レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

>>652
ローン相談会が行われるとは、聞いてません。
日綜から以前、提携の銀行金利＆プランのパンフレットは見せて貰いました。
最終的には本人が自分に合った銀行を選ぶパターンみたいです。

仮審査をどこの銀行で受けるかは解りませんが、とりあえず物件価格より高目に提示して
返済に問題が有るか無いかを調べるようです。
で、最終審査をもう一度７月に受けて審査が通れば、「めでたく購入」と言った流れです。

ただし、７月の最終審査までに金利が上昇する可能性も有るので
頭金とかを増やせる方は出来る限り今の時期に頑張って貯金しとく事をおすすめします。

貯金…しても一瞬でなくなるのね・・・（−−）

無料駐車場（機械式駐車場）について下記記事がありました。

本当のところはわかりませんが・・・機械式駐車場の負担って結構ありそうですね。
やはりイタリアの方がよかったのですかねえ？

http://grandcity.seesaa.net/article/24276265.html

駐車場の管理に関しては正直イタリア(自走式)の方が良いと思います。
ただし、悲観的になりすぎても仕方有りません。
前スレを読み直すと解りますが、フランスの全てが機械式では有りません。
確か４０台だっけ？
をフランスの組合人数約３６０人で割るので実質、一人頭月３００円程度
の管理費アップぐらいだと思いますけど。
１５年〜２０年で機械の総取替えは修繕費に含まれていると思いますので
フランス契約の方で知ってる方居ましたらフォロー願います。

あくまで駐車場無料と言っても管理費と修繕費はどこでも必要です。
毎月、「駐車場代として払うか」「管理費＆修繕費」で払うかの違いです。
どちらが安い、高いは御自身で計算すれば有る程度は解ると思いますので
人の意見、噂に惑わされないように注意して下さいね。

>>658
確かにそうですね。維持費は1世帯300円/月でいいとして、15年後の総取替費用については、修繕積立金で別勘定として管理する必要ありますね。
1世帯あたりいくら負担になるかしれませんが、その辺含めて明確な資金管理が必要です。資金算定根拠を管理会社にきっちり説明してもらうことも重要です。管理会社による管理能力が大きなポイントとなるであろう。

日綜の管理会社については下記サイトがありました。
http://grandcity.seesaa.net/article/20348324.html

鵜呑みにする必要はありませんが、「火のないところに煙は・・・」というように、資金管理についは一応、管理会社説明会か何か開いてもらって確認したほうがいいかもしれませんね。それで納得できればいいんだし。

＞６５８
機械式駐車場についてはやはりそれなりにコストかかるのでは。
関連記事：http://grandcity.seesaa.net/article/20138137.html

「マンション管理センター」の算出方法では、54台収納の機械式駐車場は20年で2億円の費用がかかると算出されています。
つまり年間２千万円のコストがかかる。月に直すと１６６万円、360世帯で割ると、1世帯毎月4600円円です。
管理費として1世帯あたり月300円かかるとすると、修繕積立金に月4300円が駐車場代金として徴収されないといけない計算になりますね。

ということは、フランスの人の駐車場負担は、実質的に機械式駐車場分約4,000円＋平面式分（他物件平均だと3,000円くらい？）＝約7,000円くらいは負担するということになる？
便利な場所の人と機械式を使用する人と同じ負担を強いられる。というのは若干不公平なのでは？
だったら最初から駐車場有料にして、各自相応の負担にした方が納得感あるよね。

＞修繕積立金に月4300円が駐車場代金として徴収されないといけない計算になりますね。
ここは平面式もあるので、上記仮定があれば1人あたり月7,000円が修繕積立金として別途管理される必要ある。
これでは修繕積立金全部に該当しないか？？？
日綜コミュはどういう計算しているのかなあ。

>>661
わざわざ日綜批判スレじゃなくコチラで調査するべきじゃないの？
https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/osumaisokuhou_0114.html

中立の立場で物事を書き込まないと「批判」と受け取られますけど・・・

>>662
？

そもそも「駐車場無料」ってのが分かりにくいんだよね。「管理費とか修繕費に含まれている」って言う人いるけど、だったら最初から分けないとおかしくなるよ。
まあ、消費者に対するパフォーマンスなんだけど、「他にも何かあるのでは・・・」って詮索したくなるよね。

>>663
＞わざわざ日綜批判スレじゃなくコチラで調査するべきじゃないの？
663さんが記載したURLも読みましたが内容的にはさほど変わりないですよ（金額は別にして）。
要は663さんが参考にしたURL内容でも書かれていたように、無料駐車場っていうのがあれば、修繕計画を見て検証する必要があるんですね。
662さんは自分なりに検証したのであり、1人あたりの費用負担、月7,000円は修繕積立に含まれているとしたら、疑問に思うのも至極当然かと思いますけど・・・

>>665
「無料駐車場」で本当の無料は有りえませんので検証は絶対に必要ですね。
維持費(管理費)の差は他と大して変わらないので比較すれば有る程度は算出出来ますけど
修繕費は日綜の初期修繕計画表を見ないと結論は言えません。
フランス街区検討中の方は注意して下さい。

662さんは一人で２台分(機械式+平面式)払うつもりのような気が・・・？

管理会社は２年目以降から変更出来る訳だし別に気にすることもないでしょう。
気になる人は買わなきゃいいし・・・
荒れる元なので日綜理についての議題はこの辺でやめましょう。

我が家も真南向きのフランス街区がよかったのですが機械式駐車場&余分な水たまりでイタリアにしました。

＞662さんは一人で２台分(機械式+平面式)払うつもりのような気が・・・？
機械式は４０〜５０台分だよね。当然平面式の分を払わないといけないから2台分というわけでない。概算で1人あたり月7,000円でいいと思うけど？？。
まあ、いずれにしても機械式分だけで修繕積立金に約4,000円含まれているということは（管理費300円は別）、それだけで月の修繕積立金のかなりを占める。その事実だけで疑問が出てくる・・・

でも、あんなに敷地面積あるのに何で全て自走式にしなかったのでしょう?
勿体無い・・・・

Q3をうちは買いましたけど、Q1、Q2の人の書き込みが少ないような気がしますが・・・
Q1、Q2は日光が当たらないようですが、洗濯物は自動乾燥機とお考えなのですか?

Ｑ１購入者です。洗濯物って問題は冬なんですよね〜。現在南向きの家に住んでますが、最近は乾きませんね。でも、西向きは冬は午後長い時間日があたり暖かいのではないかな？と思っていますが実際どうなんでしょう。Ｑ３は希望の間取りが予算オーバーの為断念しました。

確かにフランスの修繕積立金、機械式駐車場分で飛んでしまいますね。
当然、自走式の積立金もある程度は必要なわけだし。

ちなみに家の近く（23区内）の機械式駐車場のあるマンション、駐車場代で月２万円支払っていました。自走式でもみんな数千円は払っているようなので、そのくらいは最低限必要なのですね。
最終的には、あとで修繕計画の見直しが入りそうな気がします。

>でも、あんなに敷地面積あるのに何で全て自走式にしなかったのでしょう
敷地内全てにセキュリティがかけられなかったのも、自治体との話で決まったようです。だから外部の人も立ち入り可能になってるはずです。
おそらく同じような理由で全て自走式にできなかったのでしょう。

修繕積立金に懸念があるのに、「無料駐車場」って表示は誇張しすぎな感じがします。
半年前も広告表示が不適切で指導受けてますよね。消費者に誤解を招くという理由で。
今回の「無料駐車場」はＯＫ？

>>667
＞管理会社は２年目以降から変更出来る訳だし別に気にすることもないでしょう。
理屈からすると変更は可能だと思います。数十世帯程度であれば、狭い世界なので住民の総意を得ることは簡単ですが、750世帯もあれば時間と労力を要すると思います。変更にはそれなりの理屈もたたないと750世帯に説明できないでしょう（いろんな人がいるし）。
まあ、誰が見てもよっぽど目に余る管理されない限り、厳しいと思いますが・・どうでしょうかねえ。

＞修繕積立金に懸念があるのに、「無料駐車場」って表示は誇張しすぎな感じがします。
「無料駐車場」と表示するのであれば、管理費・修繕積立基金にそれぞれ駐車上分がどれだけ含まれるかを表示すべきですね。消費者に誤解を与えます。
機械式駐車場は耐用年数15〜20年。機械入れ替えコストは、45台程度のもので、安物でも1億円、普通は2億円とも言われています。また、平面駐車場でも当然補修したりのコストはかかってきます（建物と一緒）。
修繕積立金にそれがどう反映されている、適当に見積もりされていないか確認は必要ですよね。
他の物件で、ＭＤ見学のついでに管理会社説明会出たことありますが、その辺突っ込んで質問している人、いましたよ。

前から気になっていたが普通「ＭＤ」じゃなく「ＭＲ」って突っ込みたくなる。
同一人物とすぐ解るけど〜
６８０は買う気ないんでしょ？

ＭＤでいいんじゃない？？

ＭＲ＞Ｍ＝モデル　Ｒ＝ルーム

ＭＤ＞Ｍ＝メガ　Ｄ＝ドライブ

＞前から気になっていたが普通「ＭＤ」じゃなく「ＭＲ」って突っ込みたくなる。
ここの物件、からくりがあって突っ込みたくなる。⇒冗談です。

＞６８０は買う気ないんでしょ？
いろいろ見て回っているので、まだ様子見です。いろんな懸念材料があるので全て解明できたらいいかもしれないけどね。ただ時間的制約もあり自分で足何回も運んで解明えするのは・・・だからこのサイトで解明されたか確認してるんですよ。
管理会社説明会は是非とも開催して欲しいものです。そしたらまとめて解明できると思うんですが。

管理会社説明会をしても、素人を納得させるくらいの説明は日綜にとっては簡単なことでしょう。
説明をしたところで、日綜が「駐車場無料」の販売戦略や、修繕計画を見直して
初期の修繕積立金を変更するということはありえないと思います。
「駐車場無料」の問題点や「日綜コミュニティ」の業務レベルが気になる方は自走式100%でないフランス街は購入しないほうがいいのかも知れません。
日綜以外で「駐車場無料」で売っている大手のデベロッパーがどのくらいあるでしょうか？
カタカナ系の新興デベなど、どちらかというとやや所得水準が中間よりやや下をターゲットとしたデベが多いのではないでしょうか。

これだけの大規模物件を日綜単独で販売するということは、売った後（しかも10年以上は先）に修繕積立金が不足するかどうか住民というのことよりも、いかに売り切るかということのほうが重要なのだと思います。

http://blog.so-net.ne.jp/mansion/archive/20061014-0--10

長期修繕計画とは、２０年から３０年の期間で、そのマンションに必要な外壁塗装や屋上の防水など共用部分の性能を維持していくために必要な修繕費を算出し、その必要額をどのように徴収するかをシュミレーションしたものです。

マンションの規模や広さにもよりますが、ざっくり３０年で、１戸あたり５００万円から６００万円もの金額が共用部分の修繕に必要となります。

単純に３０年×１２ヶ月＝３６０ヶ月で割ると月当たり、１．４〜１．６５万円にもなります。

一方、一般的な新築マンションの修繕積立金は５〜６千円しかないので、単純に考えると毎月１万円以上も積立不足が生じるはずです。

最初から１．５千円前後の修繕積立金では、かなり支払いがきつくなり、売れ行きに影響するので、そこまで正直な金額にしている新築マンションを見たことがありません。

結局、世の中のマンションのほとんど全ては、修繕積立金を後々１万円以上値上げするか、何十万円という一時金を１０年ごとに徴収することになるのです。

中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。

逆に修繕費の高い機械式駐車場を無料や低額で運営しているマンションは、後々１万円どころではない恐ろしい修繕積立金の値上げか、値上げができなければ、機能しない錆びた機械式駐車場が残ることになるのです。

修繕積立金や駐車場代の設定は、その分譲会社の企業姿勢がうかがえて興味深いものです。

確かにこのサイトを見ても、「駐車場無料」や「日綜コミュニティ」以外の問題点でも「なるほど・・」といった回答はないんだよね。結局、「心配な人は買わないほうが・・」といった回答が多く、それでは何の解決にもなってないし、検討している人はどうしたらいいのか分からないんだよ。
普通はそんなことありえないんだけどねえ。

＞中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を＞徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。
なるほど。だからほとんどの物件では平置き駐車場でも駐車料金を徴収してるわけね。それで修繕積立金が不足するのを補っている。後々問題にならないように「表現」を変えて対策しているんですね。確かに、その設定方法は企業の倫理姿勢によるものだね。

>>687
そんなに気になるならココで言ってないで日綜に直接聞けば良いじゃん。

>>687
本当に検討してる人は問題点とか気になる事が有れば
普通は担当者に聞きますけどね。
貴方は他社の営業さんですね？

イタリア契約者です。
久しぶりに覗いたらまた駐車場の話題で攻撃されてますね…
私は、環境・眺望・無料駐車場の魅力で契約をしましたが、契約後この板の存在を知り無料駐車場の批判を見た時は騙されたと、やるせない気持ちでしたが、修繕費計画書の中に駐車場の項目もあったので(妥当金額かは?ですが)全くの無料ではなかったので少しは安心していますが・・・(甘いかな)

ひとつ言えるのは、誤解を招く「無料」表記は良くないと思う。少なくとも「修繕費に含まれてます」など注記表示が必要だと思います。

私も、無料駐車場と共有施設の規模、間取りの広さに引かれて購入しましたが、この様な大規模マンションで有人フロントサービス、セキュリティ、コミュニティ施設などがあれば、月々の必要経費（管理費、修繕費、維持費など）が月３〜５万円くらいするのかと思いましたが、二万前後と聞いて、仮にその中に駐車場の経費が含まれていたとしても、普通のマンションの管理費維持費と殆ど変わらないと思うので、かなりお得と判断しました。これまで、６回引っ越してますが、いづれも最寄り駅から徒歩１０分以内だったので、駅から徒歩１０分圏内でないのと、坂が多い事が私にとっては一番の懸念材料です。

大規模だから共有施設の負担額が安く出来る。
必要経費等は時期が来れば値上げされるのは当然で有る。
立体駐車場の価格は一台当たりの交換で２００万〜３００万が相場で
今まで書き込まれた価格の殆どはデタラメ。

>693
日綜の営業マンがいいそうな説明ですね。

200万円というのは構造が簡単で安価な上下昇降型ではないでしょうか。
車3台で1機とすると、300万円÷20年÷12ヶ月÷3台＝4167円/月（1台あたり）程度だが、
機械一式交換までにリレースイッチ、モーター、チェーン、操作盤、パレットのタッチアップ塗装など機械設備そのものの価格よりも、定期的な部品交換のコストのほうが総額ではかかる可能性があるといわれています。

日綜が現在、広告で記載している「駐車場の点検費用は管理費に含まれている」というのは点検費用であって、上記の部品交換費用などは修繕計画でしっかり見込んで、積み立てておかないといけないと思います。

692さんのおっしゃるとおり、
>この様な大規模マンションで有人フロントサービス、セキュリティ、コミュニティ施設など
>があれば、月々の必要経費（管理費、修繕費、維持費など）が月３〜５万円くらいするのかと
>思いましたが

共用設備のほか、経費がかかるものが多いにもかかわらず、この程度の修繕積立金、管理費で済んでいる理由を「スケールメリット」という言葉で吸収できるほど甘くはないと考えます。
単に販売しやすくするために、初期設定を低めにしているだけではないでしょうか。

意欲がある人が管理組合の役員に立候補したところで、意識が低い人達に値上げの必要性を理解させることは至難の業だと思います。

>車3台で1機とすると、300万円÷20年÷12ヶ月÷3台＝4167円/月（1台あたり）程度だが、

上の計算では無いと思う。
色々な話を考慮して、高めに見積もって計算してみよう

１５年後に機械式駐車場を全交換する場合に必要な購入金額は
********************************************************************************
３００万円（１台）×４０台÷１８０ヶ月(15年)÷３６０世帯＝月額約１８５１円の負担
********************************************************************************
上は、あくまで機械式駐車場単体価格のみの計算。

その他、途中に部品交換＆入れ替え費用等が必要として倍額で計算しても
一人当たりの月額負担は約３７００円で済む計算になる。
仮に、これだけの費用が実際必要ならば７〜８年で毎回機械式駐車場を全交換出来る訳で
大きなメンテナンスの必要が、ほとんど無くなるんですけどね・・・

まあ単純に計算してもフランス街区はイタリア街区より約３７００円程度(もっと低いと思うけど)
修繕費が高く設定されていれば計算上問題無いと思いますけど。

ちなみに自走式の修繕費は別計算で要プラスすると各世帯が毎月
駐車場代として、いくら払ってるのかが有る程度解りますね。

随分しつこく駐車場問題で発言してる方々は、もちろんフランス街区の修繕費が
いくらなのか解って言ってるんだよね〜
ちなみに「いくら」なんですか？教えてセニョリータ？

イタリア街区の高層階はもう完売したのでしょうか?

いずれにしてもイタリア街を買った人は勝ち組ですね。

イタリア万歳＼(^o^)／

樹木関係で詳しい方おりますか？

１６階の建物で周辺の樹木に対しての日当たり具合とかは問題無いのでしょうか？
特に桜並木が北側なのでキチンと咲いてくれるのかが心配なんですけど・・・

先日ＭＲ行ったとき聞きそびれてしまったのですが、教えてください。
ここのマンションってバルコニーは禁煙でしょうか？
喫煙者なのですが、最近副流煙がどうのって周りの状況が厳しくなってきてまして
たま〜にベランダに出て景色でも見ながらタバコを吸いたいなと思ったときでも
禁煙だと出来ませんよね？
昼間はいないので洗濯物に臭いが付くとかそういうことはありませんが、夜帰ってきて
ちょっと一服ってわけいきませんかねぇ？

イタリア街を買った人は勝ち組、イタリア万歳。

ハッキリ言って負け惜しみですよ、第一私は最近になってマンション購入しようと
考え始めた者ですから。正直イタリアの方がお買い得感は否めない。


しかし、、なんだかなぁ最近勝ち組、＊＊＊って、
そういう考え方をする時点であなた達は「＊＊＊」だと思うんですが。

よくいますよね、このような人達、優位性を誇らしげに語る人、
これから集合住宅に住むんでしょ？しかも大半は永住を考えて。

そういう人達が暮らすのに良くないよそういう考えは、
どうせ人と比べることでしか自分の価値観を見出せないんでしょうね、
しかもその比べる判断材料も周りの人達の情報や意見で。

修繕費や管理費なんて大した事無いじゃないですか、
多少節約すればどうにかなる金額でしょう、毎月10万円違ってくるなら別ですが。

問題は買って、住んで、その中でどういった生活をしてくかでしょう、
集合住宅なんだから周りの人との兼ね合いも重要だし、
一つ一つの家庭が協調してマンションを作り上げていくもんじゃないですか？
イタリアを買ったから「勝ち組」なんてほざいている人はそんな価値観ないでしょうけど。

どうも買ったら仕舞いな風潮が感じられて仕方がありません、
問題はその後からだと言うのに。外観に関してもそうですよ、
ヨーロッパの建築を参考にしてるといっていますが、
なんでヨーロッパの建築に趣があるかって”アジ”に尽きると思うんですよ。
”汚い”とは違うんですよ、まぁ理解できないでしょうね、勝ち負け屋さん方には。
お金を持ったら世間で言われている”高級”な服や車を買う、
周りの目ばかり気にして自分の中の物差しを持っていない人達。

そのアジが出せるか、出せないかでこの物件の10年〜20年後は決まるでしょうね、
実際今はイイと思いますよ、新築だし綺麗。しかし将来アジの出ている建物になるか
イケてないラブホテルみたいになるかは住民次第でしょう。管理会社も重要ですが二の次です。

まぁ家を買う事に勝ち負けを付けているような住民、フランスは関係ないって
言ってるイタリア街の方々には無理でしょうね、せいぜいローンの残っている時代遅れ
の中途半端なデザインマンションに住んでいてください。

私は結構前向きで購入する予定ですよ、フランス街、購入もキャッシュだし、
この値段だったら失敗してもイイかなって思える金額だし。
永住する気もないですしね。こんな事言われてムカつきます？でもわたしから言わせれば同じですよ、
あなた達の価値観を使っておちょくってみただけです、
ローンは＊＊＊、一括は勝ち組でしょうね、あなた達に言わせれば。

「俺は一括だぜ」とかどうでもいいじゃないですか、越した事はないけど。
折角景色のイイ、環境のイイ場所なんだから、そういった”しがらみ”から
開放してくれる場所だと思いますよ、この物件は。


話は変わりますけどね、今日一日でこの掲示板見てみたんですが

「高圧線」について全然議論されていませんでした。

みんな気にしていないのかな？私は気になってしまいました、
まぁ議論したからといってどうなる問題ではないのですが、
夜だったので私の見間違いかもしれませんがあれは高圧線の様に思えました。
子供をこれから作ろうかと考えているので・・・

>>703さん
言ってる事は正論ですけど‥

「イタリア万歳」とか「勝ち組」と言ってる輩は、「荒らし」ですよ。きっと。
イタリア購入者が書き込んでるのかも知れませんが極一部の「非常識」な方ですね。
この件に関しては、あまり気にしなくて良いと思いますよ。

「高圧線」の件はどうでしょうかね？
俺は「電磁波」関係は携帯電話、テレビでも有るので大して気にしませんけど‥
無い方が良いけど、無ければ付近一帯電気が使えないので諦めてます。