横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス　ナンバー２

ホームページ、更新されてやっと体裁が整いましたね。
http://www.nomu.com/new/yokohama-portside/

近隣のコットンハーバーにジムや温泉、スーパーがあるようですが、
ポートサイド地区からすんなり行けるんでしょうか？
ネット上の地図を見ると、行けるような行けないような・・・

ナビューレにすんでいますが、長期的な投資目的に購入を検討中ですが、エレベーターは低層用２７階までで、２機で、なんら困ったことはありません。が、ゴミだしでの利用が増えると事態は異なるかもしれません。
ゴミだし各階は、皆さんの言われるとおりかなりネックです。これに関しては管理組合で規定を変えても、水道が整備された各階ゴミ置き場という箱がない限りは不可能ですからね。

エレベーターのメーカーをご存じのかたいらっしゃいますか？
聞くのを忘れました。

>72 西側の結婚式場は50年(?)定借で、土地の所有者はトヨタだったと思います。今のところ何か計画があるわけではないけれど、恒久的に低層の結婚式場が存在するとも考えづらい・・・ということではないでしょうか。

>81 12年後に一括で修繕積立金を払うことになるそうです。手元に数字がないのですが、確か90平米の部屋で80万円くらいでした。ちなみに、52にあるとおり、月々の修繕積立金には商業棟の分も含まれているので、住居分の修繕積立はさらに少ないことになりますよね。商業棟等分（全体費用という名目でした）と純粋な住居分の内訳は、モデルルームで見せてもらえます。

>85
投資目的では購入できませんよ。

現在マンションに住んでいますが、
低層階用、高層階用にシースルーエレベーター２機ずつと、ペットを連れた方専用(非常用？)として１機ずつ計６機動いてます。
約６５０戸に６機のエレベータですから平均すると１０８戸/機です。それでもうまくやってますよ！

横浜ポートサイドプレイスさんは約180戸に対して３機ということで、平均すると60戸/機ですね。これは悪くないのでは？
ただ、エレベーターの速度の問題だと思います。

>>85さん
低層階で２機といっても、
ナビューレさんが使われているエレベーターは
マンションに使用されるエレベーターとしては最速レベルだそうですよ。さすがです！

>>87
アンカーは正しく使いましょう。

>>88
本来そうなんですけどね。
本当に投資目的で買うつもりの人はあの手この手で制約をかいくぐる手段を
取ってくると思います。
実際私がMRで担当者と話しているときも、他のテーブルで明らかに
それらの制約をかいくぐるための手段をさぐるため、営業の方にいろいろ聞いている人がいました。
投資目的と予想外の転勤などを区別するのは難しいと思いますが、
公社には是非一策を講じて頂きたいと思います。

ベランダのお隣との境がどうなっているのか、ご存知の方、いますか。
パンフレットの図面によると、上部が開放してるようなのですが。
それと例えば、植木に水をあげたら、お隣のベランダに流れたりするのでしょうか。
お隣さんと完全に独立してれば良いなと思っているのですが。
宜しくお願いします。

85です。無知ですみません。ナビューレは最速エレベーターなんですね。確かに高層階まで一瞬で着きます。
投資目的回避は簡単です。現在のナビューレを貸しに出して新築を5年間楽しんでその後売却なり、賃貸なりに出せばいいのです。そういう意味で長期的な投資です。その次には北仲ができているでしょう。楽観的に新築を転々とします。

８７さん
商業棟って、住人専用の施設じゃないですよね。
それなのに修繕積立金を住人が負担するのですか。
それって常識な事なのでしょうか？

西向き角の80Aの居室の参考価格ご存知の方いましたら教えていただけないでしょうか？

申し訳ございませんが西向きの80Aの価格ご存知の方がいらっしゃいましたらお教えいただけないでしょうか？

>94、95
予定価格表では5100〜5300万円です。
西側の正式価格は予定価格とほとんど変わらないか、少し安くなっている様です。
検討外の部屋のため、正式価格は控えて来ませんでした。御参考までに。

>>96さん、
先日の連休にＭＲに行かれたのですか？
販売価格は決定されたのですか？

>>97
96です。
週末にMR行きました。
これが正式価格です、という感じで価格表を見せられましたので、決定だと思っているのですが・・・。
西側は1フロア30万円刻みでアップする様です。当初より安くなっているので、今後も大きな動きは無いのでは？

更新されたＨＰをみて気になったのですが、
「戸境壁が130mm・149mmの厚さ」とあるのですが、
マンションに関する本で、最近のマンションは「戸境壁が180〜200㎜が多くなってきている。昔は150㎜くらいのマンションが多かった」と書いてあった記憶があるのですが。。。
この物件はこういった(防音に関する)構造も低仕様ってことなのでしょうか？
どなたか詳しくわかる方教えてください。

>>98さん、
97です。早速のご回答ありがとうございます。

私は今週末にはじめてＭＲにいくのですが、正式な価格を早く知りたくて。結局予定価格から大きく価格が変更されてなさそうですので、ここのスレで何回か掲示されている価格がほぼ正式価格ってことですね。

>94、95さん

価格表控えてきました。
西向き角の80Aの予定価格は14F 5090 - 20F 5290、坪単価は220.4 - 229.1です。

ところで西向き角を希望する理由は何ですか？
間取り？価格？眺望？
差し支えなければ参考までに教えて頂けますか？

>96さん

希望の間取りはどちらですか？
同じく差し支えなければ参考までに教えて頂けますか？

>>99
タワーマンションの戸境壁は一般のマンションの構造とは異なります。
グラスファイバー等を使用して建物の重量を軽くしてあるのだそうです。
乾式耐火戸境壁136mm＝コンクリート壁136mmの性能ではありません。

参考ソース　http://kanto.m-douyo.jp/question/s908/

94,95です。
皆様情報ありがとうございました。

西角を希望する理由は横浜駅から近いこと、リビングのガラス張りが
いいなぁとおもいました。でも、西向きはこのマンションの本当の魅力
である眺望がないのと、横に何か立つリスクがあるので微妙だとは
思ってます。

120Aはおいくらでしたかどなたか教えてください。

120Aはおいくらでしたか？管理費修繕費もおしえてください。

>>101 さん
96です。
我が家は西側の64か70を考えています。
DINKSのため昼間家にいる時間も少ないこともあり、日当たりや眺望はそこまで望んでいません。
やはり立地が良いのが決め手です。

>>99,102
戸境が薄いとやはり遮音性能は落ちます。
薄くするのは躯体を軽くするため、材質を変えるのは薄くなることで
不利となる耐火、耐久性能を確保するためです。

部屋の中での会話やテレビの音などの空気を伝播する音には基本的に
影響ありませんが、扉の開け閉めの音、足音、物を床に落としたとき
の音など、壁を直接伝播する音はどうしても薄いとよく伝わります。
特によるベッドに入って頭が枕に乗ると、壁または床→ベッド→枕
→頭蓋骨→鼓膜と普段は聞こえないルートで騒音が聞こえてしまいます。

>>102さん、>>107さん、ありがとうございます。99です。

遮音性について、コンクリート壁の厚さでいうとどれくらいの厚さのものと同レベルかＭＲで確認してみます。

また本を読み直していると、コンクリートのかぶり厚のことも書かれていたのですが、
「標準で、柱・梁は４０㎜、床・屋根スラブは３０㎜」とあったのですが、ＨＰではスーパーウォール・柱３０㎜以上、床スラブ２０㎜以上とあるのですがこれは標準を下回っているということなのでしょうか。水セメント比にもよるみたいですが。

みている本は2006年2月発刊で少し古いので技術革新や新しい素材が使われてるとかあるのでしょうか。

>>99

そういえば、構造説明会みたいなのはいつ開かれるのかな？
スケジュールが未定すぎてよくわからんなあ。

>>108
ここは鹿島のスーパーRC工法を用いています。
躯体には高強度コンクリートを使用していますが、梁をなくした工法のた
め、制震装置を除いた躯体自体の耐震強度は通常よりも弱いです。
（制震装置とセットで耐震強度を確保しているためです。）

さて、「コンクリートのかぶり厚」ですが、建築基準法で規定があり、屋
外に面する部分では30mm以上となっておりますので、基準はクリアしてい
ます。但し、公庫の旧仕様では法律に対して10mm以上のマージンを要求し
ているので、仕様の統廃合が行われた平成15年以前であれば、ありえない
仕様です。

小さい話ですみませんが、トイレは最新のものでしたでしょうか？
ＭＲで見落としてしまいました。
たまたまＣＭで、掃除の楽なフチなしのものを見たので。

>>111

トイレはタンクレスのトルネード洗浄タイプでしたよ。

112さん、ありがとうございました。
ＭＲ訪問も初めてで舞い上がってしまい、皆さんのように落ち着いて見てませんでした。投稿の数々いろいろ参考にさせていただいてます。

>110さん

かぶり厚って、コンクリートの中性化が鉄筋にまで及ばないための厚さ
って言われているものではないでしょうか？

緻密な高強度コンクリートを使用しているので、通常のコンクリートよ
りも中性化の進む速度が遅いためではと思います。

114>

東向8F,70.82㎡7580万円が販売当時の値段だって？

ナビューレの掲示板に
東側 70Ｄ　73.19㎡　--　8Ｆ　5,000万
と書いてある。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39660/
NO.447参照

しかもこのマンションができて東向低層階の眺望は遮られるから資産価値は購入時より下がるのは明らか。

ダマシて売ろうとするのはイカンよ。

>114さん

4000万台なら興味ありますので是非連絡を。
nabeaurefan@yahoo.co.jp

この物件の南側正面（マリノスグランド横）の空き地が非常に気になる。。。
誰か情報もってないですかね。
さすがにマリノスグランドが売却されて何か建つことはないと思うが。

>119

マリノスグラウンドは10年間の借地ですよ

http://members.aol.com/nkkokai/homepage/minatomirai/yokohamamarinos.ht...

事前案内会開始から一ヶ月で新規来場者が約８００件、再来場者が約３５０件だそうです。
倍率がどの程度になるのでしょうかねぇ。

高倍率は必至。

だけど、仕様や管理費の件があるから、とりあえず抽選に参加して
当選したら考えるといった人がかなり多いと思われる。
倍率も高いけど、キャンセルも多いと予想。
真剣に購入したい人にとっては迷惑な話だけど。

あとは、親族や知りあいをサクラとして希望部屋に申し込みをさせ
倍率をわざと高くし、同じ部屋を希望するライバルをブロックする
手を使う人とかも出てくるかな。

実際、Nの抽選時にはあったようだし。
明らかに不自然な倍率の部屋があり怪しいと話題になる。
結果は当選者、補欠1番がキャンセル、最終的には登録No.1の補欠
2番が当選しサクラ説を裏付ける結果に。。。

>>119
マリノスタウンの横（西側）には富士ゼロックスのR&Dセンターが建ちます。
東側（59街区、62街区）は売り出し中です。

マリノスタウン、スポーツパークは10年を限度とした暫定施設ですので、
10年以内には更地に戻ります。
近々、ジャックモールが10年を向かえ、事業終了→更地に戻ります。

１１９です。１２０、１２３さん
情報ありがとうございます。

ここは５９・６２街区だったんですね。
営業さん曰く、「何も決まってません」の一点張りだけど
ここは現在、横浜市が売り出し中ということだから
何か建つのは確かなわけですね。

高さ制限がどれぐらいの物が建つか分かりませんが
南側高層階以下の住民にとって、ここに建てられると売りの眺望は致命的になりそうです。（ベイブリッジ方向に影響？）

ここを検討する上で眺望にはあまり過度の期待値をもたない方が懸命なのでしょうね。

そうすると、過去スレ情報を総合的に判断すると
やはりここのメリットは駅近という便利さぐらいか。
本当に悩ましい物件です。

>124さん

ベイブリッジの眺望にはあまり影響がないようでしたよ。
そのあたりの建物は、物によりインターコンチが見えなくなるかも、と言う感じですね。花火大会も８／１のには影響なさそう。海の日のは影響ありそうですが。

眺望システムを確認してみることをお勧めしまーす

マリノスグランドもマリノスグランドの東側の空き地も、高さ制限は100Ｍ
だそうです。
どちらも将来的には建つ可能性大です。

それでも距離がありますから、圧迫感という意味では問題ないと思います。

眺望への影響はあるでしょうが、そもそもその先にはＭＭＴやフォレシスなどのマンション群が立ちはだかっているので、あまり気にすることも無いと思います。

↑問題がすりかえられている。
　話題になっているのは圧迫感ではなく眺望。
　マンション群と合わせてさらに遮られるリスクがあるということ。

将来の眺望を心配するならどこのマンションでも確定的なことは言えないのでは。
１０年後には埋立地がどれだけひろがってるかわからないですし。
いまのところこのマンションの眺望は他のマンションでは得られないものがあるでしょう。

みなとみらいのマスタープランでは、６１街区（マリノスグランド）は、高さ制限１００ｍですが、容積率は、６００パーセントとなって
います。ということは敷地に対して５０パーセントの建ぺい率では、
１３階くらいのビルが、近い将来このマンションの目の前に建つことになる。

あれだけ距離があるんだから何か大きな物が建った方が良いじゃん
空き地同然の現況よりもどでかい建物がキング軸沿いに軒を連ねた方が
ずっと綺麗に夜景が見える。
ここの景観が良いのは向かいのＭＭ地区に高層ビルが見えるからで、
１０Ｆ程度のオフィスビルやマンションが並んでたら何も魅力ないでしょ。