レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

あそこは社員の研修センターでしたので土壌は安心なのではないでしょうか。静かな夜は地下のトンネルから貨物列車の警笛が聞こえるそうです、あのあたりの住民が言ってました。振動はないそうです。

環境の話になっているようなので、一つ心配なのが、近くに大きな浄水場があるということ。湿気などの心配はどうなのでしょう？また、水の溜まり場は霊しょう的に運気が良くないと聞いたのですが、気にされてる方はいませんか？まあ、１００％の条件はないと思うので、気にしだしたらきりが無いとは思うのですが・・・

＞あそこは社員の研修センターでしたので土壌は安心なのではないでしょうか。

それは思い込みで、実態では100％安全ということにはなりません。通常でもフッ素等が検出されるようですね。企業としては環境問題と企業リスクから後々のこと考えて通常は土、入れ替えているようですが、ここは入れ替えしてないみたいですね。入れ替えたって話誰か聞いてますか？
入れ替えていなければ、通常のマンションとは違うということでは・・・

＞レイディアントシティ向丘遊園のホームページのセキュリティ項目に
「敷地内に防災センターを設け、２４時間有人管理を実施」と書いてありますよ。
管理費はけして安くないですけど、安全には換えられないものですよね

もし有人だとしても、どうやって巡回警備するかまだ決まっていないのでは、安全とはいえないのでは？午前・午後に散歩がてらに各一回、夜間は巡回なしってことも十分ありえますよね。それでも表記上は「巡回管理」ってかけますよね。

管理会社説明会受けて、管理方法を確認した人いますか？
通常のマンションでの管理会社説明会は、当然購入前でも判断のために受けられます。その結果、購入するかを決めるのが最善です。
もし、購入後でないと管理会社説明会受けられないとしたら情報の非公開であり問題。
管理会社説明会が開催されていないとしたらそれは問題外ですよね。？？？
一連の流れでだれも反論していないのでどうかと思って投稿記載してみました。

そうだね。

管理会社説明会は購入前にちゃんと聞いた方がよさそうだね。
（ここが説明会ちゃんとしていればの話ですが・・・）

＞２５４

賛成です。パンフレットの記載は解釈によってはどうにでも解釈できるので、そのまま鵜呑みにするのはどうかと思います。
やはり、実態としてどうやって安全管理されているのか、自分で聞いて確認するのが一番ですよね。
とくにここは外部からいつでも進入可能な構造になっている（敷地内）ので、セキュリティ面はしつこく確認したほうがいいかも。

フランス街区購入を検討している人へ

管理会社説明会を事前に受けさせてもらってから決定した方がよさそうですね。それで納得してから
決めたほうがよいと思います。
ポイントは①未納者への対応方法（マニュアルが完備されているか）。過去の対応実績。
　　　　　②管理費・修繕積立金の用途説明・金額の根拠（いつ、誰が、どのように、どんな方法で　　　　　　管理するか）
　　　　　③安全面への対策（具体的に）、警備会社は丸投げになっていないか。
　　　　　④安易に派遣会社等から管理人員が派遣されていないか。1級建築士等専門家がきちんと　　　　　　派遣されているか。ベテラン職員が派遣されているか。
　　　　　⑤清掃、庭木の手入れ等、いつ、何人で、どうやって行うか。

以上を中心に質問をしてみたはいかがでしょうか。

①未納者への対応方法（マニュアルが完備されているか）。過去の対応実績。
⇒管理規約にちょっとだけ記載あり。日綜コミュニティ自体、設立から３年経っていない会社のため
実績はほとんどないと思われ。

②管理費・修繕積立金の用途説明・金額の根拠（いつ、誰が、どのように、どんな方法で　　　　　　管理するか）
⇒管理費・修繕積立金の設定は日綜基準（≒明和地所基準）でざっくり算定。
あくまでもデフォルトの設定に過ぎないため、管理組合の役員のやる気と能力しだい。
抽選で決めるようなマンションだと日綜から搾取される。
あとで、修繕積立金が足りないので値上げということになる。

③安全面への対策（具体的に）、警備会社は丸投げになっていないか。
⇒警備会社丸投げと考えるべき。

④安易に派遣会社等から管理人員が派遣されていないか。1級建築士等専門家がきちんと　　　　　　派遣されているか。ベテラン職員が派遣されているか。
⇒日綜コミュニティといっても社員数はわずか37名。実際の管理人のようなものは再委託していることが多い。一級建築士が管理人をするはずがない。そもそも日綜コミュニティには2人くらいしかいない？

⑤清掃、庭木の手入れ等、いつ、何人で、どうやって行うか。
⇒日綜コミュニティが受託した清掃業務を清掃業者に再委託する。（丸投げ）
庭木の手入れは造園業者に丸投げ。それよりもフランス街はイタリア街と違って、駐車場が自走式ではないのが痛い。
将来的に管理費の値上げ幅や修繕積立金の不足額にイタリア街と大きな差が出ると思われる。
イタリア街を買った方は勝ち組でしょう。
マンション相場の上昇であわててフランス街に飛びつくと結果的に高い買い物になるのでは？

よくネットの掲示板で「最初の総会で提案しましょう」ということがありますが、
総会は事前に配布された議題以外は審議、決定することが出来ません。
総会当日に問題提起したところで意味がないといっても過言ではありません。

最初の総会（日綜が議案書を策定）以後、どうやって
管理組合役員が問題意識を持って改善に取組むかどうかだと思います。
その意味では、第１期の管理組合役員の立候補がでずに、抽選で決めるようなことになると、
その後の管理に大きな不安を残します。
これが大手の管理会社ならある程度信頼しておけばいいのですが。

すでに購入された方でマンション管理に不安を感じているのであれば、
入居までにオフ会などで顔合わせをしておいて
雑談から初めて、管理問題について意見交換をしておいたほうがいいと思われます。

日綜コミュニティのスペック
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/200202012.html

258さん、購入者の方ですか？
だとしたら、心強いな〜と思いまして…。

＞２５８

まったく同意見です。日綜コミュニティは規模が小さすぎて実績もなく、大規模マンション管理をしっかりできるかなって感じです。
フランス街区購入予定の人は、その辺をしっかり理解した上で決断された方がよさそうですね。

＞最初の総会（日綜が議案書を策定）以後、どうやって
＞管理組合役員が問題意識を持って改善に取組むかどうかだと思います。
そのとおりだとは思いますが、みんな素人です。仕事もしており、休日は家族のために時間を使いたいはず。796世帯のために莫大な労力をかけられる人ってなかなかいないのが現実だと思いますね。
やはり主婦のパワーが必要ということでしょうか。

＞２５８
＞将来的に管理費の値上げ幅や修繕積立金の不足額にイタリア街と大きな差が出ると思われる。
＞イタリア街を買った方は勝ち組でしょう。
＞マンション相場の上昇であわててフランス街に飛びつくと結果的に高い買い物になるのでは？
管理組合を分けている理由はそこにありそうですね。ってことは売主は事前にその問題が後々生じる可能性があることを、事前に承知している可能性もあり得ますね。
管理組合が分かれていてはマンション全体の管理にも影響してきますね。
安易にフランス街区に飛びつくのは勇気要りますね。

>292
素人判断ですが、沼のように、よどんだ水が溜まっているのとは違い、浄水しながらきれいになって動いていく水ですし、個人的には霊障というのはあまり関係がないように思いますよ。

管理会社は、管理組合によって選定され委託されるものですよね。
管理組合が設立された段階で日綜コミュニティには委託しない、というのは可能
なのでしょうか？

また、そうするのであれば事前にみんなが集まってどこの管理会社に委託するか決めないといけませんよね。
いずれにしてもイタリア街区とフランス街区が一枚岩にならないと成り立たない発想だと思いますが・・トライしてみたい気持ちはありますが・・・

>みんな素人です。仕事もしており、休日は家族のために時間を使いたいはず。
>796世帯のために莫大な労力をかけられる人ってなかなかいないのが現実だと思いますね。
>やはり主婦のパワーが必要ということでしょうか。

管理組合は基本的に休日にやる月1回くらいの理事会くらいでしょう。
あとは、管理組合の担当者とメールとか電話で指示をすればよいので、
主婦である必要はないと思います。
といいつつも、ほとんど立候補がでてこないのが大半のマンションで
その場合は、管理会社にとっては楽ができる。（＝搾取しやすい）

お金に困っていない方ばかりでいくら管理費や修繕費を値上げされてもよいのであれば、
他人任せにしておいてもよいと思いますが、
そうでないのであれば、どうせいつかはやるのであれば、へんな前例を作られる前に
軌道に乗せておくことがよいのではないでしょうか。

堅い話をしてもしかたがないので、オフ会で顔合わせからというところでしょう。

>管理会社は、管理組合によって選定され委託されるものですよね。
>管理組合が設立された段階で日綜コミュニティには委託しない、というのは可能
>なのでしょうか？
理屈はそうなんですが、日綜の場合、おそらく購入時に、当初の管理代行を日綜コミュニティが行うということが、重要事項説明書あたりに書いてあるのではないでしょうか。
それか承諾書を取っているような気がします。

管理規約集の中に管理に関する承諾書はありませんか？
契約の時に署名捺印していると思いますが。
次の総会、通常は1年は日綜コミュニティに管理委託することになっているはずですよ。

フランス街区を検討中のものです。

管理会社説明会を事前に聞きたいと思っているのですが、説明会は開催されているのでしょうか？

私は　グランシティを購入しました。
当初の管理会社は日綜になっており　それは設立総会の
時に説明がありました。
折りしも　ヒューザーが騒がれてた時で設立総会も
荒れ　担当者のふがいない説明に途中で流れてしまいましたが。
私は　日綜には不安を覚えています。

268番さんありがとうございます。

日綜さんは購入前には管理会社説明会はやらないってことなんですね。
他の会社の物件では、管理会社をアピールしたいのか、不安なら是非聞いていって
くださいって感じなので残念です。

ここの物件は検討したくても検討しようがありませんね。
残念ですがあきらめます。

>>268
話の内容をみると
今は違う管理会社になったという事てすよね？
どこの管理会社になったんでしょうか？
どうやって他の管理会社にしたんでしょうか？
現在の管理会社は満足出来てますか？
質問ばかりですみません。

>>260
７９６世帯って？
また変な奴らが書き込みしてるね。
物件をあきらめる人はイチイチ書き込みしないでしょ普通は！

イタリア購入したけど、最初に俺は説明受けたよ！
とりあえず日綜コミュが最初に管理すると。
で軌道に乗ったら皆さんで管理会社決めて下さいとの事でした。
素人じゃ何も出来ないから、それで納得したけど
それじゃ何かまずいのかな？

現在住んでいるマンションの話ですが、マンション購入時から決められていた管理会社を数年経ってから住人が不満を持ち、管理会社を見直そうと言うことになり、理事会とは別に諮問委員会を作り、他の管理会社５社と合い見積もりをさせ、各社のプレゼンを聞き、新しい管理会社を選びました。
その結果１年の管理費が安くなり、満足のいく管理となりました。その中でも以前の管理会社で、毎日掃除やゴミ出しをしてくれていたおば様だけは、丁寧ないい仕事をしてくださっていたので、その方を引き続きお願いしたり、大規模修繕が近いので屋上に電話会社のアンテナを立てて収入を得ようと考えたり、結局管理会社も大切ですが、住んでいる人達の自分の財産であるマンションに関心を持っていることが一番大切だと思います。
レイディアントシティ向ヶ丘遊園の営業さんが、管理会社が気に入らなければみなさんで変えて頂いて結構ですと言われていました。日綜も数年様子を見て、不満であれば変えればいいと思います。

＞２７１
＞７９６世帯って？
＞また変な奴らが書き込みしてるね。
＞物件をあきらめる人はイチイチ書き込みしないでしょ普通は！

７５０世帯でしたね。私はこの物件本当に検討してましたよ。その結果あきらめたんです。
書き込んだ理由は、この物件を見て感じたことを正直に書いて、あとに検討する人の
参考になればってことで書いてます。
このサイト見る人は購入者だけでなく、検討している人も情報と判断の材料を欲しがっています。高い買い物なので自分の判断で見落としている点がないかどうかを確認しているんですね。

このサイトは悪口ではなく、みんな冷静に書き込んでいるので問題ないと思いますよ。
情報交換の場であるので、感情的な表現はやめようよ。

＞２７２
＞日綜も数年様子を見て、不満であれば変えればいいと思います。

確かに。
でもここは管理組合が分かれてますよね。立体駐車場もあるし水回りも多いフランス街区があきらかに不利です。会社変更する時に組合を一緒にできればいいけどイタリアの人は反対するよね。
イタリアだけ管理会社変えるのも変な話だし。ハードルはかなり高そうに思うけどどうだろうか。
組合の意見が集約できないことを見越してあえて複雑な形態にしている・・・日綜の作戦？？？
考えすぎかなあ。

>>271
>イタリア購入したけど、最初に俺は説明受けたよ！
>とりあえず日綜コミュが最初に管理すると。

「とりあえず最初に管理」ってこんな大規模マンション。みんな真剣に購入したのにそんないい加減
な気持ちってないよね。「住民が快適に暮らせるように最後まで管理やります」って言わないか普通は。

このサイトは情報交換の場としてかなりいい意見が出てますね。

購入を止めた人、買った人、それぞれ結論に到った経緯をオープン
にしましょう。それがこのコミュニティサイトの本来の目的だと思います。
購入を迷っている人は大いに参考にしてください。

>>275
「とりあえず」は俺の考えだったね。
正しくは
「素人では無理なのでまず最初に日綜コミュが管理します」
「まだまだ日綜コミュも出来たばかりで至らぬ所が
　有るかも知れませんが宜しくお願い致します」
「問題等が有れば管理組合で話し合い別会社に変更する事も出来ます」

この物件に対して批判してる人物は何かと揚げ足をとってるように
見えるのは俺だけなのかな？

契約してる方々は、担当者から話しを聞いてないのでしょうか？
俺は聞いた上で納得して契約したけど。

ちなみに管理規約集の管理委託契約書には
まだサインも印鑑も押してない状態。
いつするのかは不明。

>>275
だねだね。
とりあえず物件売って管理費も最初にとれるだけとって、その後のことは後で考えればいいかっていう考え方が現れてるね。
仮に違っていたとしても、そうとられてもおかしくない対応だよね。

まあ、ＭＤに来た人には管理会社説明会を告知して、購入前にしっかり管理方針を聞いてもらった方がいいよね（他の物件では結構やってる）。それをしないで販売に注力しているから、いろんな事いわれるんだと思うよ。

>>277
>この物件に対して批判してる人物は何かと揚げ足をとってるように
見えるのは俺だけなのかな？

それだけ不安に思ってるってことの現われなんだと思うよ。逆に277さんが事前にいいこと聞いたのならば、この場でそれを教えてあげたらいいのでは・・・
でも購入前の人は、いいことは見えてくるが、逆に悪いことが冷静に見えてない状況です。この場では悪い情報を入手して、それを自分で再度確認して納得できたら買おうと思っている人が多いと思うよ。

>>279
返答ありがとうございます。
聞いた事、知ってる事は教えますけど
間違い、勘違い等を平然と書き込みしてる人物が居るので
何だか腹立たしく思いますね。
質問ならば＞？付けるとかして欲しいですね。

ここの管理費が高いって話しが多いんですが
10年ぐらい前はもっと高かったんですけど！

バブル時と今では管理費に差が出てるようですが
その辺の事情を知ってる方は居ますか？

余程の勉強家とかじゃない限り管理会社に任せるしか方法が無い。
良い管理会社と悪い管理会社との区別出来る方いますか？
管理費が高い安いは問題では無いと思う。
日綜コミュニティーより確実に良い管理会社が有ると言うなら
細かく説明して会社名を教えて欲しいものだ。

Q3上層契約者です。久々に書き込みします。日綜コミュニティーに関するご意見が多く書き込まれていますね。私は現在、日綜コミュニティー管理のマンションに居住していますが、管理に特に問題を感じたことはありませんよ。共有スペース・ごみ置き場などいつもきれいにしていただいていますしメンテナンスも定期的に行われています。きれいにしていればOKという訳ではありませんが皆さんが想像するほどひどいものではないと思いますよ。

>>281
ここが設計施工している系列の○○工コミュニティの管理会社説明会、この前他の物件で聞いてきましたがかなりしっかりしてましたよ。大規模マンションならではのバックアップ体制でした。相当力入っているのが伝わってきました。興味あればそこが管理を予定しているＭＤに行って説明会聞いてみては。簡単に言うと　>>257　の内容を私は質問してしまいまいた。

>>280
>ここの管理費が高いって話しが多いんですが
>10年ぐらい前はもっと高かったんですけど！

そんな昔と比べなくても・・・
あくまでも、現在同時期に発売されているマンションの管理費と比べてどうか。というと高いという
意見ですね。

日綜に限らず今のマンション管理費の支流は、駐車場込みで幾ら・・・ではないかと思いますよ。車をお持ちの方はすごく昔に比べお得です。車のない方は貸せばいいのではないでしょうか。

>285

>今のマンション管理費の支流は、駐車場込みで幾ら・・・ではないかと思いますよ
日綜以外の管理費に駐車場代が含まれている事例をおしえてください。

普通だと管理費＋修繕費＋駐車代ですから、うちの場合はそれほど管理費も高いとは感じなかったのです。
むしろ、割安と思ってました。
それに、日綜のホームページの中の日綜コミュニティのホームページ見てみましたけど、本当に282さんの言うとおり、お掃除等は管理人さんがきれいにしてくださってるとお見受けしました。
生活していく中で、本当に日綜コミュ二ティで問題があるなら、そのときにみんなで問題視すればいいと思います。
…って、甘いですか？
契約された方は、みんなで協力しあい、いいマンションにしていきましょう！

検討中の方は、このみんなの書きこみも参考に、ちゃんと営業さんと納得がいくまで話をして、契約をするのをお勧めします。

それでも、???って思うのなら辞めればいいと思いますよ。

＞277
管理については僕も277さんとまったく同主旨の説明を受けました。また、僕の担当者は、そのとき即座には答えられないような事項があっても、後日必ず調べておいてくれてすべての質問に誠実に答えてくれていましたよ。契約後もその対応には変わりありません。営業マンにもよりけりなのでしょうが僕は日綜の営業マンには非常によい印象を持っています。

入居したら理事会とかできるんですよね？
そしたらこうゆう会話するようになるんでしょうか。。
今から緊張します（笑）

289です。
そうそう、営業の方は若い人ばかりですけど、楽しいし、一生懸命お仕事してると思います。

>普通だと管理費＋修繕費＋駐車代ですから、うちの場合はそれほど管理費も高いとは感じなかったのです。

5年目や12年目の修繕積立金の大幅値上げ+一時金などでもそう思われますか？

>>288
確かに営業マンは一生懸命でよかったね。
ただ、彼らは販売の営業マンだよ。管理会社の人間ではないよね。
管理のことは通常は管理会社が説明会を設けて答えるもの。管理自体基本的には丸投げな分けだから清掃とか委託される会社によて大分変わってくる。
日綜コミュは実績ない会社だし、若い販売の営業マンがいくら熱心に言ってもそれを真に受けられないよね。
やっぱ管理のことは若い販売営業マンではなく、管理会社の説明を直接受けた方がいいと思うよ。

>291さん
当初より5年目\4000UP、12年目\10000UP…。
修繕費が値上がりすることについては、正直痛くない。とは言えませんが、
最初の4年間は\4000で、このまま30年この値段を維持するのは、無理な話だと思い、
修繕費UPは、しょうがないかなと、我が家は考えました。
ちょっと、のんびり屋なのかもしれませんが（＾＾）

マンション買うときの決断要素

①設計、施工がしっかりしているか
②出合った営業マン
③環境面（通勤・生活）
④予算
⑤広さ
⑦付帯設備（オール電化・ディスポーザー等）
⑧セキュリティ
⑨購入後の管理がしっかりしているか

こんな感じかな。
妥協してよいのは②⑤⑦程度。一生の買い物なので、あとの要素は妥協すると後々後悔することになる（可能性高い）と思います。
フランス検討している人は参考にしてください。

久しぶりに見ましたが、管理面についていろんな意見が出てますね。

>>257 >>258 の流れが一番、的を得ていると思います。

みなさん、このマンション、あるいは日綜のマンション以外の修繕積立金会計のこと知っていて
書き込んでいますか？
修繕積立金が定額なんてありえません。もし30年間、定額でまかなうとしたら月額は相当な金額に
になるはずです。
方法は2種類。
住友など大手は2万前後で10年目ごとに20万前後〜60万前後と段階的に一時修繕金が必要です。
日綜物件はは一時金がない代わりに、5年ごとに月の支払い額が増加するわけです。
その代わり何十万かの一時金がありません。すべての物件が同じ方法かは確認していませんが。）
もちろん規模やグレードで金額に幅はあると思いますが、いずれにしろ考え方としてTTLで払う金額は
変わらないはずです。

>>296
当たり前の話だが、理論上はトータルでは変わる分けないよ。ただ修繕に必要な金額が一緒かどうかは別物。
日綜の物件は豪華（？）っぽくて、かつ水周りも多い。ここは立体駐車場もあるため、普通の物件と同じ修繕計画では足りないと思うよ。結果的にあとで追加が発生する可能性が高い。

>>日綜コミュは実績ない会社だし

実績の有る会社でも悪い方向に進めば新参の会社以下！
実績などを考慮するのは古い考え方。
住民自体が何も考えず、何も指摘せず、何もしなければ
管理会社も何もしないだろう。（問題無しと言う事で継続）
管理会社を育てるのも結局は住民次第。

清掃、警備等は専門業者に丸投げ（委託）で問題無し。
何か有れば管理会社へ即報告して対処してもらう。

報告を怠ると、する側される側お互いに何も変わらない。
管理関係は住民の結束次第で何とでもなる。
所詮は金で雇ってる、払ってるのはマンション住民なのだから。

何の答えも書き込まず
「聞いた方が良いですよ」
「そう思います」
「良いかもね」
と言ってる方々は購入の意思がきっと弱い方々ですので。

契約者の方々は、まだまだ大変ですので頑張って下さい。
聞き忘れた事等有れば、引き続き質問して見て下さい。
私も契約者の一人ですので、お答え出来る範囲で回答致します。

購入検討の方々は特に質問等は解り易く書いて下さいね。

>>298

みんな素人だからね。どうしてもあやふやな「思います」的な回答になって当然です。
そうやって、ああでもないこうでもない、というからこそコミュニティが成り立つのでは。
一つの質問に「こうです！」なんて答えても、その答えに責任もてないでしょ。プロじゃないんがから。って思いませんか？

購入検討中の人はこのやり取りを見て、総合的に考えて決定したらよいでしょうね。

>>実績などを考慮するのは古い考え方。

高い買い物なんだから考慮しないのは失敗のもと。ましてや管理は丸投げでいいなんてあり得ない。
せめて丸投げでもいいから管理説明会くらいして、管理方針、対応方法等がないと安心できなくないですか。管理会社にはせめて誠意くらいは見せて欲しいものです。