レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

>216
私も同感です。

樹木などの手入れ・共用施設の掃除などは管理費から計上されています。
管理費も資産価値に影響するのでただやみくもに安いのもどうかと・・・

例えば安い品物を購入したけどすぐに壊れてしまえばただのゴミです。
安い管理会社に依頼してろくに手入れもせず樹木が枯れてしまったらただのゴミです。

コストも大事ですが中身も重要だと思います。

コストだけで決めるのは反対ですね。
まぁ安いにこしたことはないですが・・・・

購入検討中の者です。

修繕費のお話からはズレますが
日綜さんの営業マンの方は、自分たちにとって
不利なこともキチンと伝えてくださり好感もてます。
少し前までは半信半疑でしたが
以前に他の日綜物件も見学し、その時の接客や対応が
とても心地よかったので、今回も安心して
見学に行く事ができました。
逆に大手商社系の不動産会社の中古物件を
見学に行ったときの態度はひどいものでした。
日綜さんにがんばってもらいたいと思ってます。

ちなみに修繕積立金は１０年後に１万前後UPすると
説明を受けました。

220さんへ
この物件の総敷地面積と比較出来る物件有りますか？
近辺の物件では比較の対象出来無いと思いますけど・・・
敷地内の周辺環境（緑化）を考慮されて管理費を高く設定
してると思います。
購入者した人達は、もちろんそれも魅力のひとつとして
捉えてると思います。私もですが♪

216さんは、そこの部分を理解して
別件を探しているようですけど。

レイディアントは共用施設+総敷地面積+緑化+αの物件です。
言い方は気にしてません。
ただ181から204までの流れが少し変なので力説しちゃいました。

少し荒れ気味なので、管理費・修繕費の話はこの辺でやめましょう。

用は、売主である日綜さんが、ＭＤに来た人に誤解ないように良い点と悪い点を
きちんと説明してくれればよいのですよね。
そこを含めて納得して買えばよい分けですね。

イタリア購入した人、気分悪くしていたらごめんなさい。
フランス購入を検討している人は、上記やり取りを見てみて、ＭＤに行った時にちゃんと質問をしてみてはいかがですか？

荒れ気味ではありますが。
管理費・修繕費の話は大事なことなのでみなさん、興味があるんだと思います。

特に日綜の管理費・修繕費の設定については、他物件でも話題の部分です。
購入まえにその点が「検討ポイント」なんだということを知っておいた方がよいと
思う者からするとこの一連のやり取りは「荒らし」とは違うと思います。

管理費けちるとせっかくの施設が泣いてしまいますし、でもこれだけの
大型物件だから、もしかしたら、ここまで支払わなくても維持管理ができるかもしれない。
そう思うのも無理ないかもしれないですね。

決して此処は荒れてないですよ！
これで荒れてるなんて思ってたら他物件なんかどうなるんでしょうか???

ハハハ（＾ｏ＾）
おっしゃるとおり、他物件は荒れ荒れのひどいところありますね。ここは、かなり紳士＆淑女さんがいらっしゃると思います。契約しましたが、同じ屋根の下に暮らすには安心できる方々だとおみうけ致しました！！

先週現場をみましたが、Q３のエントランスと駐輪場の高低差結構ありますね。
ちょっとビックリしました。
やっぱり図面想像とは違いますね。

Ｑ３購入者です。
管理費と修繕費については、あまり精査をせずに買ってしまいました。
と言うのは、いずれ、管理組合で話し合って最善に方法を取れば良いかと思って。
レンディアントシティでは、イタリア街区とフランス街区にそれぞれ、棟別の管理組合があり、両方の棟別組合が団地組合を形成する、若干複雑なシステムとなっているので、分かり難いかと
思います。自分も、管理規約集を読み直し、管理と修繕について、整理してみました。
①　棟別管理は、イタリア街区であれば、その中の共有部分に管理であり、団地組合の管理は両街区の共有施設の管理です。
②　棟別修繕は、イタリア街区であれば、イタリア街区の建物と駐車場等であり、団地組合の修繕対象は両街区の共有施設となります。
ここで、管理費と修繕費と見ると、概ね毎月の管理費と修繕費の合計に対し、管理費の割合が８割、修繕費が２割となっており、管理費は、団地共有のが６割、棟別が４割、修繕費は団地共有が２．５割、棟別が７．５割です。
ここで、長期修繕計画（案）を見ると、４〜５年目からは当初の２倍に引き上げる必要があり、１２〜１３年目からは３倍に引き上げる必要としており、仮に管理費と修繕費の合計が２万円／月とすると、最初は４千円／月が修繕費となり、４〜５年目からは、これが８千円／月。１２〜１３年目からは１万２千円／月となる見込みなので、管理費と修繕費の合計は、最初は２万円／月が４〜５年目からは、２万４千円／月、１２〜１３年目からは２万８千円／月となる計算となります。ま、長期修繕計画（案）については、見積もりがあまいかどうかはなかなか判断できませんが、資産価値を守るためには、一定の投資が必要かも知れません。ただし、建物に診断をきちんとし、予防保全的に修繕し、加えて工事等について、入札で競争させれば、修繕費を節約できるかも知れません。いずれにしても管理組合次第なので、がんばりましょう。
次に、管理費ですが、若干高いのかなと思います。これも、管理組合で工夫すれば、安くできます。例えば、フロントサービスですが、メッセージの預かり、バスや電車の時間に案内、ハガキ・切手の販売、ＦＡＸサービス等、今は個人で十分できるものであり、どこまで必要か、更には、共有施設の予約等も団地のＷＥＢを立ち上げ、保守さえすれば、あまり必要でないかも知れません。また、清掃も、月に一回、住人が自ら出会って、清掃活動をすれば、安くできるかも知れません。いずれにしろ、管理組合で工夫して、やっていくべきと思います。

購入された方々はこの物件の何が決め手でしたか？
私は坂道に慣れていないのと
幼稚園、小学校が少ないのでまだ迷っています。
それとも私立組が多いのかな？・・・

私は検討やめました。理由は管理会社にあります。
耐震偽装事件以来、どこの施工業者も注意しているので、施工面は気になりません。今は未収金問題等も注目されており、マンションは管理会社が重要だと思います。

理由は以下のとおり
①通常は大規模マンションであれば人数が多いので管理費負担は安いはず。なのにここは2万円／月前後と高いです。⇒他県では長谷工コミュニティが大規模物件やってますが管理費は1万円／月前後です。共有施設も豊富で樹木も2万5千本植えており、手入れも大変そうな物件もあります。（今千葉県で分譲中ですよね）
②管理組合が2つに分かれており複雑。広い敷地があるのになんで機械式駐車場があるの？管理費と修繕積立計画は普通しっかり分けられていて、明朗会計になっているはずです。管理能力に不安あります。まあ平成15年設立のようなので実績がなく、試行錯誤なのは分かりますが・・・
③大規模マンションなので、通常の管理会社は相当力入るはずです。長谷工コミュニティは大規模マンションの場合、セキュリティは24時間有人（ここは通勤）。建物の水漏れ等ちょっとした困ったことも24時間対応で電話相談に応じてくれます（専用の相談センターあります）。
④マンション施工業者系列の管理会社の方がマンションの構造等も分かっているため、修繕やトラブルにも対応しやすい。
⑤長谷工コミュニティの大規模マンション管理費は通常上記レベルクリアで月1万円前後の負担です。未納問題も対策マニュアルがしっかりあるようで、週間ダイヤモンドでも未収金回収率は第一位です。
⑥大規模マンションであれば、普通はコンビニを外部から誘致して運営させる（費用はコンビニ側負担）等管理会社の工夫と力で実施できるはずです。

以上、総合的に見ると、設計施工は長谷工がやっているので、管理会社も長谷工がやったほうがいいと思うのですがどうでしょうか。ここの管理会社は何の工夫も見られず管理費だけ高い。
上記不透明な部分も気になるのでやめました。あとは総合的にいいと思うのですが・・・
（ちなみに私は長谷工とは何の関係もありませんので、念のため）

購入者にもよく分からないような管理費徴収と複雑なシステム。
これは管理会社の能力の問題だと思います。

管理会社を変更するのは3年後くらいなら出来ると思いますが、管理組合が2つに分かれていたり複雑なシステムを元に戻すのはかなり大変だと思いますよ。796棟の意見集約も大変だしみなさん仕事しているわけだし・・・素人なので。
よって一度管理会社を制定してしまったら変更はほぼ不可能と思った方がよいと思います。

防火センターに24時間人がいるんじゃあないんですか？
勘違いだったらゴメンなさい。。。

235です。
てか、イサイズに24時間有人管理って書いてありますけど、
ウソなんですか？

管理委託によると、昼は防災センターに週７日、管理員が常駐し、夜は警備員２名が常駐するって書いてありますね。

２３２さんへ
　購入の１つの理由は土地の標高が高いこと。海抜約９０ｍです。これだったら、温暖化で海水面が上がっても大丈夫かと思いました。心配性でしょうか？

２３２です。
２３８さんの御意見、主人に話しましたところ
賛同できると申しております。
参考になりました。ありがとうございます。

>>233
では千葉から通って下さい。

>>③大規模マンションなので、通常の管理会社は相当力入るはずです。長谷工コミュニティは大規模マンションの場合、セキュリティは24時間有人（ここは通勤）。建物の水漏れ等ちょっとした困ったことも24時間対応で電話相談に応じてくれます（専用の相談センターあります）。

235さんの言うとおり有人なんだけど？
良く調べもしないで適当な事は書かないで下さいね。

232さんへ。

家には、何年かで小学校の子供がいます。
小学校は近くの公立でいいかな？と、思っています。大規模マンションだと、同じ年頃の子供たちも多いだろうし、あまり気にしていません。
それよりも、今は都会生活なので、都心に近くても、環境のいいところで思いっきり遊んでもらいたい気持ちの方が強かったですね。

２４１さんへ。
２３２です。
そうですね、
大規模マンションの場合同じような家族構成の方も
多数いらっしゃるように思いますから、
一概に学校の数が少ないからどうのということでも
ないんですよね。
うちも現在都内ですが、緑の少ない環境なので
当物件にはとても魅力を感じております。

人気のある物件なので決断は早いほうがよさそうですね。
ありがとうございました。

>>241番
>235さんの言うとおり有人なんだけど？
>良く調べもしないで適当な事は書かないで下さいね。

決して適当なこと言ってませんよ。マンションズには確かに（通勤）って記載されてます。
日綜に確認しましたが、「巡回管理もいつ回るか等決まってません」と言われました。
パンフによる防災センターの記載も「警備保障とオンライン化で24時間つながっている」と記載されており、24時間有人かどうか、私は不透明なのだと判断したのです。
233番にも記載しているとおり、基本的にはいい物件だと思いますが、問題なのは不透明であやふやな所が多いのが問題だと言ったのです。決して批判をするために記載している分けではないので誤解なく。もちろん24時間有人となっていれば一番よいことだと思いますよ。

243の記載訂正。
240番さんへでしたね。241番さんごめんなさい。

検討中のものです。
マンションは「管理会社で選べ」って聞いたことあります。
通常は購入前に開催される管理説明会で管理方法が明示されますよね。ここの聞いた人いますか？

長谷工コミュニティの聞いたことありますが、管理方法（いつ、誰が、何時に、何人で、何を行う等）を詳細に説明してくれて、管理費や修繕積立の未納者への対応方法等も明確に説明してくれました。
また、このサイトで懸念されている管理費・修繕積立についても、修繕計画表を配布してくれて、
○○タイプの部屋では管理費と修繕積立を○年度にいくら等、時系列に分かりやすくなっていました。
また、「管理組合がそれ以上の対応を要求することになれば、管理費は上がります。ただ、長年の実績から盲点はないはずなので、よほど高度な要求でなければ変更なしでいけるはずです」とのことでした。

ここの管理説明会はどうでしたか？
「巡回についてまだ決まってない」って書き込みありましたが、決まってなければ午前・午後1回づつとかなってしまうこともありますよねえ。それ以上を要求すれば管理費が上がることもあるのでしょうか？

この前見学行った時に聞くの忘れました。
ここは土壌汚染とかは大丈夫なのですか？土の入れ替えはちゃんとしてるのでしょうか？

最近どこの物件でも、念には念をいれて土の入れ替えはやっているようです。
某物件では企業の研修所の跡地で、土壌評価の結果何も出ていないのに、後々の風評
リスクも考えて、土の入れ替えはしているようでした。

ここは松下の研究所の跡地と聞きました。研究所ってことは若干不安あります。
土の入れ替えはどうなのですか？

えっ！細かい管理方法が決まってないのに毎月の管理費がもう決まっているの？
それって明らかにおかいしよね。
ちゃんと説明責任果たすべきだね。

＞２４３
レイディアントシティ向丘遊園のホームページのセキュリティ項目に
「敷地内に防災センターを設け、２４時間有人管理を実施」と書いてありますよ。
管理費はけして安くないですけど、安全には換えられないものですよね

松下の研究所、確か運動場だったって言われた気がしますが？

Googleマップの航空写真を見れば昔のものですから、松下の建物がまだ写ってますよ。フランスの西側がグラウンドです。

あそこは社員の研修センターでしたので土壌は安心なのではないでしょうか。静かな夜は地下のトンネルから貨物列車の警笛が聞こえるそうです、あのあたりの住民が言ってました。振動はないそうです。

環境の話になっているようなので、一つ心配なのが、近くに大きな浄水場があるということ。湿気などの心配はどうなのでしょう？また、水の溜まり場は霊しょう的に運気が良くないと聞いたのですが、気にされてる方はいませんか？まあ、１００％の条件はないと思うので、気にしだしたらきりが無いとは思うのですが・・・

＞あそこは社員の研修センターでしたので土壌は安心なのではないでしょうか。

それは思い込みで、実態では100％安全ということにはなりません。通常でもフッ素等が検出されるようですね。企業としては環境問題と企業リスクから後々のこと考えて通常は土、入れ替えているようですが、ここは入れ替えしてないみたいですね。入れ替えたって話誰か聞いてますか？
入れ替えていなければ、通常のマンションとは違うということでは・・・

＞レイディアントシティ向丘遊園のホームページのセキュリティ項目に
「敷地内に防災センターを設け、２４時間有人管理を実施」と書いてありますよ。
管理費はけして安くないですけど、安全には換えられないものですよね

もし有人だとしても、どうやって巡回警備するかまだ決まっていないのでは、安全とはいえないのでは？午前・午後に散歩がてらに各一回、夜間は巡回なしってことも十分ありえますよね。それでも表記上は「巡回管理」ってかけますよね。

管理会社説明会受けて、管理方法を確認した人いますか？
通常のマンションでの管理会社説明会は、当然購入前でも判断のために受けられます。その結果、購入するかを決めるのが最善です。
もし、購入後でないと管理会社説明会受けられないとしたら情報の非公開であり問題。
管理会社説明会が開催されていないとしたらそれは問題外ですよね。？？？
一連の流れでだれも反論していないのでどうかと思って投稿記載してみました。

そうだね。

管理会社説明会は購入前にちゃんと聞いた方がよさそうだね。
（ここが説明会ちゃんとしていればの話ですが・・・）

＞２５４

賛成です。パンフレットの記載は解釈によってはどうにでも解釈できるので、そのまま鵜呑みにするのはどうかと思います。
やはり、実態としてどうやって安全管理されているのか、自分で聞いて確認するのが一番ですよね。
とくにここは外部からいつでも進入可能な構造になっている（敷地内）ので、セキュリティ面はしつこく確認したほうがいいかも。

フランス街区購入を検討している人へ

管理会社説明会を事前に受けさせてもらってから決定した方がよさそうですね。それで納得してから
決めたほうがよいと思います。
ポイントは①未納者への対応方法（マニュアルが完備されているか）。過去の対応実績。
　　　　　②管理費・修繕積立金の用途説明・金額の根拠（いつ、誰が、どのように、どんな方法で　　　　　　管理するか）
　　　　　③安全面への対策（具体的に）、警備会社は丸投げになっていないか。
　　　　　④安易に派遣会社等から管理人員が派遣されていないか。1級建築士等専門家がきちんと　　　　　　派遣されているか。ベテラン職員が派遣されているか。
　　　　　⑤清掃、庭木の手入れ等、いつ、何人で、どうやって行うか。

以上を中心に質問をしてみたはいかがでしょうか。

①未納者への対応方法（マニュアルが完備されているか）。過去の対応実績。
⇒管理規約にちょっとだけ記載あり。日綜コミュニティ自体、設立から３年経っていない会社のため
実績はほとんどないと思われ。

②管理費・修繕積立金の用途説明・金額の根拠（いつ、誰が、どのように、どんな方法で　　　　　　管理するか）
⇒管理費・修繕積立金の設定は日綜基準（≒明和地所基準）でざっくり算定。
あくまでもデフォルトの設定に過ぎないため、管理組合の役員のやる気と能力しだい。
抽選で決めるようなマンションだと日綜から搾取される。
あとで、修繕積立金が足りないので値上げということになる。

③安全面への対策（具体的に）、警備会社は丸投げになっていないか。
⇒警備会社丸投げと考えるべき。

④安易に派遣会社等から管理人員が派遣されていないか。1級建築士等専門家がきちんと　　　　　　派遣されているか。ベテラン職員が派遣されているか。
⇒日綜コミュニティといっても社員数はわずか37名。実際の管理人のようなものは再委託していることが多い。一級建築士が管理人をするはずがない。そもそも日綜コミュニティには2人くらいしかいない？

⑤清掃、庭木の手入れ等、いつ、何人で、どうやって行うか。
⇒日綜コミュニティが受託した清掃業務を清掃業者に再委託する。（丸投げ）
庭木の手入れは造園業者に丸投げ。それよりもフランス街はイタリア街と違って、駐車場が自走式ではないのが痛い。
将来的に管理費の値上げ幅や修繕積立金の不足額にイタリア街と大きな差が出ると思われる。
イタリア街を買った方は勝ち組でしょう。
マンション相場の上昇であわててフランス街に飛びつくと結果的に高い買い物になるのでは？

よくネットの掲示板で「最初の総会で提案しましょう」ということがありますが、
総会は事前に配布された議題以外は審議、決定することが出来ません。
総会当日に問題提起したところで意味がないといっても過言ではありません。

最初の総会（日綜が議案書を策定）以後、どうやって
管理組合役員が問題意識を持って改善に取組むかどうかだと思います。
その意味では、第１期の管理組合役員の立候補がでずに、抽選で決めるようなことになると、
その後の管理に大きな不安を残します。
これが大手の管理会社ならある程度信頼しておけばいいのですが。

すでに購入された方でマンション管理に不安を感じているのであれば、
入居までにオフ会などで顔合わせをしておいて
雑談から初めて、管理問題について意見交換をしておいたほうがいいと思われます。

日綜コミュニティのスペック
http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/200202012.html

258さん、購入者の方ですか？
だとしたら、心強いな〜と思いまして…。

＞２５８

まったく同意見です。日綜コミュニティは規模が小さすぎて実績もなく、大規模マンション管理をしっかりできるかなって感じです。
フランス街区購入予定の人は、その辺をしっかり理解した上で決断された方がよさそうですね。

＞最初の総会（日綜が議案書を策定）以後、どうやって
＞管理組合役員が問題意識を持って改善に取組むかどうかだと思います。
そのとおりだとは思いますが、みんな素人です。仕事もしており、休日は家族のために時間を使いたいはず。796世帯のために莫大な労力をかけられる人ってなかなかいないのが現実だと思いますね。
やはり主婦のパワーが必要ということでしょうか。

＞２５８
＞将来的に管理費の値上げ幅や修繕積立金の不足額にイタリア街と大きな差が出ると思われる。
＞イタリア街を買った方は勝ち組でしょう。
＞マンション相場の上昇であわててフランス街に飛びつくと結果的に高い買い物になるのでは？
管理組合を分けている理由はそこにありそうですね。ってことは売主は事前にその問題が後々生じる可能性があることを、事前に承知している可能性もあり得ますね。
管理組合が分かれていてはマンション全体の管理にも影響してきますね。
安易にフランス街区に飛びつくのは勇気要りますね。

>292
素人判断ですが、沼のように、よどんだ水が溜まっているのとは違い、浄水しながらきれいになって動いていく水ですし、個人的には霊障というのはあまり関係がないように思いますよ。

管理会社は、管理組合によって選定され委託されるものですよね。
管理組合が設立された段階で日綜コミュニティには委託しない、というのは可能
なのでしょうか？

また、そうするのであれば事前にみんなが集まってどこの管理会社に委託するか決めないといけませんよね。
いずれにしてもイタリア街区とフランス街区が一枚岩にならないと成り立たない発想だと思いますが・・トライしてみたい気持ちはありますが・・・

>みんな素人です。仕事もしており、休日は家族のために時間を使いたいはず。
>796世帯のために莫大な労力をかけられる人ってなかなかいないのが現実だと思いますね。
>やはり主婦のパワーが必要ということでしょうか。

管理組合は基本的に休日にやる月1回くらいの理事会くらいでしょう。
あとは、管理組合の担当者とメールとか電話で指示をすればよいので、
主婦である必要はないと思います。
といいつつも、ほとんど立候補がでてこないのが大半のマンションで
その場合は、管理会社にとっては楽ができる。（＝搾取しやすい）

お金に困っていない方ばかりでいくら管理費や修繕費を値上げされてもよいのであれば、
他人任せにしておいてもよいと思いますが、
そうでないのであれば、どうせいつかはやるのであれば、へんな前例を作られる前に
軌道に乗せておくことがよいのではないでしょうか。

堅い話をしてもしかたがないので、オフ会で顔合わせからというところでしょう。

>管理会社は、管理組合によって選定され委託されるものですよね。
>管理組合が設立された段階で日綜コミュニティには委託しない、というのは可能
>なのでしょうか？
理屈はそうなんですが、日綜の場合、おそらく購入時に、当初の管理代行を日綜コミュニティが行うということが、重要事項説明書あたりに書いてあるのではないでしょうか。
それか承諾書を取っているような気がします。

管理規約集の中に管理に関する承諾書はありませんか？
契約の時に署名捺印していると思いますが。
次の総会、通常は1年は日綜コミュニティに管理委託することになっているはずですよ。

フランス街区を検討中のものです。

管理会社説明会を事前に聞きたいと思っているのですが、説明会は開催されているのでしょうか？

私は　グランシティを購入しました。
当初の管理会社は日綜になっており　それは設立総会の
時に説明がありました。
折りしも　ヒューザーが騒がれてた時で設立総会も
荒れ　担当者のふがいない説明に途中で流れてしまいましたが。
私は　日綜には不安を覚えています。

268番さんありがとうございます。

日綜さんは購入前には管理会社説明会はやらないってことなんですね。
他の会社の物件では、管理会社をアピールしたいのか、不安なら是非聞いていって
くださいって感じなので残念です。

ここの物件は検討したくても検討しようがありませんね。
残念ですがあきらめます。

>>268
話の内容をみると
今は違う管理会社になったという事てすよね？
どこの管理会社になったんでしょうか？
どうやって他の管理会社にしたんでしょうか？
現在の管理会社は満足出来てますか？
質問ばかりですみません。

>>260
７９６世帯って？
また変な奴らが書き込みしてるね。
物件をあきらめる人はイチイチ書き込みしないでしょ普通は！

イタリア購入したけど、最初に俺は説明受けたよ！
とりあえず日綜コミュが最初に管理すると。
で軌道に乗ったら皆さんで管理会社決めて下さいとの事でした。
素人じゃ何も出来ないから、それで納得したけど
それじゃ何かまずいのかな？

現在住んでいるマンションの話ですが、マンション購入時から決められていた管理会社を数年経ってから住人が不満を持ち、管理会社を見直そうと言うことになり、理事会とは別に諮問委員会を作り、他の管理会社５社と合い見積もりをさせ、各社のプレゼンを聞き、新しい管理会社を選びました。
その結果１年の管理費が安くなり、満足のいく管理となりました。その中でも以前の管理会社で、毎日掃除やゴミ出しをしてくれていたおば様だけは、丁寧ないい仕事をしてくださっていたので、その方を引き続きお願いしたり、大規模修繕が近いので屋上に電話会社のアンテナを立てて収入を得ようと考えたり、結局管理会社も大切ですが、住んでいる人達の自分の財産であるマンションに関心を持っていることが一番大切だと思います。
レイディアントシティ向ヶ丘遊園の営業さんが、管理会社が気に入らなければみなさんで変えて頂いて結構ですと言われていました。日綜も数年様子を見て、不満であれば変えればいいと思います。

＞２７１
＞７９６世帯って？
＞また変な奴らが書き込みしてるね。
＞物件をあきらめる人はイチイチ書き込みしないでしょ普通は！

７５０世帯でしたね。私はこの物件本当に検討してましたよ。その結果あきらめたんです。
書き込んだ理由は、この物件を見て感じたことを正直に書いて、あとに検討する人の
参考になればってことで書いてます。
このサイト見る人は購入者だけでなく、検討している人も情報と判断の材料を欲しがっています。高い買い物なので自分の判断で見落としている点がないかどうかを確認しているんですね。

このサイトは悪口ではなく、みんな冷静に書き込んでいるので問題ないと思いますよ。
情報交換の場であるので、感情的な表現はやめようよ。

＞２７２
＞日綜も数年様子を見て、不満であれば変えればいいと思います。

確かに。
でもここは管理組合が分かれてますよね。立体駐車場もあるし水回りも多いフランス街区があきらかに不利です。会社変更する時に組合を一緒にできればいいけどイタリアの人は反対するよね。
イタリアだけ管理会社変えるのも変な話だし。ハードルはかなり高そうに思うけどどうだろうか。
組合の意見が集約できないことを見越してあえて複雑な形態にしている・・・日綜の作戦？？？
考えすぎかなあ。

>>271
>イタリア購入したけど、最初に俺は説明受けたよ！
>とりあえず日綜コミュが最初に管理すると。

「とりあえず最初に管理」ってこんな大規模マンション。みんな真剣に購入したのにそんないい加減
な気持ちってないよね。「住民が快適に暮らせるように最後まで管理やります」って言わないか普通は。

このサイトは情報交換の場としてかなりいい意見が出てますね。

購入を止めた人、買った人、それぞれ結論に到った経緯をオープン
にしましょう。それがこのコミュニティサイトの本来の目的だと思います。
購入を迷っている人は大いに参考にしてください。

>>275
「とりあえず」は俺の考えだったね。
正しくは
「素人では無理なのでまず最初に日綜コミュが管理します」
「まだまだ日綜コミュも出来たばかりで至らぬ所が
　有るかも知れませんが宜しくお願い致します」
「問題等が有れば管理組合で話し合い別会社に変更する事も出来ます」

この物件に対して批判してる人物は何かと揚げ足をとってるように
見えるのは俺だけなのかな？

契約してる方々は、担当者から話しを聞いてないのでしょうか？
俺は聞いた上で納得して契約したけど。

ちなみに管理規約集の管理委託契約書には
まだサインも印鑑も押してない状態。
いつするのかは不明。

>>275
だねだね。
とりあえず物件売って管理費も最初にとれるだけとって、その後のことは後で考えればいいかっていう考え方が現れてるね。
仮に違っていたとしても、そうとられてもおかしくない対応だよね。

まあ、ＭＤに来た人には管理会社説明会を告知して、購入前にしっかり管理方針を聞いてもらった方がいいよね（他の物件では結構やってる）。それをしないで販売に注力しているから、いろんな事いわれるんだと思うよ。

>>277
>この物件に対して批判してる人物は何かと揚げ足をとってるように
見えるのは俺だけなのかな？

それだけ不安に思ってるってことの現われなんだと思うよ。逆に277さんが事前にいいこと聞いたのならば、この場でそれを教えてあげたらいいのでは・・・
でも購入前の人は、いいことは見えてくるが、逆に悪いことが冷静に見えてない状況です。この場では悪い情報を入手して、それを自分で再度確認して納得できたら買おうと思っている人が多いと思うよ。

>>279
返答ありがとうございます。
聞いた事、知ってる事は教えますけど
間違い、勘違い等を平然と書き込みしてる人物が居るので
何だか腹立たしく思いますね。
質問ならば＞？付けるとかして欲しいですね。

ここの管理費が高いって話しが多いんですが
10年ぐらい前はもっと高かったんですけど！

バブル時と今では管理費に差が出てるようですが
その辺の事情を知ってる方は居ますか？

余程の勉強家とかじゃない限り管理会社に任せるしか方法が無い。
良い管理会社と悪い管理会社との区別出来る方いますか？
管理費が高い安いは問題では無いと思う。
日綜コミュニティーより確実に良い管理会社が有ると言うなら
細かく説明して会社名を教えて欲しいものだ。

Q3上層契約者です。久々に書き込みします。日綜コミュニティーに関するご意見が多く書き込まれていますね。私は現在、日綜コミュニティー管理のマンションに居住していますが、管理に特に問題を感じたことはありませんよ。共有スペース・ごみ置き場などいつもきれいにしていただいていますしメンテナンスも定期的に行われています。きれいにしていればOKという訳ではありませんが皆さんが想像するほどひどいものではないと思いますよ。

>>281
ここが設計施工している系列の○○工コミュニティの管理会社説明会、この前他の物件で聞いてきましたがかなりしっかりしてましたよ。大規模マンションならではのバックアップ体制でした。相当力入っているのが伝わってきました。興味あればそこが管理を予定しているＭＤに行って説明会聞いてみては。簡単に言うと　>>257　の内容を私は質問してしまいまいた。

>>280
>ここの管理費が高いって話しが多いんですが
>10年ぐらい前はもっと高かったんですけど！

そんな昔と比べなくても・・・
あくまでも、現在同時期に発売されているマンションの管理費と比べてどうか。というと高いという
意見ですね。

日綜に限らず今のマンション管理費の支流は、駐車場込みで幾ら・・・ではないかと思いますよ。車をお持ちの方はすごく昔に比べお得です。車のない方は貸せばいいのではないでしょうか。

>285

>今のマンション管理費の支流は、駐車場込みで幾ら・・・ではないかと思いますよ
日綜以外の管理費に駐車場代が含まれている事例をおしえてください。

普通だと管理費＋修繕費＋駐車代ですから、うちの場合はそれほど管理費も高いとは感じなかったのです。
むしろ、割安と思ってました。
それに、日綜のホームページの中の日綜コミュニティのホームページ見てみましたけど、本当に282さんの言うとおり、お掃除等は管理人さんがきれいにしてくださってるとお見受けしました。
生活していく中で、本当に日綜コミュ二ティで問題があるなら、そのときにみんなで問題視すればいいと思います。
…って、甘いですか？
契約された方は、みんなで協力しあい、いいマンションにしていきましょう！

検討中の方は、このみんなの書きこみも参考に、ちゃんと営業さんと納得がいくまで話をして、契約をするのをお勧めします。

それでも、???って思うのなら辞めればいいと思いますよ。

＞277
管理については僕も277さんとまったく同主旨の説明を受けました。また、僕の担当者は、そのとき即座には答えられないような事項があっても、後日必ず調べておいてくれてすべての質問に誠実に答えてくれていましたよ。契約後もその対応には変わりありません。営業マンにもよりけりなのでしょうが僕は日綜の営業マンには非常によい印象を持っています。

入居したら理事会とかできるんですよね？
そしたらこうゆう会話するようになるんでしょうか。。
今から緊張します（笑）

289です。
そうそう、営業の方は若い人ばかりですけど、楽しいし、一生懸命お仕事してると思います。

>普通だと管理費＋修繕費＋駐車代ですから、うちの場合はそれほど管理費も高いとは感じなかったのです。

5年目や12年目の修繕積立金の大幅値上げ+一時金などでもそう思われますか？

>>288
確かに営業マンは一生懸命でよかったね。
ただ、彼らは販売の営業マンだよ。管理会社の人間ではないよね。
管理のことは通常は管理会社が説明会を設けて答えるもの。管理自体基本的には丸投げな分けだから清掃とか委託される会社によて大分変わってくる。
日綜コミュは実績ない会社だし、若い販売の営業マンがいくら熱心に言ってもそれを真に受けられないよね。
やっぱ管理のことは若い販売営業マンではなく、管理会社の説明を直接受けた方がいいと思うよ。

>291さん
当初より5年目\4000UP、12年目\10000UP…。
修繕費が値上がりすることについては、正直痛くない。とは言えませんが、
最初の4年間は\4000で、このまま30年この値段を維持するのは、無理な話だと思い、
修繕費UPは、しょうがないかなと、我が家は考えました。
ちょっと、のんびり屋なのかもしれませんが（＾＾）

マンション買うときの決断要素

①設計、施工がしっかりしているか
②出合った営業マン
③環境面（通勤・生活）
④予算
⑤広さ
⑦付帯設備（オール電化・ディスポーザー等）
⑧セキュリティ
⑨購入後の管理がしっかりしているか

こんな感じかな。
妥協してよいのは②⑤⑦程度。一生の買い物なので、あとの要素は妥協すると後々後悔することになる（可能性高い）と思います。
フランス検討している人は参考にしてください。

久しぶりに見ましたが、管理面についていろんな意見が出てますね。

>>257 >>258 の流れが一番、的を得ていると思います。

みなさん、このマンション、あるいは日綜のマンション以外の修繕積立金会計のこと知っていて
書き込んでいますか？
修繕積立金が定額なんてありえません。もし30年間、定額でまかなうとしたら月額は相当な金額に
になるはずです。
方法は2種類。
住友など大手は2万前後で10年目ごとに20万前後〜60万前後と段階的に一時修繕金が必要です。
日綜物件はは一時金がない代わりに、5年ごとに月の支払い額が増加するわけです。
その代わり何十万かの一時金がありません。すべての物件が同じ方法かは確認していませんが。）
もちろん規模やグレードで金額に幅はあると思いますが、いずれにしろ考え方としてTTLで払う金額は
変わらないはずです。

>>296
当たり前の話だが、理論上はトータルでは変わる分けないよ。ただ修繕に必要な金額が一緒かどうかは別物。
日綜の物件は豪華（？）っぽくて、かつ水周りも多い。ここは立体駐車場もあるため、普通の物件と同じ修繕計画では足りないと思うよ。結果的にあとで追加が発生する可能性が高い。

>>日綜コミュは実績ない会社だし

実績の有る会社でも悪い方向に進めば新参の会社以下！
実績などを考慮するのは古い考え方。
住民自体が何も考えず、何も指摘せず、何もしなければ
管理会社も何もしないだろう。（問題無しと言う事で継続）
管理会社を育てるのも結局は住民次第。

清掃、警備等は専門業者に丸投げ（委託）で問題無し。
何か有れば管理会社へ即報告して対処してもらう。

報告を怠ると、する側される側お互いに何も変わらない。
管理関係は住民の結束次第で何とでもなる。
所詮は金で雇ってる、払ってるのはマンション住民なのだから。

何の答えも書き込まず
「聞いた方が良いですよ」
「そう思います」
「良いかもね」
と言ってる方々は購入の意思がきっと弱い方々ですので。

契約者の方々は、まだまだ大変ですので頑張って下さい。
聞き忘れた事等有れば、引き続き質問して見て下さい。
私も契約者の一人ですので、お答え出来る範囲で回答致します。

購入検討の方々は特に質問等は解り易く書いて下さいね。

>>298

みんな素人だからね。どうしてもあやふやな「思います」的な回答になって当然です。
そうやって、ああでもないこうでもない、というからこそコミュニティが成り立つのでは。
一つの質問に「こうです！」なんて答えても、その答えに責任もてないでしょ。プロじゃないんがから。って思いませんか？

購入検討中の人はこのやり取りを見て、総合的に考えて決定したらよいでしょうね。

>>実績などを考慮するのは古い考え方。

高い買い物なんだから考慮しないのは失敗のもと。ましてや管理は丸投げでいいなんてあり得ない。
せめて丸投げでもいいから管理説明会くらいして、管理方針、対応方法等がないと安心できなくないですか。管理会社にはせめて誠意くらいは見せて欲しいものです。

298さんのおっしゃるとおりだと思います！！管理会社を良くするも悪くするも住民次第です！！

>>300

だねだね。
自分が仕事していると考えてみてください。何の実績もない会社で、何の説明もせず、表にも出てこない、加えて従業員も少ない会社に、「大きい仕事やらせてください。」って言われて、そんな会社と取引しますか？自分たちがしっかり監督すればいいよねってことには絶対ならないでしょ？

>>298さんのおっしゃるとおりだと思います！！管理会社を良くするも悪くするも住民次第です！！

みんなそう言うんだよね。確かに間違ってはいないが、みんな休日は家庭のこともあるし、そんなことに時間とられたくないって思ってるよ。
301番さんのように意識の高い人は、きっと毎年役員に立候補してくれるのでは・・・

298番さんも役員になって私たちを引っ張ってください。期待してます。

購入者でない人の書き込みってなんでこんなにネガティブなんすかねぇ・・・

日綜コミュニティの最大の問題は、実質的に売主：日本綜合地所と同一会社であること。
通常は管理会社は、お客様が住民であるため、管理組合側の立場で
建物の瑕疵の補修などを住民側の立場に立って売主と交渉することが本来業務だが、
ここの場合は、売主：日本綜合地所と社長も同一であり、
もし売主にとって不利な情報を管理会社が把握したとしても
それをうやむやにされたり、売主をかばうような可能性もある。
売主をかばって、事実を隠蔽されたりした場合、素人の住民がそれを見抜くことはなかなか難しい。

他のデベロッパー系の管理会社も、ある程度はこの傾向があるが、
さすがに社長が両方を兼務しているというのは大手では見かけず、
ある程度は独立性は保たれているが、ここは西丸誠のワンマン会社なので
管理組合が住民側の立場に立って業務をやることは考えにくい。

>>306

第三者的立場で冷静にこの問題を把握してますね。
かなり的を得ていると思います。

「住民の意識次第でどうにでもなる」って何人か書いてますが、住民の意識がどれだけ高いと
思いますか？書いた本人さんたちも口だけではないですよね？管理組合総会では積極的に発言
して毎回幹事に立候補して意識が高いことを示してください。それくらいの気概がないと、
薄っぺらい発言としか映りません。

>>305
私もまじめに購入検討してましたがやめました。判断基準は人それぞれだからね。このサイトはいろんな見方が出来ていいんじゃない？

私の所は　2回目以降担当者が変わりました。
少しベテランの方になったみたいです。
管理会社を変更するかは　検討中ですが　私の知り合いの所は
専門委員会を立ち上げ　数社の見積もりをとり　プレゼンの結果
日本ハウズィングに変更したらしいです。

>>309
ここは、あえての管理組合３つ分け。イタリア有利、フランス不利の状況。一枚岩になるには相当力いりますね。ここのやりとりは１８ページ（NO２５０以降くらいから）を参考にしてください。

309さん。
今住んでいるマンションが、まさにおっしゃるとおり日本ハウズイングに変更しました！そのお知り合いはもしかして用賀に住んでいるのでは！？(^^)v
長谷工とかもプレゼンに来ましたよ！確かにしっかりしている様子でした。でも日本ハウズイングにして正解でした！かなり満足しています。

イタリア街区を買った私としては、「イタリア有利」とか書かれると嬉しいですけど。。。日本綜合地所と日綜コミュニティーの関係は確かに住民にとってあまり好ましくないのかもしれません。管理会社変更も有りだと思いますよ。しかし、まだ蓋を開けてみないと分からないし・・・。
みなさんの意見を読んでいると、購入動機が様々で面白いです。私は管理会社はいつでも変えられるけど、建物は変えられないので物件重視で購入決めました♪オプションで部屋のインテリアもばっちりよん♪西に富士山、南にゴルフコース最高ッすv(^^)v

>>300

だねだね。
自分が仕事していると考えてみてください。何の実績もない会社で、何の説明もせず、表にも出てこない、加えて従業員も少ない会社に、「大きい仕事やらせてください。」って言われて、そんな会社と取引しますか？自分たちがしっかり監督すればいいよねってことには絶対ならないでしょ？

では実績の無い会社は、いつまで経っても大きな会社になりませんね。
貴方の発言はもっともらしく聞こえるだけで何も進展する要素が無いですよ。

これは会社と住民達との信用問題でしょう。
日綜地所の物件に力入れて、日綜コミュには力入れない社長なんていたら
会社事態の存在が危ういですね。
普通は逆に力をいれてくるのでは無いでしょうか？
売りっぱなしとの評判を挽回するには、この部分の強化が得策ですから。

もし日綜コミュが問題起こせば、日総地所まで評判悪くなるのは
素人でも考えられる事です。
まあ中には会社を大きくしたくない社長は存在しますけど・・・
そんな事してる会社は、いづれ社員がついて来なくなり会社もなくなりますよ。
信用を裏切られるのを恐れていたら話しが進まない。
裏切れない状況にするのが管理される者達の宿命。

何か違う話しになってきちゃったよ・・・

>>313
申し訳ないが意味がよく・・・？

＞これは会社と住民達との信用問題でしょう。

そのとおり。だから日綜コニュは管理会社として管理方針等を説明すべく表に出てくるべき
なのですよ。これはビジネスでも同じこと。何もしないで「管理します。」「従業員少なく、実績なにのでノウハウありません。とりあえず業者に丸投げします」じゃ成り立たないわけさ。
だから「住民達でなんとか」って言ってる人はそれを総会の席で発言してください。みんなから期待されて幹事に任命してくれますから。

>>312
正直でいいですね。私は最近までフランス検討していた者です。
まさにイタリヤ組は勝ち、フランス組は相当つらいですね。水周り多く立体駐車場あるし・・・これをフランス組だけで負担しきるのはねえって感じ。
組合を一つにしてイタリヤ組にもその分負担して、っていってもイヤですよね。
私もイタリヤなら買ったんですけど間に合わず（管理会社の件を考慮しなければ）。

>>313
＞日綜地所の物件に力入れて、日綜コミュには力入れない社長なんていたら
＞会社事態の存在が危ういですね。
＞普通は逆に力をいれてくるのでは無いでしょうか？

力はいっていないから、日綜コミュは何もしないのでは。普通は「うちの会社は若いですがこんな会社です。管理も○○の方針で・・・・」って管理会社説明会を購入予定者の前でやるよね。
他のＭＤでは管理会社説明会をしっかりやってますよ。
＞売りっぱなしとの評判
そのとおり。だからそんなこと言われるんですね。

はじめまして。
イタリア・カルチェ３を購入したものです。
駐車場が無料ということで、少し？高い物件に決めてしまいました。
前がゴルフ場とういう所が気に入った旦那。かなりの新築マンション見てきて、立地が悪いので、私はあんまり乗る気じゃないけど、住んでみれば環境が忘れさせてくれるかな？と期待してます。
専業主婦ですから・・・

施設にかかる料金も、住民は見ることが出来ると言っていたし、管理費UPは仕方ないけど、住んでいく私達の心掛け次第で、修繕も遅らせることが出来る事、忘れちゃいけないよね！

大切に、きれいに、マナー良く、私達の財産であるマンションを良くしていきましょう！

管理会社だって、人間です。
私達のかかわり方で、やっぱり、絶対変わりますよ！

せっかくオープンな、美・マンション。
気持ち良い街を、みんなで作ればいいんじゃないですか？

質問しますけど
314さんと316さんは日綜コミュニティーが何もしないと言うのは
どういう事でしょうか？具体的に言って頂きたいのですけど。

また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？


>>何もしないで「管理します。」「従業員少なく、実績なにのでノウハウありません。とりあえず業者に丸投げします」じゃ成り立たないわけさ。

管理会社が全ての業務をこなすより清掃、警備等は
割り切って、その道のプロにまかせた方が良いのでは無いでしょうか。

全ての管理業務をこなせる、こなしてる管理会社って有りますか？
丸投げと言うと悪く聞こえますけど、委託と言うと聞こえが良くなります。
実際は委託してる管理会社は多いですよ。

物件の規模が大きくなる程、この管理方法は良いと思いますが。←これは個人的意見です。

何か俺って日綜コミュの社員みたいでやだな〜（笑

＞317・318さん

同意見です(^‐^)

>>318
＞314さんと316さんは日綜コミュニティーが何もしないと言うのは
＞どういう事でしょうか？具体的に言って頂きたいのですけど

他の人も何度も書いていますが、購入前の段階で管理会社説明会（管理会社による1時間くらいの説明会）を開催し、管理実績、管理方針（いつ・どのような手法で・何人体制で・何時に・・等）を具体的に説明。自社のアピールをすることで最後の購入まで結び付けていく流れです。（他のＭＤでは結構やってますね）
さらに細かく言えば>>258さんが書いてくれてます。
ＭＤに言ったとき、「巡回警備ってどのくらいの頻度で回るんですか？」って営業の人に聞いたら「具体的にはまだ決まってません」だって。それじゃあ検討のしようもないよね。

> 管理会社が全ての業務をこなすより清掃、警備等は
>割り切って、その道のプロにまかせた方が良いのでは無いでしょうか。

>全ての管理業務をこなせる、こなしてる管理会社って有りますか？
>丸投げと言うと悪く聞こえますけど、委託と言うと聞こえが良くなります。
>実際は委託してる管理会社は多いですよ。

専門業者が業務を行うことは全く問題ないが、日綜コミュニティからの再委託ということで
中間マージンを取っていることが、管理費を高くする原因となる。

会計関係など事務以外の実作業を伴うものは、管理組合と業者との直接契約にしたほうが
良いと思う。
ただ、管理組合役員が抽選であたってやる気のない人達ばかりだと、
これを変えるのはまず無理。

＞また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？

えっ！管理会社説明会受けたんですか？318番さんはいつ受けたか教えてください。
私もフランス検討しようと思ってたんですが悩んでました。とりあえず事前に受けたいですね。