パークタワー横濱ポートサイド　その３

>100さんへ
まずは全レス読んでみたら？
>>49などもヒントになるでしょう

１００さん。
ポートサイド公園隣接の元Ｙ−ｃａｔの土地に、高さ１００メートルの横浜市住宅供給公社の分譲マンションが建設されるのですよ。現地へ行けば、看板があります。三井の物件との関係でいうと、南東と東側住戸の眺望に影響がでます。詳しくは、マンションギャラリーの販売員にお尋ね下さい。説明してくれます。

ポートサイドC-3地区再開発
http://yokohamaportside.web.infoseek.co.jp/towers/C3/main.htm

■ ヨコハマポートサイドＣ—３街区開発の事業者、大手10社を指名
http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p01237.html

■ 受託候補者に鹿島　ヨコハマポートサイドＣ—３街区開発計画
http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p01343.html

住宅情報ナビ調査隊　ポートサイド地区編
http://www.jj-navi.com/house/01/edit/shuto/jj/special/minatomirai/tyos...

ポートサイドC-3街区の土壌調査（一次調査）の結果について
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/keikaku/press_060127_1.pd...

ポートサイドC-3街区の土壌調査（二次調査）の結果について
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/keikaku/press_060724_1.pd...

みんな、ドンドン登録しよう・・・。
そんな他物件の話ばっかしないでさ・・・。

もう1回MRみて決めるけど、ちょっと予算をオーバーしちゃうんですよねぇ。

今MRに電話しましたが、担当の営業が接客中でした。今日はすごく混んでいるとのこと。
倍率上がっちゃうのかな？嫌だな。

C-3の物件に期待している人が多いようだけど
眺望の良さはともかく、価格に関しては「公社だから」といっても
ここで期待されているほど安くならないと思う。

そもそも相場自体が、春から１〜２割増。特に神奈川県では
東京を上回って首都圏で一番の伸び率だし。

さらに戸数が、これまでのＭＭ近辺の物件に比べて圧倒的に少ない。
仮に割安感のある価格になったら、それはそれでスゴイ倍率になりそう。

そうかな？

やっぱり倍率上がるんですかね・・・
この雨でそんなに混んでるなんて。。。

あまり人気が無いみたいですね。

↑東側低層階はすごい人気になっています

>>110さん
私が聞いた話では、まだ誰の申し込みもないところもあるとのことでしたが、
結局、値段が手ごろな部屋に申し込みが集中しているんでしょうね。
一般的にそういうものなのでしょうが・・・。

＞112さん
すごい人気ってどれくらい？
10倍くらいですか？

MMTみたいに１００倍程度だったら凄いけどね！

営業から登録催促の電話が昨晩ありました。確認したところ、東側低層階（１０階以下、７０Ｃ）の倍率は大半が１倍です。２倍〜３倍もありますが、思ったより少ないようです。

112は単に倍率を上げたくないから、そのような書き込みをしているだけでは？

先ほど登録に行ってきました。最後まで待って登録している人が意外と多かったです。
後は当たるのを祈るばかりです。

液状化と高潮の危険区域に指定されていて、
マンションの場合はたとえ液状化が起きても倒壊の心配はないですが、
資産価値としてどうなんでしょうか？
新築時はみんなでいっせいに買うから怖くないけど、
中古で売り出したとき、液状化って聞くと買い手が慎重に
なったりしないでしょうか？

新築でも液状化が心配になるのなら、そのようなことは全て消化されて価格に反映されます。
中古段階で地価の断層構造が変わっているのなら別ですが、
心配しようが、慎重になろうが、売出しには何の影響もありません。

>>121さん
倍率、何倍でしたか。

先ほど当選したとの電話がありました。私は登録２番目で、倍率は２倍だったそうです。

>>120
ありがとうございます。
ではここは、危険区域に指定されてはいても
液状化対策は為されているものと判断してよいのですね。
みなとみらい地区なんかはその最たるものと思われますが、
「液状化」という言葉を聞くとなんか怖いイメージが先行してしまってすみません。

まだハズレの電話も無いのですが・・・。

私は最終ぎりぎりまで待って登録しましたので、無事に無抽選で当選しました。
私がMRにいた時点での倍率は１〜６倍でしたよ。ほとんどが１，２、３という
倍率だったみたいですが・・・。

そうですか・・。
私も最終ギリギリに登録したのですが、まだ空いている部屋はありました。
しかし気に入った部屋がどうしても譲れず、４倍のところに申しこみました・・。

>>128
じゃあ、落選ですね。
空いている部屋にすれば良かったのに。

１２８さん　ということは5倍・・・どの辺ですか？

１２８です。
東向き低層階です・・・。

１３０です
私も予算面と広さで低層階を希望したのですが、ぎりぎりまで迷い
折角の当選をキャンセルしました。もったいなかったかな・・・。
理由は
　・前の道路からの排気ガス
　・デッキからの目線
　・斜めリビング＆その他の部屋が狭い
でした。

横浜駅徒歩６分という価値は非常に魅力的だったのですが・・・

もったいなかった。
しかし、次点の人が喜んだから、
別の意味で良かったと思ひます。

ポートサイド中央の交差点は、そんなに渋滞とかもしないので、排気ガスは気にならないのでは？
もちろん郊外の道に比べれば多いとは思いますが・・・。
同じ道路でもみなとみらい地区に入ると混んできます。あるいはすぐそばの国道一号のあたりは
車線も多いので、いつも渋滞しています。
以前はそごうの駐車場渋滞がありましたが、最近はベイクオーター渋滞に変わったので、こちら側
には関係なくなりましたし・・・。

私も当選しました。
これまで数回、抽選を経験しましたが、どれも次々点にも引っかからなかったので、
正直諦めていただけに、ちょっと実感がわきません。
早速火曜に申し込みに行く予定なので、その時には実感がわくのでしょうか・・・。

まだ電話がこないってことは落選したんだろうな・・・

70Dで4倍だったそうですが、次々点でした。残念

136さん
そうです。連絡がないので落選でしょう。
我が家も次回は南の低層でいきます。

私はこれからでもセレクトが出来る高層階を申し込み、無事に当選しました。
MR見に行った時には、駐車場に外車が多かったので、私には場違い？と不安だったのですが、
そんなことは気にせずに、申し込み手続きをして来たいと思います。
今回残念ながら外れてしまった人も、まだ二期があります。是非、同じマンションの住民に
なりましょう！

１０時３０分ごろに電話があり、見事に落選しました。が．．．
第二希望にキャンセルが発生し、他に希望者がいなかったので申し込みました。
同タイプで１階下がって１００万円安くなりました。

平日のベイクオーター前の道路は結構車通りがありましたよ。
歩いてみなとみらいまで行きましたが結構うるさかったです。
この点は駅近と言うメリットで目をつぶるしかないと思いますが。。。
やっぱり気になるので迷ってます。

私は外れました。が、同日抽選の別物件にも登録しており、そっちが
当たったのでまぁ良かったかなと思ってます。
本物件に当たった方、おめでとうございます。
私も抽選会行きましたが、最高は7倍でした。
全体的に思ったより倍率低かったかな、と感じましたね。
私の計算が正しければ、販売した175戸全部に申し込みがあった
わけでもなさそうです。

ここって戸境のコンクリートの厚さが150mmくらいしかないんだよね。
色んなマンションのHPみると普通は180mmから200mmくらいあるのに。

１４４さん
ナビュレ横浜のカタログを持ってますが、ここには戸境壁の厚さは約１３８ｍｍと記載されてます。
高層マンションで普通は180mmから200mmって、本当でしょうか。厚いにこしたことはないけれど。

第１期の主な倍率を報告いたします。
抽選の有無は>>110さんが言われている感じでした。

>>112さんの予想通り
東低層の70Cのプラン２は激戦でした。
４階から14階の６戸に対して、２７の登録。
平均倍率4.5倍。

比較的人気の階は24階。
24階７戸の平均倍率2.7倍。

南高層24階から32階の70Ｄと70Ｅ10戸の
平均倍率も2.7倍でした。

驚いたのは１億を越える25階角のメゾネットが５倍だったこと。
お金持ちって多いんですねぇ。羨ましい。

当選した方、おめでとうございます。
落選した方、二期の倍率を予想し再挑戦してください。
当たることを陰ながらお祈り申し上げます。

145さんへ
タワーマンションの戸境壁は重量の関係でRCでは無い場合がほとんどです。
RCの場合、180mm〜200mmとなるでしょう。
乾式戸境壁なのでRCとは厚みが違っているのではないでしょうか。

東低層当選しました！
2倍でしたが当選できてホントよかったです＾＾

>>124さん、>>127さん、>>135さん、>>140さん、>>148さん
当選おめでとう！！
わたしは無抽選でしたが、みんなの話を聞くうちに
うれしさが込み上げてきたよ〜。ホントよかったね。

落選しました。
第二期の倍率も上がるのでしょうね・・・。

私も落選しましたが、第二期の部屋というのが低層南だとプラン１ばかり
なのが・・・

私も落選しました。。　今までお世話になりました。　希望階数などが合わないので一度ふりだしに戻りたいと思います。　当選した方おめでとうございます！！

結局ここって一期は即日完売したのですか？

次が最終販売ですか？

即日販売になるよう調整中じゃないですか？

>>144 超高層マンションの戸境壁はコンクリートではありません。
　　　「乾式壁」と呼ばれる、防音材をサンドした形式の軽量壁です。

>>145　>>147

厚さ138mmの防音壁は、最近の超高層マンションでは最もよく使われるタイプです。
鉛入りのパーティクルボードで防音材を挟み込んだ構造になってます。

こんなに薄くて、しかもコンクリートじゃなくて大丈夫？と思われがちですが
この138mmのタイプで、厚さ230mmのコンクリートと同等の遮音性能があります。
>>145さんの言う「普通のマンション」の180mm〜200mmの壁よりも、むしろ音は響きません。
　　
ただし、軽量であるが故に、物がゴツンとぶつかった時の音は
コンクリートに比べて響きやすくなります。人の話し声などは問題ありませんが。

タワーマンションの場合は躯体を軽くするために戸境にコンクリートは使いません。
ぶあつい石膏ボードのようなものと考えるとよいでしょう。
材質の密度がコンクリートより小さいためどうしても遮音性能はコンクリートより
劣ります。とくに壁に接した戸棚等の扉の開け閉めの際の”バタン”という音はよく
響きます。

また、耐火性能はあまりよくないので高温に熱せられると比較的短い時間で壁が崩落
する可能性が高いです。

60㎡クラスの申込は結構いたのでしょうか？
間取りが今ひとつだったので申し込まなかったのですが。。。
ご存知の方、教えてください。

パークタワー横濱ポートサイドの戸境壁の厚さは159ｍｍと聞いています、ナビュレ−横浜タワーレジデンスが138ｍｍならば、パークタワー横濱のほうが遮音性は格段いいということでしょうか。

>>158さん
60㎡クラスは大体、無抽選〜３倍でした。
ちなみに私は東低層70㎡：7倍で落選。がっくしです・・・。
やっぱり間取りは気になりますよね。間取り重視だと倍率一気にアップ。
（間取り重視にしたら、第一希望７倍、第二希望６倍・・・みんな考えること同じなのね）

北東角部屋（８０Ｃ）の倍率って大体どの程度だったんでしょうか。
ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

>>161
私は80Cに申し込み外れました。
高層階で2倍でした。

80Cはあまり人気ありませんでしたよ。
低層は１倍、中層はほとんど申し込みなし。高層でも１倍か２倍でしたよ。

>No.163 中層はほとんど申し込みなし

ならば、即完ではないですな〜。
第二期の売れ行きがにぶる予感。
低層は良くても、高層は販売苦戦するはず。

高層低層の人気はどうか知りませんが
ここの立地は買いだと思いますけどね。
横浜徒歩6分でしょ？こんな物件そう出てこないでしょう！
そんな私は豊洲です(＾＾;

即日完売とはいかないまでも、第一期完売御礼は出ると思います。
165さんのおっしゃるように、ここは立地条件が素晴しいので
買って損することの無い物件だと感じます。
そんな私は某Ｎレジデンスです(＾＾¦

MM地区でもほとんどの販売で即日完売は、出ていなかったと思うけど？
完売御礼が出るだけでも人気の証拠です！

>>167
それはあなたの勘違いです。よく知らないのに、他のことを言わないように。

立地は買いですよ、立地は。
ほかの要素との兼ね合いがとれるかどうかは別。

確かに！通勤のことだけ考えるとかなり魅力ありますが
その他の条件が値段の割りにあまりよくないので迷いますね。
迷った時点で買わない方がいいのかな？買う人は迷わないですもんね。。。

>>170
通勤意外の条件はよくない？銀座のど真ん中なら話は別ですが・・。
徒歩圏にこれだけの商業施設が揃ってて、整備されたベイエリアがある地域がどれほどあります？
品川と比べても、商業施設は勝ってますよ。もちろんベイエリアも。
まず徒歩数分で百貨店がある時点で、凄い話です。

そんな私は、先に分譲された、パークタワー横浜です。

住宅ローンを利用してでマンションを買う方が多い。住宅ローン減税は段階的に廃止される。
せっかくなら減税にあやかりたい。そのためには2008年までに入居しなくてはいけない。
当マンションは2008年年6月入居なので減税の対象になる。近くにできるＣ−３公社は
完成が2009年3月31日なので減税の恩恵を受けられない。
床面積50ｍ2以上でないと対象とならないので、当マンションの50Ａも受けられない。
当たり前のことを書き、スレ汚し御免。

どうしても抽選に踏み切れませんでした。
リビングのダウンライトがオプションなんて聞いたことないし、外廊下の様子、エントランス、エレベーターホールの様子、どれをとっても、通常今の時代なら、バーチャルＣＧ，もしくは簡単でもデッサンがあるのにそれもなく、「ご想像に」という姿勢がどうも。一事が万事、顧客軽視に思えてならなかったです。どうも三井さんの仕事と思えず、ＪＶなので、イニシアティブをとっているのが
別の会社で、利益至上主義の建物になってしまったのかと。ナビュレは、三菱倉庫のプライドがとて
も感じられるし、、、すみません。ただ場所が千載一遇だったものであまりにもうわもののショックがでか過ぎて。。。

＞＞１７３
ダウンライトがオプションなんてよくありますよ。
それに「三井さんの仕事と思えず」って、あんた。
いい加減ブランド信仰は止めた方が良いんじゃないですか？
どのデベも基本は一緒。物件によって力の入れ具合が違うだけ。
今年の三井は豊洲がメイン。
ジョイントにするのは、力入れてない証拠です。
あなたの理屈で言うなら、三井だって十分、利益至上主義ですよ。

南西の80Dはどうだったんでしょうか。
西側に商業ビルが建ちますが

１７４さん
１７３さんなりの意見もあるでしょうから、「あんた。」なんて下品な言い方すると、このマンションの購入者、検討者の品格が落ちてしまいますよ。互いに言葉選びも慎重にいたしましょう。

>>171さん
このマンションに限らず整ったベイエリアや商業地区が近いと言うマンションはあるので
ずばぬけていいと思わなかったので迷っているという意味で書きました。
通勤に関してはここは私にとっては魅力に感じたのですが・・・
すでにお近くを購入されている方からすると私の発言は感じがわるかったのかもしれません。
人それぞれの感じ方があると思って大目にみて下さい。

>>175さん
北東80よりはましといった感じ。登録してたらかなりの確率でいけたでしょう。

８％の利回りは、どの部屋で可能ですか？

投資目的の購入は５０Ａの部屋。
８％かどうかは知らんけど・・。

ナビューレの賃貸相場に影響されそうですが、
現状このあたりの賃料相場は固く見て坪１万円といったところです。
５０Ａでの低層で計算すると
１ケ月賃料は１３万５千円×１２ケ月＝１６２万円
維持費(管理費等及び資産税等)が月額平均３万円なので年間３６万円
購入価格に諸費用(現金購入の場合)を併せると２９５０万円
(１６２万円−３６万円)÷２９５０万円＝４．２７％
８％は購入価格が安かったナビューレのケースと思います。
ここは収益還元法で計算しましたら、
どの部屋も適正価格の２割り増しの値段につりあがっていました。
５０Ａの場合で言えば５００万円は高いと思いました。
その意味では適正価格だったナビューレはお買い得だったでしたね。

>>182
>適正価格だったナビューレはお買い得だったでしたね。

管理費が高いナビューレが、はたして買い得か？
管理費はローン完済後も続きます。
管理費が適正価格のココこそ、お買い得とちゃうの。
自分は管理費でナビューレをあきらめました。

管理費など、維持費でナビューレをあきらめた方はけっこういますよね。
パークタワー横濱ポートサイドは、三井だけでなく、相鉄不動産だのランドビジネスだのその他売り主が複数でしたから、三菱倉庫と三菱地所のナビューレのようなわけにはいかなかったのだと思います。外壁がタイルではなくて、吹きつけ塗装だというあたりも、外廊下という点も、天然石をあまり使っていないということも、ランドと三井が手がけた平沼橋駅前のタワーマンションとそっくりです。パークタワー横濱ポートサイドの管理費が適正価格といわれますが、「それなりの管理」ということなのだと思います。超高級志向のナビューレとは違って、パークタワーなりのいいところを評価するしかないでしょう。

Ｎが超高級志向？？？
今までどこのマンションを見てこられたのですか？
勘弁して下さい。
Ｎの管理費は都心の、同クラス以上のタワーマンションよりも
明らかに高いです。
三菱は駐車場の管理維持費が他よりもかかるからだと
言い訳していますが、それを考慮しても高すぎる。
管理費にも適正価格というものがありますし、
管理費が高ければ、いい管理が望めるとは
限りません。
もちろん適正価格よりも安いのも問題ですが。
あと管理費と修繕積立金とは別物ですから。

ナビューレ、パーク横濱、ｃ３公社は近いので比較検討できますが、
北仲は場所が違いすぎるので検討対象になりません。
メジャーな物件なら、どこでもいいという人なら別ですが。。。

パーク横濱の第2期はいつから販売でしょうか。
第2期、高層ならプラン選べるのでしょうか。たしか12月まで選べたような。。。

　投資目的の件ですが、営業にいわせれば管理費はあまり変わらなくても、修繕費は５年毎に更新されるそうですね。　10〜20年後には修繕費のほが管理費より高くなるのでしょう？
　50Aの部屋ですがあの変な間取りからして築20年じゃ借りる人もいなくなると思いますよ。他に固定資産税等も考えるといくら立地がよくても、この価格だと投資で利益をえられそうもないですね。

１８９
＞この価格だと投資で利益をえられそうもないですね

上記は入居目的購入者にとっては結構なお話です。
賃貸が増えるとマンションの風紀が乱れやすいので、
投資目的が少ないのは、このマンションの魅力となるでありましょー。

>>188
ディベは売り急いでも得しないので、第二期販売は来年１月だとおもうよ。
以下は自分勝手の予想です。間違ってたらゴメンネ。
12月になったら要望書を受付けて、クリスマスの頃価格発表。
１月に登録開始し、１月中旬第２期抽選だと予想しました。

ディベって何？

大成建設、06年中間経常益は前年比約4倍の166億円
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061115-00000278-reu-bus_all

>>186
だからこそＮは超高級志向なのでは？
それにＮ購入者で管理費がどうこうなどという小さな事言う人はいませんよ。

>>196
今はいなくても5年後はどうかわからない。少なからず投資目的の住戸の場合、
共益費の支払いを拒むケースがあるのでそういったことへの対策も必要。
文句を言わないのではなく、黙って支払わないケースが多くなるかも。

管理費が高いと超高級志向になるのですか？
驚いた。
それに一般的には、高級マンションの方が管理・管理費にはシビアですよ。
会計、管理等に精通した方が沢山住んでいらっしゃいますから。
管理会社にだまされませんね。

>>198
だからそんなセコイ事言う人はいないですってば。