グランドメゾン伊丹池尻 リテラシティ　【パート２】

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無料で査定できるから誰かやってみて（笑）

売り方に問題あるよね。ジオ伊丹までとはいかないまでも、もっとうまく売ってほしい。
ディスカウントでもなんでもいいので、まずは完売してもらわないと、住んでるほうも
気が萎えますよね。中古で売りに出したくても、新古が残ってて安くなるのがわかってるのに、
わざわざ中古を誰も買いませんよ。

７５平米で新古で１６００万円アウトレットとしたら、中古なら１２００万円程度にしないと
売れない。需要と供給を考えた値段ならそうなるが、完売し売り物件がなくなれば築浅中古で
１５００万円で売れるはずです。

正解。ジオ伊丹は購入者より販売戦略が勝っただけですね。

イオンは絶対にあの規模では続かないと思うよ。
ダイヤモンドシティで十分間に合ってるから。
５年後にマックスバリューくらいで存続したら御の字でしょ。

まだ４０％くらい売れ残ってるのですか？
もう何が本当か解らなくなりました。

プラウド伊丹、ジオ伊丹の2物件合わせて２５０戸という規模があっという間に完売しました。

しかし、ココは３６８戸もあるとはいえ、３年半もの販売期間をかけていますが、
売れたように見せかけている隠し在庫まで含めれば、
半分近くが売れずに残っています。
夜にマンションの明かりの数を数えれば、大体分かります。

好調に売れたプラウドやジオと明暗を分けたのは、販売戦略とか営業力とか、
そのような次元のものではありません。

こんな辺鄙な場所に、３６８戸もの需要ボリュームがあると考えたことに、
大失敗の元があるのです。

戦略論でいうならば、川下の「販売戦略」ではなく、川上の「事業戦略」に誤りがあったのです。

少子高齢化の影響をモロに被る住宅業界では、
需要ボリュームさえも見極められないようなデベロッパーは、生き残ることは難しいでしょう。

このマンションだけではなく、同社のマンションには完成後1年以上も経過しても猶完売できない、
長期間の完成在庫が多すぎると思います。

なので、同社のマンションに限った話ですが、営業マンにせかされて、
未完成状態で慌てて、売買契約をする必要はないと考えます。

完成物件でも、自分が入居した後、どこの誰だか分からない冷やかしの見物客までもが、
長期間にわたって館内をウロチョロすると思うと、恐ろしくて手を出す気にはなれませんでした。

このへんでやめとけば

なんかおもろいよなーｗ
みんな素人なのにデベロッパー評論家になってるから（笑）
もう積水もマンションは辞めて、注文戸建だけにした方がいいよ。

積水は、分譲マンション事業から撤退すべきでしょう。

財閥系、金融系のデベロッパーの分譲マンションと比較しても、在庫回転率が低すぎます。

良い物を作れば、磁石に吸い付く鉄の如く「客は斜めになって飛んで来る」という考えを捨てるべきです。

「作り手が自由気ままに思い入れを込めた良い物」が、
「客にとっての良い物ではない」ことを、まず知るべきです。

消費者の価値観、金銭感覚、購入能力を無視した「作り手にとって良い物」は、
まずもって市場では受け入れられることはありません。

消費者を知る努力をせずに、消費者が求めていない品質を追求するのは、単なる「自己満足」です。
辛辣に表現するならば、それは、＊＊＊＊でしかありません。

消費者無視の姿勢は、営業マンの態度にも表れています。
常に客を見下すような態度、客の財布の中身を値踏みする態度。
それは、世間のレベルを知らないからこそ、成しうる行為なのでしょう。

「井の中の蛙大海を知らず」まずは、この言葉を噛み締めるべきです。


それに加えるなら、２流以下の大学しか出ていない２流以下のサラリーマンにしては、
客に対する姿勢が余りにも横柄で尊大すぎます。

いやしくも、市場価格より２０％以上も割高な物件を売る営業マンは、謙虚であるべきです。

客を見下した態度では、売れる物も売れなくなるのは、当然の帰結です。

マンションが売れないのは「偶然」ではありません。
それは、「必然」なのです。

市場価格を考慮して３～４割値引きしなければ売れないでしょうね。

何せ築後２年以上経てば、「中古マンション」になるのですから。

逆に安く買って永住する層には狙い目の物件と言えるでしょう。

宅建業法では築１年以上で中古じゃなかったっけ？
大学１年の時にとったからもう２６年前だった（笑）
あの頃バブルだったから、不動産や証券に就職して羽振りの良かった奴等の
その後、可愛そうだったな。
自業自得だけど、大和証券とかの奴等でさえ、２０代でリストラされてたもんな。

終わってる

セキスイは、もともと注文住宅メーカーだから施主（注文者）の言いなりで、住宅を作るのは得意。

その反面、まだ見ぬ客を想定して、つまり市場を予測して作るというマンション事業は、大の苦手と見える。

目の前にいる客の「御用聞き」に徹してきた体質が、消費者ニーズに合わないマンションを
大量生産させてしまった原因だろう。

マーケティング・リテラシーの欠如がもたらす失敗とは、このことだ。

マンション購入者には罪は無いです。ここで住人批判をするのはあまりに
可哀想です。

ここは単に駅から遠くバス便だとか、イオンが流行ってないからだとかが売れない
理由ではないのです。
マンション購入者が一番気にする用途地域が工業地域というのが、本質的な理由です。
バス便云々はそれに加えての話です。
従って、いくらそれを補うために人工的な自然を前面にうたって、環境が整っているような
売り方をしても、なかなか完売するのは難しいでしょう。

http://www.niwachikamitumori.com/category/trivia/building/use/district...

ジオ伊丹やプラウドと比較した時に、売主の戦略とか、駅近とかいった次元の問題ではなく、
そもそも、伊丹市の景観計画・景観条例重点地区と工業地域を比較した所で、用途地域が
違いすぎるので勝負にならないのです。

これから完売させるには、市況にあわせた値付けをしていくべきかと思います。

うーん！納得！！！

伊丹は伊丹芦屋に非ず。

なぜ芦屋が出てくる？
同じ阪神そう変わらんよ。

ここって工業地域なの。
逆に言うと、だからこそ土地が安くて
大規模工場跡地？を購入できたのでしょ。
どっかの駅前だったらこんな土地ないよ。

駅から遠いのが全ての問題だよ。
駅近だったら三菱とか森永の工場が直ぐ前にある
同じ福地山線の塚口駅も同じ。

あそこの前にこのマンション立ってれば
人気かどうかは別にして今頃完売してるでしょ。

やっぱり、マンションでバス通勤なんて論外。

それで９月に用途地域変更説明会あるんか。
兵庫県・伊丹市は、積水に気を付かいすぎてるなあ。。。。。
今更次郎やけど。

同じ駅近５分以内でも、景観条例地区のジオ・プラウドとその他のマンションでは資産価値が
違います。従って価格が高くても人気がでるのです。
事実、塚口駅前や伊丹駅前でも、ジオ・プラウドのように即日完売にはなりません。

全く同じ条件なら、誰も高いジオやプラウドも買いません。物の値段には理由があるのです。

ここも、もし用途地域が変更になれば、資産価値はあがると思います。
但し既に中古マンションになってしまったので、タイミングが３年早ければ良かったんですがね。