匿名さん
[更新日時] 2012-09-03 22:02:41
グランドメゾン伊丹池尻リテラシティについて、有意義な情報交換をしましょう。
誹謗中傷、荒らし行為は厳に慎むようお願いします。
所在地:兵庫県伊丹市池尻4丁目1番5・8(地番)
交通:
阪急伊丹線 「伊丹」駅 バス9分 「池尻」バス停から 徒歩3分 (伊丹市営バス)
福知山線 「伊丹」駅 バス14分 「池尻」バス停から 徒歩3分 (伊丹市営バス)
阪急宝塚本線 「宝塚」駅 バス14分 「西野」バス停から 徒歩5分 (阪神バス)
間取:2LDK+DEN+N~4LDK
面積:65.34平米~93.13平米
売主:積水ハウス 大阪マンション事業部
売主:長谷工コーポレーション
販売代理:積水ハウス 大阪マンション事業部
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:エスジーエム・オペレーション株式会社
こちらは過去スレです。
グランドメゾン伊丹池尻 リテラシティの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2010-09-14 15:16:53
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
兵庫県伊丹市池尻4丁目1番地5(地番) |
交通 |
阪急伊丹線 「伊丹」駅 バス9分 「池尻」バス停から 徒歩3分 (伊丹市営バス) 福知山線 「伊丹」駅 バス14分 「池尻」バス停から 徒歩3分 (伊丹市営バス) 阪急宝塚本線 「宝塚」駅 バス14分 「西野」バス停から 徒歩5分 (阪神バス)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
368戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上15階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2009年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部 [売主]株式会社長谷工コーポレーション 関西 [販売代理]積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
グランドメゾン伊丹池尻 リテラシティ口コミ掲示板・評判
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201
匿名さん
皆さん、グランメゾンの情報発信の場であることをお忘れなく。
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204
匿名さん
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205
物件比較中さん
今現在、どれくらい売れ残ってる?
というか、修繕積立金や管理費は、積水の負担だろうけど大変だよね。
まー、初めから、その分の利益を乗せてるでしょうけどね。
みなさん、幾らで買われました?
今だったら、実質どれくらい値引きありますかね?
諸費用の無料サービスとか、家電付けるとかも含めると
400万くらいの値引きはあたりまえですか?
ところで、伊丹駅から徒歩35分いけますか?
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206
親と同居中さん
積水は、何でこんなに駅から遠いとこにマンション建てたの?
どういう市場調査したのかな?
SUMO程度の販売促進雑誌見ても、マンションは5分以内、最悪でも10分以内じゃないと
資産価値の目減りが激しいって書いてるのに。
地方の新興住宅地に行けば、駅から30分なんてよく歩けど、
それは、車移動が中心って理由だけどな。
ここも、車通勤の職種を対象にしてるのかな。
工場勤務とか、建設職人とか、トラック運転手とか・・・
あとは、イオン目当てで客が来るとでも思ったのかな。
ぜひ、積水のプロジェクト担当者に話を聞きたいよ。
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208
匿名さん
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209
匿名さん
大阪市内、西区辺りなら他府県者でもそうなんだ、そんな(伝説)物件だと
理解出来ると思いますが、伊丹なら航空騒音と工場街くらいのイメージしかないので
残念です。
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210
匿名さん
空港伊丹。同市民レベルの、ローカル優劣でいいんじゃない。(爆笑)
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211
住まいに詳しい人
橋本知事が言うように、ホンマに伊丹空港無くなったら
伊丹が東大阪とか堺みたいな不人気市になるかも。
市の税収は落ち込んで、ただでさえ悪い財政状況が悪化して
ボロボロの学校や公共施設、住民サービスの低下、
仕事が減って人口流出、資産価値の減少・・・
まー、そこまではおおげさとしても、
このマンション、駅遠、空港騒音、幹線道路騒音、工場排気ガス・・・
将来、下がる間違いないんとちゃうかな。
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213
近所をよく知る人
なんか、夜でも電気ついてない部屋多いですね。
パッと見た感じ、50%くらい人がいない気もするけど、
実際の入居率ってどれくらいなの?
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214
周辺住民さん
現在6割り程度の居住率です。
夜は少し不気味です。
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215
感想
確かに薄暗い感じはしましたね・・通勤、通学等に電車が必要なければいいかもしれませんが。
ファミリーで購入するのなら、交通の便 学校区 地域の環境を調べますね。イオンは二の次です。
中古で売る時、マンションは立地(駅近)重視だと思います。多分値崩れするでしょうね。
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216
匿名さん
積水えらいことやってるんや。。。
うちのマンションの地下にも廃材捨ててないか、
確認口ないのかな。
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217
サラリーマンさん
積水は大手だから、新築のまま投売りしないのはいいことのように見えるけど
60%の入居率が何年も続くとは・・・
マンション自体の環境にとってどうだろうな。
それに、5年くらいしてホントの中古が出たときにどうなるのか。
普通のマンションは5年で20%くらいの値下がりらしいけど
ここは5年で40%くらい落ちそうだな。
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218
近所をよく知る人
駅からだとチャリで20分くらいか・・・
電車通勤にはきついな。
宅建法は築1年以内で未入居を新築というらしいから
このマンションは法的には中古じゃないの?
ところで、当初の物件価格2900万⇒2000万以内なら
買うのも検討しようかと思うんだけど、
最近、契約した人とかどんな感じでした?
阪急神戸線、阪急宝塚線、JR神戸線、JR福知山線、
の尼崎、伊丹で探してます。
実売2000万以内なら、こんな不人気物件でも真剣に検討しようかと思ってます。
2500万くらい出して、土地20平米、3階建ての戸建もありかなと思ってます。
私は、車通勤なんで、駅近に拘らないけど、
子供2人の通勤通学と、将来の値下がりを考えたら
2500万以上だして買う気にはならない。
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220
匿名さん
大型スーパーが近隣ということで多少の担保があるだろうから、二束三文にはならないだろう。
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221
住まいに詳しい人
2,600万円で購入した場合、
2015年頃売却=2,200万円
2020年頃売却=1,800万円
くらいのイメージかい?
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222
匿名
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223
匿名さん
近隣相場を見ると
2600円購入で
2015年売却 2000マン
2020年売却 1500マン
ぐらいじゃないかな。
イオン南側マンション参考にすると
これでもいいんちがう。
そこらも、積水と同感のデベやで。
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225
ビギナーさん
皆さん売却、売却といわれますが、
マンション購入の際、売却目的で購入する人は
そんなにいるんでしょうか。
ちょっと、考えがずれているような気がします。
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226
匿名
223さん
相場と言いますがあなたなら中古でその価格、購入されますか?
まずその価格での売却は難しいと思います。
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227
匿名さん
資産価値、資産価値が大事と力説する人は、このマンションは避けたほうが賢明です。
一般的に、新築マンションは見込み客をひきつけるために、大量の広告をばらまき、
集客を行いアノ手コノ手で買わせようとします。
広告に予算があるからこそできる手段です。
一方、中古物件の場合、せいぜい輪転機で印刷したチラシを配る程度です。
中古物件は価格の安さだけが、売るための武器なのです。
このマンションのように、大量の広告費を投下したにもかかわらず、
大量の売れ残りを抱えた物件の場合、中古になると転売は想像を絶するくらい厳しいはずです。
新築時に人気のなかったマンションが、中古になった途端に人気物件に変身することは
有りえないと知るべきです。
伊丹で資産価値が高いと考えられる物件は、先日に即日完売したプラウドとジオくらいでしょう。
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228
匿名
>>225
おっしゃるとおり、基本的には永住を目的とされるものだとは思います。
利便性等に難のある一次取得者層をターゲットとする物件は、半ば賃貸に住むのと感覚は近く、ステップアップのために売却を想定されるのではないでしょうか。
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229
匿名
「ステップアップのために売却を想定」って、甘すぎるのではないかな?
賃貸物件を借りる気分で買う人は、そもそも頭金がゼロ円に近く、
全額をローンで購入するような層ですよ。
新築時から10年住んでから(ローンを支払ってから)、引っ越したいと思っても、
ローンの支払い金は大半が利息に当てられるため、ローンの元金は、ほぼ丸々残っている状態です。
それに、10年後に売れる価格は、ローンの残高を大きく下回っているはずです。
つまり、売れる価格とローンの残高の差額を、埋める資金がなければ、
売りたくても売れないというニッチモサッチモいかない状況に陥ります。
結局、転売するのを渋々諦めて、仕方なく「永住」ということになります。
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230
近所をよく知る人
今週のSUMOに出てましたね。
いつまで広告するのでしょうか(笑)
駅でいつも取ってしまいます。
その空撮写真見て思ったのがイオンのでかさw
あんなのが近くならまだしも隣にあるってどうなんだろう?
便利だとは思うけど、それなりに嫌な人も多いのかなって思った。
大阪ガスが堺でやってるメゾンとか凄い値引き広告してるのに
このマンションは値引き広告無かった。
実際はどうか知らないけどね。
住友不動産は売り出し時期じゃなくて、完成してからさらに3年は
値引きしないって聞いた。
体力のある会社だから出来るらしいけど、積水はブランド価値守る為に
何年くらいは大幅値引きしないでいくのかな?
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231
匿名さん
誰の目から見ても売れ残って頓挫している物件なのに、
大々的な値引きをせず放置していることが、ブランド価値の向上につながる。
それは、大きな過ちだ。
それは、真のブランド品の価値が何であるのかを理解できていない証拠だ。
誰もが手を付けずに、いつまでも陳列されているマンションなんか、
誰も買いたいとは思わない。
ましてや、それがブランド品の値打ちだと考える人が居るはずがない。
本物のブランド品は、欲しいと思う人が「列を成して買いに来る」ものだ。
鮮魚店で異臭を放つ高級魚は、もはや価値がない商品なのだ。
良い商品を造れば、買い手は飛んでくる。
それは、造り手の思い込みであると同時に、傲慢さの表れだ。
だから、このマンションは大量に売れ残っているのだ。
愚か者につける薬は存在しない。
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232
周辺住民さん
法律上の新築って、築1年以内で未入居の物件らしいから
このマンションはもう中古ってことだよね(笑)
中古マンションか・・・
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233
周辺住民さん
既に購入された方から見れば、
値下げしてでもマンション全体が売れて人が入った方がいいのかな?
それとも、ガヤガヤするし、半ゴーストマンションくらいがちょうどいいのかな?
今でも、1ヶ月に3戸~10戸くらいは売れてるの?
そうだとすると、全部売れるまであと何年かかるの?
どちらにしても、竣工前に値引きゼロで買った人は大損こいてる訳だけど、
今値下げしたからって、その差額を補填してるくれるなんて無いだろうし、
新しい住民が自分よりも何百万も低いローンで買ったと知ったら人間関係悪くなりそう。
グランメゾンって建物はいいけど、立地が悪すぎるよね。
西九条にしろ清荒神にしろ、土地の仕入れ担当者を左遷させた方がいいと思うけどね。
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234
入居済み住民さん
今朝、新聞折り込み広告見ましたか、東急リバブルの中古マンチラシに
ついに紹介、グランメゾン池尻。。。。。。
2階の方が、強気に2990万でだしてます。
現況、居住中やから、この値段じゃないと、前のコメントにあるよう
永住ですね。
この掲示板見て、売りにだすのがこわいんです。結局2重ローンになるしなあ。。
私も損でも査定だそうかな。
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235
匿名さん
損は、当たり前です、少しでも早く売り出すことが
得策です、刻々と値段が下がるんですから。
ただ、ここは売れ残りが多すぎですので、すぐ売却となれば、
購入価格の1000~1200万は下げないと。
逆に売れ残りは、大幅な値崩れおこしますね。
売却して、数年後売れ残りを購入という手も、すご技ですね、
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236
匿名はん
ちらっと立ち読みした程度だけど、
マンションって、どんなにショボイマンションでも駅前とか駅近だと値崩れに限界があるって書いてあった。
なんでかっていうと、賃貸としての需要と賃貸に投資するファンドとか個人があるからだって。
確かに、ワンルームでも家賃5万とか6万取れるしね。
このマンションも伊丹駅徒歩3分だったら、家賃18万くらいはいくんでねーの?
駅から遠いマンションが値崩れするもうひとつの理由が、
一戸建てと競合するからだって。
別に資産価値なんて売る時くらいは実損ないんだけど
心理的には相当くるよね。
例えば、2800万で購入して5年後に600万下がって2200万になってもいいと思うんだよ。
新築で毎月の家賃10万と考えれば5年間賃貸住宅に住んでたと考えればいいだけだから。
でも、2800万が1800万とかになるとかだと払ってるローン考えるときついよ。
子供が大学進学で独り立ちする10年後にローン残債がちゃらになるくらいが理想なんだけね。
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237
匿名さん
語るに落ちた物件で、何を今さらがたついてるの?
永住しなさい。
それしかないでしょう。
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238
匿名さん
ここって駐車場もあるし職人とか車移動の人はいいよね。
だから、10年後には、土方とかとび職、大工なんかの現場労働者であふれてるマンションになると思うよ。
駐車場も軽トラ、フルスモッグのハイエースだらけになりそうwww
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239
入居済み住民さん
将来のゴーストマンションwww
長期修繕とかどうすんねん!
修繕積立金や管理費の売れ残り分は積水が永遠に出し続けるんか?
値下げしたマンションは住民層の質が落ちるから色々とやばくなりそう。
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240
匿名さん
-
241
匿名さん
購入したら、即売却しても中古マンションだから、末長く
住むことを考えましたが、多分売れ残りが確実に値下げするだろう
との現実に、自分自身の何処にブツケテよいのか怒りと浅はかさに情けないです。
-
-
242
入居済み住民さん
現実問題として一生住み続けるなら
気の持ちようで怒りも収まると思う。
ただ、転勤・転職、家庭環境の変化で
いざ売却するとなった時に
リアルな怒りが起こるだろうけど
怒りで済む人はまだいいけど・・・
ローンが残ってると残債程度の決済金がないと
売却自体出来ない可能性が高いから。
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243
匿名さん
そもそもイオンの完成が、遅すぎ。
これのせいでマンションが売れないんや。
イオンが補償すべきです。
立ち上がりましょう。
-
244
入居済み住民さん
横のイオン、絶対潰れると思う。
ぶっちゃけ、超近隣住民以外はダイヤモンドシティのイオンで十分だしな。
-
245
匿名さん
↑
横のイオンモールが潰れるとか、もはや用無しなんて事を、このマンションの入居者が言い出すとは。。
そんな風に考えているなら、終わっているとしか言いようがありません。
こんな所でくだを巻くのではなく、一日も早く転売して脱出すべきでしょう。
近い将来に確実に発生するであろう「価格暴落」という「津波」が襲ってくる前に、
沈み行く「ドロ舟」から脱出すべきではないでしょうか?
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246
購入経験者さん
いやいや、日常生活送ってる分には最高のマンションですよ。
通勤除けばね(笑)
ただ、正当な対価だったのならいいけど、
今となっては、たこ焼きを3000円くらいで買ったような気分だよ・・・・
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247
匿名さん
元々の物件価格が高いとはいえ、近所のしょぼいマンションより値下がり率キツイですね。
なんか、ジェットコースターみたいなマンション価格だな。
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248
匿名
イオンはたしかに厳しいよね...
一度行ったけど多分二度目はないな
-
249
匿名さん
もしも、イオンが撤退したら、ただでさえ魅力がない場所なのに唯一の取り柄がなくなってしまいます。
でも、伊丹駅前のイオンモール・テラスに比べると、恐ろしいほど閑散としているのも事実です。
こりゃあ、撤退も近いのかなあ~ と思っちゃいます。
それに、仮にイオンが撤退した場合、その跡地にウルトラ激安マンションが販売された日にゃあ、
それこそ想像を絶する価格暴落が始まるでしょうね。
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250
匿名さん
イオンを盛り上げることが、マンションの資産価値を
上げるんですから、どんどん買い物しましょうよ」」
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251
入居済み住民さん
イオンの跡地
マンションだったらまだいいよ。
ここの用途地域って工業地域だったから、
何か建ってもおかしくない。
-
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252
近所をよく知る人
この円高だから工場系は経たないと思うけど・・・
最悪、ゴミ焼却場とはあるかもねw
それは冗談として、積水とかのブランドデベロッパーじゃなくて、
リカちゃんのキングマンションみたいに、大阪市内で3LDK1900万~売ってるような
格安新興デベロッパーが、ペラペラマンション建てる可能性はあるよね。
しかも、大量供給で。
そうなったら、ここはもう大暴落でしょうな。
イオンは尼崎園田、伊丹駅前と作り過ぎなんだよな。
元々、ダイヤモンドシティなんて、尼崎、伊丹、川西、宝塚からも
客が来てるくらいだったから。
ここなんて、イオン子店舗のMaxバリューで良かったんじゃないの。
完全に、市場調査ミスったな。
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253
匿名さん
川の向こうの競馬場に対抗して、
民間賭博場にでもしたらどうかしら?
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261
匿名さん
伊丹は駅前ですら今後マンション供給過剰気味。
建築中をあわせると4物件さて今後未発表の売れ行き(ジオ完売)価格設定が
楽しみです。
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262
入居済み住民さん
もうこうなったら、値下げでも何でもしていいから
早く全戸数完売させて!
入居者がいないマンション、コミュニティの崩壊してるマンションなんて意味ないから!
個別に値下げに応じるんじゃなくて、広告で正々堂々と800万値下げ!
とかで売れば流石に売れるでしょ!
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263
匿名さん
厳しい言い方かもしれませんが、
「広告で正々堂々と800万値下げ!」という程度の処置では、「焼け石に水」です。
今後1年以内に完売させるのは、どんなに甘く見積もっても1,000万円ダウン、
また、コストパフォーマンスが高いライバル物件の出現や市況悪化の懸念を踏まえると、
例えば50%OFFとか、過激な販売へシフトしないと絶対に無理だと思います。
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264
購入経験者さん
皆さん、安く買おうと必死ですね。
伊丹市が「副首都」にでもなれば、値上がり必至の物件ですけどね。
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265
入居済み住民さん
駅から遠ければ、利便性を追求してこそ意味のあるマンションの意味がないやん(笑)
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266
匿名さん
しかしイオンのフードコートから
部屋の中がが丸見えだね。
必死のラティス建てて目隠している住居もあるけど、
これじゃ日が当たらなくて可哀想。
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267
匿名さん
見える見える・・・・・
これお見合いマンションの宿命ですね。
ただ密集隣接マンションよりはましとは思います。
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268
賃貸住まいさん
フードコートから見えるのは問題じゃないレベルだよ
まー、ケーブルテレビで毎週やってる、一部売れ残りマンションのベリスタ東淀川大桐みたいに
いい景観ではないけどね。
毎週SUMOに出てるね(笑)
今週も134Pに出てる。
2009年1月完成なのに。
普通はマンションって完成前に、モデルルームで販売して完成した時点で
契約率が70%以上だと売れてる物件だよね。
このマンションは完成後2年半以上経ってまだ売れ残ってる。
公式には何戸数か知らないけど。
やっぱり、駅から遠いし、これだけ遠いのに平面式駐車場くらいは戸数分は確保すべきだよね。
なのに55台って。
イオンが潰れたら、そこ駐車場にすればいいのにね。
値下げしだいでは興味はあったけど、だんだん無くなってきたよw
去年、見学に行った時に、75平米くらいのタイプで2000万くらいになったら
連絡くれって書いたけどまだないw
今だったら、1800万くらいじゃないと話しにのる気ないな。
今、立花で賃貸マンション暮らしですが、いつかはマイホームと物件見すぎて
目が肥えすぎた(笑)
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271
購入経験者さん
新築も2年を過ぎると中古としてしか表示できないらしいね。
広告も「新築未入居」ではなく、「築2年6月」らしいよ。
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272
周辺住民さん
人が住んで無くても、ありとあらゆるとこが劣化していくからね。
そりゃ、扱いは中古でしょう!
まー、今の住民は2年間分の浮いたとして価値の下落は笑い流しましょう!
毎月20万づず位、資産価値が減っている計算だよね。
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273
匿名さん
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274
匿名さん
↑
適正価格よりも、どー考えても1,000万円以上、高い!
こりゃあ、絶対に売れないなあ!!
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276
匿名さん
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277
匿名さん
アトレットマンションにすればいい。
相場では、アウトレット業者が定価の6~7割引きで残物件をまとめ買いし、
定価の5割引きで販売ですよ。
これで、実質完売できます。
空き物件にするより、絶対いいです。
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278
不動産購入勉強中さん
仮に梅田が勤務先として、
DoorToDoorで考えれば、
川西駅徒歩15分くらいのマンションを買う感覚になるのかなぁ。
公団とか公社が作ったマンションと同じで、
公務員体質とはまではいかないだろうけど
大企業病の天下の積水だから、
初期設定価格から30%とか値下げしてまで売る気はないだろうな。
そうすると、見せ掛けの完売とする為に、
再販物件専門の販売会社に一括売却なんてことはあり得るんだろうな。
どっちみち、未入居の今でも法律的には中古物件になるんだから。
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279
匿名さん
いずれにしても、失敗したと言ってもたかだか住宅ですよ。
人生においては、ほんの小さなことです。
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281
入居済み住民さん
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282
住まいに詳しい人
売り方に問題あるよね。ジオ伊丹までとはいかないまでも、もっとうまく売ってほしい。
ディスカウントでもなんでもいいので、まずは完売してもらわないと、住んでるほうも
気が萎えますよね。中古で売りに出したくても、新古が残ってて安くなるのがわかってるのに、
わざわざ中古を誰も買いませんよ。
75平米で新古で1600万円アウトレットとしたら、中古なら1200万円程度にしないと
売れない。需要と供給を考えた値段ならそうなるが、完売し売り物件がなくなれば築浅中古で
1500万円で売れるはずです。
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283
マンション投資家さん
正解。ジオ伊丹は購入者より販売戦略が勝っただけですね。
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284
サラリーマンさん
イオンは絶対にあの規模では続かないと思うよ。
ダイヤモンドシティで十分間に合ってるから。
5年後にマックスバリューくらいで存続したら御の字でしょ。
まだ40%くらい売れ残ってるのですか?
もう何が本当か解らなくなりました。
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285
匿名さん
プラウド伊丹、ジオ伊丹の2物件合わせて250戸という規模があっという間に完売しました。
しかし、ココは368戸もあるとはいえ、3年半もの販売期間をかけていますが、
売れたように見せかけている隠し在庫まで含めれば、
半分近くが売れずに残っています。
夜にマンションの明かりの数を数えれば、大体分かります。
好調に売れたプラウドやジオと明暗を分けたのは、販売戦略とか営業力とか、
そのような次元のものではありません。
こんな辺鄙な場所に、368戸もの需要ボリュームがあると考えたことに、
大失敗の元があるのです。
戦略論でいうならば、川下の「販売戦略」ではなく、川上の「事業戦略」に誤りがあったのです。
少子高齢化の影響をモロに被る住宅業界では、
需要ボリュームさえも見極められないようなデベロッパーは、生き残ることは難しいでしょう。
このマンションだけではなく、同社のマンションには完成後1年以上も経過しても猶完売できない、
長期間の完成在庫が多すぎると思います。
なので、同社のマンションに限った話ですが、営業マンにせかされて、
未完成状態で慌てて、売買契約をする必要はないと考えます。
完成物件でも、自分が入居した後、どこの誰だか分からない冷やかしの見物客までもが、
長期間にわたって館内をウロチョロすると思うと、恐ろしくて手を出す気にはなれませんでした。
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286
匿名さん
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287
マンション投資家さん
なんかおもろいよなーw
みんな素人なのにデベロッパー評論家になってるから(笑)
もう積水もマンションは辞めて、注文戸建だけにした方がいいよ。
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288
匿名さん
積水は、分譲マンション事業から撤退すべきでしょう。
財閥系、金融系のデベロッパーの分譲マンションと比較しても、在庫回転率が低すぎます。
良い物を作れば、磁石に吸い付く鉄の如く「客は斜めになって飛んで来る」という考えを捨てるべきです。
「作り手が自由気ままに思い入れを込めた良い物」が、
「客にとっての良い物ではない」ことを、まず知るべきです。
消費者の価値観、金銭感覚、購入能力を無視した「作り手にとって良い物」は、
まずもって市場では受け入れられることはありません。
消費者を知る努力をせずに、消費者が求めていない品質を追求するのは、単なる「自己満足」です。
辛辣に表現するならば、それは、****でしかありません。
消費者無視の姿勢は、営業マンの態度にも表れています。
常に客を見下すような態度、客の財布の中身を値踏みする態度。
それは、世間のレベルを知らないからこそ、成しうる行為なのでしょう。
「井の中の蛙大海を知らず」まずは、この言葉を噛み締めるべきです。
それに加えるなら、2流以下の大学しか出ていない2流以下のサラリーマンにしては、
客に対する姿勢が余りにも横柄で尊大すぎます。
いやしくも、市場価格より20%以上も割高な物件を売る営業マンは、謙虚であるべきです。
客を見下した態度では、売れる物も売れなくなるのは、当然の帰結です。
マンションが売れないのは「偶然」ではありません。
それは、「必然」なのです。
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289
購入経験者さん
市場価格を考慮して3~4割値引きしなければ売れないでしょうね。
何せ築後2年以上経てば、「中古マンション」になるのですから。
逆に安く買って永住する層には狙い目の物件と言えるでしょう。
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290
サラリーマンさん
宅建業法では築1年以上で中古じゃなかったっけ?
大学1年の時にとったからもう26年前だった(笑)
あの頃バブルだったから、不動産や証券に就職して羽振りの良かった奴等の
その後、可愛そうだったな。
自業自得だけど、大和証券とかの奴等でさえ、20代でリストラされてたもんな。
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291
匿名さん
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293
匿名さん
セキスイは、もともと注文住宅メーカーだから施主(注文者)の言いなりで、住宅を作るのは得意。
その反面、まだ見ぬ客を想定して、つまり市場を予測して作るというマンション事業は、大の苦手と見える。
目の前にいる客の「御用聞き」に徹してきた体質が、消費者ニーズに合わないマンションを
大量生産させてしまった原因だろう。
マーケティング・リテラシーの欠如がもたらす失敗とは、このことだ。
-
294
競合物件企業さん
マンション購入者には罪は無いです。ここで住人批判をするのはあまりに
可哀想です。
ここは単に駅から遠くバス便だとか、イオンが流行ってないからだとかが売れない
理由ではないのです。
マンション購入者が一番気にする用途地域が工業地域というのが、本質的な理由です。
バス便云々はそれに加えての話です。
従って、いくらそれを補うために人工的な自然を前面にうたって、環境が整っているような
売り方をしても、なかなか完売するのは難しいでしょう。
http://www.niwachikamitumori.com/category/trivia/building/use/district...
ジオ伊丹やプラウドと比較した時に、売主の戦略とか、駅近とかいった次元の問題ではなく、
そもそも、伊丹市の景観計画・景観条例重点地区と工業地域を比較した所で、用途地域が
違いすぎるので勝負にならないのです。
これから完売させるには、市況にあわせた値付けをしていくべきかと思います。
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295
匿名
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296
匿名さん
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297
匿名
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298
匿名さん
ここって工業地域なの。
逆に言うと、だからこそ土地が安くて
大規模工場跡地?を購入できたのでしょ。
どっかの駅前だったらこんな土地ないよ。
駅から遠いのが全ての問題だよ。
駅近だったら三菱とか森永の工場が直ぐ前にある
同じ福地山線の塚口駅も同じ。
あそこの前にこのマンション立ってれば
人気かどうかは別にして今頃完売してるでしょ。
やっぱり、マンションでバス通勤なんて論外。
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299
匿名さん
それで9月に用途地域変更説明会あるんか。
兵庫県・伊丹市は、積水に気を付かいすぎてるなあ。。。。。
今更次郎やけど。
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300
マンション投資家さん
同じ駅近5分以内でも、景観条例地区のジオ・プラウドとその他のマンションでは資産価値が
違います。従って価格が高くても人気がでるのです。
事実、塚口駅前や伊丹駅前でも、ジオ・プラウドのように即日完売にはなりません。
全く同じ条件なら、誰も高いジオやプラウドも買いません。物の値段には理由があるのです。
ここも、もし用途地域が変更になれば、資産価値はあがると思います。
但し既に中古マンションになってしまったので、タイミングが3年早ければ良かったんですがね。
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301
購入経験者さん
普通、商業地域→住宅地に変更されれば、資産価値は下がりませんか。
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303
匿名さん
"住めば都"というあきらめの真理を
for you
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304
周辺住民さん
地元民の感覚だと、イオンやマンション計画にびっくりしたし期待感もあったけどね。
なんでこんなとこにって思ったよ。
マンションは、建設途中が一番凄いと感じたわ。
規模といい、大手がやってるっていう期待感がね。
で、販売価格見て高って!!
こういうの買う人もいるんだって遠巻きに思ったよ。
素人に思った疑問が今となっては売れ残りという形で現実になったな。
地元の人間でこのマンション買った人を一人も知らない。
外の人からは魅力的に映るのかな?
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305
匿名さん
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306
匿名さん
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309
匿名
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310
匿名
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311
物件比較中さん
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312
匿名さん
ホントだ!
>>307と>>308が削除されてる
まー、この掲示板自体、マンション広告で成り立ってるからね(笑)
消される内容の場合、2ちゃんねるの積水かなんかの関連スレッドに書いておいて、
リンクを貼ってここのスレッドの何番にカキコしてるとか書いてる人いたけど、
ぜんぜん消されて無かったよ。
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313
土地勘無しさん
このマンション気に入りました!
幹線沿いとはいえ、マンション内は環境もいいし、駐車場もあるし
大規模マンションだし、あとは価格次第と思ったけど・・・
やっぱり、駅からの遠さは無理でした。
せめて、川西とかでもいいから、駅から15分以内だったら
価格次第で買ったのにな。
例えば、価格表の3000万の物件が2000万に大幅値下げがあったと仮定しても
見送りです。
本当にマンションは気に入ったけど、毎日の通勤でこの遠さはつらいです。
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314
匿名さん
ここと、ローレルコート伊丹郷町で迷ってます。
皆さん、長所・短所等、ご意見お願い致します。
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315
購入経験者さん
大阪に通勤や通学するのであれば、伊丹駅周辺がいいと思います。
ただし、クルマで通勤できるのであれば、ここもありかも。
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316
周辺住民さん
2階が中古で2990万で売りに出てる。駐車場1万2千円???
もはや負のスパイラル…
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317
匿名はん
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318
ご近所さん
6年前、マンション建築近隣説明会の折には、
長谷工さんは、マンション2棟建築しますと話し
があり、すごいのが建つんだなと、びっくりしました。
丁度、イオンの土日臨時駐車場になってる、マンション
の西隣の土地ですが、ここは、まだ建築する予定なんですか?
マンション住民の方・情報通の方・積水の方、よろしく・・・
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319
販売関係者さん
幾ら大企業病とはいえ、公団じゃないんだから
これだけダメなのに、まだ作ることはないんじゃないのw
民間なんだし。
あそこの駐車場は、ミニショッピングセンターや飲食センター作るのがいいんじゃないかな。
積水が所有してるなら、30坪くらいのミニ分譲開発した方がいいよ。
得意の注文建築生かせるだろうしね。
餅屋は餅を作ってりゃいいのに門外漢に手を出すからこんなあほなことになるw
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320
購入検討中さん
ここは、だいぶん荒らされてますが、このマンションの良い点は間違いなくあります。
時間はかかるかもしれませんが、完売するでしょう。
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321
匿名さん
そりゃ、いつかは完売するやろなwww
よくあるのは再販売業者に一括売却、その再販売業者が大幅値下してようやく完売。
で、一期分譲購入者が差額分の返還求めて積水に抗議、積水は経済状態による活動なので拒否、
で裁判するかしないかの別れ目、訴訟しても住民側敗訴。
で、大幅値下げ後の新住民と初期住民とで精神的わだかまり。
マンション管理組合等の人間関係でもめもめ。
そりゃ、わずか3年の差で500万、700万の差が出たら
むかつくだろwww
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322
匿名
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323
匿名
住まいとして考えたら、このマンションは良い点ありますよ。マンションのグレードとしては伊丹では最もいいランクじゃないかな。
もちろん人に合う合わないがあると思いますが、、、
私はもともとバス便OKなので。
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324
匿名さん
私もお気に入りのマンションなんですが、
この状況で、手出したら、321さんが
言われるように後々大変そう。
暫し静観ですね。
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325
社宅住まいさん
>>No.322 by 匿名 2011-08-22 08:12:45
>>不動産も株も時価だから買った人は文句言えないよ。
正論だけど人情はそんなもんじゃ割り切れないよ。
昔、某管理会社のフロントマンやってたけど
理事会、総会はもう大変だった。
客層がいいマンションだといいが、
値下げマンションとか格安マンションは
特に酷かったよ。
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326
匿名
人情なんか言ってたら法治国家は維持出来ないよ。
市場原理は我々が生きる資本主義社会では当然のこと。
買いがなければ値は下がる。不動産オークションも株式市場も日々刻々と値が動いてる。
その時点で買う買わないは自分の判断。
責任を負うのは自分自身なんだよ。
価値のない物件は下がるのが当然。
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327
買い換え検討中
ここ担当してる積水ハウスの営業マンご苦労さん!
それとも、販売代理が入ってんのかな?
よくもまー、こんな立地の悪い物件担当されちゃって運悪いよな。
おたくら不動産の営業マンって歩合給で生活してるだろうから
ここに配属されてから給料下がったろ?
物件価格が下がると必然的に個人の売り上げもさがるだろうし給料も下がるだろうから。
普段はエリート面してる土地の仕入れ担当課とか、事業企画担当した奴とかに腹立ってるだろ?
しかも、そいつらは誰も責任取らないし給料も下がらないし左遷もされないんだろ?
しわ寄せはいつも底辺にくるんだな。
お気の毒に。
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328
匿名
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329
匿名さん
このマンションには自治会組織
存在するのですか?
伊丹市自治会連合には、記載されて
ないのですが?
池尻では、何かと自治会での活動
があるので、気になった次第です。
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330
匿名さん
価格変更を待つものです、冬のボーナス時期には、なんとかお願いします。
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331
匿名さん
なんで値下げまってまでこのマンション?
値下げマンションだったら幾らでもあるでしょw
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332
匿名さん
ここは残55なので、そう簡単に値下げはしないでしょう。
そうしなくても完売は確実なんだから。
№331さんの言う通り、ここは人気なので、値下げ待ちなら他をあたったほうが
良いように思います。
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333
匿名
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334
匿名さん
イオンから丸見えやね
奥さんのはしたない恰好見たくなかった
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335
購入検討中さん
今日、イオンのフードコートから向いの空室を数えたら、
軽く30戸はありました。残り50戸って本当ですか??
他の棟は埋まっているのですか??
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336
匿名
物件概要では『販売戸数54戸』となっています。
しかし販売戸数が54戸だからと言って残戸数が54戸だとは限りません。
普通はもっと残っている場合が多いです。
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337
匿名さん
ここが問題なのは「竣工後3年近く経過しているのに50以上の残戸がある」という事だよ。
最後の期待が「イオンの開店で一気に完売する」だったのが、現状でも50以上の売れ残りがあるとね。
条件の変更も無しに築3年近く経過した物件をターゲットにする客は皆無だよ。
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338
匿名
みなさん駅が遠いと敬遠されがちですが、尼宝線には阪神バスが走ってる事を忘れちゃいけないですよ!
阪神バスは宝塚、阪神尼崎、甲子園方面へ乗り越えなしです。210円均一、昼間時でも10分ヘッド&甲子園行きは30分ヘッドなので1時間あたり8本!市バスと違いバス停の距離が長いので早い。
そもそも市バスや阪急バスのように住宅地から最寄り駅までの送迎的な一般的なバスと阪神バスは性格が全く違う。
定期券も全線で使用可なので、芦屋、三宮、野田、天六(乗り越えは必要だが)までも乗車可。
阪神バス沿線に通勤者なら、尚更お得。バスというので敬遠はしないで電車的な感覚で阪神バスに乗車してみてはどうでしょうか?
またこの付近は伊丹駅が最寄りて訳ではないので、バイクなどがあれば阪急小林、仁川、JR中山寺へ10分以内で行ける。
行き先によって色々な路線が使えるのでとても便利。
市役所や市民病院へも自転車圏内。そう考えるとこの地域はとても便利ですよ!
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339
近所をよく知る人
阪神バス
バスの時刻表もあってない様なもので
一車線箇所での事故があった日には渋滞どころかストップしてしまいます。
とても通勤には使えません。
バス停間の距離が長いから、バス停まで自転車で来る人が多く
バス停周りの違法駐輪が酷く、狭い歩道は危険な状態です。
尼宝線の殺伐とした雰囲気。
近隣はあまり繁盛してる飲食店が少なくて、
出来ても居抜きが数回続き、最後には廃墟です。
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340
338
昨年のダイヤ改正で若干ではあるが昔に比べて定時制は確実になりましたよ。最も所要時間は増えましたが…。
阪神バスだけではなく、市バスなんかも渋滞があるので、バスは一概にダイヤはあってないようなもんですが…。
その点阪神バスは本数は多いのでダイヤを気にしないでバス停に行き待つと言う感じです。10分待てば来ます。
JRもよく遅れてダイヤが乱れるので同じようなもんだと考えてます。
関スパやエース、ドラッグストアも徒歩圏内で買い物等も便利なので、この地域は気に入ってるので、マイシティーかパークホームズで検討中です。シャルマンコーポは間取りが古いので候補から外しました。
グランドメゾンももう少し安ければ買いなのですが、さすがに低所得民には手が出ません。
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341
匿名さん
>さすがに低所得民には手が出ません
誰も手を出しませんが、正解では・・・
マンション≠バス便
マンション≒駅近
です
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342
物件比較中さん
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343
近所をよく知る人
さすがに電車のダイヤの乱れとバスの遅れは同じじゃないでしょ。
昨日、久しぶりに昆陽イオンに行きました。
週末のお昼時なのにどの飲食店も待たずに入れました。
他のフロアも人はまばらで、今日って土曜だっけ?
な感じでした。
イオンもマックスバリュに居ぬきになって最後は廃墟にならないといいね。
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344
ご近所さん
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345
サラリーマンさん
バブル時に、アホの西武百貨店が基幹駅から離れたとこに建てたのが間違い。
でも、その後、西武が撤退して復活したやん!
仮にイオンが撤退しても、激安スーパーとかできるやろ。
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346
近所をよく知る人
つかしんの周り、結構閑静で購買層悪くないし、腐っても2ウェイ駅徒歩圏
昆陽イオンの立地じゃ、アルプラザでも入居してくれないだろうな。
それこそ、サンディ、OKストアレベルじゃないと、
この地域じゃ、受け入れられないんじゃないかな?
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347
西成っ子さん
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348
匿名さん
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349
匿名さん
激安スーパーにパチンコ屋
このあたりの住民の好物が出来ていいんじゃない?
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350
サラリーマンさん
あと、2,3年後には、転勤・転職・勤務先の倒産・給与の削減・親の介護・子供の養育・離婚等・
で、中古マンションが市場に出回るだろうから、その時の価格を早く見てみたいね。
私の予想だと、初期物件価格3,000万⇒現在2500万(値引き500万~700万)
⇒3年後の中古1700万
一般的にマンションは買ったその日から下がり始めて
最初の1年で15~20%(デベロッパーの利幅による)、その後や緩やかに下がって
10年でさらに10%~20%といわれてるらしいから、
この物件は最悪のケースで40%くらい下がると思うね。
マンションの価格維持は、とにかく駅の価値とその駅からの距離によるみたいだから。
つまり、建物の立派さなんかは、価格維持には貢献してないってことだね。
まー、内装なんて3年も経てば古臭くなるし新製品も出るからね。
こんな都市部内過疎地を購入したお馬鹿な皆様さぞかし10年後に後悔してるでしょうね。
今は色々理由をつけて自己正当化するのも無理はないけど・・・
自分が無知だったんだから、積水の営業マンを恨まないでね!!!
あなた方が買ってくれたおかげで彼等にも1件15万~20万のインセンティブが付いたんだから。
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351
ビギナーさん
よくもまあ皆さん言いたい放題ですね。
***の遠吠えとしか思えません。
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352
匿名
もはやココはそんな人しか発言しない場所になってますね。
・・・一体何がしたいんだか・・・。
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353
入居済み住民さん
値下がりマンションでも買えるだけの収入があった訳で勝ち組ですよ。
駅から離れていてもこの土地柄を気に入って買ったから勝ち組ですよ。
毎日、電車通勤してるようなしがないサラリーマンと一緒にしないで!
となりのイオンが潰れたって生活に支障はないですよ。
だって、車でイオンでもカルフールでもつかしんでもどこでもいけますから勝ち組ですよ。
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354
匿名
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355
匿名
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356
匿名さん
買えない人って情けないですね。
文句ばかり言って、私もですが。
気にしないでね。
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357
匿名さん
「買えない人」もいるだろうが、「買わない人」はもっといるよ。そうでなければ今の売れ残りは無いはずだからね。
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358
匿名
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361
匿名さん
余程安くしない限り、賞味期限の切れかかった商品を買う人はほとんどいない。
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362
匿名はん
75平米で5階以上で1900万切ったら買い?
2300万以上だったら高すぎだよね。
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368
匿名さん
そんな心理学的な分析をするほどの事でもないでしょう。
単純に「なぜここが売れないか」をレスしているだけですよ。
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369
匿名さん
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370
サラリーマンさん
>No.365 by 匿名 2011-09-04 01:40:03
>まっ現に下だらけだから363の言ってることは的を射てるね。
>これで少しでもこの物件批判に歯止めがかかればいいけど。
>蛆虫にはなりたくね~(笑)
おまえ高卒かw
批判も含めて考えるのが賢い消費者やろう。
>ちなみに俺はいいマンションだとは思うけど、積水ブランドのせいで少し高過ぎると思う。
>でもモデルルームみせてもらったけど、中の仕様はいいよ。
まず、このマンションの批判してる人は、あくまでも価格の高さと立地が中心。
大阪市内、尼崎市内、伊丹市内でも駅からの距離が資産価値や利用価値の基軸になる
マンションとしては立地の悪さは群を抜いてるのは事実!
価格の高さは、マンションでは大きなそこまでの実績はない積水だからというより、
得意の注文住宅並みに、良いものを作りました⇒だからこの値段になりました
⇒だから、みなさんは良い物なので高くても買ってくださいね。
っていうアホみたいなスタンスを続けてた。
それが消費者の支持を受けずに、莫大な数が売れ残ってる。
現に、完成後3年経ってもまだまだ売れ残ってる。
ここにきて、500万単位で値下げしても高い。
今の値下げ価格は、竣工前で駅から徒歩10分以内でこのマンションなら売れるだろうが、
立地が悪くてこれだけ年月が経つと今の値下げでも完売は難しい。
実際、今年春にさらに大幅値下げした後も相変わらずほとんど売れずに、
未入居部屋の多いの何のって!
それに、マンション選びで内装仕様なんて選ぶ時に上位にしてどうすんねん!
批判を根拠をもってかわすことの出来ない擁護者の方が蛆虫やな!
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371
購入検討中さん
何故か3か月前から急にスレが多い。近くにマンションが販売されたためか。誰だろう?
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372
阪急塚口在住者
いや、春頃にかなり値下げして、SUMOとかチラシで宣伝しまくったからじゃないかな。
それまでも個別には値下げしたけど、2,3年前の購入者に配慮して広告は打たなかったから。
で、さらなる値下げを待ってる低所得者が売れない売れないと煽って、
表面広告上で2000万切って実質1800万くらいになったら買おうと思ってるんじゃないかな。
実際、このマンションから比較的近いけど、知り合いの家族も、
今売ってる中古・未入居物件じゃなく、中古入居済で築5年くらいになったら
1500万くらいになるだろうから買おうかっていう夫婦がいます。
もう年だから他の地域に行きたくない長らく賃貸住まいされてた50代後半の方と、
あとは20代後半の若夫婦です。
実際、マンションは買ったその日から下がっていくから、
この物件に限らず、中古でも問題無い人は少し古めがいいかもね。
けど、専有部分の設備とかってどうなんですか?
3年前に最新でも今だと・・・
それとも、今買った人は今の設備がつくんですかね?
私は、この地域に限定してなくて、幅広い範囲で検討してます。
物件自体はいいので、宝塚、川西、尼崎、伊丹、大阪で、
費用対効果の高いものを探してます。
初めは豊中、吹田で考えてたけど4000万くらいなのでちょっと厳しくて、
この地域なら3000万以内ならローンもいけるのでいいものをと思ってたんですが、
色々勉強すると、資産価値を考えると未完成物件を買うより完成済がお得かなと思い始めて。
しかも、今社宅なので2LDKで月4万の自己負担なので、
益々迷います。
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373
入居済み住民さん
ここは大企業勤務の高学歴者が多く、余裕があるのでやっかみは相手にしないわな。
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374
匿名さん
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376
入居済み住民さん
ここは工場勤務(研究員・事務員・作業員問わず)の方が多いように思います。
だから車通勤の方も多めと思いますね。
大企業家中小企業かは知りません。
田舎の一軒家が良いという価値観も、都心の狭いマンションが良いという価値観もあります。
都市部の辺鄙地が良いという価値観もあります。
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377
匿名
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378
匿名さん
しっかし、よくここまで売れないもんだね。
大抵のデベならとっくに根を上げてるよ。
意地でも値引きなしで完売を目指すならこの状態があと数年続くと
思ったほうが良いかな
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379
匿名さん
-
382
匿名
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385
近所をよく知る人
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386
匿名さん
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387
サラリーマンさん
あーあ
いつから日本人はこんなに失礼な、下品な、意地悪
な言いあいをする人がいるんでしょうか。
皆さんいい加減にしてください。
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388
匿名さん
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393
サラリーマンさん
JR伊丹駅前3分のとこに、近鉄不動産のローレルコートが出来るね。
今月23日にモデルルームオープンだけど、3LDKで2600万とかみたいね。
積水は、ここもそうだけど、西九条の方もなかなか値下げしないね。
もうここと比較するのは辞めにしました。
リーマンショックで土地の値段が下がって、
その後の開発がこれから出てくるので、
新築マンションは値下がり方向らしいです。
ただ、建築資材は値上げしてるので、内装等は上がりぎみだそうですが
最近の円高はそれを打ち消してるそうです。
もうこのスレにはきません。
他のマンションあたります。
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394
社宅住まいさん
私も、23日ローレルコート見に行きます。
ここは、荒れているので、スレッドを立て直すか、住民板のスレッドを立てればと思います。
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395
物件比較中さん
スーモに二階の中古物件が2980万ででてました。
高いよね!?
あの値段で売れる??
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398
いつか買いたいさん
1200万くらいなら一括で買うのに無ー
築5年以内じゃそこまで下がらないよね?
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399
入居済み住民さん
入居1年ですが、このマンション大変気に入ってます。スレッド全て読みました。駅から多少遠いのも事実だし、お高いのも事実です。でもそれに見合うものはあると感じてます。部屋の快適性だけではなく、共有分の趣、四季折々の花が咲く庭園、勿論、イオンが隣接している利便性、どれをとっても設計に携わった方々の思いが感じられます。その分、高くなってなってると思いますが、住人同士で自然に交わされる挨拶、フレンドリーな雰囲気(あくまで住人同士ですが)、大阪まで1時間以内というのも許容範囲だと思います。私のような考えを持った日頃、意見をあまり言わない人がたくさんいると思うのですが・・・・・
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400
サラリーマンさん
あんたの考えが正解だよ。
服と同じで買いたい時期に買いたい品質を買った人が気に入って買って
時間が経っても後悔してない方が一番賢い消費者。
ただ、マンションは預貯金・株・金銀と同じで
資産面がある訳で
こればっかりは自分が幾ら気に入っても他の人が気に入らなかったら
どうしても価値は下がる。
このマンションは明らかに一般論としては人気が無いから
価値が下がるのはしょうがない。
中古未入居の段階でこの値下げですから、
たぶん、初期分譲価格から比較すると
最初の10年間で最低30%~40%以上は下がるでしょうが
それでも自己満足なら正解です。
10年後30年後に後悔してない方が一番の勝ち組です。
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