノを作ると。ちなみに私の言ったクオリティー感はゴージャス感のことではないのですが。ま、現物見たわけでないのでこれ以上言ってもしょうがないですね。

いやー、何の店舗が入るのか、とっても楽しみです。
南側にはローソンくらいしかお店がなかったので・・・

おいしいパン屋さんとか、無添加のお惣菜屋さんとか、
お弁当屋もいいですね。たまプラーザって駅の近くにお弁当屋さんがないじゃないですか。まあ東急とかヨーカドーの食品売り場に行けば、お弁当もお惣菜もあるけど、南側に欲しいっす。

本屋なんかもいいなー、プラモデル屋でもいいです。
完全に個人の趣味ですけど、便利になればうれしいですー

同感！プラモデル屋は文化も利便もほど良くある暮らしやすい街の象徴だと思います。すでに商店街の方に１件ありますけどね。

本日、事前案内会の予約をしました。

予約時に、希望間取りと面積を聞かれたので、「3LDK、70㎡〜」
と答えたところ、6千前半からですがよろしいですか？
との確認をされました。

70㎡前半で6千前半とすると、坪単価は280〜300ということになりますね。

>>6千前半からですがよろしいですか？

うっ、なんか感じわる〜。

といううちも先週予約いれたけど、別に何も言われなかった。
ただ予約をキャンセルしたら代替はいつになるかわかりませんよ…と言われた。

No.55さん・No.56さん

我が家も昨日、予約を入れました。
日時は1ヶ月先です。大変込んでいるそうです。
やはり、その際にNo.55さんと同じ事を言われました。

やはり、たまプラーザ2分という立地条件でしょうか、高いですね〜。

価格と田園都市線に妥協できるなら
23区から出てもいいかな..と思っていたのですが。
ココを見て価格を知ってびっくりです。
これだったら、駅から10分〜15分までの23区の物件買えるし..。
それにしても、都心とその近郊はピンポイントバブルですよね。
自分にとって、あらゆる面で何を優先すべきなのかを
「冷静」にならないといけないと思いました。
大多数のサラリーマンはこんな価格では生活が出来ませんし、
これから先の経済状況も見えない中、無理だけは出来ません。
とても残念だけど、潤沢な資金をお持ちの家庭しか入居できない
物件なのですね。しょんぼり。

＞５８さん
ここはたまプラの中でも、本当にいろんな面で好立地なんです。
だから、私も値段に対しては興味津々だったんですが・・・。
７０平米〜が６千万以上かあ。
美しの森なら１００平米が余裕で買えますよね。

でも都心の感覚なら、この坪単価はやっぱり安いんじゃないんで
すか？

港北センターや青葉台、藤が丘に５千万台マンションがでる時勢ですから、たまプラ駅前に６千以上はさもありなんという気にもなって気ます。が、高いですね、、、。。

坪280〜300ですか。
都内の一等地と同じ位の価格になってますね。

駅から近い、という良さはありますが、マンションの建設予定地は、たまプラーザの一番谷底みたいなところですよね。

ほんとは、焼肉の壱語屋さんあたりが丘の上でよかったりするんですがね〜。

高いですねー。
それでも同じ沿線の二子玉川より都心側に比べたらだいぶん安い
ですけど。

＞61さんへ、

坪280〜300で都内の一等地って。
今は都内の一等地はゆうに坪400超えてます。

いまどき、その坪280〜300で買える一等地って、どこですか？

そうそう。広尾は坪確か坪６００って言ってたよ。

たとえば、最近分譲されたアピス等々力とかは、
坪270万円くらいでしたよ。
最寄が尾山台駅で、徒歩圏といえば、一等地といって差し支えないと思います。
ただし、目黒通りに面していますから、立地はよくないですけどね。

ところで、たまぷら・あざみの付近で最も素晴らしいマンションって、
どのマンションだと思いますか。

これから完成する物件する物件も含め、たまぷら・あざみ野でベストなマンションを教えてください。

一口に「都内一等地」とか言うからそりゃ違うと誰でも思うよ．坪300なら都内の人気ないエリアの駅遠物件くらいだよ。

だからアピス等々力の坪単価みたら？

６５＝６８さんにとってはアピス等々力だけが
都内一等地なんですね。

アピス等々力、掲示板で検索してみました。去年の１２月に完売した物件のようですね。同じく去年１２月頃引き渡しの、ドレッセたまプラーザのお隣のマンションは、坪２６０前後でした（それでも、のけぞるほど高いと思った）。

坪単価は刻々と上がっていってます。
ちなみに同じ等々力ということだけで、アクシア等々力とやらを見てみると、６６弱平米で７０００万以上します。低層マンションらしいので単純比較はできないでしょうが・・・。

ところで、素晴らしい物件とは人によって異なってくると思いますが、ちょっと前にも名前が出たイディオスあざみ野。２〜３年前の掲示板を見ると中古でも全く値崩れしなかったみたいですね。今は知りませんが、たぶん変わらないのでは？

アピス等々力は東急沿線の世田谷エリアでは異例の安さ
だと思います。たまたま安い物件だったのでないでしょうか。
同じ坪単価@280でも世田谷では安い、たまプラでは高い！と
思ってしまうことからも同等とするのはちょっと難しい
のでは・・

ですから、世田谷より土地が安いんです。
それが、たまプラの最大の魅力なんです。
でも、ドレッセたまプラーザは確かに高い。それも事実（とほほ）。

ホームページには土地用途が書いてないようだけど。
こちらは、やはり商業地域ですか？

駅から３分は確かにとっても魅力。
でも本当に坪２８０以上まで高くなってしまうと
都内で探そうかと思ってしまう・・・

そこまで払ってこのマンション買いたい人は
元々たまプラーザに愛着があるとか、そういう方々なのでしょうか？

都内で、坪２８０は無理でしょう。
たまプラなら、美しの森がまだ残ってるところがありますよ。
他は、川崎方面ですかねえ。
まあ、いずれも良さそうなところは高くなってるようですが。

徒歩12分くらいなら、都内でも可能じゃないかな？

いやあ、どうかなあ・・・。
そんな物件ないから、たまプラとか見に来るのでは？
だって、今や坪２８０って都内なら安いという感覚が
あるわけで。たまプラだから、みんなびっくりしてる
んでしょ（笑）？

まあ、徒歩２０分以上とか、最寄り駅からバス、という
のならあるのかなあ。
少なくとも、新築は無理でしょう。
あったら、建築物として、ちょっとコワイ・・・。
中古なら、あるいは穴場物件があるかもね。
でも、虎視眈々とねらってる人多いだろうから、コネ
（昔から不動産屋と仲良くなっとくとか）がないと、
やっぱり難しいかもね。

いくらでもありますよ、徒歩10分程度で都内物件＝坪２８０万。
もちろん、人気の沿線とか駅は無理ですけど、そこを妥協すればね。

そうなんだ。
じゃ、そっちの方がいいんじゃないですか。
ここより便利であるならば。
ラッシュの不安も解消されるしね。
できれば、どの辺りか教えて貰えると、ここの
当てがはずれた人への良いアドバイスになると
思います。

78さんが言ってるのは城東方面なのでは。
やはり城西南で都内坪２８０万は皆無かと思われるけどね。
二子玉川の高層マンションが２年位前に坪３００万とか言ってた
時は滅茶苦茶高いと思ったけど今となっては激安という感じだしね。
たまプラ坪２８０万がスタンダードになるかならないか自分としては
注目してます。

たくさんあるじゃん、例えばこのネットで常に上位に上がっている
スレのなかにもちらほら。都内っていっても広から。
いくつかクリックしてみれば？
ただし、７８さんも言ってるように、人気沿線は無理よ。

”こんなに高いなら都内で探そうかな？”という意見に対し、都内がいいとお考えなら、そちらも検討されてはいかが？という意味だったのですが。言葉が足りないせいで、気分を害されたのなら、あやまります。すみませんでした。

あくまでも、傍から見ていて述べたまでです。

気分は全く害されておりません（そもそもこのスレで初発言でした）ので少なくとも私（８３）に対して謝って頂く必要はないです。

単に価格の妥当性等は私も関心がありますので、大いに議論すれば良いのに、と思っただけです。

たまプラーザって学校はいいのですか？
受験するとしたら桐蔭でなければ、
どこに行けば良いのでしょうか？

＞86
田園都市線池尻大橋に首都圏No1の中学高校があります。
しかも国立なんで授業料は殆どタダ。

>87
ありがとうございます。
田園都市線に乗れば、候補が広がりますね。

最近、静かですね。
間取りと価格を聞いて意気消沈とか？
案内会に行かれた方、いらっしゃいましたら感想をお聞かせいただけますか？

案内会はまだ始まってないのでは？

週刊朝日の特集を読んだら、たまプラーザは「買うより借りる方がお得」な駅になっていました。
この物件、９０平米だったら、家賃はいくらくらいが相場なんでしょうか？駅から３分新築なら月３０万近くしますか？

たまプラの駅から徒歩５分以内の築浅マンション自体、希少でほとんど
ないと思います。それを転勤者が期間限定で貸し出すのを狙うしかないかと。つまり借りたくても物件が存在しないということになるのかな？！

＞91

月30万も出せるなら、普通たまプラーザに住むより
都内で築浅＆駅から5分のところ（20~25万前後）を探すんじゃない？

。。。って答えになってませんが。

昨日モデルルーム行ってきましたよ。
店舗はクリニックの予定だそうです。

＞９４さん

６店舗全てですか？
近くにメディカルモールがあるのに？
しかも、そこも全部埋まってないのに？

モデルルームは混んでましたか？
クリニック、整体とかだといいなあ（笑）。

6店舗ではなく4店舗になっていました。
そのうち1店舗分は地下にit'scomの機械室。
残り3店舗分は調剤薬局がまとめて買い、1店舗は薬局。2店舗を薬局がクリニックに賃貸です。

モデルルームは現在完全予約制です。予約を取って招待状を送ってもらわないと入れません。
既に1000件以上の問い合わせがあると言っていましたし、1期販売のみのようです。強気でしたよ。

そうですかあ。
９７さん、情報ありがとうございます！
南口はカフェがあまりないので、少々期待してたのですが・・・。
やはり飲食店は入らないんですね（笑）。

10月オープンのたまプラーザテラスに飲食店けっこう
入るみたいですよ。アフタヌーンティやアンプチパケ
なんかも！

クリニックが２店舗・・・？
個人的には保育園とか期待してましたが、それは無理かぁ・・

あとは、この希少な好立地を選ぶか、はたまた高値掴みを避けるか。
自分の中の気持ちの折り合いを、どう付けるかだなー

この物件は駅近だけど、たまプラーザの魅力は美しが丘あるいはあざみ野寄りの美しい街並み。あまりに強気な価格を見ると「おいおい利便だけじゃん！」と、つい突っ込みたくなります。

バブリーなこの時期に、買うって事だけだなー
引っかかるのは。どうせ強気な価格に決まってるもん。

実際の価格の話はでませんね。
まだ未定なのかな。

７０平米以上が６０００万以上というのは、読みましたが・・・。

101さんに強く共感。
それに美しが丘側も道一本中に入れば、ラーメン屋、飲み屋、居酒屋が建ち並ぶ一角があります。
南側も、正面道路は小奇麗でも、ドレッセが建つ一角が将来どうなるのか、不安な材料ではあります。
カラオケボックスの裏に、保育園や塾は期待できないような気がします。　シェスパでも嫌だしね。

美しが丘に住んでいた人間としては、かえって魅力的です。美しが丘は坂がきつくて・・・。駅から平たい道だけで家にたどりつける環境はうらやましいです（笑）。
それと、ここの近くは幼稚園や小学校などがあるので、どこかに保育園ができる可能性はなくはないです。実際カラオケ屋の裏近くにキッズルームとやらがあります。

１ブロック先にもみじ保育園がありますよ。歩いて1分もかからない。

でも、そんな保育園はきっと
一杯で入れないに決まってる・・・

106です。
すみません。幼稚園だと思っていたところ、保育園でした。
107さん、ありがとうございます。
お詫びして訂正します。

とてもこの物件に魅力を感じています。

この坪単価でも無理すれば買えなくはないけど
３年後に地価が下落した時に、後悔したくないと考えると買えない・・

所詮私も貧乏人ー。というか貧乏人は大げさにしても
夫婦揃って普通のサラリーマンだから思い切った買い物はできません。
哀しいけどね（泣）

私達の世帯収入は、共働き夫婦としてごく普通の給与水準だと
思ってました。何不自由してないし。
でもたまプラーザまで都落ちしても、買えないと思うと
結局思い上がりだったんだなーと。慎重すぎるのかもしれないけど。

皆さん、すごいですよねー・・　本当景気良いですね。

ほんとに立地が抜群ですよね。
駅や学校、それに新しくできる駅直結施設にはいずれ大型スーパー
も入る予定とか。なにもかも揃っていて便利なうえ静かな環境。

最近の不動産雑誌にはたまプラは駅周辺が2010年新しく生まれ変わる
のに伴いずっと地価が上がり続ける優良な街として紹介されているのを
よく見ますが３年後地価が下落する、という話もあるのですか？

それにしてもこれだけ恵まれた場所だと住みかえや売却を考えること
もそうなさそうな気もします。

110さん、同感です！
うちもダブルインカムで世帯年収はあるはずなのに、
とうてい無理って思ってしまいます。

どういう人が買うんだろうなあ〜。

右肩上がりの時期に買うことだけは避けたいと思っているので、
ここに限らずしばらく購入は見送り、静観します。

右肩上がりでもいいや、と思えるくらい
ほれ込んだ人が買うのじゃないかな。

価格下落基調した時に、後悔だけはしないように
じっくり考えよう。

へんな日本語ですみません。


価格が下落基調となった時、です・・・

先週末事前案内会行って来ましたが、確かに店舗部分は大手調剤薬局がまとめて3部屋買う予定で2部屋はクリニックに貸す予定との事でした。東急の規約で飲食店は入れないことになっているので居酒屋等が入る心配はありませんと営業の方は強調していました。価格は予定価格ということで一覧表は貰えず紙に書き取らされましたが、坪290〜300ぐらいでしたね。まあ、予想通りでしょうか。高いと思いますけど。

数年前、即日完売したプラウドタワー二子玉川とそう変わらないですね。
どなたかが書き込んでいましたが今となれば当時はとんでもなく高い
と思ったのが安く感じます。と言ってもあの物件は新築時よりか値が
あがっているというウワサですが・・

う〜〜〜
川を渡り、西へ15分以上下って同じ価格かぁ・・・・・・・・・・

魅力的な立地であることは確か。
でもやっぱ買う勇気ないわ。

時間を遡ることに意味があるでしょうか？いま横浜市青葉区の８０ｍ２のマンション価格で当時は三軒茶屋に一戸建てが買えましたね。いま欲しい人が今買うのではないでしょうか？ずっと動向を伺ってたのだ、とおっしゃるのであれば今まで何やってたんだというだけの話ですしね。

どうでもいい事かもしれない。

でも、都落ちしてまで坪300万？

ふぅ。この思考回路から抜けられない私には
横浜の物件は買えんだろうな・・・

だから何ってわけではないです。

この価格、どう考えても騙されてます。
ＪＲの利便性が高い地域と比べて田園都市線は急行作ってますが
貧弱ですよ。
ちなみに江田〜青葉台には強烈な活断層があるので地震で
マンション丸ごと崩壊する可能性があります。
若干離れているから平気かもしれませんが・・・

ファミリータイプで検討していますが、87m2で3階7,700万、4階8,100万。81m2で3階7000万、4階7200万でした。2階部分がエントランスになるので、3階と言っても気分は2階ですが。坂に沿っているので、1階も地下というわけではなさそうです。エントランス直下の1階は地下ですが、例のITSCOMの機械室だそうで、住民には関係なし。ほぼ全戸南向きなので日当たりは良さそうですけど、南側にアパートが建っており4階にならないと抜けないみたいです。将来同じ高さの建物が建つ可能性があることを考えると結局下層階を買っても変わらないかもしれませんが・・・。個人的には活断層の話が気になりました。しっかり調べないとですね。