グランドメゾン伊丹池尻 リテラシティ　【パート２】

＞１７４さん
池田は伊丹ではありませんよ
それを言うなら豊中付近のマンションに言うべきですね

池田小事件前、宅間は、池尻小の校務員でした。先生達にヤカンに入れた
精神薬を飲ませ、多数の先生が救急車で運ばれた。
池田小事件の時、この周辺もマスコミが沢山来て、あらためて、池尻小事件も
検証してましたね。
今は、池尻小もセキュリティー強化され、又問題公務員は、解雇されるように
なり、この周辺は良い地域になりました。
駅前で子供育てるより、良いんじゃないかな。

駅前よりは子育てには良いでしょうね。

＞駅前よりは子育てには良いでしょうね。

そうは思わない。

駅徒歩圏の南、鈴原、稲野あたりの小学校
バス利用の池尻、桜台、昆陽里あたりの小学校

実際に登下校時にでも児童を見て比べてみたら、
そんな事言えないと思うよ！

小学校から私立の人には関係ないでしょうけど、
ここのマンション買う人はほとんど公立でしょ？

親世代から伊丹在住でない限り新規入居で有名私学通学を望むなら
伊丹市なんかの選択はないでしょう。
近隣ブランドエリアから見れば伊丹は伊丹、駅前もここ大して変わりませんよ。

独身やdinksが住むなら伊丹はよいでしょう。無論駅前に限るけど・・・

伊丹は昔から在日と＊＊問題には寛容な街。
住み易いと思いうよ。

伊丹は在日の方は多いけれど、川の向こう側なので日常生活に実感はない。
それに童話地区はほんとうに小さい地域。

近隣ブランドエリアの西宮、宝塚、豊中辺りは、大きい所がたくさんあって、
そういう所の方が大変だと思うよ。

道挟んですぐ近くなのにあっちとこっちで大違いみたいな感じが
子供の教育に影響がないとは思えない。

伊丹は学力低いかもしれないけれど、のんびりしてると思うよ。

宝塚の大きいところってどのあたり？

小林・安倉の川端。

池尻の川向こうのエリア京阪神間最強です。

同じ川向こうでもjr駅前と違い他市のため
交流は皆無です。

池尻の川むこうとは阪神競馬場のあたりですか？

JR駅前も学区は違うよ。
確かに昔から伊丹に住む人は
JR駅より東は住まないけどね。

伊丹小学校が生徒増えすぎで、
JR線路から東側の学区を
果密小学校区に変えようとして
レスタージュの住民が大反対だって。
そこのマンションもタイヤ工場の跡地で格安だったっけ。
でも完売で中古価格も安定してるね。
イオンとJR伊丹駅が近いからだね。

それに比べこのマンションは･･･いろいろな面で大変そう

イオン駐車場　どうにかならないの　不便　警備員邪魔すぎ

レスタージュに住んでる友人が言ってた
夜に親が必死になって、小学校の学区反対の署名を集めに来たって。
「うちの子から学区がかわるのはかわいそうなので」
必死だったみたいよ。

他府県移住者は地域の生業は最初はわからないからね。
良くあるケースです。

果密も節用も実は少人数で学校自体は落ち着いていて平和らしい。
イメージ先行でかわいそう。

一方、宝塚、西宮、豊中の悪いと言われてる学校は筋金入り。
学年、時代を問わず一定のレベルを維持。

西北は駅北東側は昔から今も高級住宅地だけど、
西北駅南は昔は女性は近寄らなかった。西北駅北西側も･･･
JR西宮の周りも暗くて怖い雰囲気。

でも今や西北駅南は再開発とガーデンズ効果で新しいマンション価格は高騰
でもカツカツ購入組みは子供を公立小学校に通わせてみてビックリ状態だろうな。

市のイメージやブランド力だけで判断はやめておいたほうがいい。
関西では市内でもいろいろな場所がある
賃貸に住んで勉強してから購入を勧めます。

宝塚、西宮、豊中の筋金入り校区を具体的に教えてください。

皆さん、グランメゾンの情報発信の場であることをお忘れなく。

眼中にないってことでしょう

今現在、どれくらい売れ残ってる？
というか、修繕積立金や管理費は、積水の負担だろうけど大変だよね。
まー、初めから、その分の利益を乗せてるでしょうけどね。


みなさん、幾らで買われました？
今だったら、実質どれくらい値引きありますかね？
諸費用の無料サービスとか、家電付けるとかも含めると
４００万くらいの値引きはあたりまえですか？

ところで、伊丹駅から徒歩３５分いけますか？

積水は、何でこんなに駅から遠いとこにマンション建てたの？
どういう市場調査したのかな？
ＳＵＭＯ程度の販売促進雑誌見ても、マンションは５分以内、最悪でも１０分以内じゃないと
資産価値の目減りが激しいって書いてるのに。

地方の新興住宅地に行けば、駅から３０分なんてよく歩けど、
それは、車移動が中心って理由だけどな。

ここも、車通勤の職種を対象にしてるのかな。
工場勤務とか、建設職人とか、トラック運転手とか・・・

あとは、イオン目当てで客が来るとでも思ったのかな。

ぜひ、積水のプロジェクト担当者に話を聞きたいよ。

伝説は、グランメゾンだけで十分やで。

大阪市内、西区辺りなら他府県者でもそうなんだ、そんな（伝説）物件だと
理解出来ると思いますが、伊丹なら航空騒音と工場街くらいのイメージしかないので
残念です。

空港伊丹。同市民レベルの、ローカル優劣でいいんじゃない。（爆笑）

橋本知事が言うように、ホンマに伊丹空港無くなったら
伊丹が東大阪とか堺みたいな不人気市になるかも。

市の税収は落ち込んで、ただでさえ悪い財政状況が悪化して
ボロボロの学校や公共施設、住民サービスの低下、
仕事が減って人口流出、資産価値の減少・・・

まー、そこまではおおげさとしても、
このマンション、駅遠、空港騒音、幹線道路騒音、工場排気ガス・・・

将来、下がる間違いないんとちゃうかな。

なんか、夜でも電気ついてない部屋多いですね。

パッと見た感じ、５０％くらい人がいない気もするけど、
実際の入居率ってどれくらいなの？

現在6割り程度の居住率です。
夜は少し不気味です。

確かに薄暗い感じはしましたね・・通勤、通学等に電車が必要なければいいかもしれませんが。
ファミリーで購入するのなら、交通の便　学校区　地域の環境を調べますね。イオンは二の次です。
中古で売る時、マンションは立地（駅近）重視だと思います。多分値崩れするでしょうね。

積水えらいことやってるんや。。。
うちのマンションの地下にも廃材捨ててないか、
確認口ないのかな。

積水は大手だから、新築のまま投売りしないのはいいことのように見えるけど
６０％の入居率が何年も続くとは・・・

マンション自体の環境にとってどうだろうな。

それに、５年くらいしてホントの中古が出たときにどうなるのか。

普通のマンションは５年で２０％くらいの値下がりらしいけど
ここは５年で４０％くらい落ちそうだな。

駅からだとチャリで２０分くらいか・・・
電車通勤にはきついな。

宅建法は築１年以内で未入居を新築というらしいから
このマンションは法的には中古じゃないの？

ところで、当初の物件価格２９００万⇒２０００万以内なら
買うのも検討しようかと思うんだけど、
最近、契約した人とかどんな感じでした？

阪急神戸線、阪急宝塚線、ＪＲ神戸線、ＪＲ福知山線、
の尼崎、伊丹で探してます。

実売２０００万以内なら、こんな不人気物件でも真剣に検討しようかと思ってます。
２５００万くらい出して、土地２０平米、３階建ての戸建もありかなと思ってます。

私は、車通勤なんで、駅近に拘らないけど、
子供２人の通勤通学と、将来の値下がりを考えたら
２５００万以上だして買う気にはならない。

大型スーパーが近隣ということで多少の担保があるだろうから、二束三文にはならないだろう。

2,600万円で購入した場合、
2015年頃売却=2,200万円
2020年頃売却=1,800万円
くらいのイメージかい？

甘いでしょ(笑)
無理無理

近隣相場を見ると
２６００円購入で
２０１５年売却　２０００マン
２０２０年売却　１５００マン
ぐらいじゃないかな。
イオン南側マンション参考にすると
これでもいいんちがう。
そこらも、積水と同感のデベやで。

皆さん売却、売却といわれますが、
マンション購入の際、売却目的で購入する人は
そんなにいるんでしょうか。
ちょっと、考えがずれているような気がします。

223さん
相場と言いますがあなたなら中古でその価格、購入されますか？
まずその価格での売却は難しいと思います。

資産価値、資産価値が大事と力説する人は、このマンションは避けたほうが賢明です。

一般的に、新築マンションは見込み客をひきつけるために、大量の広告をばらまき、
集客を行いアノ手コノ手で買わせようとします。
広告に予算があるからこそできる手段です。

一方、中古物件の場合、せいぜい輪転機で印刷したチラシを配る程度です。
中古物件は価格の安さだけが、売るための武器なのです。

このマンションのように、大量の広告費を投下したにもかかわらず、
大量の売れ残りを抱えた物件の場合、中古になると転売は想像を絶するくらい厳しいはずです。

新築時に人気のなかったマンションが、中古になった途端に人気物件に変身することは
有りえないと知るべきです。

伊丹で資産価値が高いと考えられる物件は、先日に即日完売したプラウドとジオくらいでしょう。

>>225
おっしゃるとおり、基本的には永住を目的とされるものだとは思います。
利便性等に難のある一次取得者層をﾀｰｹﾞｯﾄとする物件は、半ば賃貸に住むのと感覚は近く、ｽﾃｯﾌﾟｱｯﾌﾟのために売却を想定されるのではないでしょうか。

「ｽﾃｯﾌﾟｱｯﾌﾟのために売却を想定」って、甘すぎるのではないかな？

賃貸物件を借りる気分で買う人は、そもそも頭金がゼロ円に近く、
全額をローンで購入するような層ですよ。
新築時から10年住んでから（ローンを支払ってから）、引っ越したいと思っても、
ローンの支払い金は大半が利息に当てられるため、ローンの元金は、ほぼ丸々残っている状態です。
それに、10年後に売れる価格は、ローンの残高を大きく下回っているはずです。

つまり、売れる価格とローンの残高の差額を、埋める資金がなければ、
売りたくても売れないというニッチモサッチモいかない状況に陥ります。

結局、転売するのを渋々諦めて、仕方なく「永住」ということになります。

今週のＳＵＭＯに出てましたね。
いつまで広告するのでしょうか(笑)
駅でいつも取ってしまいます。

その空撮写真見て思ったのがイオンのでかさｗ
あんなのが近くならまだしも隣にあるってどうなんだろう？
便利だとは思うけど、それなりに嫌な人も多いのかなって思った。

大阪ガスが堺でやってるメゾンとか凄い値引き広告してるのに
このマンションは値引き広告無かった。

実際はどうか知らないけどね。

住友不動産は売り出し時期じゃなくて、完成してからさらに３年は
値引きしないって聞いた。
体力のある会社だから出来るらしいけど、積水はブランド価値守る為に
何年くらいは大幅値引きしないでいくのかな？

誰の目から見ても売れ残って頓挫している物件なのに、
大々的な値引きをせず放置していることが、ブランド価値の向上につながる。

それは、大きな過ちだ。
それは、真のブランド品の価値が何であるのかを理解できていない証拠だ。

誰もが手を付けずに、いつまでも陳列されているマンションなんか、
誰も買いたいとは思わない。

ましてや、それがブランド品の値打ちだと考える人が居るはずがない。

本物のブランド品は、欲しいと思う人が「列を成して買いに来る」ものだ。

鮮魚店で異臭を放つ高級魚は、もはや価値がない商品なのだ。

良い商品を造れば、買い手は飛んでくる。
それは、造り手の思い込みであると同時に、傲慢さの表れだ。

だから、このマンションは大量に売れ残っているのだ。
愚か者につける薬は存在しない。

法律上の新築って、築１年以内で未入居の物件らしいから
このマンションはもう中古ってことだよね(笑)

中古マンションか・・・

既に購入された方から見れば、
値下げしてでもマンション全体が売れて人が入った方がいいのかな？
それとも、ガヤガヤするし、半ゴーストマンションくらいがちょうどいいのかな？

今でも、１ヶ月に３戸～１０戸くらいは売れてるの？
そうだとすると、全部売れるまであと何年かかるの？

どちらにしても、竣工前に値引きゼロで買った人は大損こいてる訳だけど、
今値下げしたからって、その差額を補填してるくれるなんて無いだろうし、
新しい住民が自分よりも何百万も低いローンで買ったと知ったら人間関係悪くなりそう。

グランメゾンって建物はいいけど、立地が悪すぎるよね。
西九条にしろ清荒神にしろ、土地の仕入れ担当者を左遷させた方がいいと思うけどね。

今朝、新聞折り込み広告見ましたか、東急リバブルの中古マンチラシに
ついに紹介、グランメゾン池尻。。。。。。
２階の方が、強気に2990万でだしてます。
現況、居住中やから、この値段じゃないと、前のコメントにあるよう
永住ですね。
この掲示板見て、売りにだすのがこわいんです。結局２重ローンになるしなあ。。
私も損でも査定だそうかな。

損は、当たり前です、少しでも早く売り出すことが
得策です、刻々と値段が下がるんですから。
ただ、ここは売れ残りが多すぎですので、すぐ売却となれば、
購入価格の1000～1200万は下げないと。
逆に売れ残りは、大幅な値崩れおこしますね。
売却して、数年後売れ残りを購入という手も、すご技ですね、

ちらっと立ち読みした程度だけど、
マンションって、どんなにショボイマンションでも駅前とか駅近だと値崩れに限界があるって書いてあった。

なんでかっていうと、賃貸としての需要と賃貸に投資するファンドとか個人があるからだって。
確かに、ワンルームでも家賃５万とか６万取れるしね。
このマンションも伊丹駅徒歩３分だったら、家賃１８万くらいはいくんでねーの？

駅から遠いマンションが値崩れするもうひとつの理由が、
一戸建てと競合するからだって。

別に資産価値なんて売る時くらいは実損ないんだけど
心理的には相当くるよね。

例えば、２８００万で購入して５年後に６００万下がって２２００万になってもいいと思うんだよ。
新築で毎月の家賃１０万と考えれば５年間賃貸住宅に住んでたと考えればいいだけだから。

でも、２８００万が１８００万とかになるとかだと払ってるローン考えるときついよ。

子供が大学進学で独り立ちする１０年後にローン残債がちゃらになるくらいが理想なんだけね。

語るに落ちた物件で、何を今さらがたついてるの？
永住しなさい。
それしかないでしょう。

ここって駐車場もあるし職人とか車移動の人はいいよね。
だから、１０年後には、土方とかとび職、大工なんかの現場労働者であふれてるマンションになると思うよ。
駐車場も軽トラ、フルスモッグのハイエースだらけになりそうｗｗｗ

将来のゴーストマンションｗｗｗ
長期修繕とかどうすんねん！
修繕積立金や管理費の売れ残り分は積水が永遠に出し続けるんか？

値下げしたマンションは住民層の質が落ちるから色々とやばくなりそう。

イオンもどうなるか？

購入したら、即売却しても中古マンションだから、末長く
住むことを考えましたが、多分売れ残りが確実に値下げするだろう
との現実に、自分自身の何処にブツケテよいのか怒りと浅はかさに情けないです。

現実問題として一生住み続けるなら
気の持ちようで怒りも収まると思う。

ただ、転勤・転職、家庭環境の変化で
いざ売却するとなった時に
リアルな怒りが起こるだろうけど
怒りで済む人はまだいいけど・・・

ローンが残ってると残債程度の決済金がないと
売却自体出来ない可能性が高いから。

そもそもイオンの完成が、遅すぎ。
これのせいでマンションが売れないんや。
イオンが補償すべきです。
立ち上がりましょう。

横のイオン、絶対潰れると思う。
ぶっちゃけ、超近隣住民以外はダイヤモンドシティのイオンで十分だしな。

↑　
横のイオンモールが潰れるとか、もはや用無しなんて事を、このマンションの入居者が言い出すとは。。
そんな風に考えているなら、終わっているとしか言いようがありません。
こんな所でくだを巻くのではなく、一日も早く転売して脱出すべきでしょう。

近い将来に確実に発生するであろう「価格暴落」という「津波」が襲ってくる前に、
沈み行く「ドロ舟」から脱出すべきではないでしょうか？

いやいや、日常生活送ってる分には最高のマンションですよ。
通勤除けばね(笑)
ただ、正当な対価だったのならいいけど、
今となっては、たこ焼きを３０００円くらいで買ったような気分だよ・・・・

元々の物件価格が高いとはいえ、近所のしょぼいマンションより値下がり率キツイですね。
なんか、ジェットコースターみたいなマンション価格だな。

イオンはたしかに厳しいよね．．．
一度行ったけど多分二度目はないな

もしも、イオンが撤退したら、ただでさえ魅力がない場所なのに唯一の取り柄がなくなってしまいます。
でも、伊丹駅前のイオンモール・テラスに比べると、恐ろしいほど閑散としているのも事実です。
こりゃあ、撤退も近いのかなあ～　と思っちゃいます。
それに、仮にイオンが撤退した場合、その跡地にウルトラ激安マンションが販売された日にゃあ、
それこそ想像を絶する価格暴落が始まるでしょうね。

イオンを盛り上げることが、マンションの資産価値を
上げるんですから、どんどん買い物しましょうよ」」

イオンの跡地

マンションだったらまだいいよ。

ここの用途地域って工業地域だったから、
何か建ってもおかしくない。

この円高だから工場系は経たないと思うけど・・・
最悪、ゴミ焼却場とはあるかもねｗ
それは冗談として、積水とかのブランドデベロッパーじゃなくて、
リカちゃんのキングマンションみたいに、大阪市内で３ＬＤＫ１９００万～売ってるような
格安新興デベロッパーが、ペラペラマンション建てる可能性はあるよね。
しかも、大量供給で。
そうなったら、ここはもう大暴落でしょうな。

イオンは尼崎園田、伊丹駅前と作り過ぎなんだよな。
元々、ダイヤモンドシティなんて、尼崎、伊丹、川西、宝塚からも
客が来てるくらいだったから。

ここなんて、イオン子店舗のＭａｘバリューで良かったんじゃないの。
完全に、市場調査ミスったな。

川の向こうの競馬場に対抗して、
民間賭博場にでもしたらどうかしら？

伊丹は駅前ですら今後マンション供給過剰気味。
建築中をあわせると4物件さて今後未発表の売れ行き（ジオ完売）価格設定が
楽しみです。

もうこうなったら、値下げでも何でもしていいから
早く全戸数完売させて！

入居者がいないマンション、コミュニティの崩壊してるマンションなんて意味ないから！

個別に値下げに応じるんじゃなくて、広告で正々堂々と８００万値下げ！
とかで売れば流石に売れるでしょ！

厳しい言い方かもしれませんが、

「広告で正々堂々と８００万値下げ！」という程度の処置では、「焼け石に水」です。

今後１年以内に完売させるのは、どんなに甘く見積もっても１，０００万円ダウン、

また、コストパフォーマンスが高いライバル物件の出現や市況悪化の懸念を踏まえると、

例えば５０％ＯＦＦとか、過激な販売へシフトしないと絶対に無理だと思います。

皆さん、安く買おうと必死ですね。

伊丹市が「副首都」にでもなれば、値上がり必至の物件ですけどね。

駅から遠ければ、利便性を追求してこそ意味のあるマンションの意味がないやん(笑)

しかしイオンのフードコートから
部屋の中がが丸見えだね。
必死のラティス建てて目隠している住居もあるけど、
これじゃ日が当たらなくて可哀想。

見える見える・・・・・
これお見合いマンションの宿命ですね。
ただ密集隣接マンションよりはましとは思います。

フードコートから見えるのは問題じゃないレベルだよ
まー、ケーブルテレビで毎週やってる、一部売れ残りマンションのベリスタ東淀川大桐みたいに
いい景観ではないけどね。

毎週SUMOに出てるね(笑)
今週も134Pに出てる。
2009年1月完成なのに。

普通はマンションって完成前に、モデルルームで販売して完成した時点で
契約率が70％以上だと売れてる物件だよね。

このマンションは完成後２年半以上経ってまだ売れ残ってる。
公式には何戸数か知らないけど。

やっぱり、駅から遠いし、これだけ遠いのに平面式駐車場くらいは戸数分は確保すべきだよね。
なのに55台って。
イオンが潰れたら、そこ駐車場にすればいいのにね。

値下げしだいでは興味はあったけど、だんだん無くなってきたよｗ

去年、見学に行った時に、75平米くらいのタイプで2000万くらいになったら
連絡くれって書いたけどまだないｗ
今だったら、1800万くらいじゃないと話しにのる気ないな。

今、立花で賃貸マンション暮らしですが、いつかはマイホームと物件見すぎて
目が肥えすぎた(笑)

新築も２年を過ぎると中古としてしか表示できないらしいね。

広告も「新築未入居」ではなく、「築２年６月」らしいよ。

人が住んで無くても、ありとあらゆるとこが劣化していくからね。
そりゃ、扱いは中古でしょう！

まー、今の住民は２年間分の浮いたとして価値の下落は笑い流しましょう！
毎月２０万づず位、資産価値が減っている計算だよね。

2990万円で２階、広告出てますね。

↑
適正価格よりも、どー考えても１，０００万円以上、高い！
こりゃあ、絶対に売れないなあ！！

高い

アトレットマンションにすればいい。

相場では、アウトレット業者が定価の６～７割引きで残物件をまとめ買いし、
定価の５割引きで販売ですよ。

これで、実質完売できます。
空き物件にするより、絶対いいです。

仮に梅田が勤務先として、
DoorToDoorで考えれば、
川西駅徒歩１５分くらいのマンションを買う感覚になるのかなぁ。

公団とか公社が作ったマンションと同じで、
公務員体質とはまではいかないだろうけど
大企業病の天下の積水だから、
初期設定価格から３０％とか値下げしてまで売る気はないだろうな。

そうすると、見せ掛けの完売とする為に、
再販物件専門の販売会社に一括売却なんてことはあり得るんだろうな。

どっちみち、未入居の今でも法律的には中古物件になるんだから。

いずれにしても、失敗したと言ってもたかだか住宅ですよ。
人生においては、ほんの小さなことです。