イトーピアたまプラーザ　セレスの丘

>No.64 by 匿名さんへ

はじめまして。東日本銀行は、昨年１１月に伊藤忠の提携銀行になった銀行で、申込時点の金利（全期間固定）が適用される珍しい銀行です。また、店頭金利よりも0.2％優遇されます。当時担当の営業さんが、審査が他行と違い、厳しいと聞きました。（他行の審査書類では必要としない資料の提示も求められました。）また、他の銀行あまりメジャーな銀行でないこと、たまプラーザ近辺には支店がない（渋谷支店が一番近いかな？）ことが少し心配です。あと、繰上げ返済をするようであれば、手数料がフラット＆中央三井よりもよくないと聞きました。しかし、金利上昇が見込まれる中、申込時点の金利が適用されることは、大いにメリットがあると思います。現在も申し込めるかどうかは、わかりません。私の知っていることは以上です。詳しくは、伊藤忠のローン担当へ問い合わせてみると良いと思います。

ありがとうございます。
いよいよ申し込みが近づいているので真剣に検討したいと思います。
いろいろ悩みはつきませんが、何と言っても楽しみの方が大きいです。
早く入居したいなぁ〜。

契約してから待ちに待っていましたが、来月からいろいろと忙しくなりそうですね。
20日（日）時点で現地を撮った写真をＵＰしてみます。
あまりカメラが得意でないので、良い出来ではないかもしれません。
肢体はほぼ完成しており、ゴミ置き場も確認できました。

>No.67さん
　楽しみですよね。ほぼ躯体は完成していて、東棟の戸境の部分の塗装もされていました。タイルも東棟はかなりされていますね。いよいよこれからありますが、このマンションに入られる方、仲良くしてくださいね。
　いつも思うのですが、となりのグランシティとの間の道路は風がすごいです。いつもグランシティの旗がなびいています。皆さんも現地を確認してみてはいかがでしょうか。

>Ｎｏ６８さん
入居、とても楽しみです。
グランシティの間の道路の風はあまり意識していませんでした。ビル風みたいなものでしょうかね？
今度確認してみます。
ローンについて、見直しをしているのですが、東日本銀行とジェイモーゲージバンクのフラット３５で迷っています。いよいよローン人生が始まると思うと、ドキドキします！

現地へ行ってきました。一見、進展がないような気がしましたが、よく見ると少しずつ完成に向かっているのが分かります。グランシティとの間の道路の風の件ですが、確かに吹き抜けになっており、いつでも強い風が吹き抜けています。これは構造的に仕方ないものなのでしょうか？
尚、購入者専用のサイトというのがあると聞いたのですが、どうすれば閲覧できるのでしょうか、教えてください。

>No.70さん
　風はかなり吹いていますよね。いつも気になりますが、丘の上であること、マンションの間になることでビル風のようになっているみたいです。いいように考えれば、風通しがいいと考えてもいいかもしれません。
　購入者専用サイトの閲覧方法ですが、以前購入者宛に専用サイトのIDとパスワードが封書で届いているはずです。正直、建物の進捗状況などはあんまり更新されているように思えませんが…。しかし、よく見るとＢオプションの締め切りが延長していたり、更新されていることがあるため、一週間に１回ぐらいは確認しても良いかもしれません。アドレス、ＩＤ、パスワードは伊藤忠ハウジングへ問い合わせをしてみてください。

本日、現地を見てきました。東棟の工事用外幕が外されており、外観をしっかりと眺めることができました。携帯画像で申し訳ありませんが、添付いたします。
小雨の中、うすくグレーがかった白いタイルがまぶしかったです。
今日行った限りでは、グランシティとの間の道路に特に強い風は吹いておりませんでした。
いずれにせよ丘の上に建つマンションですし、ある程度の風は覚悟しておいたほうがいいのでしょう。季節や風向きによって吹き上げ方に違いがあるのかもしれませんね。

当マンションへ通じる小道に「セレスの丘」の看板がかかっており、その下では、お隣の「グランシティ」の営業の方かアルバイトの方が立て看板をもって立っている状態が、なんとも奇妙ですね。
「セレスの丘」は残りあと一棟のようですが、お隣はあとどのくらい売れ残っているのでしょうかね。
関係ないことですが、ちょっと気になります。
完成の暁には、お隣同士、仲良くしたいですね！

>No.73さん
　本日、現地に行ってきたら、グランシティの人が定位置にいませんでした。完売できたのでしょうか？いずれにせよ、完売していただいた方がこちらとしてもいいですよね。
　北側の駐車場の方から二つのマンションを眺めてみると対照的でおもしろいです。
あと個人的には、たまプラーザ駅の前からずっと続く道で虹ヶ丘団地方面のバス通りと交差するあたりからセレスの丘をみる眺めが一番いいです。一緒にグランシティも見えます。セレスの丘の白のタイルはとてもいい感じです。戸境の茶色い吹きつけの部分もタイルだったとよかったなぁと思います。
　最後に、Ａタイプの残りの一戸は売れるのでしょうか？早く売れてほしいですが、モデルルームもない中では、売れないので現地が出来てから売ることを考えているのでしょうか。

現地に行ってきました。マンション南側、道路を挟んですぐ美しが丘との境界の緑がありますが、その幅が思っていた以上に近いな（狭いな）、という感想を持ちました。緑の部分も剪定されている様子もなく、鬱蒼としていて暗い感じがします。ガードレールも汚れていてきたない感じ。ここはマンションとは関係ない区域でしょうからどうしようもないのでしょうか。

＞No.７５さん
前から気になっていました。
ガードレールは汚くて、木々は伸び放題という感じですね。
木々は横浜市の管轄だと聞いたような気がします。
ガードレールは川崎市？横浜市？どちらなのでしょう？
いずれにしてもセレスの丘前〜グランシティ前を一度整備してもらいたいものですね。

＞ＮＯ７４，７５さん
　ガードレールは、行政境でもあるため、なかなか綺麗に整備してくれなさそうですね。木もさまざまな種類の木が鬱蒼と生えていると言った感じで少しも手入れをされていないようです。

　本日、現場に行ってきたら、ようやくポケットガーデンの整備を開始したようです。西棟も段々タイルが貼られて、出来上がってきていますね。南側の電柱２本もセットバックしましたが、不思議と線自体は下がっておらず、そのままのようです。不思議な感じです。また、先々週ぐらいから気になっていたのですが、東棟の南側ベランダのガラスが風でカタカタいって、留めていなかったようですが、本日確認したところ固定されているようでした。また、東側（グランシティ側）の１階部分の囲いが外され、中がよく見えるようになっていました。中はインターフォンが付いていたりと随分工事は進んでいるようです。
　一つ気になる手紙が伊藤忠から届きました。建築基準法が改正される関係で、現状の建物が再度そのまま建てられないというものです。（住んでいくうちに、法律が改正されて既存不適格になるケースはあるとは思いますが…。）これは、しょうがないことなのでしょうかね？皆さんはどう思われますか？

No.77さんの建築基準法の件、大変、気になりますね。6月3日発売の読売ウイークリー　”伊藤忠　お粗末　「不適格」億ション”と言う記事が大田区のマンションの例でありました。内容は、マンションを販売した際、その物件が「既存不適格」となることを購入者に伝えないまま、売買契約を結んでいたことが分り、宅建業法に抵触する恐れがあり、また1戸当たり数百万程度の資産価値が目減りする可能性のある重要情報で、国土交通省が処分を検討していると言うものでした。まだ、伊藤忠からの手紙を見ていないので内容については、分かりません。自宅に帰ったらすぐ確認してみます。契約者の皆さん、なにか情報があったらお願いします。

No.78番さんと同じく、前の読売ウィークリーの記事が私も非常に気になっています。今回の件も資産価値が目減りする重要な事項なのでしょうか？建築基準法が変わるのはある程度前からわかっていたはずなので、あの書面では納得できないですね。

http://info.yomiuri.co.jp/mag/yw/archive/07_6_3yw_moku.htm
ここまでひどいかマンション販売
伊藤忠　——スクープ!!——
お粗末「不適格」億ション
区条例改正知らず？斜面地の問題物件販売／気付いた後、半年も購入者にダンマリ……ついに辞退者も
「伊藤忠商事」の事業子会社が、東京都大田区内の高級住宅地で新築分譲マンションを販売した際、その物件が「既存不適格」となることを購入者に伝えないまま、売買契約を結んでいたことが分かった。国土交通省は宅地建物取引業法に抵触する恐れがあるとして、処分を検討し ている。1戸あたり数百万円程度資産価値が目減りする恐れのある重要情報——伊藤忠はなぜ、購入者に知らせなかったのか。このマンションは、斜面に立つ、いわゆ る「地下室マンション」で、完成前に区がこれを規制する改正条例を施行している。条例改正の動き、そして開発・販売の経緯を詳しく追った。

こういう記事も出ています。
http://www.rondan.co.jp/html/home/index.html
伊藤忠都市開発の山王プレイス詐欺事件

（ 平成19年05月24日 ）

投稿者：　 ジャーナリスト


２３日付の 「 伊藤忠アーバンコミュニティに騙された！ 「 山王プレイス事件 」 」 で触れられている伊藤忠都市開発 （以下「ＩＰＤ」と記載） が分譲した山王プレイスという高級マンションで繰り広げられた、大型詐欺事件について語ろうと思う。

ＩＰＤの連中は 「 たいしたことは無い 」 「 放っておけ 」 と言っていたが、果たして今回も逃げ切れるだろうか。

「 山王プレイス事件 」 でＩＰＤが犯した罪は次の点であろう。

（１）重要事項説明における不利益事項の不告知
　　　条例が制定され、契約時と同じ面積の部屋が再建築できない恐れがあるなら、
　　　ＩＰＤは契約時にマンションの価値が大きく損なわれる事実を告げなければならない。
　　　ＩＰＤ担当者は「知らなかった」と証言しているが、本当にそうであろうか。
　　　これは伊藤忠商事の定める「伊藤忠商事企業行動基準（１）法令等の遵守」に抵触し
　　　ている。

（２）違法状態を認知してから買主に告知するまでのタイムラグ
　　　販売時点では条例を知らずに契約を締結したと幼稚な言い訳に終始したＩＰＤである
　　　が、それならばなぜ不利益な情報を認識した段階で直ぐに買主に説明を行わないの
　　　か。半年近くもこの重要な秘密を隠匿し、監督官庁への根回しに奔走していたではな
　　　いか！
　　　これは伊藤忠商事の定める「伊藤忠商事企業行動基準（２）企業情報の開示」に抵触
　　　している。

（３）本当は条例ができる前に駆け込みで建築確認を通したという真実
　　　ＩＰＤの社員に確認した所、「地下室規制の条例ができるのを認識していた上で、
　　　駆け込みで建築確認を通した」と証言している。
　　　「旧条例で建築確認を通してしまえば、とりあえず違法建築物でなく販売ができる！」
　　　「面積が広ければ、それだけ高値で売り抜けることができる！」
　　　「後でバレたらカネを返して誤魔化せばいい！」
　　　暴力団のフロント企業や市井の不動産屋ならまだしも、
　　　上場会社の連結子会社がこの様な詐欺紛いの商法を展開するだろうか。
　　　これは伊藤忠商事の定める「伊藤忠商事企業行動基準（４）公正な取引」に抵触して
　　　いる。

（４）逃げ切れるのかＩＰＤ
　　　以前に世間を騒がせた三菱地所ＯＡＰ事件であるが、この時は法人と役員が書類送
　　　検された。
　　　「土壌汚染」と「不適格物件」、程度の差はあれ宅建業法に抵触しているのは事実で
　　　ある。
　　　ＯＡＰでは、引き続き住み続ける住人に販売価格の２５％を返金するなど、
　　　なりふり構わぬ姿勢で民事の解決を画策した結果で、ようやく書類送検である。
　　　知らぬ存ぜぬを繰り返しているＩＰＤはが書類送検程度で済むのだろうか。
　　　そもそも「山王プレイス」で契約を解除した２件は本当に「合意解約」だったのか。
　　　違法な事実を隠して合意解約することにより、ＩＰＤは損害賠償請求を逃れているので
　　　ある。

（５）誰が責任を取るのか？
　　　来月は親会社・伊藤忠商事の株主総会が控えている。
　　　国土交通省・都庁・警視庁が「山王プレイス事件」に強い関心を持っている状態であ
　　　り、ＯＡＰ事件並みの補償交渉ができなければ、刑事告訴も十分あり得る事案である。
　　　ツジムラ社長は人の良い雇われ爺さんに過ぎず、この事件の真実を裏で操っている
　　　のは、テラサカだということを行政も捜査当局も認識している。
　　　溜池山王への事務所移転で浮かれていられるのも、今だけだと思うがな。

不動産広告の出稿を犠牲にしてでも、今回の犯罪をスクープした読売グループに敬意を評したい。

（※）伊藤忠商事企業行動基準
　　　http://www.itochu.co.jp/main/coy/coy_11.html

上記の件ですが、本当に気になる文書です。
資産価値が目減りすると考えたら捨て置けません。
購入の決定をも左右する問題ではないでしょうか。
販売開始時から当然わかっていた法律改正を説明せずに、ほとんどが販売済みになった頃合を見計らって、お茶を濁す程度の補足をしてきた、と考えられなくもありません。
書面にも「同規模の建物が建設できなくなる可能性がある」と記載されていますが、もう改正内容が判明しているのあれば、どの程度の可能性なのかもうわかっているはずです。
曖昧な内容にしかとれないこの書面では、この掲示板知らない購入者はうっかり見過ごす可能性もあります。
購入者への説明会などはないのでしょうか。
当方も近々担当者に確認をしてみるつもりですが、何か情報ありましたらよろしくお願いいたします。

購入者です。
担当者の方に確認してみましたが、基本的に全マンションが対象で、イトーピアだけが特殊な事情があるわけではないようでした。書面では「同規模の建物が建設できなくなる可能性がある」とありましたが、「今回の改正では今回の改正は建ぺい率や容積率が変更されるわけではないため、敷地の利用や、建物の大きさの制限が変更されるわけではありません。」との担当者コメントでした。
色んな業界で企業が不祥事を起こし（渋谷の温泉、ミートホープとか）法律は厳しく改正される一方ですので、正直何が起こるのかは予想できないですね。
入居まであとわずかでとても楽しみにしていますので安心して入居したいものです。

今となっては信用するしかないって言うことでしょうか。それにしても三重県の欠陥マンションはあまりにも悲惨でしたね。それから、管理会社のアーバンコミュニティーによる場内駐車場の不正抽選などの発覚騒ぎのニュースなども気になったりもします。
そろそろローンの方も決めていかなければならない時期ですが、いまだに悩んでいるのは私だけでしょうか？フラット35と変動の組み合わせ・フラット35と短期固定の組み合わせ・フラット35のみ、など今後の金利上昇を考えると本当にアタマ痛いですよね。みなさんの読みはいかがですか？

昨日、引渡し、引越までのスケジュールが示されましたね。諸手続会が７月末に行われる予定です。それまでに住宅ローンを決めないといけませんね。私は、今のところ東日本銀行の３５年固定金利一本に傾いています。団信込みで考えると、フラット３５とあまりかわらないように思えます。長期固定金利も短期固定金利ほどではないにしても、上昇傾向ですしね。皆さんはどう思いますか？
　あと、現地に行ってきたら、かなり出来てきていますね。一つ気になるのが給湯機のしたの部分がパイプがむき出しになっていて見える状態ですが、カバーがかかるのでしょうか？細かいことですが気になりました。また、不思議な敷地内通路も掘り返して舗装をし直すみたいですね。ポケットガーデンも着々と出来てきているみたいです。
　最後に、内覧会は、専門の業者さんに確認を依頼しますか。私は、人生一番の買い物ですから、依頼しようと考えています。同様の方がいらしたら、いいところを紹介していただけるとうれしいです。情報交換させてください。よろしくお願いします。