パークタワー横濱ポートサイド　その３

私は外れました。が、同日抽選の別物件にも登録しており、そっちが
当たったのでまぁ良かったかなと思ってます。
本物件に当たった方、おめでとうございます。
私も抽選会行きましたが、最高は7倍でした。
全体的に思ったより倍率低かったかな、と感じましたね。
私の計算が正しければ、販売した175戸全部に申し込みがあった
わけでもなさそうです。

ここって戸境のコンクリートの厚さが150mmくらいしかないんだよね。
色んなマンションのHPみると普通は180mmから200mmくらいあるのに。

１４４さん
ナビュレ横浜のカタログを持ってますが、ここには戸境壁の厚さは約１３８ｍｍと記載されてます。
高層マンションで普通は180mmから200mmって、本当でしょうか。厚いにこしたことはないけれど。

第１期の主な倍率を報告いたします。
抽選の有無は>>110さんが言われている感じでした。

>>112さんの予想通り
東低層の70Cのプラン２は激戦でした。
４階から14階の６戸に対して、２７の登録。
平均倍率4.5倍。

比較的人気の階は24階。
24階７戸の平均倍率2.7倍。

南高層24階から32階の70Ｄと70Ｅ10戸の
平均倍率も2.7倍でした。

驚いたのは１億を越える25階角のメゾネットが５倍だったこと。
お金持ちって多いんですねぇ。羨ましい。

当選した方、おめでとうございます。
落選した方、二期の倍率を予想し再挑戦してください。
当たることを陰ながらお祈り申し上げます。

145さんへ
タワーマンションの戸境壁は重量の関係でRCでは無い場合がほとんどです。
RCの場合、180mm〜200mmとなるでしょう。
乾式戸境壁なのでRCとは厚みが違っているのではないでしょうか。

東低層当選しました！
2倍でしたが当選できてホントよかったです＾＾

>>124さん、>>127さん、>>135さん、>>140さん、>>148さん
当選おめでとう！！
わたしは無抽選でしたが、みんなの話を聞くうちに
うれしさが込み上げてきたよ〜。ホントよかったね。

落選しました。
第二期の倍率も上がるのでしょうね・・・。

私も落選しましたが、第二期の部屋というのが低層南だとプラン１ばかり
なのが・・・

私も落選しました。。　今までお世話になりました。　希望階数などが合わないので一度ふりだしに戻りたいと思います。　当選した方おめでとうございます！！

結局ここって一期は即日完売したのですか？

次が最終販売ですか？

即日販売になるよう調整中じゃないですか？

>>144 超高層マンションの戸境壁はコンクリートではありません。
　　　「乾式壁」と呼ばれる、防音材をサンドした形式の軽量壁です。

>>145　>>147

厚さ138mmの防音壁は、最近の超高層マンションでは最もよく使われるタイプです。
鉛入りのパーティクルボードで防音材を挟み込んだ構造になってます。

こんなに薄くて、しかもコンクリートじゃなくて大丈夫？と思われがちですが
この138mmのタイプで、厚さ230mmのコンクリートと同等の遮音性能があります。
>>145さんの言う「普通のマンション」の180mm〜200mmの壁よりも、むしろ音は響きません。
　　
ただし、軽量であるが故に、物がゴツンとぶつかった時の音は
コンクリートに比べて響きやすくなります。人の話し声などは問題ありませんが。

タワーマンションの場合は躯体を軽くするために戸境にコンクリートは使いません。
ぶあつい石膏ボードのようなものと考えるとよいでしょう。
材質の密度がコンクリートより小さいためどうしても遮音性能はコンクリートより
劣ります。とくに壁に接した戸棚等の扉の開け閉めの際の”バタン”という音はよく
響きます。

また、耐火性能はあまりよくないので高温に熱せられると比較的短い時間で壁が崩落
する可能性が高いです。

60㎡クラスの申込は結構いたのでしょうか？
間取りが今ひとつだったので申し込まなかったのですが。。。
ご存知の方、教えてください。

パークタワー横濱ポートサイドの戸境壁の厚さは159ｍｍと聞いています、ナビュレ−横浜タワーレジデンスが138ｍｍならば、パークタワー横濱のほうが遮音性は格段いいということでしょうか。

>>158さん
60㎡クラスは大体、無抽選〜３倍でした。
ちなみに私は東低層70㎡：7倍で落選。がっくしです・・・。
やっぱり間取りは気になりますよね。間取り重視だと倍率一気にアップ。
（間取り重視にしたら、第一希望７倍、第二希望６倍・・・みんな考えること同じなのね）

北東角部屋（８０Ｃ）の倍率って大体どの程度だったんでしょうか。
ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

>>161
私は80Cに申し込み外れました。
高層階で2倍でした。

80Cはあまり人気ありませんでしたよ。
低層は１倍、中層はほとんど申し込みなし。高層でも１倍か２倍でしたよ。

>No.163 中層はほとんど申し込みなし

ならば、即完ではないですな〜。
第二期の売れ行きがにぶる予感。
低層は良くても、高層は販売苦戦するはず。

高層低層の人気はどうか知りませんが
ここの立地は買いだと思いますけどね。
横浜徒歩6分でしょ？こんな物件そう出てこないでしょう！
そんな私は豊洲です(＾＾;

即日完売とはいかないまでも、第一期完売御礼は出ると思います。
165さんのおっしゃるように、ここは立地条件が素晴しいので
買って損することの無い物件だと感じます。
そんな私は某Ｎレジデンスです(＾＾¦

MM地区でもほとんどの販売で即日完売は、出ていなかったと思うけど？
完売御礼が出るだけでも人気の証拠です！

>>167
それはあなたの勘違いです。よく知らないのに、他のことを言わないように。

立地は買いですよ、立地は。
ほかの要素との兼ね合いがとれるかどうかは別。

確かに！通勤のことだけ考えるとかなり魅力ありますが
その他の条件が値段の割りにあまりよくないので迷いますね。
迷った時点で買わない方がいいのかな？買う人は迷わないですもんね。。。

>>170
通勤意外の条件はよくない？銀座のど真ん中なら話は別ですが・・。
徒歩圏にこれだけの商業施設が揃ってて、整備されたベイエリアがある地域がどれほどあります？
品川と比べても、商業施設は勝ってますよ。もちろんベイエリアも。
まず徒歩数分で百貨店がある時点で、凄い話です。

そんな私は、先に分譲された、パークタワー横浜です。

住宅ローンを利用してでマンションを買う方が多い。住宅ローン減税は段階的に廃止される。
せっかくなら減税にあやかりたい。そのためには2008年までに入居しなくてはいけない。
当マンションは2008年年6月入居なので減税の対象になる。近くにできるＣ−３公社は
完成が2009年3月31日なので減税の恩恵を受けられない。
床面積50ｍ2以上でないと対象とならないので、当マンションの50Ａも受けられない。
当たり前のことを書き、スレ汚し御免。

どうしても抽選に踏み切れませんでした。
リビングのダウンライトがオプションなんて聞いたことないし、外廊下の様子、エントランス、エレベーターホールの様子、どれをとっても、通常今の時代なら、バーチャルＣＧ，もしくは簡単でもデッサンがあるのにそれもなく、「ご想像に」という姿勢がどうも。一事が万事、顧客軽視に思えてならなかったです。どうも三井さんの仕事と思えず、ＪＶなので、イニシアティブをとっているのが
別の会社で、利益至上主義の建物になってしまったのかと。ナビュレは、三菱倉庫のプライドがとて
も感じられるし、、、すみません。ただ場所が千載一遇だったものであまりにもうわもののショックがでか過ぎて。。。

＞＞１７３
ダウンライトがオプションなんてよくありますよ。
それに「三井さんの仕事と思えず」って、あんた。
いい加減ブランド信仰は止めた方が良いんじゃないですか？
どのデベも基本は一緒。物件によって力の入れ具合が違うだけ。
今年の三井は豊洲がメイン。
ジョイントにするのは、力入れてない証拠です。
あなたの理屈で言うなら、三井だって十分、利益至上主義ですよ。

南西の80Dはどうだったんでしょうか。
西側に商業ビルが建ちますが

１７４さん
１７３さんなりの意見もあるでしょうから、「あんた。」なんて下品な言い方すると、このマンションの購入者、検討者の品格が落ちてしまいますよ。互いに言葉選びも慎重にいたしましょう。

>>171さん
このマンションに限らず整ったベイエリアや商業地区が近いと言うマンションはあるので
ずばぬけていいと思わなかったので迷っているという意味で書きました。
通勤に関してはここは私にとっては魅力に感じたのですが・・・
すでにお近くを購入されている方からすると私の発言は感じがわるかったのかもしれません。
人それぞれの感じ方があると思って大目にみて下さい。

>>175さん
北東80よりはましといった感じ。登録してたらかなりの確率でいけたでしょう。

８％の利回りは、どの部屋で可能ですか？

投資目的の購入は５０Ａの部屋。
８％かどうかは知らんけど・・。

ナビューレの賃貸相場に影響されそうですが、
現状このあたりの賃料相場は固く見て坪１万円といったところです。
５０Ａでの低層で計算すると
１ケ月賃料は１３万５千円×１２ケ月＝１６２万円
維持費(管理費等及び資産税等)が月額平均３万円なので年間３６万円
購入価格に諸費用(現金購入の場合)を併せると２９５０万円
(１６２万円−３６万円)÷２９５０万円＝４．２７％
８％は購入価格が安かったナビューレのケースと思います。
ここは収益還元法で計算しましたら、
どの部屋も適正価格の２割り増しの値段につりあがっていました。
５０Ａの場合で言えば５００万円は高いと思いました。
その意味では適正価格だったナビューレはお買い得だったでしたね。

>>182
>適正価格だったナビューレはお買い得だったでしたね。

管理費が高いナビューレが、はたして買い得か？
管理費はローン完済後も続きます。
管理費が適正価格のココこそ、お買い得とちゃうの。
自分は管理費でナビューレをあきらめました。

管理費など、維持費でナビューレをあきらめた方はけっこういますよね。
パークタワー横濱ポートサイドは、三井だけでなく、相鉄不動産だのランドビジネスだのその他売り主が複数でしたから、三菱倉庫と三菱地所のナビューレのようなわけにはいかなかったのだと思います。外壁がタイルではなくて、吹きつけ塗装だというあたりも、外廊下という点も、天然石をあまり使っていないということも、ランドと三井が手がけた平沼橋駅前のタワーマンションとそっくりです。パークタワー横濱ポートサイドの管理費が適正価格といわれますが、「それなりの管理」ということなのだと思います。超高級志向のナビューレとは違って、パークタワーなりのいいところを評価するしかないでしょう。

Ｎが超高級志向？？？
今までどこのマンションを見てこられたのですか？
勘弁して下さい。
Ｎの管理費は都心の、同クラス以上のタワーマンションよりも
明らかに高いです。
三菱は駐車場の管理維持費が他よりもかかるからだと
言い訳していますが、それを考慮しても高すぎる。
管理費にも適正価格というものがありますし、
管理費が高ければ、いい管理が望めるとは
限りません。
もちろん適正価格よりも安いのも問題ですが。
あと管理費と修繕積立金とは別物ですから。

ナビューレ、パーク横濱、ｃ３公社は近いので比較検討できますが、
北仲は場所が違いすぎるので検討対象になりません。
メジャーな物件なら、どこでもいいという人なら別ですが。。。

パーク横濱の第2期はいつから販売でしょうか。
第2期、高層ならプラン選べるのでしょうか。たしか12月まで選べたような。。。

　投資目的の件ですが、営業にいわせれば管理費はあまり変わらなくても、修繕費は５年毎に更新されるそうですね。　10〜20年後には修繕費のほが管理費より高くなるのでしょう？
　50Aの部屋ですがあの変な間取りからして築20年じゃ借りる人もいなくなると思いますよ。他に固定資産税等も考えるといくら立地がよくても、この価格だと投資で利益をえられそうもないですね。

１８９
＞この価格だと投資で利益をえられそうもないですね

上記は入居目的購入者にとっては結構なお話です。
賃貸が増えるとマンションの風紀が乱れやすいので、
投資目的が少ないのは、このマンションの魅力となるでありましょー。

>>188
ディベは売り急いでも得しないので、第二期販売は来年１月だとおもうよ。
以下は自分勝手の予想です。間違ってたらゴメンネ。
12月になったら要望書を受付けて、クリスマスの頃価格発表。
１月に登録開始し、１月中旬第２期抽選だと予想しました。

ディベって何？

大成建設、06年中間経常益は前年比約4倍の166億円
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061115-00000278-reu-bus_all

>>186
だからこそＮは超高級志向なのでは？
それにＮ購入者で管理費がどうこうなどという小さな事言う人はいませんよ。

>>196
今はいなくても5年後はどうかわからない。少なからず投資目的の住戸の場合、
共益費の支払いを拒むケースがあるのでそういったことへの対策も必要。
文句を言わないのではなく、黙って支払わないケースが多くなるかも。

管理費が高いと超高級志向になるのですか？
驚いた。
それに一般的には、高級マンションの方が管理・管理費にはシビアですよ。
会計、管理等に精通した方が沢山住んでいらっしゃいますから。
管理会社にだまされませんね。

>>198
だからそんなセコイ事言う人はいないですってば。

Ｎの話は他でお願いします。
ここは、Ｎについて語る場ではありませんから・・・。
パークタワーを購入する、あるいはしたい人の場です！

では、パークタワーに話を戻して、パークタワーの修繕積立金ですが、５年ごとに値上がりするとのことですが、それって、天井知らずにあがっていくのでしょうか？でしたら、稼いでいられるうちはいいですが、定年後、年金生活になったら引っ越さざるを得ないのでは？まだ比較的若いわたしたちの世代は年金はかなり期待できないので。もし売却したい場合、買った値段で売れるのでしょうか、あるいは何割ぐらい下げて売ることになるのか、すみません。庶民の心配です。

本日、重要事項説明会に行ってきます。
やっと実感が沸いてきました。

202さん。もし売却する場合について。
タワーマンションは、10年後約32％値下がりします。
マンション全体では、10年後約40％値下がりするので、
タワーは全体平均に比べて約8％も値下がり率が低いです。
地価については、上昇に転じた所、下げ止まった所、下落の続く所、様々です。
国土交通省のサイトで公示価格がわかるので調べてみてはいかがですか。

重要事項説明会に行ってきます。
修繕積立金ですが、１２年目、２４年目、３０年目に一時金を徴収するプランと一時金を徴収しないプランがあって、前者の方が上昇幅は少なくなっています。
しかし、一時金を徴収するプランの場合、例えば７０Ｄの部屋で徴収額がそれぞれ約５５万円、１２９万円、４６万円と非常に高額で、全体的に未納の問題が発生しそうなので、個人的には一時金が発生しないプランの方がいいと思いました。
皆様はどのように思われましたか？

一時金を徴収するプランと、徴収しないプランを、個々の部屋で選択できればいいと思う。
プランは、マンション全体で絶対統一しなければいけないものなの？
各戸、事情が違うので選択の自由があっていいと思うの。ダメぇ？

私も今日の朝からの会に参加しました。
一時金の徴収だと後送りみたいな感じなので、個人的にはコツコツ積み立てられる徴収しないプランの方がいいと思います。２４年目や３０年目なんて、今４０歳のひとだったら６０〜７０歳ですよ。
そのときに一時金は払えないと言い出すに決まってます。

仮にＡ案Ｂ案を各戸で選べるようにした場合、Ａ案を希望する方が多いと思う。
But、206さんの言う通りＡ案の場合、未納の問題が発生しそうなのでＢ案がいいと思
う方もいらっしゃるだろう。私も未納の問題が発生するなら、組合員としてＢ案がいい。

208さん「一時金は払えないと言い出すに決まってます」と言い切るのはどうかと・・・
決まってないよ。私は40歳です。未納の問題がないなら私はＡ案に賛成だ。

重要事項の説明って読むだけなんですね。

初めてでいろいろ聞いてみたいのですが
質問は受け付けないって感じで・・
さっさと居なくなってしまいました。

>209さん
208です。ごめんなさい、書き方が悪かったです。
言い出す人が出てくる可能性があります、ぐらいでしたね。

ところで第一期は結局１７５戸のうちいくつが売れたんだろうね。
意外と申し込みが少なかった印象なんだけど・・・。
当たっても辞退する人もいるだろうしね。

内緒でしょ

>>214
2次というのは第一期第２次という意味ですか。
もしそうなら完売とは言えませんね（笑）

重要事項説明会に行った時に聞いた話ですが、第一期分は完売だそうです。年内は新規分（第二期）の販売で、抽選漏れで「どうしても年内に決めたい」といった方が対象で、販売戸数は未定だそうです。

>>215
ナビューレはたったの２回で完売でしたからねぇ。。。

ナビューレは関係ないですよ！
ここを買いたい人が買えばいいのですから・・・。

「第1期2次販売についてのご案内」

●パークタワー横濱ポートサイド第1期2時販売について下記のようにご案内申し上げます。
■1期2次販売住戸ご希望書受付期間
　平成18年11月18日(土)〜平成18年11月26日(日)
■1期2次販売登録受付期間
　平成18年12月1日(金)〜2日(土)　※2日間となります
■1期2次販売登録受付時間
　11:00(AM)〜18:00(PM)　※12月2日は15:00(PM)まで
■1期2次販売登録締切
　平成18年12月2日(土)　15:00締切

だってさ。

>>205

マンションは立地が命。

建物の価値は、老朽化と共にどんどん下がるし
内装とかは後から幾らでも変更ができます。
（というか、数年間も住んだら売却時はリフォーム必須）。

タワーだから、とか低層だからとかに関係なくマンションは
大半は中古になったとたん３割は価値が下がるのが通例。
でも立地が良ければ全然下がらないところ、なかには
築10年でも逆に値上がりするところさえ有る。

タワーは100年規模の耐久性を考慮して作るので
せいぜい30年の寿命しか保たれていない一般の低層マンションと比べると
建物の劣化に伴う価値の低下は圧倒的に少ない。ただし、管理費など
ランニングコストは低層マンションよりかかる。

つまり、同じようなマンションでも、立地が違うと
価格の変化・価値の上下も全然ちがうので
タワーマンションだと築何年で●％、一般の低層物件だと●％下がる、
なんて計算は、あんまり意味がありません。

もしかして1期の販売分売れ残ったの？

販売員によると、登録が入らなかった部屋も一部あったそうですが、２次希望で調整して１７５戸全て埋まったとのことでした。

ということは一般には出さずに、今回抽選に外れた人のために２次販売登録をするということ？？
色々な販売方法があるんだね。

今回抽選に外れた人だけでなく、モデルルームは行ったけど申込しなかった人も対象のようです。

１７５戸は完売で、２次として新規の希望住戸を販売するそうです。

公庫ついてんなら
＞一般には出さずに、今回抽選に外れた人のために
ってことはない。

>>226
購入者に「売れ残った」とは言わないでしょう。

>226
ということは今回は１７５戸とは別の値段が公表されていなかった部屋を販売するということ
ですか？？そんなのあるの？
まあ、第二期に何戸販売になるかを見てれば分かりますかね。

第1期即日完売となぜ載せないのでしょうか？

>>231
完売してないからでしょう。
最近の物件では珍しいですね。

>>220
躯体が100年もとうが、法定償却期間があるので実際には築40年を超えたら
立て替えを検討することになると思いますよ。

完売しなかったのは残念ですね。
販売時期はタイミングずれてるし、販売戦略もあまり
よいものではなかったのではないでしょうか。

確かにみなとみらいの物件に比べて、広告とかもあまり出してなかったですよね。
戦略は会社によって違うんでしょうけど・・・。
セレクトが出来ない状態だったのが、残念ですよね。結局、私は無理をしてセレクト
出来る階を選択し、何とか当たりましたので、良かったとは思っていますが・・・。
後は売れ残ることなく販売してくれることを祈っています。

235さんが無理をしてセレクトできる階を選んだように、第一期二次でプランセレクトできる
28階以上をできる限り売り込む作戦とお見受けしました。70Ｄの29階30階と70Ｆの28階は
かなりの倍率がつくこと間違いない。前回当たらなかった方、要望出しましたか？
要望出しても秘密ですか？

>>233

無知人間ハッケン。

超高層ビルを４０年で建て替え？　＊＊＊

今日、重要事項説明会でＭＲに行ってきました。
１７５戸は完売したそうです。
たしかに未登録住戸はあったようですが、
抽選に外れた人の第二、第三希望で埋まったようです。
セレクトプランの締め切りが１２月中旬になっていますので、
残りの住戸も年内に全て販売するのではないでしょうか？

次回は、要望書を募って要望のある住戸を販売すると思われます。
要望によっては、全て販売することも考えられます。
購入希望者は、要望書を提出した方が良いと思いますが．．．

>>233は減価償却の意味を知っているのだろうか？？

>>233は、新車を買っても
６年たったら、みんな廃車にしてるんだろうか（笑）

HPに1期2次販売12月上旬予定て出てるね。
やはり売れ残ったのかな？