レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

>フランス街区の丸いベランダが気になったので価格調査等してきました。

幾らぐらいでしたか？
やっぱり気になりますよね丸ベランダ・・・

私も丸いベランダが気になります。初めてモデルルームの模型を見た時、丸いベランダの一番上の部屋がいいなぁ〜と思いました♪ホームページに間取り図は載ってますね。

すみませんが価格帯を書き込むと販売戦略とかに
影響を及ぼしたりしたらマズイかなと思うので・・・

イタリア契約されてる方には、有る程度解るヒントだけにしときます。
あくまで俺自身が聞いた価格なので人によっては違うのかも？
また価格表も違うかも知れませんが・・・

Ｑ３の第一期価格表をお持ちの方だけのヒントです。
最上階の価格は１３０２号室ぐらいです。
階がひとつ下がる度にマイナス約３０万円ですので
１階の価格は最上階からマイナス４８０万円で計算して下さい。

きちんと知りたい方は、やはり直接担当者へお聞き下さい。


フランス街区は、お風呂とかキッチンがバルコニー側に面してる物件が多く
一般向きでは無いように思うんですが、どうでしょう？
男としてはキッチン置くよりリビングが大きい方が良いと
奥様方の批判を受けてもしょうがない事を書き込んで見る・・・

ふむふむ。。そうですかぁ。。。情報、しかと受け止めました！　ありがとうございます。

本日の某新聞に修繕積立金についての専門家コメントがありました。

NPO日住協は「販売会社の当初設定金額が低く、約十年後の大規模修繕時に資金不足が判明することも多い。早めにチェックを」と助言する。というコメントがありました。

フランスの場合は、機械式駐車場と水周りもあるし、その辺が修繕計画にどう織り込まれているか検証する必要ありそうですね。機械式駐車場は結構金かかるみたいだし、そのあたりの計画の詳細を聞けるのかしら？
一番よいのは過去の取組み物件で、修繕計画の見直しが発生していないか。だけどココは新しい会社なのでその実績検証は不可能。具体的な説明が必要だと思うのですが・・・

「長期修繕計画を立てて資金を見積もり、積立金が足りない場合は、管理組合総会で修繕計画を見直したり、月額の積立金を見直したりすることが必要だ」とのコメントもありますね。

あとマンションズのこの物件の管理欄には下記のように記載されています。
管理　日綜コミュニティ㈱に委託（通勤）
この「通勤」ってどういうことかなあ？説明では24時間有人って言っていたように思うけど。矛盾してるねえ。他の物件には（常駐）と記載されているマンションもあるんだよね・・・？

>>637さん
特に矛盾は無いと思います。
ここは２４時間有人で委託で通勤ですよ。
この場合の「常駐」と言うのは管理人が本物件に住んでる事を指すのでは？

日綜コミュが警備会社と管理人を雇ってる（通勤してる）ので
交替制で誰かしら一人居れば２４時間有人でＯＫ。

>>637、>>636さん
積立金＆管理費は直接、日綜に聞いた方が良いです。
ココでお話しすると、かな〜〜〜り長い無駄話になると思いますので。
過去スレをたどって見ると流れが掴めますよ。

ちなみに昔の物件は修繕計画案の悪い所が多かったみたいです。

通りすがりです。
うちもマンション、管理人さんは常駐で通勤してきていますよ。四人いて、常時は二人体制で人が入れ替わりつつ、２４時間常駐されています。

こんな記事もありました。実際のとこ　どーなんでしょ？

http://grandcity.seesaa.net/article/20428059.html

2006年07月07日
日本綜合地所　クレームについて
「日本綜合地所」というキーワードを含む検索数ランキング（月間）であるが、日本綜合地所に特徴的なものとしては、2位に「クレーム」というキーワードがランキングされているということである。
他のデベロッパーの検索ランキングを見ても「クレーム」というキーワードがこれほど上位に来ているところはない。

日本綜合地所をネットで検索している人の多くは「クレーム」が気になっているようだ。
日経ビジネスのアフターサービス満足度ランキング最下位を裏付けるものなのだろうか？

<姉妹すれ>

レイディアントシティ戸塚ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8479/
レイディアントシティ本郷台
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8946/
レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9164/

はじめて書き込みします。
Q3東棟を契約しました。

なかなか現場に足が運べなくて契約者HPで工事の状況確認を楽しみにしていますが、毎月更新遅いですね。
掲載写真も少ないしちょっとガッカリです。
足を運んだかたの情報楽しみにしていますのでよろしくお願いします！

>643
日綜に弁護士を入れられて閉鎖させられた「グランシティ日記」があったときは
欠陥施工写真など載っていたがそのようなことではなかろうか？

>642
冬休み中に、2回マンション周辺を散歩してきましたよ（生田駅⇒マンション⇒生田緑地⇒向ヶ丘遊園駅）。契約者サイトに掲載されている写真よりはかなり工事が進んでいる様子でしたよ。棟によって進行具合は異なるでしょうけど東棟は9階くらいまでは進んでいるのではなかったかと思います。外壁も下のほうの階しか見ませんでしたがタイルも貼られていました。出来上がってくると大規模マンションなんだなあと実感しますし、本当に出来上がるのが楽しみです。散歩して意外だったのがOKストア⇔マンションが予想以上に近かったことです。傾斜も大したことありませんし、その点は良かったです。天気がよければ通勤時に向ヶ丘遊園駅まで緑地を通って歩こうかな？と考えていましたが、さすがに無理そうです。

>欠陥施工写真

ん・ん？どういうこと？

イタリア街区って完売したんでしょうか？

イタリア街区、キャンセル5件ありますが完売しました。

>>644
>日綜に弁護士を入れられて閉鎖させられた「グランシティ日記」があったときは
>欠陥施工写真など載っていたがそのようなことではなかろうか？
欠陥施工をやっていたってこと？
詳しくしりたいのですが、記事のHPアドレスとかあるんですか？

>>649
長期ローン（２５〜３５年）を組むと１０年ぐらいは
元金がナカナカ減らないので「始め１０年は利子」と言ってるだけですよ。
短期間で（早く）又は「支払い額を多く」返せば、結果的に利子は減ります。
詳細は担当者とお話すれば教えてくれますので勉強してみて下さい。

俺は最初に２年か３年の固定を組んでの返済で当初行くつもりです。
又、ある程度貯金が貯まったら再度ローンを「組み直し」の予定。

皆さんは、仮審査の連絡有りましたか?
何だか受験みたいで結果聞くまでドキドキします〜

提携している銀行さんを集めて、ローン相談会なるものは行われないのでしょうか？

施工につてはこんなサイトありました。
http://grandcity2.blog73.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-2.html

ちなみに批判をしたり荒したりするつもりはないので。
まあ、どこの物件もあるかもしれませんが・・・最近の物件はここも含めて大丈夫だとは思うけど・

上記内容は「グランシティ日記　写真」で検索すると出てきますね。

>>652
ローン相談会が行われるとは、聞いてません。
日綜から以前、提携の銀行金利＆プランのパンフレットは見せて貰いました。
最終的には本人が自分に合った銀行を選ぶパターンみたいです。

仮審査をどこの銀行で受けるかは解りませんが、とりあえず物件価格より高目に提示して
返済に問題が有るか無いかを調べるようです。
で、最終審査をもう一度７月に受けて審査が通れば、「めでたく購入」と言った流れです。

ただし、７月の最終審査までに金利が上昇する可能性も有るので
頭金とかを増やせる方は出来る限り今の時期に頑張って貯金しとく事をおすすめします。

貯金…しても一瞬でなくなるのね・・・（−−）

無料駐車場（機械式駐車場）について下記記事がありました。

本当のところはわかりませんが・・・機械式駐車場の負担って結構ありそうですね。
やはりイタリアの方がよかったのですかねえ？

http://grandcity.seesaa.net/article/24276265.html

駐車場の管理に関しては正直イタリア(自走式)の方が良いと思います。
ただし、悲観的になりすぎても仕方有りません。
前スレを読み直すと解りますが、フランスの全てが機械式では有りません。
確か４０台だっけ？
をフランスの組合人数約３６０人で割るので実質、一人頭月３００円程度
の管理費アップぐらいだと思いますけど。
１５年〜２０年で機械の総取替えは修繕費に含まれていると思いますので
フランス契約の方で知ってる方居ましたらフォロー願います。

あくまで駐車場無料と言っても管理費と修繕費はどこでも必要です。
毎月、「駐車場代として払うか」「管理費＆修繕費」で払うかの違いです。
どちらが安い、高いは御自身で計算すれば有る程度は解ると思いますので
人の意見、噂に惑わされないように注意して下さいね。

>>658
確かにそうですね。維持費は1世帯300円/月でいいとして、15年後の総取替費用については、修繕積立金で別勘定として管理する必要ありますね。
1世帯あたりいくら負担になるかしれませんが、その辺含めて明確な資金管理が必要です。資金算定根拠を管理会社にきっちり説明してもらうことも重要です。管理会社による管理能力が大きなポイントとなるであろう。

日綜の管理会社については下記サイトがありました。
http://grandcity.seesaa.net/article/20348324.html

鵜呑みにする必要はありませんが、「火のないところに煙は・・・」というように、資金管理についは一応、管理会社説明会か何か開いてもらって確認したほうがいいかもしれませんね。それで納得できればいいんだし。

＞６５８
機械式駐車場についてはやはりそれなりにコストかかるのでは。
関連記事：http://grandcity.seesaa.net/article/20138137.html

「マンション管理センター」の算出方法では、54台収納の機械式駐車場は20年で2億円の費用がかかると算出されています。
つまり年間２千万円のコストがかかる。月に直すと１６６万円、360世帯で割ると、1世帯毎月4600円円です。
管理費として1世帯あたり月300円かかるとすると、修繕積立金に月4300円が駐車場代金として徴収されないといけない計算になりますね。

ということは、フランスの人の駐車場負担は、実質的に機械式駐車場分約4,000円＋平面式分（他物件平均だと3,000円くらい？）＝約7,000円くらいは負担するということになる？
便利な場所の人と機械式を使用する人と同じ負担を強いられる。というのは若干不公平なのでは？
だったら最初から駐車場有料にして、各自相応の負担にした方が納得感あるよね。

＞修繕積立金に月4300円が駐車場代金として徴収されないといけない計算になりますね。
ここは平面式もあるので、上記仮定があれば1人あたり月7,000円が修繕積立金として別途管理される必要ある。
これでは修繕積立金全部に該当しないか？？？
日綜コミュはどういう計算しているのかなあ。

>>661
わざわざ日綜批判スレじゃなくコチラで調査するべきじゃないの？
https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/osumaisokuhou_0114.html

中立の立場で物事を書き込まないと「批判」と受け取られますけど・・・

>>662
？

そもそも「駐車場無料」ってのが分かりにくいんだよね。「管理費とか修繕費に含まれている」って言う人いるけど、だったら最初から分けないとおかしくなるよ。
まあ、消費者に対するパフォーマンスなんだけど、「他にも何かあるのでは・・・」って詮索したくなるよね。

>>663
＞わざわざ日綜批判スレじゃなくコチラで調査するべきじゃないの？
663さんが記載したURLも読みましたが内容的にはさほど変わりないですよ（金額は別にして）。
要は663さんが参考にしたURL内容でも書かれていたように、無料駐車場っていうのがあれば、修繕計画を見て検証する必要があるんですね。
662さんは自分なりに検証したのであり、1人あたりの費用負担、月7,000円は修繕積立に含まれているとしたら、疑問に思うのも至極当然かと思いますけど・・・

>>665
「無料駐車場」で本当の無料は有りえませんので検証は絶対に必要ですね。
維持費(管理費)の差は他と大して変わらないので比較すれば有る程度は算出出来ますけど
修繕費は日綜の初期修繕計画表を見ないと結論は言えません。
フランス街区検討中の方は注意して下さい。

662さんは一人で２台分(機械式+平面式)払うつもりのような気が・・・？

管理会社は２年目以降から変更出来る訳だし別に気にすることもないでしょう。
気になる人は買わなきゃいいし・・・
荒れる元なので日綜理についての議題はこの辺でやめましょう。

我が家も真南向きのフランス街区がよかったのですが機械式駐車場&余分な水たまりでイタリアにしました。

＞662さんは一人で２台分(機械式+平面式)払うつもりのような気が・・・？
機械式は４０〜５０台分だよね。当然平面式の分を払わないといけないから2台分というわけでない。概算で1人あたり月7,000円でいいと思うけど？？。
まあ、いずれにしても機械式分だけで修繕積立金に約4,000円含まれているということは（管理費300円は別）、それだけで月の修繕積立金のかなりを占める。その事実だけで疑問が出てくる・・・

でも、あんなに敷地面積あるのに何で全て自走式にしなかったのでしょう?
勿体無い・・・・

Q3をうちは買いましたけど、Q1、Q2の人の書き込みが少ないような気がしますが・・・
Q1、Q2は日光が当たらないようですが、洗濯物は自動乾燥機とお考えなのですか?

Ｑ１購入者です。洗濯物って問題は冬なんですよね〜。現在南向きの家に住んでますが、最近は乾きませんね。でも、西向きは冬は午後長い時間日があたり暖かいのではないかな？と思っていますが実際どうなんでしょう。Ｑ３は希望の間取りが予算オーバーの為断念しました。

確かにフランスの修繕積立金、機械式駐車場分で飛んでしまいますね。
当然、自走式の積立金もある程度は必要なわけだし。

ちなみに家の近く（23区内）の機械式駐車場のあるマンション、駐車場代で月２万円支払っていました。自走式でもみんな数千円は払っているようなので、そのくらいは最低限必要なのですね。
最終的には、あとで修繕計画の見直しが入りそうな気がします。

>でも、あんなに敷地面積あるのに何で全て自走式にしなかったのでしょう
敷地内全てにセキュリティがかけられなかったのも、自治体との話で決まったようです。だから外部の人も立ち入り可能になってるはずです。
おそらく同じような理由で全て自走式にできなかったのでしょう。

修繕積立金に懸念があるのに、「無料駐車場」って表示は誇張しすぎな感じがします。
半年前も広告表示が不適切で指導受けてますよね。消費者に誤解を招くという理由で。
今回の「無料駐車場」はＯＫ？

>>667
＞管理会社は２年目以降から変更出来る訳だし別に気にすることもないでしょう。
理屈からすると変更は可能だと思います。数十世帯程度であれば、狭い世界なので住民の総意を得ることは簡単ですが、750世帯もあれば時間と労力を要すると思います。変更にはそれなりの理屈もたたないと750世帯に説明できないでしょう（いろんな人がいるし）。
まあ、誰が見てもよっぽど目に余る管理されない限り、厳しいと思いますが・・どうでしょうかねえ。

＞修繕積立金に懸念があるのに、「無料駐車場」って表示は誇張しすぎな感じがします。
「無料駐車場」と表示するのであれば、管理費・修繕積立基金にそれぞれ駐車上分がどれだけ含まれるかを表示すべきですね。消費者に誤解を与えます。
機械式駐車場は耐用年数15〜20年。機械入れ替えコストは、45台程度のもので、安物でも1億円、普通は2億円とも言われています。また、平面駐車場でも当然補修したりのコストはかかってきます（建物と一緒）。
修繕積立金にそれがどう反映されている、適当に見積もりされていないか確認は必要ですよね。
他の物件で、ＭＤ見学のついでに管理会社説明会出たことありますが、その辺突っ込んで質問している人、いましたよ。

前から気になっていたが普通「ＭＤ」じゃなく「ＭＲ」って突っ込みたくなる。
同一人物とすぐ解るけど〜
６８０は買う気ないんでしょ？