グランドメゾン伊丹池尻 リテラシティ　【パート２】

イオンの跡地

マンションだったらまだいいよ。

ここの用途地域って工業地域だったから、
何か建ってもおかしくない。

この円高だから工場系は経たないと思うけど・・・
最悪、ゴミ焼却場とはあるかもねｗ
それは冗談として、積水とかのブランドデベロッパーじゃなくて、
リカちゃんのキングマンションみたいに、大阪市内で３ＬＤＫ１９００万～売ってるような
格安新興デベロッパーが、ペラペラマンション建てる可能性はあるよね。
しかも、大量供給で。
そうなったら、ここはもう大暴落でしょうな。

イオンは尼崎園田、伊丹駅前と作り過ぎなんだよな。
元々、ダイヤモンドシティなんて、尼崎、伊丹、川西、宝塚からも
客が来てるくらいだったから。

ここなんて、イオン子店舗のＭａｘバリューで良かったんじゃないの。
完全に、市場調査ミスったな。

川の向こうの競馬場に対抗して、
民間賭博場にでもしたらどうかしら？

伊丹は駅前ですら今後マンション供給過剰気味。
建築中をあわせると4物件さて今後未発表の売れ行き（ジオ完売）価格設定が
楽しみです。

もうこうなったら、値下げでも何でもしていいから
早く全戸数完売させて！

入居者がいないマンション、コミュニティの崩壊してるマンションなんて意味ないから！

個別に値下げに応じるんじゃなくて、広告で正々堂々と８００万値下げ！
とかで売れば流石に売れるでしょ！

厳しい言い方かもしれませんが、

「広告で正々堂々と８００万値下げ！」という程度の処置では、「焼け石に水」です。

今後１年以内に完売させるのは、どんなに甘く見積もっても１，０００万円ダウン、

また、コストパフォーマンスが高いライバル物件の出現や市況悪化の懸念を踏まえると、

例えば５０％ＯＦＦとか、過激な販売へシフトしないと絶対に無理だと思います。

皆さん、安く買おうと必死ですね。

伊丹市が「副首都」にでもなれば、値上がり必至の物件ですけどね。

駅から遠ければ、利便性を追求してこそ意味のあるマンションの意味がないやん(笑)

しかしイオンのフードコートから
部屋の中がが丸見えだね。
必死のラティス建てて目隠している住居もあるけど、
これじゃ日が当たらなくて可哀想。

見える見える・・・・・
これお見合いマンションの宿命ですね。
ただ密集隣接マンションよりはましとは思います。

フードコートから見えるのは問題じゃないレベルだよ
まー、ケーブルテレビで毎週やってる、一部売れ残りマンションのベリスタ東淀川大桐みたいに
いい景観ではないけどね。

毎週SUMOに出てるね(笑)
今週も134Pに出てる。
2009年1月完成なのに。

普通はマンションって完成前に、モデルルームで販売して完成した時点で
契約率が70％以上だと売れてる物件だよね。

このマンションは完成後２年半以上経ってまだ売れ残ってる。
公式には何戸数か知らないけど。

やっぱり、駅から遠いし、これだけ遠いのに平面式駐車場くらいは戸数分は確保すべきだよね。
なのに55台って。
イオンが潰れたら、そこ駐車場にすればいいのにね。

値下げしだいでは興味はあったけど、だんだん無くなってきたよｗ

去年、見学に行った時に、75平米くらいのタイプで2000万くらいになったら
連絡くれって書いたけどまだないｗ
今だったら、1800万くらいじゃないと話しにのる気ないな。

今、立花で賃貸マンション暮らしですが、いつかはマイホームと物件見すぎて
目が肥えすぎた(笑)

新築も２年を過ぎると中古としてしか表示できないらしいね。

広告も「新築未入居」ではなく、「築２年６月」らしいよ。

人が住んで無くても、ありとあらゆるとこが劣化していくからね。
そりゃ、扱いは中古でしょう！

まー、今の住民は２年間分の浮いたとして価値の下落は笑い流しましょう！
毎月２０万づず位、資産価値が減っている計算だよね。

2990万円で２階、広告出てますね。

↑
適正価格よりも、どー考えても１，０００万円以上、高い！
こりゃあ、絶対に売れないなあ！！

高い

アトレットマンションにすればいい。

相場では、アウトレット業者が定価の６～７割引きで残物件をまとめ買いし、
定価の５割引きで販売ですよ。

これで、実質完売できます。
空き物件にするより、絶対いいです。

仮に梅田が勤務先として、
DoorToDoorで考えれば、
川西駅徒歩１５分くらいのマンションを買う感覚になるのかなぁ。

公団とか公社が作ったマンションと同じで、
公務員体質とはまではいかないだろうけど
大企業病の天下の積水だから、
初期設定価格から３０％とか値下げしてまで売る気はないだろうな。

そうすると、見せ掛けの完売とする為に、
再販物件専門の販売会社に一括売却なんてことはあり得るんだろうな。

どっちみち、未入居の今でも法律的には中古物件になるんだから。

いずれにしても、失敗したと言ってもたかだか住宅ですよ。
人生においては、ほんの小さなことです。

福屋工務店[FUKUYAグループ]
http://www.fukuya-k.co.jp/

大阪、京都、兵庫など関西の不動産の購入・売却なら｜三井のリハウス・三井不動産販売
http://www.rehouse.co.jp/kansai/



無料で査定できるから誰かやってみて（笑）

売り方に問題あるよね。ジオ伊丹までとはいかないまでも、もっとうまく売ってほしい。
ディスカウントでもなんでもいいので、まずは完売してもらわないと、住んでるほうも
気が萎えますよね。中古で売りに出したくても、新古が残ってて安くなるのがわかってるのに、
わざわざ中古を誰も買いませんよ。

７５平米で新古で１６００万円アウトレットとしたら、中古なら１２００万円程度にしないと
売れない。需要と供給を考えた値段ならそうなるが、完売し売り物件がなくなれば築浅中古で
１５００万円で売れるはずです。

正解。ジオ伊丹は購入者より販売戦略が勝っただけですね。

イオンは絶対にあの規模では続かないと思うよ。
ダイヤモンドシティで十分間に合ってるから。
５年後にマックスバリューくらいで存続したら御の字でしょ。

まだ４０％くらい売れ残ってるのですか？
もう何が本当か解らなくなりました。

プラウド伊丹、ジオ伊丹の2物件合わせて２５０戸という規模があっという間に完売しました。

しかし、ココは３６８戸もあるとはいえ、３年半もの販売期間をかけていますが、
売れたように見せかけている隠し在庫まで含めれば、
半分近くが売れずに残っています。
夜にマンションの明かりの数を数えれば、大体分かります。

好調に売れたプラウドやジオと明暗を分けたのは、販売戦略とか営業力とか、
そのような次元のものではありません。

こんな辺鄙な場所に、３６８戸もの需要ボリュームがあると考えたことに、
大失敗の元があるのです。

戦略論でいうならば、川下の「販売戦略」ではなく、川上の「事業戦略」に誤りがあったのです。

少子高齢化の影響をモロに被る住宅業界では、
需要ボリュームさえも見極められないようなデベロッパーは、生き残ることは難しいでしょう。

このマンションだけではなく、同社のマンションには完成後1年以上も経過しても猶完売できない、
長期間の完成在庫が多すぎると思います。

なので、同社のマンションに限った話ですが、営業マンにせかされて、
未完成状態で慌てて、売買契約をする必要はないと考えます。

完成物件でも、自分が入居した後、どこの誰だか分からない冷やかしの見物客までもが、
長期間にわたって館内をウロチョロすると思うと、恐ろしくて手を出す気にはなれませんでした。

このへんでやめとけば

なんかおもろいよなーｗ
みんな素人なのにデベロッパー評論家になってるから（笑）
もう積水もマンションは辞めて、注文戸建だけにした方がいいよ。

積水は、分譲マンション事業から撤退すべきでしょう。

財閥系、金融系のデベロッパーの分譲マンションと比較しても、在庫回転率が低すぎます。

良い物を作れば、磁石に吸い付く鉄の如く「客は斜めになって飛んで来る」という考えを捨てるべきです。

「作り手が自由気ままに思い入れを込めた良い物」が、
「客にとっての良い物ではない」ことを、まず知るべきです。

消費者の価値観、金銭感覚、購入能力を無視した「作り手にとって良い物」は、
まずもって市場では受け入れられることはありません。

消費者を知る努力をせずに、消費者が求めていない品質を追求するのは、単なる「自己満足」です。
辛辣に表現するならば、それは、＊＊＊＊でしかありません。

消費者無視の姿勢は、営業マンの態度にも表れています。
常に客を見下すような態度、客の財布の中身を値踏みする態度。
それは、世間のレベルを知らないからこそ、成しうる行為なのでしょう。

「井の中の蛙大海を知らず」まずは、この言葉を噛み締めるべきです。


それに加えるなら、２流以下の大学しか出ていない２流以下のサラリーマンにしては、
客に対する姿勢が余りにも横柄で尊大すぎます。

いやしくも、市場価格より２０％以上も割高な物件を売る営業マンは、謙虚であるべきです。

客を見下した態度では、売れる物も売れなくなるのは、当然の帰結です。

マンションが売れないのは「偶然」ではありません。
それは、「必然」なのです。

市場価格を考慮して３～４割値引きしなければ売れないでしょうね。

何せ築後２年以上経てば、「中古マンション」になるのですから。

逆に安く買って永住する層には狙い目の物件と言えるでしょう。

宅建業法では築１年以上で中古じゃなかったっけ？
大学１年の時にとったからもう２６年前だった（笑）
あの頃バブルだったから、不動産や証券に就職して羽振りの良かった奴等の
その後、可愛そうだったな。
自業自得だけど、大和証券とかの奴等でさえ、２０代でリストラされてたもんな。

終わってる

セキスイは、もともと注文住宅メーカーだから施主（注文者）の言いなりで、住宅を作るのは得意。

その反面、まだ見ぬ客を想定して、つまり市場を予測して作るというマンション事業は、大の苦手と見える。

目の前にいる客の「御用聞き」に徹してきた体質が、消費者ニーズに合わないマンションを
大量生産させてしまった原因だろう。

マーケティング・リテラシーの欠如がもたらす失敗とは、このことだ。

マンション購入者には罪は無いです。ここで住人批判をするのはあまりに
可哀想です。

ここは単に駅から遠くバス便だとか、イオンが流行ってないからだとかが売れない
理由ではないのです。
マンション購入者が一番気にする用途地域が工業地域というのが、本質的な理由です。
バス便云々はそれに加えての話です。
従って、いくらそれを補うために人工的な自然を前面にうたって、環境が整っているような
売り方をしても、なかなか完売するのは難しいでしょう。

http://www.niwachikamitumori.com/category/trivia/building/use/district...

ジオ伊丹やプラウドと比較した時に、売主の戦略とか、駅近とかいった次元の問題ではなく、
そもそも、伊丹市の景観計画・景観条例重点地区と工業地域を比較した所で、用途地域が
違いすぎるので勝負にならないのです。

これから完売させるには、市況にあわせた値付けをしていくべきかと思います。

うーん！納得！！！

伊丹は伊丹芦屋に非ず。

なぜ芦屋が出てくる？
同じ阪神そう変わらんよ。

ここって工業地域なの。
逆に言うと、だからこそ土地が安くて
大規模工場跡地？を購入できたのでしょ。
どっかの駅前だったらこんな土地ないよ。

駅から遠いのが全ての問題だよ。
駅近だったら三菱とか森永の工場が直ぐ前にある
同じ福地山線の塚口駅も同じ。

あそこの前にこのマンション立ってれば
人気かどうかは別にして今頃完売してるでしょ。

やっぱり、マンションでバス通勤なんて論外。

それで９月に用途地域変更説明会あるんか。
兵庫県・伊丹市は、積水に気を付かいすぎてるなあ。。。。。
今更次郎やけど。

同じ駅近５分以内でも、景観条例地区のジオ・プラウドとその他のマンションでは資産価値が
違います。従って価格が高くても人気がでるのです。
事実、塚口駅前や伊丹駅前でも、ジオ・プラウドのように即日完売にはなりません。

全く同じ条件なら、誰も高いジオやプラウドも買いません。物の値段には理由があるのです。

ここも、もし用途地域が変更になれば、資産価値はあがると思います。
但し既に中古マンションになってしまったので、タイミングが３年早ければ良かったんですがね。

普通、商業地域→住宅地に変更されれば、資産価値は下がりませんか。

"住めば都"というあきらめの真理を

for you

地元民の感覚だと、イオンやマンション計画にびっくりしたし期待感もあったけどね。
なんでこんなとこにって思ったよ。
マンションは、建設途中が一番凄いと感じたわ。
規模といい、大手がやってるっていう期待感がね。
で、販売価格見て高って！！
こういうの買う人もいるんだって遠巻きに思ったよ。
素人に思った疑問が今となっては売れ残りという形で現実になったな。
地元の人間でこのマンション買った人を一人も知らない。
外の人からは魅力的に映るのかな？

イオンに行ったけど、丸見えだねマンション。

半額なら考えようかな

出生率が低下するよ

結婚もしないね。

この掲示板って事実を書いてもすぐ削除されるね。

ホントだ！
>>307と>>308が削除されてる

まー、この掲示板自体、マンション広告で成り立ってるからね（笑）

消される内容の場合、２ちゃんねるの積水かなんかの関連スレッドに書いておいて、
リンクを貼ってここのスレッドの何番にカキコしてるとか書いてる人いたけど、
ぜんぜん消されて無かったよ。

このマンション気に入りました！
幹線沿いとはいえ、マンション内は環境もいいし、駐車場もあるし
大規模マンションだし、あとは価格次第と思ったけど・・・

やっぱり、駅からの遠さは無理でした。

せめて、川西とかでもいいから、駅から１５分以内だったら
価格次第で買ったのにな。

例えば、価格表の３０００万の物件が２０００万に大幅値下げがあったと仮定しても
見送りです。

本当にマンションは気に入ったけど、毎日の通勤でこの遠さはつらいです。

ここと、ローレルコート伊丹郷町で迷ってます。

皆さん、長所・短所等、ご意見お願い致します。

大阪に通勤や通学するのであれば、伊丹駅周辺がいいと思います。
ただし、クルマで通勤できるのであれば、ここもありかも。

2階が中古で2990万で売りに出てる。駐車場1万2千円???
もはや負のスパイラル…

掲示板で話すときは情報源のリンクくらい貼れよな。

６年前、マンション建築近隣説明会の折には、
長谷工さんは、マンション２棟建築しますと話し
があり、すごいのが建つんだなと、びっくりしました。
丁度、イオンの土日臨時駐車場になってる、マンション
の西隣の土地ですが、ここは、まだ建築する予定なんですか？
マンション住民の方・情報通の方・積水の方、よろしく・・・

幾ら大企業病とはいえ、公団じゃないんだから
これだけダメなのに、まだ作ることはないんじゃないのｗ
民間なんだし。

あそこの駐車場は、ミニショッピングセンターや飲食センター作るのがいいんじゃないかな。
積水が所有してるなら、３０坪くらいのミニ分譲開発した方がいいよ。

得意の注文建築生かせるだろうしね。

餅屋は餅を作ってりゃいいのに門外漢に手を出すからこんなあほなことになるｗ

ここは、だいぶん荒らされてますが、このマンションの良い点は間違いなくあります。

時間はかかるかもしれませんが、完売するでしょう。

そりゃ、いつかは完売するやろなｗｗｗ
よくあるのは再販売業者に一括売却、その再販売業者が大幅値下してようやく完売。

で、一期分譲購入者が差額分の返還求めて積水に抗議、積水は経済状態による活動なので拒否、
で裁判するかしないかの別れ目、訴訟しても住民側敗訴。

で、大幅値下げ後の新住民と初期住民とで精神的わだかまり。

マンション管理組合等の人間関係でもめもめ。

そりゃ、わずか３年の差で５００万、７００万の差が出たら
むかつくだろｗｗｗ

不動産も株も時価だから買った人は文句言えないよ。

住まいとして考えたら、このマンションは良い点ありますよ。マンションのグレードとしては伊丹では最もいいランクじゃないかな。
もちろん人に合う合わないがあると思いますが、、、
私はもともとバス便OKなので。

私もお気に入りのマンションなんですが、
この状況で、手出したら、３２１さんが
言われるように後々大変そう。
暫し静観ですね。

>>No.322 by 匿名　2011-08-22 08:12:45
>>不動産も株も時価だから買った人は文句言えないよ。

正論だけど人情はそんなもんじゃ割り切れないよ。

昔、某管理会社のフロントマンやってたけど
理事会、総会はもう大変だった。

客層がいいマンションだといいが、
値下げマンションとか格安マンションは
特に酷かったよ。

人情なんか言ってたら法治国家は維持出来ないよ。
市場原理は我々が生きる資本主義社会では当然のこと。

買いがなければ値は下がる。不動産オークションも株式市場も日々刻々と値が動いてる。

その時点で買う買わないは自分の判断。
責任を負うのは自分自身なんだよ。

価値のない物件は下がるのが当然。

ここ担当してる積水ハウスの営業マンご苦労さん！
それとも、販売代理が入ってんのかな？
よくもまー、こんな立地の悪い物件担当されちゃって運悪いよな。
おたくら不動産の営業マンって歩合給で生活してるだろうから
ここに配属されてから給料下がったろ？
物件価格が下がると必然的に個人の売り上げもさがるだろうし給料も下がるだろうから。

普段はエリート面してる土地の仕入れ担当課とか、事業企画担当した奴とかに腹立ってるだろ？
しかも、そいつらは誰も責任取らないし給料も下がらないし左遷もされないんだろ？
しわ寄せはいつも底辺にくるんだな。
お気の毒に。

↑
なんか嫌なことあったの？(笑)

このマンションには自治会組織
存在するのですか？
伊丹市自治会連合には、記載されて
ないのですが？
池尻では、何かと自治会での活動
があるので、気になった次第です。

価格変更を待つものです、冬のボーナス時期には、なんとかお願いします。

なんで値下げまってまでこのマンション？
値下げマンションだったら幾らでもあるでしょｗ

ここは残５５なので、そう簡単に値下げはしないでしょう。
そうしなくても完売は確実なんだから。

№３３１さんの言う通り、ここは人気なので、値下げ待ちなら他をあたったほうが
良いように思います。

残５５戸？
完売確実？
んなあほな・・・

イオンから丸見えやね

奥さんのはしたない恰好見たくなかった

今日、イオンのフードコートから向いの空室を数えたら、
軽く30戸はありました。残り50戸って本当ですか？？
他の棟は埋まっているのですか？？

物件概要では『販売戸数５４戸』となっています。

しかし販売戸数が５４戸だからと言って残戸数が５４戸だとは限りません。

普通はもっと残っている場合が多いです。

ここが問題なのは「竣工後３年近く経過しているのに５０以上の残戸がある」という事だよ。
最後の期待が「イオンの開店で一気に完売する」だったのが、現状でも５０以上の売れ残りがあるとね。
条件の変更も無しに築３年近く経過した物件をターゲットにする客は皆無だよ。

みなさん駅が遠いと敬遠されがちですが、尼宝線には阪神バスが走ってる事を忘れちゃいけないですよ！
阪神バスは宝塚、阪神尼崎、甲子園方面へ乗り越えなしです。210円均一、昼間時でも10分ヘッド＆甲子園行きは30分ヘッドなので１時間あたり８本！市バスと違いバス停の距離が長いので早い。
そもそも市バスや阪急バスのように住宅地から最寄り駅までの送迎的な一般的なバスと阪神バスは性格が全く違う。
定期券も全線で使用可なので、芦屋、三宮、野田、天六(乗り越えは必要だが)までも乗車可。
阪神バス沿線に通勤者なら、尚更お得。バスというので敬遠はしないで電車的な感覚で阪神バスに乗車してみてはどうでしょうか？
またこの付近は伊丹駅が最寄りて訳ではないので、バイクなどがあれば阪急小林、仁川、JR中山寺へ10分以内で行ける。
行き先によって色々な路線が使えるのでとても便利。
市役所や市民病院へも自転車圏内。そう考えるとこの地域はとても便利ですよ！

阪神バス
バスの時刻表もあってない様なもので
一車線箇所での事故があった日には渋滞どころかストップしてしまいます。
とても通勤には使えません。
バス停間の距離が長いから、バス停まで自転車で来る人が多く
バス停周りの違法駐輪が酷く、狭い歩道は危険な状態です。

尼宝線の殺伐とした雰囲気。
近隣はあまり繁盛してる飲食店が少なくて、
出来ても居抜きが数回続き、最後には廃墟です。

昨年のダイヤ改正で若干ではあるが昔に比べて定時制は確実になりましたよ。最も所要時間は増えましたが…。
阪神バスだけではなく、市バスなんかも渋滞があるので、バスは一概にダイヤはあってないようなもんですが…。
その点阪神バスは本数は多いのでダイヤを気にしないでバス停に行き待つと言う感じです。10分待てば来ます。
JRもよく遅れてダイヤが乱れるので同じようなもんだと考えてます。
関スパやエース、ドラッグストアも徒歩圏内で買い物等も便利なので、この地域は気に入ってるので、ﾏｲｼﾃｨｰかﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞで検討中です。ｼｬﾙﾏﾝｺｰﾎﾟは間取りが古いので候補から外しました。
ｸﾞﾗﾝﾄﾞﾒｿﾞﾝももう少し安ければ買いなのですが、さすがに低所得民には手が出ません。

>さすがに低所得民には手が出ません

誰も手を出しませんが、正解では・・・
マンション≠バス便
マンション≒駅近

です

http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/muko224/
武庫之荘のクオーレブラン見習えよ。完成してから相当頑張って（勉強して）売ってたぞ。

さすがに電車のダイヤの乱れとバスの遅れは同じじゃないでしょ。

昨日、久しぶりに昆陽イオンに行きました。
週末のお昼時なのにどの飲食店も待たずに入れました。

他のフロアも人はまばらで、今日って土曜だっけ？
な感じでした。

イオンもマックスバリュに居ぬきになって最後は廃墟にならないといいね。

崩壊後の、つかしん状態になるのは、こまる。

バブル時に、アホの西武百貨店が基幹駅から離れたとこに建てたのが間違い。

でも、その後、西武が撤退して復活したやん！

仮にイオンが撤退しても、激安スーパーとかできるやろ。

つかしんの周り、結構閑静で購買層悪くないし、腐っても２ウェイ駅徒歩圏

昆陽イオンの立地じゃ、アルプラザでも入居してくれないだろうな。

それこそ、サンディ、OKストアレベルじゃないと、
この地域じゃ、受け入れられないんじゃないかな？

激安のスーパー玉出をお忘れなく！

パチスロ好きなので、大きなパチンコ屋でもいい。

激安スーパーにパチンコ屋
このあたりの住民の好物が出来ていいんじゃない？

あと、２，３年後には、転勤・転職・勤務先の倒産・給与の削減・親の介護・子供の養育・離婚等・
で、中古マンションが市場に出回るだろうから、その時の価格を早く見てみたいね。

私の予想だと、初期物件価格3,000万⇒現在2500万（値引き500万～700万）
⇒3年後の中古1700万

一般的にマンションは買ったその日から下がり始めて
最初の１年で15～20％（デベロッパーの利幅による）、その後や緩やかに下がって
10年でさらに10％～20％といわれてるらしいから、
この物件は最悪のケースで40％くらい下がると思うね。

マンションの価格維持は、とにかく駅の価値とその駅からの距離によるみたいだから。
つまり、建物の立派さなんかは、価格維持には貢献してないってことだね。
まー、内装なんて3年も経てば古臭くなるし新製品も出るからね。

こんな都市部内過疎地を購入したお馬鹿な皆様さぞかし10年後に後悔してるでしょうね。
今は色々理由をつけて自己正当化するのも無理はないけど・・・

自分が無知だったんだから、積水の営業マンを恨まないでね！！！
あなた方が買ってくれたおかげで彼等にも１件15万～20万のインセンティブが付いたんだから。