プライムアリーナ新百合ヶ丘

以前こちらのスレで他のアリーナシリーズのマンションを購入された方が
その時点でこちらのマンションは坪250万いきますというお話を聞いたというのがあったと思うのですが、もしそれが本当だとすると下手に安く
してしまうと「だったらこっち買ったのにー」というような苦情が
くるなんてことはあるのでしょうか？それとも相場は流動的なので
まったく関係ないのでしょうか…。
私としてはお安いのを期待しておりますので…ちょっと心配だったのです。

先日、プライムアリーナの現地を見に行ったついでにノブレスまで足を伸ばしてみましたが、正直、この距離で坪２３０万円というのは信じがたい気がしました。あくまで一部の部屋に限ったことであって、とても全般的にあてはまるようには思えないのですが・・・。

それでもノブレスの坪２３０万円を前提にすれば、プライムも確かに８０㎡で６０００万円はいっちゃうのですが、この水準の坪単価が２、３年後も維持されているのかというと疑問です。

でも、グリーンダイヤモンド（ノブレス？）の方が
いいなと思うところが一点だけあります。
低層だということです。
ただ、それだけなんですけど・・・。
あの敷地に低層、というのは緑も多く
素敵だろうな、と。
ただ、間取りはいただけません。
本当に信じがたい間取りです。
もう少し他にやり方はないのか、と思ってしまいました。

・・・やはり比較にもなりませんね。

割高感があっても売れる物件は売れますからね。マンションも＊＊＊、＊＊＊の二極化が進んでいると見ています。①ブランド力のある三井不動産が、②人気のある新百合ヶ丘の、③徒歩5分の地に、売り出す物件です。このような好立地の物件がそうそう出ないとすると、多少高くても買う人は400人くらいは集まるのではないでしょうか。

個人的には坪230万円でも買おうかなと思います。デベは初期の売れ行きを見て価格を下げるという方法を取り得るのですから、当初の売り出し価格が坪210万円なんてことはならないでしょう。竣工後の売れ残りでようやくこのくらいまで下がるかもしれませんね。

それがね、多少高くても売れるものは売れる、という時代が過ぎ去りつつある気がする。特に、5000万超えると極端に動きが悪くなっている。
この物件が竣工まで完売しなかったら、それこそマンション冬の時代に突入だね。

例えば、たまプラ徒歩3分のドレッセたまプラーザは、坪280-310万円くらいの値づけでしたが、即日完売していましたよ。50戸程度の小規模物件ではありますが。

>906さん
同意です。
世間的に給与が下がっているなら安くなるのも理解できますが
駅徒歩5分で坪平均230万円ならば比較的買いやすい価格帯だとは思います。

安くなる分には全然かまいませんが当選の倍率が上がってしまうかな(笑)

うーん、三井と言ってもパークホームズでもパークコート
でもないですからね。

899さん、共用施設のキッズルーム私も気になるで電話で聞いてみました。とりあえず、ゲストルームは作る予定だそうですが、その他は未定とのことでしたよ。

９１１さん、ありがとうございます。
まだ先のことなので未定が多いんですね。
ゲストルームはあの外観からするとなんか素敵そうと期待…

910さんの言うとおりここいらは三井といっても郊外型の三井物件の匂いがプンプンします。ガーデンアリーナとかまさにそう。都内のパークホームズ・パークコートとはあきらかにグレード感とか違いますよね！？ここは立地が良い分ファサード重視でお願いします。
もしかして小田○がJVで入ってるからセンス落ちたのかな？

＞908
ドレッセたまプラがある新石川３丁目とはもともとの（公示）地価が
違いすぎて比較の対象にならないですよ。坪300はいかなかったらしく
けっこう根拠のある値付けだと思いました。

>914
この物件の比較対象としてドレッセたまプラを出したわけじゃないですよ。高くても売れた例として出したまでです。坪300万弱で適正価格ですかね・・・

ここがもし坪230ぐらいで販売されたら絶対買いですよ！
だってノブレスと同じじゃないですか！
でもここのスレの伸び方からしても坪230はないんじゃないかと思います。
周辺の高級一戸建てからの住み替え需要も多いでしょうしね。
待ってましたとばかりにキャッシュで買っちゃうお金持ちは多いでしょう。

まあ、ここであれこれ予測しても意味ないけどね。
買いたい奴は買うし、買えない奴は買えないし、買わない奴はすごく安ければ買う、ってことだ。
竣工まで様子見でいくけど、完売したら、まあご縁がなかったということで(笑)。

買い替えで売りに出る周辺の土地を狙うのも手ですね。

サラリーマンの給料は9年連続下落していますよ。
新百合ヶ丘といっても所詮は公害のイメージが強い川崎市。
200万円/坪あたりが妥当なのでは。

新百合駅近、駅前開発、大規模物件、デベ一流とこれだけ条件がそろっている物件は、今後もそうそうはないでしょう。
小田急線沿線の中では、ぴか一だと思います。

市況動向等（土地価格、建設費用、金利、消費税、etc.）の予想については、色々見方はあると思いますが、工業製品と違い、同一の物は二度と現れません。小田急沿線で検討している者にとっては、多少割高な価格設定をしても、受け入れてしまうのではないでしょうか。

デベとしても、万人が受け入れる価格とする必要はなく、400人だけが受け入れる価格とすれば良いのですから。残念ながら、それが現実だと思います。

>919新百合ヶ丘といっても所詮は公害のイメージが強い川崎市。200万円/坪あたりが妥当なのでは。
あぁ・・・・いまだにそんなイメージを持っている人のほうがかなりいたい人なので。。そんな人が住まない価格で販売してくれないとヘタに倍率上がって買いにくくなるので、勘弁ですね。

>921
919の発言は的外れな気はしますが、そんな言い方しなくても・・

どんなに過小評価、リスク見積もっても、
ずばり、大きな欠点がない物件。

もし、ここがガーデンやシーズンと同等の価格設定だったら、
即日完売ですよ。
条件が上がってるのだから、少なくとも、ガーデンやシーズン同等価格よりは、絶対に高くなるでしょう。

ってことは、最低210万/坪として、80平米で5000万あるか？ないか？
でもその価格なら、投資で買う人いるでしょうから、本当に欲しい人が逆に買えないでしょうね。

230万として、80平米で5500万。250万で、6000万。
沿線マンション、マンションだけの比較ではなく周辺一戸建てとの価格バランス比較しても、230万/坪の部屋があるかないか？くらいが、希望観測でしょうね。

80平米で6000万だったら、多少躊躇する層でも、5500万の部屋があったら、即買う人かなりいるじゃないかな？ガーデン、シーズン見る限り装備も整ってるでしょうし。
あくまでも予想ですが、、、

ドレッセ青葉台の最下層の安めの部屋が坪２３０万位。
もしプライムの平均が２３０なら下層階は２００位？？
６〜８階あたりで２３０なら買いですよね。

マンション市場の価格上昇見通しが大幅に減少http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710120127.html

ノブレスは今の値段だとおそらく売れ残るでしょう。
後発のプライムも同価格程度になる可能性は十分あると思います。
今頃デベも値付けに頭を悩ましているんじゃないですか。

＜デベとしても、万人が受け入れる価格とする必要はなく、400人だけが受け入れる価格とすれば良いのですから。

今後、都心の物件が下落していく中でここだけ強気の価格ままだと
そうもいってられないような。
たとえばあとすこしプラスすれば世田谷区域の徒歩１０分以内に
手が届くなんてことになればそちらを選ぶ人も増えるでしょうし。
他の物件とのバランスも大切だと思います。

兄弟マンションと称されているシーズンアリーナですが、最上階に
足場が組まれていて何があったのだろうと思っていたら、住民板に
意味深な書き込みがありますね（削除されてしまったのもあるけど）。

私もすごく気になっていました。
何があったんでしょうね。

マンション市況の変化は確かにあるでしょう。ただ、価格がこれ以上上がらないとしても、短期間で目に見えるほどの下落があるとは考えにくいのでは。期待する気持ちは理解できますが、価格が発表されてがっかりしますよ。

がっかりするのも何も、高ければ買わないだけの話。

929さん
価格にはデベが発表する「表の価格」と需給によって決まる「裏の価格」
があり、我々がいっているのは「裏の価格（＝真の価格）」のことです。
デベは60百万円と「表の価格」を発表しても、売れ行きが悪かったり、
ましてや竣工後も売れ残ったりすれば、「50百万円でどうですか」など
と「裏の価格」を持ち出してくるものなのです。
マンション価格ですが、1年前から2割上がったというなら、常識的に
考えて1年後は2割下がってもおかしくないということです。

最近の物件を良く見てみると、5000万の物件でも内容全然違うでしょ。
劣る装備に劣るデベ、劣る立地や環境で、高く値付けしてるのは下落してますが、そうじゃないものは高いままです。
1億でも5000万のものとその差が満足できるものであれば、売れちゃいますし。

三井の場合、ガーデンやシーズンのあわせて1000戸をちゃんと順調に売ったことを見ると、その辺の値段のつけ方は上手いと思いますよ。

400戸切る戸数くらいすぐ売っちゃいそうでしょ。
最上階とかは普通買えない価格とか、、、かなり高いでしょうが、
それ以外については、それなりの価格で差が出てくると思いますよ。

>931
価格最重視の人は、これといった売りの無い、不人気の売れ残り物件をあさるのがいいと思いますよ。安く買える可能性は高いでしょうし。

「人気の有無」と「売れ残りの有無」は関係ありません。
人気があっても価格が高ければ売れ残る。
人気がなくても価格が安ければ完売する。
要は物件実力と価格のバランスの問題。
この物件に限らず、新百合で売り出されている物件は、人気は
あるが価格が高いので、結局売れ残ると思います。

確かにそうかもしれませんね。
ここではあまり話題に出ませんが、設備や構造は良くても
値段が高めのアスティアも売れてなさそうですし。

＞931様

どなたかもおっしゃってましたが、『マンション価格』と一括りにして考えること自体疑問です。

①同じ時期に似たような価格で販売されても、774さんが言っている「この物件の立地から徒歩５分圏内の４件の新築物件」は確かに明暗を分けました。（おそらく、「大規模＆大手デベ」は、この地域の物件ではかなり重要なポイントでしょうね）

②また、南口のレガート発売時も、“当時のセオリーを無視した人気ぶり”で、かなり話題になったものです。

①②は、「平均値」では説明できない事象です。

勿論、価格というのは需給のバランスで決定するもの。消費者は学習して賢くなっていますし、バブル期のように「不動産神話」が復活するとは思いません。
でも住まいにはそれにプラスアルファの要素があって、「あそこがマンションになったらいいよね」ってな具合で検討している人はこの近所にも、他の住宅地にも結構いるものです。
（余談ですが、私にとって「あさひ銀行グランド跡地」なんかはまさにソレでした）

相場感は勿論重要。ですが同時に、「あらゆる物件を平均した数値」の意味を過大評価して個別物件を検討するのもどうかと思います。

完成半年前に完売した兄弟2マンションの板を最初から読んでみると（時代や“潮目”は確かに変わったものの）変わらない真実も読み取れます。

ここはガーデンやシーズンと同時期に土地を仕入れたのではないかと思いますから、土地原価は兄弟2物件と「駅からの距離」分の差、あとは建築コストの高騰その他を考えればやはり＠230前後ではないかと思います。

ttp://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050920d4000d4　　　

で、「プロジェクトを仮に2年間塩漬けにして、完成を先に延ばせば・・・」と言っているデベの方の見解、結構的を得ているかも。
広告記事ですから、鵜呑みにはできませんが。

私はガス燈のある道路を良く家内と一緒に通るのですが、工事中のプライムの場所この場所「ここいいよね」なんて話している口です。

936様
おそらく230万ではききません。
販売開始予定平成20年3月上旬、に意味があります。
この一帯は万福寺土地再開発地域で、ガーデンは分譲時は保留地
だったのでスペシャル価格でした。いわば政策価格です。
今秋換地されれば地価は三井の思うがままです。
単純に考えてナイス物件+500万、というのが妥当でしょう。

値段が高くて当然といったレスが多いですが、デベさんは笑いながら見ているんじゃないでしょうか。
９３７さんは実は関係者なんじゃないの、なんて思ってしまいました。

ところで、プライムの兄弟マンションでは何があったんでしょうか。同じデベさんですから、何か不手際があったなら気になります。竣工＆入居してから相当建つのに・・・。

どうでしょう。
換地と価格がどれだけの相関関係にあるのかわかりませんが…
保留地のデメは「フラットが使用できない」って程度の差かと思ってました。

確かに230超の可能性は高いのかも知れませんね。

しかしながら、（他物件を例に挙げて大変申し訳ないのですが）ナイス物件の坪単価がレガート以上だとすると、大変苦戦するように思います。従ってこの物件の「定価」を基準にするのはどうなんでしょうか？

レガートの値段とよく比較される方がいらっしゃいますが、
レガートが発売されたのは、地価がその値の時期ですから
まったく参考にならないと思いますよ。

レガートが仮に現在発売されていたら、確実に億はいってたでしょうし。

ナイスは「ユニヴェシオール玉川学園」や「セントスクエア」などで
「値付けの失敗」による大量の売れ残りが発生しており、価格設定
に？がつく物件が多いのが事実です。ノブレスも結局は大量売れ残り
---＞「大幅値引きで叩き売り」の可能性が大です。

940さん
サラリーマンの給料が9年連続して下落している事実をお忘れなく。
成約価格は需要と供給で決まるもの。デベの思いとおりにはいきません。

>942
初歩的な質問ですが、成約価格ってどうやったら知ることができるんですか？

持論を展開して値段をどうにかして下げさせたくて仕方がないみたいですね(笑)

でもはっきり言って根拠ないですよね。

サラリーマンの賃金下落っていろんな板で見かけるけど
同一人物かな？
土地の取得価格が上がっている方が価格に反映されるでしょ？
デベは平均賃金なんか気にしないんじゃないの？？
もともとアッパー層狙いなんだから。

>>945

http://www.asahi.com/housing/column/TKY200710050069.html

このマンションの場合、販売ターゲットはサラリーマンではなく
王禅寺などに住む定年退職された夫婦層などではないでしょうか？

田都の某マンションも近くに住宅街が広がっており実際の購入層の
多くはやはり年配の方が多かったと聞きます。
そしてそれらのマンションは郊外では考えられない値付けでも
比較的順調に売れているようですし。

この物件もかなり高い値段設定で売り出してくるのでは？

>945
>土地の取得価格が上がっている方が価格に反映されるでしょ？

今は上がってないそうですよ。

＞947さん。

私もそう思います。
新百合ヶ丘って、（どちらが良いとか悪いとかでは無く）小田急線の近隣の駅とはかなりイメージも違いますし、あまり一般的には知られていないのでは？（最近はそうでも無いかな？）

近所に長いこと住んで、地域の良さが解っていて、子育ても終わりお金に余裕がある人って感じの検討者が多いかも…

少なくとも遠方の方が検討するより、近隣の方の方が多いと思いますね。

946さん
格差社会を感じている人はそもそもこのマンションには向いてないのでしょう

サラリーマンの給与は下がり続けているのは事実ですが、
新百合には役員級の高所得者層が多く住んでいるので、
あまり関係ないのでは？

買い替え組にとっては、今の保有物件が高値で売れることが前提となるが、ここ1-2ヶ月で中古物件の相場もかなり雲行きが怪しくなってる。
高値で成約しても、結局資金調達ができずにキャンセル続発って感じになるよ。まあ、ここで煽られて高値を掴むことだけは避けましょう。

王禅寺などに住む定年退職された富裕層の保有物件の価値は
8,000万〜１億5,000万くらいでしょうか。
＋自己資金1億くらい？

なんら問題ありません。