レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

>>649
長期ローン（２５〜３５年）を組むと１０年ぐらいは
元金がナカナカ減らないので「始め１０年は利子」と言ってるだけですよ。
短期間で（早く）又は「支払い額を多く」返せば、結果的に利子は減ります。
詳細は担当者とお話すれば教えてくれますので勉強してみて下さい。

俺は最初に２年か３年の固定を組んでの返済で当初行くつもりです。
又、ある程度貯金が貯まったら再度ローンを「組み直し」の予定。

皆さんは、仮審査の連絡有りましたか?
何だか受験みたいで結果聞くまでドキドキします〜

提携している銀行さんを集めて、ローン相談会なるものは行われないのでしょうか？

施工につてはこんなサイトありました。
http://grandcity2.blog73.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-2.html

ちなみに批判をしたり荒したりするつもりはないので。
まあ、どこの物件もあるかもしれませんが・・・最近の物件はここも含めて大丈夫だとは思うけど・

上記内容は「グランシティ日記　写真」で検索すると出てきますね。

>>652
ローン相談会が行われるとは、聞いてません。
日綜から以前、提携の銀行金利＆プランのパンフレットは見せて貰いました。
最終的には本人が自分に合った銀行を選ぶパターンみたいです。

仮審査をどこの銀行で受けるかは解りませんが、とりあえず物件価格より高目に提示して
返済に問題が有るか無いかを調べるようです。
で、最終審査をもう一度７月に受けて審査が通れば、「めでたく購入」と言った流れです。

ただし、７月の最終審査までに金利が上昇する可能性も有るので
頭金とかを増やせる方は出来る限り今の時期に頑張って貯金しとく事をおすすめします。

貯金…しても一瞬でなくなるのね・・・（−−）

無料駐車場（機械式駐車場）について下記記事がありました。

本当のところはわかりませんが・・・機械式駐車場の負担って結構ありそうですね。
やはりイタリアの方がよかったのですかねえ？

http://grandcity.seesaa.net/article/24276265.html

駐車場の管理に関しては正直イタリア(自走式)の方が良いと思います。
ただし、悲観的になりすぎても仕方有りません。
前スレを読み直すと解りますが、フランスの全てが機械式では有りません。
確か４０台だっけ？
をフランスの組合人数約３６０人で割るので実質、一人頭月３００円程度
の管理費アップぐらいだと思いますけど。
１５年〜２０年で機械の総取替えは修繕費に含まれていると思いますので
フランス契約の方で知ってる方居ましたらフォロー願います。

あくまで駐車場無料と言っても管理費と修繕費はどこでも必要です。
毎月、「駐車場代として払うか」「管理費＆修繕費」で払うかの違いです。
どちらが安い、高いは御自身で計算すれば有る程度は解ると思いますので
人の意見、噂に惑わされないように注意して下さいね。

>>658
確かにそうですね。維持費は1世帯300円/月でいいとして、15年後の総取替費用については、修繕積立金で別勘定として管理する必要ありますね。
1世帯あたりいくら負担になるかしれませんが、その辺含めて明確な資金管理が必要です。資金算定根拠を管理会社にきっちり説明してもらうことも重要です。管理会社による管理能力が大きなポイントとなるであろう。

日綜の管理会社については下記サイトがありました。
http://grandcity.seesaa.net/article/20348324.html

鵜呑みにする必要はありませんが、「火のないところに煙は・・・」というように、資金管理についは一応、管理会社説明会か何か開いてもらって確認したほうがいいかもしれませんね。それで納得できればいいんだし。

＞６５８
機械式駐車場についてはやはりそれなりにコストかかるのでは。
関連記事：http://grandcity.seesaa.net/article/20138137.html

「マンション管理センター」の算出方法では、54台収納の機械式駐車場は20年で2億円の費用がかかると算出されています。
つまり年間２千万円のコストがかかる。月に直すと１６６万円、360世帯で割ると、1世帯毎月4600円円です。
管理費として1世帯あたり月300円かかるとすると、修繕積立金に月4300円が駐車場代金として徴収されないといけない計算になりますね。

ということは、フランスの人の駐車場負担は、実質的に機械式駐車場分約4,000円＋平面式分（他物件平均だと3,000円くらい？）＝約7,000円くらいは負担するということになる？
便利な場所の人と機械式を使用する人と同じ負担を強いられる。というのは若干不公平なのでは？
だったら最初から駐車場有料にして、各自相応の負担にした方が納得感あるよね。

＞修繕積立金に月4300円が駐車場代金として徴収されないといけない計算になりますね。
ここは平面式もあるので、上記仮定があれば1人あたり月7,000円が修繕積立金として別途管理される必要ある。
これでは修繕積立金全部に該当しないか？？？
日綜コミュはどういう計算しているのかなあ。

>>661
わざわざ日綜批判スレじゃなくコチラで調査するべきじゃないの？
https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/osumaisokuhou_0114.html

中立の立場で物事を書き込まないと「批判」と受け取られますけど・・・

>>662
？

そもそも「駐車場無料」ってのが分かりにくいんだよね。「管理費とか修繕費に含まれている」って言う人いるけど、だったら最初から分けないとおかしくなるよ。
まあ、消費者に対するパフォーマンスなんだけど、「他にも何かあるのでは・・・」って詮索したくなるよね。

>>663
＞わざわざ日綜批判スレじゃなくコチラで調査するべきじゃないの？
663さんが記載したURLも読みましたが内容的にはさほど変わりないですよ（金額は別にして）。
要は663さんが参考にしたURL内容でも書かれていたように、無料駐車場っていうのがあれば、修繕計画を見て検証する必要があるんですね。
662さんは自分なりに検証したのであり、1人あたりの費用負担、月7,000円は修繕積立に含まれているとしたら、疑問に思うのも至極当然かと思いますけど・・・

>>665
「無料駐車場」で本当の無料は有りえませんので検証は絶対に必要ですね。
維持費(管理費)の差は他と大して変わらないので比較すれば有る程度は算出出来ますけど
修繕費は日綜の初期修繕計画表を見ないと結論は言えません。
フランス街区検討中の方は注意して下さい。

662さんは一人で２台分(機械式+平面式)払うつもりのような気が・・・？

管理会社は２年目以降から変更出来る訳だし別に気にすることもないでしょう。
気になる人は買わなきゃいいし・・・
荒れる元なので日綜理についての議題はこの辺でやめましょう。

我が家も真南向きのフランス街区がよかったのですが機械式駐車場&余分な水たまりでイタリアにしました。

＞662さんは一人で２台分(機械式+平面式)払うつもりのような気が・・・？
機械式は４０〜５０台分だよね。当然平面式の分を払わないといけないから2台分というわけでない。概算で1人あたり月7,000円でいいと思うけど？？。
まあ、いずれにしても機械式分だけで修繕積立金に約4,000円含まれているということは（管理費300円は別）、それだけで月の修繕積立金のかなりを占める。その事実だけで疑問が出てくる・・・

でも、あんなに敷地面積あるのに何で全て自走式にしなかったのでしょう?
勿体無い・・・・

Q3をうちは買いましたけど、Q1、Q2の人の書き込みが少ないような気がしますが・・・
Q1、Q2は日光が当たらないようですが、洗濯物は自動乾燥機とお考えなのですか?

Ｑ１購入者です。洗濯物って問題は冬なんですよね〜。現在南向きの家に住んでますが、最近は乾きませんね。でも、西向きは冬は午後長い時間日があたり暖かいのではないかな？と思っていますが実際どうなんでしょう。Ｑ３は希望の間取りが予算オーバーの為断念しました。

確かにフランスの修繕積立金、機械式駐車場分で飛んでしまいますね。
当然、自走式の積立金もある程度は必要なわけだし。

ちなみに家の近く（23区内）の機械式駐車場のあるマンション、駐車場代で月２万円支払っていました。自走式でもみんな数千円は払っているようなので、そのくらいは最低限必要なのですね。
最終的には、あとで修繕計画の見直しが入りそうな気がします。

>でも、あんなに敷地面積あるのに何で全て自走式にしなかったのでしょう
敷地内全てにセキュリティがかけられなかったのも、自治体との話で決まったようです。だから外部の人も立ち入り可能になってるはずです。
おそらく同じような理由で全て自走式にできなかったのでしょう。

修繕積立金に懸念があるのに、「無料駐車場」って表示は誇張しすぎな感じがします。
半年前も広告表示が不適切で指導受けてますよね。消費者に誤解を招くという理由で。
今回の「無料駐車場」はＯＫ？

>>667
＞管理会社は２年目以降から変更出来る訳だし別に気にすることもないでしょう。
理屈からすると変更は可能だと思います。数十世帯程度であれば、狭い世界なので住民の総意を得ることは簡単ですが、750世帯もあれば時間と労力を要すると思います。変更にはそれなりの理屈もたたないと750世帯に説明できないでしょう（いろんな人がいるし）。
まあ、誰が見てもよっぽど目に余る管理されない限り、厳しいと思いますが・・どうでしょうかねえ。

＞修繕積立金に懸念があるのに、「無料駐車場」って表示は誇張しすぎな感じがします。
「無料駐車場」と表示するのであれば、管理費・修繕積立基金にそれぞれ駐車上分がどれだけ含まれるかを表示すべきですね。消費者に誤解を与えます。
機械式駐車場は耐用年数15〜20年。機械入れ替えコストは、45台程度のもので、安物でも1億円、普通は2億円とも言われています。また、平面駐車場でも当然補修したりのコストはかかってきます（建物と一緒）。
修繕積立金にそれがどう反映されている、適当に見積もりされていないか確認は必要ですよね。
他の物件で、ＭＤ見学のついでに管理会社説明会出たことありますが、その辺突っ込んで質問している人、いましたよ。

前から気になっていたが普通「ＭＤ」じゃなく「ＭＲ」って突っ込みたくなる。
同一人物とすぐ解るけど〜
６８０は買う気ないんでしょ？

ＭＤでいいんじゃない？？

ＭＲ＞Ｍ＝モデル　Ｒ＝ルーム

ＭＤ＞Ｍ＝メガ　Ｄ＝ドライブ

＞前から気になっていたが普通「ＭＤ」じゃなく「ＭＲ」って突っ込みたくなる。
ここの物件、からくりがあって突っ込みたくなる。⇒冗談です。

＞６８０は買う気ないんでしょ？
いろいろ見て回っているので、まだ様子見です。いろんな懸念材料があるので全て解明できたらいいかもしれないけどね。ただ時間的制約もあり自分で足何回も運んで解明えするのは・・・だからこのサイトで解明されたか確認してるんですよ。
管理会社説明会は是非とも開催して欲しいものです。そしたらまとめて解明できると思うんですが。

管理会社説明会をしても、素人を納得させるくらいの説明は日綜にとっては簡単なことでしょう。
説明をしたところで、日綜が「駐車場無料」の販売戦略や、修繕計画を見直して
初期の修繕積立金を変更するということはありえないと思います。
「駐車場無料」の問題点や「日綜コミュニティ」の業務レベルが気になる方は自走式100%でないフランス街は購入しないほうがいいのかも知れません。
日綜以外で「駐車場無料」で売っている大手のデベロッパーがどのくらいあるでしょうか？
カタカナ系の新興デベなど、どちらかというとやや所得水準が中間よりやや下をターゲットとしたデベが多いのではないでしょうか。

これだけの大規模物件を日綜単独で販売するということは、売った後（しかも10年以上は先）に修繕積立金が不足するかどうか住民というのことよりも、いかに売り切るかということのほうが重要なのだと思います。

http://blog.so-net.ne.jp/mansion/archive/20061014-0--10

長期修繕計画とは、２０年から３０年の期間で、そのマンションに必要な外壁塗装や屋上の防水など共用部分の性能を維持していくために必要な修繕費を算出し、その必要額をどのように徴収するかをシュミレーションしたものです。

マンションの規模や広さにもよりますが、ざっくり３０年で、１戸あたり５００万円から６００万円もの金額が共用部分の修繕に必要となります。

単純に３０年×１２ヶ月＝３６０ヶ月で割ると月当たり、１．４〜１．６５万円にもなります。

一方、一般的な新築マンションの修繕積立金は５〜６千円しかないので、単純に考えると毎月１万円以上も積立不足が生じるはずです。

最初から１．５千円前後の修繕積立金では、かなり支払いがきつくなり、売れ行きに影響するので、そこまで正直な金額にしている新築マンションを見たことがありません。

結局、世の中のマンションのほとんど全ては、修繕積立金を後々１万円以上値上げするか、何十万円という一時金を１０年ごとに徴収することになるのです。

中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。

逆に修繕費の高い機械式駐車場を無料や低額で運営しているマンションは、後々１万円どころではない恐ろしい修繕積立金の値上げか、値上げができなければ、機能しない錆びた機械式駐車場が残ることになるのです。

修繕積立金や駐車場代の設定は、その分譲会社の企業姿勢がうかがえて興味深いものです。

確かにこのサイトを見ても、「駐車場無料」や「日綜コミュニティ」以外の問題点でも「なるほど・・」といった回答はないんだよね。結局、「心配な人は買わないほうが・・」といった回答が多く、それでは何の解決にもなってないし、検討している人はどうしたらいいのか分からないんだよ。
普通はそんなことありえないんだけどねえ。

＞中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を＞徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。
なるほど。だからほとんどの物件では平置き駐車場でも駐車料金を徴収してるわけね。それで修繕積立金が不足するのを補っている。後々問題にならないように「表現」を変えて対策しているんですね。確かに、その設定方法は企業の倫理姿勢によるものだね。

>>687
そんなに気になるならココで言ってないで日綜に直接聞けば良いじゃん。

>>687
本当に検討してる人は問題点とか気になる事が有れば
普通は担当者に聞きますけどね。
貴方は他社の営業さんですね？

イタリア契約者です。
久しぶりに覗いたらまた駐車場の話題で攻撃されてますね…
私は、環境・眺望・無料駐車場の魅力で契約をしましたが、契約後この板の存在を知り無料駐車場の批判を見た時は騙されたと、やるせない気持ちでしたが、修繕費計画書の中に駐車場の項目もあったので(妥当金額かは?ですが)全くの無料ではなかったので少しは安心していますが・・・(甘いかな)

ひとつ言えるのは、誤解を招く「無料」表記は良くないと思う。少なくとも「修繕費に含まれてます」など注記表示が必要だと思います。

私も、無料駐車場と共有施設の規模、間取りの広さに引かれて購入しましたが、この様な大規模マンションで有人フロントサービス、セキュリティ、コミュニティ施設などがあれば、月々の必要経費（管理費、修繕費、維持費など）が月３〜５万円くらいするのかと思いましたが、二万前後と聞いて、仮にその中に駐車場の経費が含まれていたとしても、普通のマンションの管理費維持費と殆ど変わらないと思うので、かなりお得と判断しました。これまで、６回引っ越してますが、いづれも最寄り駅から徒歩１０分以内だったので、駅から徒歩１０分圏内でないのと、坂が多い事が私にとっては一番の懸念材料です。

大規模だから共有施設の負担額が安く出来る。
必要経費等は時期が来れば値上げされるのは当然で有る。
立体駐車場の価格は一台当たりの交換で２００万〜３００万が相場で
今まで書き込まれた価格の殆どはデタラメ。

>693
日綜の営業マンがいいそうな説明ですね。

200万円というのは構造が簡単で安価な上下昇降型ではないでしょうか。
車3台で1機とすると、300万円÷20年÷12ヶ月÷3台＝4167円/月（1台あたり）程度だが、
機械一式交換までにリレースイッチ、モーター、チェーン、操作盤、パレットのタッチアップ塗装など機械設備そのものの価格よりも、定期的な部品交換のコストのほうが総額ではかかる可能性があるといわれています。

日綜が現在、広告で記載している「駐車場の点検費用は管理費に含まれている」というのは点検費用であって、上記の部品交換費用などは修繕計画でしっかり見込んで、積み立てておかないといけないと思います。

692さんのおっしゃるとおり、
>この様な大規模マンションで有人フロントサービス、セキュリティ、コミュニティ施設など
>があれば、月々の必要経費（管理費、修繕費、維持費など）が月３〜５万円くらいするのかと
>思いましたが

共用設備のほか、経費がかかるものが多いにもかかわらず、この程度の修繕積立金、管理費で済んでいる理由を「スケールメリット」という言葉で吸収できるほど甘くはないと考えます。
単に販売しやすくするために、初期設定を低めにしているだけではないでしょうか。

意欲がある人が管理組合の役員に立候補したところで、意識が低い人達に値上げの必要性を理解させることは至難の業だと思います。

>車3台で1機とすると、300万円÷20年÷12ヶ月÷3台＝4167円/月（1台あたり）程度だが、

上の計算では無いと思う。
色々な話を考慮して、高めに見積もって計算してみよう

１５年後に機械式駐車場を全交換する場合に必要な購入金額は
********************************************************************************
３００万円（１台）×４０台÷１８０ヶ月(15年)÷３６０世帯＝月額約１８５１円の負担
********************************************************************************
上は、あくまで機械式駐車場単体価格のみの計算。

その他、途中に部品交換＆入れ替え費用等が必要として倍額で計算しても
一人当たりの月額負担は約３７００円で済む計算になる。
仮に、これだけの費用が実際必要ならば７〜８年で毎回機械式駐車場を全交換出来る訳で
大きなメンテナンスの必要が、ほとんど無くなるんですけどね・・・

まあ単純に計算してもフランス街区はイタリア街区より約３７００円程度(もっと低いと思うけど)
修繕費が高く設定されていれば計算上問題無いと思いますけど。

ちなみに自走式の修繕費は別計算で要プラスすると各世帯が毎月
駐車場代として、いくら払ってるのかが有る程度解りますね。

随分しつこく駐車場問題で発言してる方々は、もちろんフランス街区の修繕費が
いくらなのか解って言ってるんだよね〜
ちなみに「いくら」なんですか？教えてセニョリータ？

イタリア街区の高層階はもう完売したのでしょうか?

いずれにしてもイタリア街を買った人は勝ち組ですね。

イタリア万歳＼(^o^)／

樹木関係で詳しい方おりますか？

１６階の建物で周辺の樹木に対しての日当たり具合とかは問題無いのでしょうか？
特に桜並木が北側なのでキチンと咲いてくれるのかが心配なんですけど・・・

先日ＭＲ行ったとき聞きそびれてしまったのですが、教えてください。
ここのマンションってバルコニーは禁煙でしょうか？
喫煙者なのですが、最近副流煙がどうのって周りの状況が厳しくなってきてまして
たま〜にベランダに出て景色でも見ながらタバコを吸いたいなと思ったときでも
禁煙だと出来ませんよね？
昼間はいないので洗濯物に臭いが付くとかそういうことはありませんが、夜帰ってきて
ちょっと一服ってわけいきませんかねぇ？

イタリア街を買った人は勝ち組、イタリア万歳。

ハッキリ言って負け惜しみですよ、第一私は最近になってマンション購入しようと
考え始めた者ですから。正直イタリアの方がお買い得感は否めない。


しかし、、なんだかなぁ最近勝ち組、＊＊＊って、
そういう考え方をする時点であなた達は「＊＊＊」だと思うんですが。

よくいますよね、このような人達、優位性を誇らしげに語る人、
これから集合住宅に住むんでしょ？しかも大半は永住を考えて。

そういう人達が暮らすのに良くないよそういう考えは、
どうせ人と比べることでしか自分の価値観を見出せないんでしょうね、
しかもその比べる判断材料も周りの人達の情報や意見で。

修繕費や管理費なんて大した事無いじゃないですか、
多少節約すればどうにかなる金額でしょう、毎月10万円違ってくるなら別ですが。

問題は買って、住んで、その中でどういった生活をしてくかでしょう、
集合住宅なんだから周りの人との兼ね合いも重要だし、
一つ一つの家庭が協調してマンションを作り上げていくもんじゃないですか？
イタリアを買ったから「勝ち組」なんてほざいている人はそんな価値観ないでしょうけど。

どうも買ったら仕舞いな風潮が感じられて仕方がありません、
問題はその後からだと言うのに。外観に関してもそうですよ、
ヨーロッパの建築を参考にしてるといっていますが、
なんでヨーロッパの建築に趣があるかって”アジ”に尽きると思うんですよ。
”汚い”とは違うんですよ、まぁ理解できないでしょうね、勝ち負け屋さん方には。
お金を持ったら世間で言われている”高級”な服や車を買う、
周りの目ばかり気にして自分の中の物差しを持っていない人達。

そのアジが出せるか、出せないかでこの物件の10年〜20年後は決まるでしょうね、
実際今はイイと思いますよ、新築だし綺麗。しかし将来アジの出ている建物になるか
イケてないラブホテルみたいになるかは住民次第でしょう。管理会社も重要ですが二の次です。

まぁ家を買う事に勝ち負けを付けているような住民、フランスは関係ないって
言ってるイタリア街の方々には無理でしょうね、せいぜいローンの残っている時代遅れ
の中途半端なデザインマンションに住んでいてください。

私は結構前向きで購入する予定ですよ、フランス街、購入もキャッシュだし、
この値段だったら失敗してもイイかなって思える金額だし。
永住する気もないですしね。こんな事言われてムカつきます？でもわたしから言わせれば同じですよ、
あなた達の価値観を使っておちょくってみただけです、
ローンは＊＊＊、一括は勝ち組でしょうね、あなた達に言わせれば。

「俺は一括だぜ」とかどうでもいいじゃないですか、越した事はないけど。
折角景色のイイ、環境のイイ場所なんだから、そういった”しがらみ”から
開放してくれる場所だと思いますよ、この物件は。


話は変わりますけどね、今日一日でこの掲示板見てみたんですが

「高圧線」について全然議論されていませんでした。

みんな気にしていないのかな？私は気になってしまいました、
まぁ議論したからといってどうなる問題ではないのですが、
夜だったので私の見間違いかもしれませんがあれは高圧線の様に思えました。
子供をこれから作ろうかと考えているので・・・

>>703さん
言ってる事は正論ですけど‥

「イタリア万歳」とか「勝ち組」と言ってる輩は、「荒らし」ですよ。きっと。
イタリア購入者が書き込んでるのかも知れませんが極一部の「非常識」な方ですね。
この件に関しては、あまり気にしなくて良いと思いますよ。

「高圧線」の件はどうでしょうかね？
俺は「電磁波」関係は携帯電話、テレビでも有るので大して気にしませんけど‥
無い方が良いけど、無ければ付近一帯電気が使えないので諦めてます。

イタリア万歳と言っている人は、イタリアとフランスの修繕積立計画とその内訳をもらってよく比較してみたほうが良いですよｗ）
本気で検討している（荒らしじゃない）人なら頼めば見せてもらえるので。

本当の契約者の方は、ぜひ、荒らしの扇動に乗せられないようにしてください。
私は、フランス契約者ですが、設備的に不利な点をちゃんと確認して、修繕積立計画も管理費の内訳も管理規程も全部見て、イタリアとも比較して、それでも納得してるし魅力を感じたので契約してます。
唯一不安なのは、扇動に乗せられて、同じ団地に住んでるのに、イタリアだから、フランスだからと
コミュニティが分断されることですね。。。

ちなみに、イタリアだから契約したけど、（よく確認せずに）フランスだったらお金かかりそうだから契約しなかったなぁと言う人も、
よくよく修繕積立計画と何にどれくらい修繕費かかることになっているか内訳を確認したら。
フランスでも良かったと思われると思いますよ。

ではでは、イタリアご契約者の方からは半年ほど遅れての入居になりますが、宜しくお願いします。
住人が仲良く、いつまでもきれいな良いマンションを維持していけるように願ってます。
ｈ

久しぶりに来てみたら、フランス街区契約された方が結構いらっしゃってうれしいです。
イタリア・フランス住人みんなでいいマンションにしていきましょうね。

私は購入者でもなければ検討者でもない、通りすがりのものです。
修繕積立金の件でかなり議論されているみたいですが、私が以前所有していたマンションは、
5年目に、一気に12倍に月々の支払いが上がりました。まぁ、それまでがあまりにも安かった
ということもありましたが、その数ヶ月前に中古で購入したので、その案が通った時には
かなり予想外の展開で、資金繰りに困ったことを覚えています。
ただ、マンションの修繕積立金や、駐車場代などの共用部分の利用料金は、値上げされるのが
当たり前と思っていいでしょう。それをうまく段階的に値上げできるか、今は無料の駐車場
を、必要とあれば、どこかの段階で有料にして、積み立てられるようにしていけるかを、
管理組合が見極められるかが大事なんだと思います。こう言ってはなんですが、
施主の最初に作った修繕計画なんて、あくまでもシュミレーションです。
物件を売りやすくするために、駐車場を無料としているなんていうのも、
まんざらウソではないと思います。購入者からしたら、表面に出ている金額が安い
方がとっつきやすいに決まっていますからね。

それに、駐車場だけじゃないです。4,5年経つと給水ポンプの劣化による故障など、
設備面の不具合なんかも出てきますし、そういうのでも簡単に数十万、数百万単位で
お金が出ていきますからね（まぁ、そういうことに併せて大抵予備費を予算に
乗せているとは思いますが・・・）。
10年目安の大規模修繕と関係なく、鉄部塗装なんかも大規模修繕以前に必要になってくることも
あるかもしれません（実際、自分が以前に所有していたマンションはそうでした）。
イタリアの人だって、ここは駐車場は自走式とは言え、アスファルトの陥没とか、浮き
が出てくることもありえるし、そういう細かい修繕は出るわけだから、決して安泰とは言えない
と思います。
自分が思うには、管理組合がいかに計画的に修繕積み立ての値上げや、
共用部分の使用料徴収を見極められるかということがいちばん大事なんだと思います。

みなさん、がんばってください。

↑　いいレスだね！

みなさんこんにちは。Q3契約者です。

久々に契約者サイトを覗いてみると眺望の写真がUPされていました。想像通りの眺望で入居が楽しみです。

イタリア・フランス共にこの眺望のように素敵なマンション維持をしましょうね。

そもそも、修繕費とか管理費とかを消費者に計算させること自体どうかと思うね。

お恥ずかしい話私は何も考えず勉強もせず家賃の延長でと思い契約した者です。
ひょんなことでこの掲示板に出会い修繕費の値上がりの件などなど全く頭になかったのでローンシミュレーションも修繕費などは安いままで計算していました。
また、修繕費の使用用途なども全く興味がなかったので逆に意識革命ができてよかったと思います。

Q6先日契約しました。
想像でいろいろ書き込みされているようですが、事実と違うことも多く、このスレだけで判断するのは怖いですね。
営業マンは質問されれば全て答えますし、不安な事は全て聞けばいいと思いますよ。
勝手な想像、間違った情報で判断誤ると機会損失になりますからね。
本当に真剣に購入を検討される方は、自分自身でしっかりと確かめるでしょう。

僕は、一応不動産関係の仕事をしているので、裏側も少しはわかりますが、営業マンは結構素直に全て答えてくれましたよ。僕が不動産の仕事をしているのも知っているので、ごまかしは効かないですからね。

日綜さんのマンションは、モデルルームでの印象では、かなりシンプルな作りで、それほどお金は掛けていないように思います。野○の○ラウドなんかは、結構凄い良い作りですから。
ただ、そこまで求めてもいないし、リーズナブルな所が魅力だからいいでしょう。
高くて豪華なものを求めるなら、他社にすればいいしね。

何よりも、あの緑の環境は何ものにもかえがたいでしょう。
あの環境は、いくらお金を払っても、買いたくても買えないですし、都心のごみごみした中に住みたくない人にとってはいいのでは？都心通勤圏内であの坪単価は魅力です。
土地の取得時期が地価が一番安い時期だったので、かなりお得な価格設定なんじゃないでしょうか？
これから新築で発売されるマンションと比べるとかなりリーズナブルなのは間違いないと思いますが、どうでしょう？

他のマンションでは絶対に買えない所に魅力を感じたから、僕は決めました。
僕もマンションパビリオンお宅と言って良いほど色々見ましたが、日綜さんは会社としてはまだまだ発展途上で、完璧とは言えないけど、面白いアイデアとかコンセプトを持っていて個性があるから、これからも伸びる会社でしょう。

大手で完璧な案内、完璧な営業をしているから、マンションに満足できるとは限りません。
ブランドにお金を払うのを良いと思う人もいれば意味無いと思う人もあります。
僕はブランドにお金を払うよりも、唯一無二のものにお金を払いたいと思いました。

そんなことより、入居が1年後で、金利も引渡し時（融資実行日）の金利が適用されるってことだから、金利の行方の方が心配になります。
一番のリスクは、金利だと思うけどね。
僕は、そこまで上がらないと予想していますが、専門家はいませんか？金利は一年後どうなっているのか、見通しを教えて欲しいです！

↑
まったく同感。

>>713
言っていることは正しいですね。それはそれ。
でもここで議論されていることは「修繕積立と管理費」についてなので、どう納得したのか教えてくれると参考になるのですが・・・私が営業マンに聞いたところ不明確でよく分かりませんでした。言っている本人も理解していないようでしたよ。

713さんに基本的には同意しますが、どのような説明を受けて、どのように納得したのか、確かに興味ありますねー。

713です。
逆に質問しますが、皆さん、修繕計画表って見せてもらってないのですか？
僕は、長期修繕計画表をもらって、修繕積立金のアップ幅も見ましたが、この程度のアップなら妥当かなと思いました。過去のスレにあった4万円という数字がどこからでたのか分かりませんが、僕が見た数字は妥当でしたよ。
その長期修繕計画が信用できないとなると、どうしようも無いですが、長期修繕計画が存在するのですから、見せてもらえるはずですよ。
管理費に関しても、管理費の予算案をもらいました。
そういった情報は、開示しているので、信じる信じないは別にして、聞けば教えてくれる情報ですから、ここで議論するより、聞いたほうが早いと思います。
ちなみに、駐車場の設備保守費というのは、管理費の内訳に入っていましたので、修繕積立金にそのまま加算されるわけではないです。
なので、僕の情報としては、
長期修繕計画表が存在して、修繕積立金の予算もちゃんと出ている。
管理費の予算案も存在する。
長期修繕計画も、管理費の予算もあるのは当たり前で、無ければ金額も決められないわけですから。
それを明確に答えない営業マンがいるとなると、それは問題ですよね。
重要事項説明も、契約の前にコピーを貰って、じっくり家で読みましたよ。
契約日を設定してからですけど、本来は、買う意思が明確なら、契約日を決めなくても、重要事項説明は見せてもらえるはずです。
通常、不動産の売買では、売買契約当日に初めて重要事項の説明を受けると思うのですが、これは、頼めば、事前に見せてもらえるものなので請求しましょう。
そこで、不明な点をピックアップして、改めて質問すればいいと思います。

>>721
管理費と修繕積立金は別問題ですよ。「駐車場の設備保守費」、これは管理費なので納得済みです。問題は「機械式駐車場」の修繕積立金ですね。
私は営業の人に修繕積立計画を見せてもらいましたが（重要事項説明とは別）、「契約後でないと見せられません」とかかなり抵抗されました（何でだろう）。最後には見せてくれましたが、全体計画だけでした。他社のと比べるとかなり荒い作成でした。まあ、営業マンによって違いますから対応方法は別にいいですけど。

>>722
私も720さんの所がどうなっているのか気になります。結局分からないってことで言い訳ですよね。それならそれでいいですけど。

ｐｓ、別に批判している分けではなく、購入検討者が疑問に思っていることがココで質問されているだけだと思いますよ。それを「購入する気もないのに・・」等でごまかして回答を拒否している。それではこのサイト成り立ちませんよね。

713さんとは別のQ6契約者ですが。713さんと同意見のものです。

723さん他納得した理由を書くように言われている皆様＞
　私は713さんは十分に書かれていると思いますよ、どういう資料をもらえば情報が入手できるか明示されているわけですから、まずはそれを入手してご自身で確認してみてくださいな。
見せてくれない営業の方もいると言うのは残念ですが、提示を拒否されてしまったときこそ、このサイトの情報を引き合いに「契約前に見せてもらっている人もいるのになんでや！」と交渉のネタに使用されてはどうですか？
それらを見てもわからない点があったら、また議論しましょうよ。
ただ、私も713さんも、あなた達のコンサルタントではありませんから、客観的な事実しか申し上げられませんよ。。。私は別に、見せてもらった計画（案）が100%完璧で、これなら積立額の見直しは絶対無いぜ！と思ったわけではなく。リスクがどの程度残存しているのか考えて、許容できる範囲内と判断して契約しているだけですので。
私の場合は、まあ、ある程度大きな額が必要になると考えられる修繕項目に、それなりの額が見積もられているので、実は甘いところがあって後から金額が増えても困るほどの額にはならないんじゃないの＋αある程度エイヤの部分も。。。と言うぐらいのもんです(^^ゞ
その許容できる範囲と言うのは、人によって違うでしょう。ぎりぎりでローン組んでる人もいるだろうし、色々な価値観の方が見られている掲示板でリスクの程度がこれくらいだから大丈夫と保障するようなことはいえませんよ、恐くて。う〜ん「やっぱり私は納得しました」になっちゃいますよね。残念！
でも、それじゃだめなのでしょうか？Webってそんなもんだと思うんですが。。。そもそも「匿名さん」に説得力を期待するのはいかがなものかと(^^ゞ

ご参考までに。
この物件はマンションズに修繕積立金の額が記載されていない（他の物件は記載されていますが）ので、はっきりした額は分かりませんが、一般的な物件では当初修繕積立金は月５〜６千円くらい。その後除々に増え、15年後くらいで３〜4倍くらいの負担額になっています。
また、別途駐車場料金を徴収しています。駐車場料金は駐車場代替に使用される他、建物等の修繕積立金の不足を賄うことで住民に追加負担が発生しないような立て付けにしているのが一般的です。
この物件は駐車場料金が無料のため、当初修繕積立金は最低でも月1万円はないと、立体駐車場代替費は賄えないのは当たり前ですね。
フランス契約の方、当初修繕積立金は月1万円以上になってますか？なっていなければ、別途自分で管理する等して追加負担請求時には対処できるようにしておいた方がいいでしょう。
ただそれだけのことですね。

>>723
営業マンでも無い一般の人に何を期待してるのかな？
各契約者の方々は「厚意」である程度の回答を出してくれているのに‥
「解らないから」じゃなくて「解る」範囲を書き込んでるだけなのにね。
それとも何？細かな事まで書けって言ってるの？いい加減、勘違いに気づきなよ。
自分自身の勉強不足を他人のせいにしないで欲しいね。

駐車場の修繕費だって「高く見積もって３〜４千円」って言ってるのに
勝手にその金額が当たり前みたいになってるし‥
そんな高くなる訳無いって書いてるでしょ、前スレに!

質問等される方々は、このスレを最初から読み直す事をおすすめします。

議論内容を整理しましょう。

ココは「無料駐車場」とうたわれているので、駐車場（立体＋平面）の代替金が、修繕積立金にちゃんと含まれているのか。ということですよね。
つまり、一般的物件では徴収されている毎月の駐車場代金が、ココの修繕積立金にその分上乗せされていれば、他の物件と遜色なく、将来積立不足が発生する可能性は薄い。ということ。基本的な考え方は７２５の意見でいいと思いますが、フランス契約者の方、その辺はどうでしょうか？

今までの流れからして、おそらく修繕積立金の上乗せはないでしょう。あれば誰かちゃんと書いているはずですから。７２４さんが言うように、みんな「ある程度のことは・・・」くらいで納得しているものと思います。それは一つの判断ですからそれでよいでしょう。

「駐車場無料に関する」結論としてはこんな感じでしょうか。
①イタリヤもフランスも駐車場の修繕積立が別途上乗せされていないのであれば、おそらくいずれ追加負担分が発生する可能性がある。そのことを各自認識しておく必要がある。
②検討者は「無料駐車場」という表現を真に受けてはいけない。
③管理組合は、修繕積立金不足が発生する可能性があるのであれば早い段階で検証し、住民に徹底させる必要がある。

ｐｓ、フランスの修繕積立を見たわけではないので、はっきりとは分かりません。議論が長引いているので「おそらく」という推測でコメントしていますので真偽についての責任はもてませんが。もし駐車場修繕積立金が別途上乗せされているのであれば、どなたかフォローしておいてください。

>>730
他物件契約者です。一つ意見追加です。

修繕積立金が年々ＵＰしていくことが、駐車場分だと思っている人がいると思いますが、それは違います。

７２５番でも言われているように、駐車場代金が徴収されている物件でも、当初修繕積立金は６千円程度、１５年後には３〜４倍くらいの負担になっています。よって、駐車場代替負担は、これに更なる上乗せ分が必要ということですね。
おじゃましました。

では、長期修繕計画表を目の前にしている私が親切丁寧に答えましょう。
長期修繕計画には、自走式駐車場も、立体式駐車場の予算もしっかり入っています。
その上での長期修繕計画です。当初の修繕積立金から5期目に倍、12期目に3倍ちょっとになって、そのまま30期まで推移しています。

要するに、駐車場修繕積立金も、加味された修繕積立金ということです。
これも、長期修繕計画表を見せてもらえば解決することです。
営業マンに言って、長期修繕計画表を見せてもらう！
これで、論議は終わりではないでしょうか？
推測だけで話が進むと混乱を招くだけですので、事実をお伝えしました。

>>727
何？営業マンより購入者を頼るつもりなんだ。別にどうでもいいけど(笑)
普通、購入意欲が有れば営業マンに聞いて解らない事が有れば日綜の本社にでも聞くでしょ。
貴方は匿名の方々の意見を信用して購入するつもりなの？これも別にどうでもいいけど(笑)

>もう少し親切に、やさしく？
答えられる範囲で答えていると思いますけど購入者の方々は‥
その回答をしている方々に対しての貴方の返答は「解らないならいいです」「やさしく答えて‥」
貴方は勘違いをしてるのに気づかないの？
別に言い訳なんて俺はしてないし、回答を拒否してるつもりも無いから。

>>723>>727>>728は同一人物でしょ。文章で自作自演だと解るよ(笑)
工作するならもっと旨く、言われて悔しいならもっと勉強しなよ!

>>732さん
すみません!
解決してる所に書き込んでしまいました。

はじめまして！
イタリアQ3の上層階を購入しました。０７年の２月にモデルルームに行ってキャンセルが一件あったので即決めました。
皆さんのカキコ見てますと、ずいぶん前に完売してたみたいなので、キャンセルがでてラッキーです。そのかわりお部屋のいろんなものは決めれなかったんですが。。。
皆さんと夏にお会い出来るのを楽しみにしています☆

無料駐車場の議論について、十人十色で色々な意見がありますよね。

よく日綜商法と叩かれていますが、100%駐車場が確保されていない日綜物件はちゃんと有料となっていますし。デベとしては当然考えているでしょう。

一つ言えるのは、有料駐車場にした場合(750世帯分)の駐車場稼働率が悪いければそれこそ深刻な問題です。
だからこそ100%駐車場を設けて全世帯に負担させているのでしょうか。勝手な憶測ですが・・・

いずれにしても無料表記は誤解を招くので良く無いですが。。。

話をぶり返してしまいすみません。

そういえばインテリアOP案内きましたね。
カラーセレクトOP会以来のイベントなので楽しみです。

>735さん
上層階のキャンセルあったんですか!?
よかったですね。
こちらこそよろしくお願いします。

私にも一つ言わせてください。

修繕計画に駐車場予算が入っているのは当たり前ですね。その額が妥当かどうか、計画にもれがないかが一番の問題です。
普通は素人なので、その妥当性を見抜くことはほぼ不可能です。
素人ができることは他の物件とを比較する程度です。
簡潔に比較してみましょう。

（７３１が言う一般の物件）
＞当初修繕積立金は６千円程度、１５年後には３〜４倍くらいの負担になっています。
（７３２が言うここの物件）
＞当初の修繕積立金から5期目に倍、12期目に3倍ちょっとになって、そのまま30期まで推移しています。

ここの物件の当初積立金はわかりませんが、一般の物件と同じ６千円程度だとすれば、
①一般の物件より積立金が不足している
②一般の物件より軽度な補修を予定している
③構造が一般の物件よりすぐれているので、補修費用がかからないｏｒ安くできる
④一般の物件は過度に積立をしている
このいずれかということです。

良いか悪いかは別にして、冷静に考えればそういうことだと思います。

７３７です。
一つコメントもれです。「一般の物件」とは駐車場料金を徴収している物件です。

>736
>よく日綜商法と叩かれていますが、100%駐車場が確保されていない日綜物件はちゃんと有料となって
>いますし。デベとしては当然考えているでしょう。

修繕のことというより、無料だと駐車場を希望しているのにたまたま借りれなかった人が、「駐車場代は管理費に含まれている」といわれた場合納得できないからではないでしょうか。

>737
意見に同意します。
修繕計画の項目に予算が入っていても、その額が妥当かどうかはなかなか素人にはわからないですよね。
「日綜商法」で検索してヒットする某サイトに、無料駐車場の問題点情報がまとめてあるので、ご覧になってはどうでしょうか？

ところでローン審査された方いらっしゃいますか?

＞741
仮審査の案内があったのでやりました。年末の源泉徴収表のコピーを提出しました。銀行からの回答は融資可能金額のMAX を知らせてきました。

>742
いつ頃案内きたんですか?
うちはまだ案内きてないです・・・

ローン審査は７４１の方と同じで、これから　細かいとこ決めいかなきゃいけないのですが、どこにしたらいいのか　迷ってます・・・

>742
イタリア街区の方ですよね？？？念のため

＞743/745
イタリア街区Q2購入者です。今、外からなので確認できませんが、昨年中(11月〜12月ごろ？)だったと思います(源泉徴収票のコピーも昨年ではなく2005年のをコピーしたように思います)。仮審査の銀行は確か、み○ほ銀行でした。

ところで駐車場の議論はどうなったの？結局よく分からないということかー。

743です
>746
年末ですか！?
うちには何にも案内きてないですよ。。。
今度担当者に確認いてみます。

ちなみに審査期間はどのくらいですか?
質問ばかりですみません。

＞749
書類提出後10日〜2週間くらいしてから回答が送られてきたと思います。