横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンス　ナンバー２

都内の湾岸地域はもっとすごいすごいですよ。3、4年前購入価格3000万円賃料24万円　利回り9.6％　の物件が　利回り4.5％で売れてしまう
(6300万円）のだからびっくりですよね。利益額3300万円
ポートサイドの6000万円ぐらいの部屋は賃料どれぐらいとれますかね。
24万円ぐらいだったら利回りは4.5％ぐらいなのかな。

みなさんご存知と思いますが、契約時に、5年以内に売却しないこと、住民票を移動することが明文化されます。まあ、公団にしてはあまい基準ですよ。
⇒投資で買っても五年間すんで売却すれば言いだけでしょ。あとは
　転勤とか家庭の事情とかで抜け道は有りそう。

話が反れてしまってごめんなさい。

１９さん。
本郷台に住んでいるものですが、４年で３７００→４６００になる
マンションなんて、とても思いつかない（当てはまるようなものが
出てこない）のですが？

新築マンション坪単価の推移ご参考に。
神奈川区は２、３年前に比べるとすごい上昇。
順位 先月 市区町村名
（平成19年08月現在） 19年 18年17年16年15年14年
1 1 東京都 渋谷区 　　611 503 358 322 317 328
2 2 東京都 千代田区 　491 386 304 346 348 311
3 3 東京都 港区 　　　452 406 345 298 315 336
4 4 東京都 目黒区　　 436 333 310 285 284 300
5 5 東京都 品川区　　 362 285 269 257 237 250
6 6 東京都 豊島区　　 355 314 252 238 230 254
7 7 東京都 文京区 　　353 314 278 271 269 279
8 8 東京都 新宿区　　 345 320 320 285 281 284
8 10 東京都 世田谷区 345 299 260 245 250 254
10 9 東京都 中野区 　 341 277 264 239 240 241
11 12 神奈川県 葉山町 307 214 164 - 183 -
12 11 東京都 杉並区 　303 278 283 246 247 254
13 14 東京都 台東区　 300 256 224 184 210 194
14 13 東京都 江東区　 293 219 206 178 192 178
14 15 東京都 中央区　 293 298 258 235 260 261
16 16 東京都 荒川区　 292 174 181 158 167 154
17 21 横浜市神奈川区 270 207 180 170 170 175
18 18 東京都 大田区 263 259 236 207 219 209
19 17 神奈川県 逗子市 261 179 160 171 140 152
20 19 東京都 北区 260 226 195 190 186 197

渋谷あたりだと70㎡（21.17坪）が1.29億円ぐらい
神奈川区だと　 70㎡（21.17坪）が5700万円くらいということ。

>>18さん
>ポートサイドは立地等がいいから普通のマンションとは違うと
おもいます

私もそう思います。
不動産関係の方に、『中古マンションを売るのに、ポートサイドの方はかなり強気で売ってくる』というのも聞いたことがありますし、実際それでも売れるらしいです。

あの暗いエリア住むことを受け入れられるなら、ズバリ買いでしょう。
私は悩みましたが、みなとみらいのままにします。

抽選は最高倍率何倍ぐらいになりますかね。

タカラか！床暖房は標準仕様？

ここは管理費が高いですよね。
本日、担当の方に伺ったところ、やはり「公社」だから管理費が高いということです。
「民間」に委ねると少し安くなるのではないかということでした。
Just Informationです。

この辺は新築物件の坪単価が上昇しているのにもかかわらず、実は路線価
は4年ほど前から下落しています。税金も前回の見直しで1割程度安くなって
います。
設備や仕様が普通なのに坪単価が高いのはなぜでしょう？

昨日、２回目のＭＲ説明会に行ってきました。
検討の結果、購入を見送る事にしました。
理由は下記の３点です。


１、管理費が高い
　ＰＴ横浜ポートサイドと比較して、同価格の部屋で比べると、だいたい５０００円前後高いです。理由を聞くとやはり公社が民間に委託するので中間マージン分だけ高くなるとの事。だったら公社が管理することないと思うのですが。。

２、タワーパーキングの出入り口
　１０６台収納のタワーパーキングが出入り口が１箇所しかない。現在、４８台収納、出入り口１箇所のタワーパーキングを使ってますが、それでも朝や夕方など、入庫や出庫待ちで１０分近く待つことがあります。１０６台で出入り口１箇所ではかなり待ちませんか？と聞きましたが、明確な回答は得られませんでした。その上、駐車場料金も近隣よりやや高めだと思います。

３、ゴミ捨て場の場所
　ゴミ捨て場が各階にないのはしょうがないとしても、Ｂ１Ｆにあるのはどうなんでしょう？Ｂ１Ｆには出入り口がないので、通勤前にゴミ出しをしようとすると、一回エレベーターでＢ１Ｆまで下がって、それから１Ｆまで再び上がってマンションを出ることになります。毎日の事と考えるとかなりめんどくさいです。


ＰＴが抽選で外れたのでここを検討しましたが、だいたい価格はＰＴと同じくらいなのに上記のような欠点があるので、ちょっと妥協できませんでした。
ただ上記の欠点が問題にならない人には希少性が高く、景観も最高なのでいい物件だと思います。
結局、適正な倍率で完売するんじゃないですかね。

路線価と実際に取引されている土地の価格には相当
な開きがあります。そのエリアだと坪270万ぐらいでも
おかしくないはず、だけど、仕様等を下げて、建築費
下げることによって坪250前後が実現できたのでは。

マンション用地などは路線化で土地坪160万円でも実際の取引
は坪1000万円とかざらですよね。

70ｍ2で管理費修繕費3.5万、駐車場で3万、
ローンに加えてランニングコスト6.5万かー。
物件自体も、ランニングコストも公社だからと言って決して安いわけではないんですね。
三菱重工の社宅を見ると塩害は思ったよりもあるみたいだし（錆び錆び）、
修繕費の値上げも想定しておかないとかな？
人口減が分かっている状況で、物件価格が高い買い物は仕方ないとしても、
ランニングコストが高い買い物はちょっと悩ましいです。

70ｍ2で管理費修繕費3.5万　　　この管理費は高すぎ
パークシティー豊洲などはプールなど豪華な共用施設
があったため30000万円ぐらいだったと思いますが。
それより高いとは驚きです。

場所は良いのになぁ・・・
内装、仕様がとても低い
パーキング、ゴミ出しの諸問題・・・。
33さんがおっしゃってる通り希少性もあり、場所的に景観も良いのに本当にもったいない！！なんて中途半端なものをつくったんだろうと感じてしまいました・・・
とても悔しいですが見送りです・・・（泣）

内装と仕様がこれ以上豪華になると、それこそ価格的に手が出なくなります。ちょっと豪華な内装にして１０００万円上乗せなんてマンションはゴメンです。

所詮は公社の物件ということですかね。
ナビューレ、PTYP、MMマンション。。。などと比べても価格だけは張り合えるのに、あとはダメダメですね。確かに中途半端です。

私も設備などからこの物件は見送りです。
当初は北仲地区を購入予定だったけど、高額が予想されるため、
ポートサイド地区で考えてました。。。
ただ、この設備は耐え難いので、頑張ってお金を貯めて北仲の
物件購入を目指します。

う〜む、掲示板の様子をみると、皆が皆、物件見送りとレスしている。
久々の手の込んだネガティブキャンペーン。
よほどの人気物件の証ですな。

私は、何が何でも購入したいと思っています。
（希有なレスかな）
理由は、横浜駅近辺での眺望の良い物件はこれで最後と思われるから。
みなとみらいも新しいマンションが出来るか怪しいし、北仲地区は超高値（私的予想）＆横浜駅でみなとみらい線乗り換えのネックがある。
なので、この物件が良いと思う。

住宅のニーズや諸事情は個人によって異なるので、北仲が良いという人もいるでしょうし、この物件はいやだという人もいるでしょう。
その辺は、人それぞれというやつで・・・

この物件は、人気集中の高倍率となる可能性が非常に大です。
モデルルームも２１時の予約で何とか入れたぐらいですから・・・

私も北仲高層100㎡1.5億、ゴージャス内装を期待して貯蓄します。

我が家も買いたいと思ってます（２回目のMR見学はこれから、ですが）

本当はタワーズの中古の方がいいんだけど（ナビューレはもっといいんだけど、販売価格も管理費からも手が出ず）、南向き中高層のいい物件出ないですからねえ。今回くじに外れたら現居のローンを完済して、中古をのんびり探します。このマンションが出来る頃にはタワーズからの買い替え組も増えるかな。

北仲が完成すると、北仲が横浜湾岸地域の中心になるので、ポート
サイドもみなとみらいも裏側の地域って感じな扱いになってしまう
んですかね。
それにしても北仲地区はいい感じだな。

北仲地区てどこですか？最寄駅は？

>>46
ググれ

北仲はとてつもなく高くなるんじゃないかと思います。
43さんの言う、高層で100㎡1.5億なんて安さはないんじゃないでしょうか。

確かにこの物件はデメリットが多いですが、私は抽選に参加します。

>48
管理人（フロントサービス）は24時間じゃないけど、警備員がいますよ。

横浜市民ではないので教えてください。
北仲地区てどこですか？最寄駅は？

本日二回目見学してきました。我が家の懸念事項も管理費です。90平米南向き検討中ですが、管理費・修繕積立金あわせて4万円超とのことでした。管理費が約3万円ですが、このうち1万円以上は商業棟や低層階の商業スペースに関するもので、2万円弱が住居部分にかかる管理費だそうです。同様に、修繕積立金にも商業棟等の部分が課されています。尚、商業棟は公社が保有し、テナント料は公社の収入になるそうです。商業等のテナントも一部管理費等は払うとのことですが、住民にその一部が課せられるってどういうことなんでしょうか？？？管理費・修繕積立金が高いのは、マージンを抜かれていること以上に、この商業スペース分の一部を住民に課しているからってことですね。

尚、この住民vs商業等テナントの負担割合は、管理組合の賛成が得られれば改正できるみたいですが。

>>52
なんで、商業棟の管理費1万円が住民にかかるのか疑問ですね。

仕様はロアレベルでですかね。ＵＲ並の仕様
の低さでしたが。また、ウォーターオブジェの水も
とまっていました。びっくり。

つみたてくんの倍率優遇を持っている方はまだ多く存在しているの
でしょうか？
私は抽選参加予定ですが、10倍、20倍のつみたてくん爆弾を希望住
居に投下されたら目も当てられないですね。

本日我が家も、二回目の見学をしてきました。
ローンの相談をしたところ、管理費、修繕積立金、
駐車場の費用が高くて、ギブアップしそうです。
共働きを続ければなんとか返済できそうですが、
生活に不安が残りそうです。
我が家の場合、近隣の中古マンションでも同様に
ローンが心配なので、度々この掲示板にも記載されている
コットンの中古あたりの検討をする方向に進みそうです。
モデルルームの近くにあった不動産屋のチラシによれば、
我が家が検討しているくらいの広さで、管理費＋修繕積立＝
１．５万円、駐車場＝1万円代でした。
直線距離で、数百メータしか離れていないマンションで、
こんなに安いのにどうしてここは、こんなに高いのか強い疑問が
残ります。
一見、販売価格が安いように見えましたが、庶民にとっては
なかなか買えないマンションなのかも知れません。

東京の港区に住んでしるので、横浜のことは疎くてすみません。
でも、都民は知らない人多いですよ。

>>58さん
最寄り駅は、みなとみらい線馬車道駅です。
森ビル　北仲
で検索すると良いと思います。
ちなみに、この掲示板にも専用スレが立っています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8495/

ありがとうございます。でも交通がちょっと不便そうですね。

>>60さん
真下に馬車道駅がある・・感じなので、東横線を使う方なら非常に便利だと思いますが、
JR線他をお使いの方は横浜駅での乗換えが必須ですね。

私は飛行機に乗ることが多いので、乗り換えなしで行ける横浜駅周辺の地域に
魅力を感じて今回検討しています。
成田へは遠いですが、それでもNEXで直通なのがありがたいです。

東横線で渋谷まで40分はかかるでしょ。遠い。
横浜のお金持ちターゲットかな。都心の金持ち
は敬遠するなあ。

北中は馬車道だけでなく桜木町(根岸線)も使えるはずですよ。
都内へのアクセスはここと大差ないはずです。
東海道線等は混雑がひどいので使わないとおもいますし。

京浜東北も品川まで40分は遠い、やっぱり不便。

>>62

都心の金持ちは、みなとみらい買ってるよ。

ほんの一部でしょ。都心5区に買えないひとが横浜
で買っているのでしょ。金持ちは　渋谷、千代田、港、世田谷、文京、目黒あたりで買う。軽く坪300万円は超えるけど。

うちも目黒区内（駒沢公園に近い辺り）からみなとみらいへ引っ越します。

といっても実家が横浜なので、まったく土地勘がないわけではありません。

やはり土地勘のない場所に引っ越すのは抵抗ある人が多い気がします。

私の場合、実は通勤時間はあまり変わらない見込みです（特にドアードアでは）。

確かに都心のお金持ちがセカンドハウスとして購入するレベルだと、
適度にリゾートっぽさのあるみなとみらいじゃないですかね。
街もきれいですし、どの物件を選んだとしてもそんなにハズレがないように思います。（でもこれからは馬車道の方も人気がでるのかな。）
ポートサイド地区ではナビューレやPTYPくらいじゃないですか？

この物件は何で各階ゴミ捨て場にしなかったんでしょう。。。

普通に考えて、高層マンション・エレベーター２機・地下１階ゴミ捨てってありえなくないですか？

賃貸の少数住戸マンションじゃあるまいし、
最近の物件では　まずそんなのないですよ。

>>42
>う〜む、掲示板の様子をみると、皆が皆、物件見送りとレスしている。
久々の手の込んだネガティブキャンペーン

他人の意見をすぐに「ネガティブキャンペーン」とちゃかすのはいかがなものでしょう。。。良い意見も悪い意見もある中、真剣に考えた方もおられるでしょうし、買いたい人にとっては倍率が下がるのは嬉しいことです。


それと
>よほどの人気物件の証ですな
>私は、何が何でも購入したいと思っています
>この物件が良いと思う
>この物件は、人気集中の高倍率となる可能性が非常に大です
などと少し過剰にこの物件を持ち上げ過ぎでは？
客観的に見たい人間もいるので。。。