ドレッセたまプラーザ

そうねー、駅から13分くらいなら世田谷物件買えますものね・・・

これは凄い価格帯。バブル過ぎだ。千葉とか埼玉の安い物件の方が
弾けた時のダメージ低そう。

この物件の購入を考える人は、どんなに価格差があっても、千葉や埼玉は比較検討対象にならないですよ。

結局、安い低層階で坪280万、
高層階では坪320万程度のようですが、
さて皆さん、正当な価値より何割バブルだと思いますか？
駅徒歩3分でこの広さはそうそうないので、
私は1割程度バブル（1割引きなら妥当ライン）
だと見ています。
つまり、不動産市場が落ち着けば、
すぐに1割程度資産価値が下がる可能性。

不動産は外に同じ物件が無いという特異なものです。気に入った物件があって、支払い可能であれば買い時です。先行き上がる下がるなどと気にしている人は結局いつまで経っても買えないと思います。

単純投資で買うわけじゃないし（投資にもいろいろな目的のものがありますが）、住宅としてすむために買うわけだからその人が買いたいと思えばその人の価値観で価格がきまります。たまプラの駅前に魅力を感じない人は高いというでしょう。駅前がいい人はいくら高くても駅前がいいんです。余裕がある人は金があるから価格はいくらでもいいんです。少々高く買ってもなんてことないんです。
今、経済全般的に二極化で高くていいものが売れる傾向ではないでしょうか。一般的な坪単価など特徴のない物件の比較で使うか、三流不動産屋やよくわからない素人が比較するための尺度にすぎません。今この価格変動の激しいミニバブルの中で坪単価で比較するのは買えない人のやることと思いますがいかに・・・

たまプラーザ駅３分の立地を考えると、初めは、妥当な価格設定かな？と思い
真剣に検討していましたが、この価格帯にしては、ゴミ置き場が屋外であまりにも
お粗末な事（たかがゴミ...ですが、それなりの対応でないと、入居後必ずもめる原因
になるのが現状）、店舗側のゴミ置き場が屋内設定なのは、医薬品等の危険があるから
なのでしょうか？
次に気になるのが、サウスコートの南リビング側が、棟の配置的に、ウエストコート
の外廊下側から、かなり上階でも丸見えになってしまう不安があること。
さらに、現状としては、４階以上ですと、リビング側の眺望も抜けるようですが、
将来的に前の二階建てアパートが建替えになった時の日照、その他の不安要素等を
考えると、やはり、割高感を感じ、前に進めません。
設備、インテリア等は、大変満足していますが、構造的に高級感なく、戸境壁180mm
というのも標準的過ぎる感じでやや残念です。

不動産業者です。

価格について、一言。


現在のたまぷら周辺（川崎、バス便除く）
で、平成築の中古マンションであれば、
坪あたり230万前後（ならしの数値）
で取引されています。


概算ですが、この230万円を新築価格で
計算すると、330万円くらいになります。


新築、駅の目の前（線路や高圧線等が近くにない）
という立地を考えると
坪300というのは、妥当というより
少し安いくらいだと思います。


以上、業者の意見でした。

ちなみに、
創建の駅前のマンションとフロラージュが、
新築未入居の状態で、
仲介市場に以前出てましたが、
90㎡前後の部屋、7000万円で
成約してました。
坪300。


あくまで、
戸数が限定されたマーケットでの
情報ですが、
坪300でも需要があります。


ご参考まで。

比較の対象が適切かわかりませんが、
たまプラーザ団地の公団タイプの３DKで２千万ちょい。
築年数にもよるけどこれが同じような間取りで、
・多摩区や稲城市あたりだと１〜１．５千万
・町田市や相模原市だと１千万前後。どうかすると８００万程度
になる。
やはりたまプラの相場自体、割高のようです。

南口周辺にはまだまだマンションを建てられる余地があるように見えるのに他に建たない不思議。
他のマンション業者はなぜ動かない？もっとマンション建てれば良いのにね。

東急の土地なのでは？
あと、地主もなかなか売らないらしいですよ。

>208
goo不動産に現在出されているたまプラーザ最寄の中古マンションを集計すると、多少興味深い結果となります。

横浜市域徒歩物件（１９件）平均値：１５７万円／坪、徒歩９分、築１６年）
川崎市域徒歩物件（　６件）平均値：１５３万円／坪、徒歩１３分、築１３年
バス便物件（　３件）平均値：１０２万円／坪、バス９分＋徒歩２分、築１２年

総評としては、
横浜市域と川崎市域では築年数と駅距離の条件の有利不利を各々考慮しても、結局殆ど価格差は認めれらないです。
一方で、バス便はさすがに差が出てきますね。

No.211, 212さんへ

ドレッセたまプラーザの説明会で聞いたのですが、南口にはもう東急の土地は残っていないそうです。なお、周辺にある駐車場などの小口の土地は「いずれ賃貸マンションになるでしょう。分譲では元が取れないでしょうから」と言ってました。

No.211、212さんへ

ドレッセたまプラーザの説明会で聞いたのですが、南口にはもう東急の土地は残っていないとのことです。なお、周辺にある駐車場などの小口の土地は「いずれ賃貸マンションになるんじゃないでしょうか。分譲では元が取れないでしょうから」と言ってました。

今までのたまプラ駅徒歩10分以内のマンションってほとんど高圧線または幹線道路など交通量の多い道路近くになってしまうんですよね。
この２点が近くにない物件を探すのはほんとに難しいです。
そういう意味でもドレッセの立地は希少だな、と思います。

215さん
そうですか・・・。
情報ありがとうございます。

駅から３分。いいですよね。今年みたいな酷暑は特に。

最近ちょっと気になっている京急沿線。
田都ならタマプラ、小田急なら新百合ヶ丘にあたるのかなと思う上大岡に２５０戸のマンションが建つらしいですが、坪２８０〜３００という話が出ています。スレの流れが一昔前のここみたいで、ちょっと面白い。郊外でこの値段なら、都心で探す！なんてコメントとかね。

ドレッセたまプラーザ。今は高い高いと言われてますが、後になって振り返ると、結構安かったんだな・・・って思うのかもしれませんね。
ま、ここは永住を考えてる人も多いだろうから、地価が上がろうが下がろうが、どうってことないでしょうけど。

固定資産税っていくらくらいなのでしょうか？
５年間は５０％で、その後１００％でしたよね？

マンション価格、今日のチラシに入ってましたね。
坪２８５〜２９０弱といったところでしょうか。
３００は行きませんでしたね。ま、当然ですかね　笑

チラシ見ましたが、、、あれが高級感？

私もチラシみてがっかり。
老人というか、高齢者向け？
あの内装とか設備は最悪だと思います。
東急って、センスがないのでは？

ほんとに立地だけの値段で、マンション自体に価値ないっぽいですね…
つまんない

そうは言っても私が見た限かぎりたまプラの新築マンションの中ではいちばん高級感ありだと、思います。他のマンションはカセット式のエアコンが標準装備されてるものすらなかったですから。みなさんどちらの物件と比較しての高級感にかけるという意見なんでしょうか？ぜひぜひ教えてください。

良く言えば、
堅実な造り・・・なのかな？

埋め込み式エアコン標準装備は、いわゆる高級物件の証なので
その点は評価できるのですが、その他が・・。
広告で見ただけで判断できるものではないのでしょうけど、
窓の高さといいますか、カーテンレールの高さがないですよね。
あれではシェードタイプのカーテンは無理ですよね・・。

アルコープが申し訳程度にしかない辺りとか、LDKを広くとるためか、５帖以下の部屋をいくつも作ってるあたりとか。使い道ないよ。

みなさん文句が先行してますが、
結局予算的に無理な人が大半で、ごく少数の予算が届く人は、
立地の良さだけでも買う価値ありと判断する、
そういう物件なのではないでしょうか。

駅から遠く離れたような物件や、超都心の億ションとは、
比べること自体に意味がない。

やはり この物件を購入するには
かなりのリスクが伴う気がしています。
駅近物件という点では かなり評価が高いですが
総合的には 価格と見合った物件とは言い難いと
思います。この近辺での駅近物件は貴重ではある為に
強気の金額設定なのでは無いでしょうか？

因みに 買えない人のひがみではありません。

224さん、高級感を何かと比べてる時点で違うように思います。チラシからでも分かることはまず大理石のキッチン天板。これ見よがしな８０年代のディスコみたいでちょっと品が無いと感じます。あるいは壁面のいたるところに見られる白いダクトカバーのようなもの。審美性をあまり考えていない設計に見えます。それから別の画像で見たベランダの雨どいの処理。メンテナンス時の作業性だけを重視して工場みたい。肝心な間取りも極めて平凡。それは好みもあるでしょうが、平凡さがいかにも画一的、つまり部品を標準化してコストダウンしたなー、あるいは容積率重視したなーと言う風に見えてしまう。結局、非常に平均的なマンションなのでしょう。つまりダメではないのだけど特に高級でもないと思います。

まず、狭さにびっくり。値段の高さにびっくり・・。
なんですか？一億七千万とかって。
都心のタワーマンションでも結構良いお部屋が買えそうな・・・
いったいどんな方が買うのでしょうか？

でも、設備仕様は他のドレッセと比べてかなりお金がかかっているように
感じましたが。できあがってみれば、そこそこ高級感あるんでは？

しかし、そもそもドレッセって高級なブランドでしたっけ・・？

一億七千万ってすごいっすね・・・。
たまプラって人気あるけど、さすがにそれだけの金額出すなら
別の選択肢があると思うなぁ・・・。

都心のタワーマンションの場合は隣に何もないうちはいい。しかし開発のピッチが急だし、土地も猫の額状態だから、すぐ近隣に同様のTMが建てられてしまうリスクはある。もちろん将来はわからないけどたまプラはそういう心配はいらなさそう。
ただ１億という金額や、これ以上良くなることが期待できない田園都市線の通勤環境を考慮するなら、他線のもう少し広いマンションや一戸建ても視野に入れるようになるかな・・・。今は新百合・青葉台にも触手を広げてます。

都内の一等地で一億7千万ほど出すのならどれくらいの
広さの部屋が買えるのでしょう？
港区、目黒区、渋谷区、世田谷区あたりだと。

美しが丘やあざみ野に注文住宅建てるんならわかるけど。
決して眺めが美しいとはいえないこの立地にマンションとなると・・
冷静に考えてとても高いです

もしかして美しが丘あたりの戸建を処分した定年後の
ご夫婦なんかが老後の利便性を考えて移り住むのかな？
もしくはこの近辺で会社を営んでいる車通勤の方？

好みの問題かとも思いますが、同じ１億７千万のマンションとして、世田谷の120平米とたまぷらの150平米だったら、たまぷらを選らんでしまうかも。

とはいっても立地、間取り、装備が、違うので比較は難しいですよね。

普通に都心に電車通勤の人が買うんじゃないですか？
なんだかんだ言っても駅徒歩3分ですから。
いくら眺めが良かろうが家が大きかろうが最寄駅からバスなんて考えられないと言う人はたくさんいます。
それは世田谷でもたまプラーザでも同じです。
駅3分の立地は重要と言う事です。内装などはさほど関係ありません。
価値観も個々の生活も人それぞれなので。

やはり駅チカは絶対的な価値がありますよ。
でも郊外のたまぷらに300万円/坪弱はいかにもバブリーです。
5年後ここの中古が230/坪程度になっている可能性大です。

１億７千万ですか・・
それなら、大井町あたりの物件を探しますね。私なら。

なぜ大井町？

昔大井町に住んでましたけど、２３区だけど落ち着いているというか街が成熟してるというか、まあ好みの問題ですけど、私は好きなんです。
ゼームス坂の物件がありましたけど、私には手が出ない・・
でも、手が出れば買いたい。
たまプラーザでこの値段では、手が出てもあまり買いたくないかな・・と。

なるほどー。確かに友人が大井町に住んでて、良い街だなーと思う。

田都急行停車駅で、駅3分は非常に魅力です。また、坪300万では都内のまともなマンションは買えません。ちょっといいなと思うものは350〜400万はしてしまいます。住環境はたまプラの方がいいかも（特に奥さん、子供達はこの環境が気に入ってます）。
因みに、今計画されている二子玉の大規模マンションも、坪400万以上との噂ですよ。

ここで否定的な意見を述べられている方々は、どのような人達が考えてみました。否定的なことを言いながら、その裏ではこのマンションを購入したくて抽選を有利に進めるためにライバルの購買意欲を下げさせようとしている人か、或いは全く手が出ずに悔し紛れにあら捜しをして喜んでいる人か、はたまた他のデベの関係者が自社の物件を売りたいがために悪評を流しているのか。逆に、好意的なことを書いている人達はどのような人であろうか。このマンションの購入者は未だいないはずなので、東急関係者位しか思いつかないがいかがなものか。こんなことを思う自分は、ひねくれものでしょうか？

＞こんなことを思う自分は、ひねくれものでしょうか？

単なるひやかしが多いんじゃないですか？
この物件高いから検討にも入らない人が大多数でしょう。

この価格帯買える人ならラッシュ時に電車通勤とかしないくて良い人なんじゃないかな？引退した老夫婦とか11時出勤でも良い人とか、、、

＞240

そりゃ、都心だもの。
品川から１駅。
アドバンテージが全然違う。

どこのマンションスレ見ても、高すぎるって言葉、必ず出てくる。
妥当だと、それなりの理由がある。


ちなみに、たまぷらを楽しむなら、マンション買っても尚、お金に余裕があった方がいいですよ。ここの場合、成田・羽田直行便、ディズニーランド直行便のバス停から３分〜５分だし、スポーツジムも１分。使いこなせれば都心より、よっぽど便利。奥様なら、アフタヌーンティのお料理教室の授業料１回１万円以上です。

>>243
この物件自体が念頭にはなくとも、周辺事情や相場などは手に入る。なにしろ急行停車駅の駅前だし沿線新規の代表みたいな物件ですから。私がそうなんですが、美しの森や青葉台・新百合あたりが本命というの人の出入りも、かなりあるんじゃないでしょうか。
>>244
私は赤ん坊の頃から３０年以上たま団に住んでますが、近年の田園都市線の混雑にはあきれるばかりです。９時半過ぎに乗る人なら、積極的にありでしょう。ただ、９時半以降だと渋谷への先着は急行のみの実質１５分間隔になります。知り合いになった新住民の人は、あとからその点を知って驚く人もいました。一応、念頭においていい点かと思われます。

８：３０以降の急行でも大丈夫ですよ。
体が触れ合わない程度の混み具合でした。

電車の込み具合の話は夏休み前の話ですか？
9時でも「体が触れ合わない程度」はありえないです。
夏休み中を除いては・・・・

＞237
5年後ここの中古が230/坪程度になっている可能性大です。

もしこのマンションの75平米を賃貸で借りるとして月/最低でも約20万、
5年＝約1200万。
仮にそこまで地価が下がっても5年住めば、ほぼもとはとれてるかと。
中古売りに出しても75平米5000万弱ならこの立地だと売れなくて困ることはないかと思われます。

いいんじゃないの金持ちは。価格が多少下がろうが気にしないよ。
だいたい２３０になるだとかケチクサイ人は買わないほうがいいよ。