グランノア　たまプラーザ　美しの森公園

環境はいいけど、駅まで遠いよね

事前予約案内会に行ってきました。
想像以上に高かった・・・これが犬蔵といえども”たまプラ価格”なのか！甘く見ていました。
たまプラから徒歩１２分なので、１階で７０㎡前半なら４０００万円切ると思っていたのですが・・・
あくまでも予定価格ですが、４２００万円台が最低価格でした。
中には７０００万円以上の部屋もありました。

やっぱりたまプラ高いですね。
ここなら、近くのドレッセの方が良かったですかね

近隣開発物件と比べてどうでしょう？

ドレッセ美しの森フロラージュ購入者です。犬蔵美しの森物件を購入予定の方、デベが東急電鉄の物件が今後３棟建ちますが、それまで待ったほうが良いと思います。他のデベ物件は結局東急電鉄から用地取得してるからフロラージュとそんなに価格が変わらないはず。やっぱり元締めが条件一番良いってことです。早く入居したいなら別ですけど・・・。

犬蔵なのに高すぎ！美しが丘とは違うのにねぇ。近くのマイキャッスルⅡ（数年前に分譲済み）はそんなに高くなかった。犬蔵3丁目のロータリーパレスやグランシティは売れ残っていてゴーストマンションになってるよ。こちらは70で2900万円〜。

場所は公園に隣接していて、まあまあ良さそうですよね。
ブランズとどっちが良いかな。
しかし、これだけマンションが建つと売れ残る可能性大ですね
小学校の問題がなんとかなれば人気物件になりそうですが。

ゴーストマンション？グランシティはそんなにたくさん売れ残っているのですか？

グランシティやロータリーは区画整理事業の中ではないので人気がないのでしょうか。
だけどここの駅徒歩12分ってのは本当なのかな？
どう計っても12分では行けそうにないけど・・・

たまプラもマンション供給過剰ぎみですからね

今後出てくる美しの森物件はどこかで調べられますか？
東急線の中吊り広告に地図が載ってましたが、具体的なことは分からず…

http://www.utsukushi.jp/what/index.html

このサイトに美しの森の再開発について少し記載がありますよ。
具体的ではないかもしれませんが。

7000万台はあって当然でしょう。
ドレッセの値段とかを思い出したら当然と思います。
住所が犬蔵になる分安くなるのかと思いきや
そうでもなさそうですね。

南西側の農地は、先々マンションが建つ可能性はありますか？
もしマンションが建ったら、日照に影響が出ると思うのですが。

マンションが建つ可能性はあるそうです。
日照は低層階では影響があるかもしれません。

貧乏人が来ると環境悪くなるから、最低でも年収1000万円無い人、大卒未満の人は来なくていいよ。

年収1000万の人はこんなところにマンション買わないよ

フロラージュの後ろのでかい土地はいつ販売かなあ？

既に環境悪そうですね

モデルルームに行ってきました。
価格は噂通りの高さでした。ここの土地、マンションにこれだけの価値があるのかは
正直疑問が残りましたが、全体的に好印象を持ちました。美しの森は開発が進んで
いくのでしょうが、マンションが過剰供給にならないかも気になります。

個人的意見ですが、横浜市と川崎市なら私は川崎市の方に魅力を感じます。
横浜市は行政面で気になる点があまりに多いのが理由です。幼な子がいるから
余計かとは思いますが。

勉強不足ですいません。川崎と横浜での気になる行政面の違いを教えて頂ければと思うのですが・・。

行政面に関してはそれほど違いはないのでは。
よく言われるのがゴミ収集は川崎市の方が快適とか。
他で水道代は川崎市が若干やすいなどあるようですが
ようは横浜と川崎の聞こえ＝人気を気にしている方が多い
というだけですね。
人気といわれる横浜市青葉区も立地的にピンきりのように感じますけど。

人気は気になりますよね、やはり・・

ＭＲ行きました。
確かに周辺環境は良かったですね。
ただ「なんだこの価格は？？」と正直思いました。
これがたまプラ徒歩１０分なら妥当かな、と思いましたがあの距離でこの価格は
あまりにも強気すぎ…と。
あと個人的にはハイサッシでなく開放感に欠ける事、洗面所のデザイン、建物外観、
エントランス付近のデザインが好みではなかったので、残念でした。

先日MR行ってきました。
周辺環境が良く物件も気に入ったので購入を検討しています。
情報収集しようと思いこの掲示板に来たのですが、ブランズと比べると全然書き込みが無いですね。。。
人気が無いのでしょうか？？

私も環境はとてもいいと思います。人気は無いことは無いと思います。

周りの物件と比較し、この物件を購入しようと思ってます。
せっかく環境のいいエリアなので、その中でも一番良い公園向きの部屋に決めました。将来前に何も建たない安心感と自然あふれる公園の眺望。他の物件よりも引渡しが早い点も金利UPが気になる私たちの条件にぴったりです。

まだ結構空きがあるみたいですね。セントヴェールの販売前に価格譲歩の動きもありそうです。

確かに美しいの森のマンション群の中で立地的にはいいのでは？交通量が増えるであろう大通りに面したライオンズや、せっかくの公園前なのに電線に眺望を邪魔されてしまっているパークフロント。眺望を優先するならここが一番かも。

私は営業の方の対応の悪さでここはやめました。

Ａ棟は虫がたかるし、Ｂ棟前には将来マンションが建つこと間違いなし。
物件自体は非常に良いが、駅からの距離もあるし、各戸５００万くらい高いです。
これならセントヴェールにしたほうがいいよ。

価格譲歩の動きって。。。

同じグランノアですが、宮前平３丁目の物件はどうでしょうか？情報ありましたら教えてください

ここって沼の近くに建ってるよね。沼って埋め立てたのかな？美しの森ってどのマンションも建て方がいまいち。戸建ても高すぎだし。

３４さん、私は、本物件検討しましたが、結局宮前平３丁目の物件にしました。将来性はこちらの物件のほうがあるかもと思いますが、駅、学校、買い物の遠さが気になって。。。
（いまだにこちらも気になってますが。。。）

犬蔵小・中学校でココやめる人多いようですね。

↑
同感です。それにしても投稿少ないですね、売れ残るのでは・・・

37さん、犬蔵小・中学校って何か問題あるのですか？

あるよ

40さん
＞あるよ
え。。。具体的にどういった事があるのでしょうか？

ずいぶん荒れてますね。
自分は此の物件、景観等首都圏随一と重いますが・・・・・。唯、高いので値切り交渉開始します。

↑
価格ダウンは本当ですか？

４５サン
私も、自然公園に向かう眺望素晴らしく思い、検討中です。お互いネギリ交渉頑張りましょう。

>45さん
無抽選なんですか？

犬蔵の新価格は苦戦してますなぁ。
さすがに無理があったか？

駅まで１２分（とても・・・）、競歩するならね、健康には良い。
イヌクラ学区、たまプラもどき、マンションだらけで不便タウン。
景色はいいが、その向こうには花の東名。
美しの森なんてネーミングに騙されそうになった。

立地的には大通りにあり、バスが通ると便利そうだけど予定は無いのでしょうか？
個人的には犬蔵の交差点開通が楽しみです。
東急バス、川崎市営バスが〔たまプラ⇔宮前平駅〕があっても良さそうですよね。

契約者の皆様、ここの決め手は何でしょうか？？
価格は結構強気だと感じてます。

何ヶ月か前から土日昼夜問わず工事してますね。
かなり突貫ぽいなぁ。
ここは黙ってても安くなりますよ、正規価格で買われた方には申し訳ないですが。
美しの森であの価格では今はもう売れない！

ここの営業の口癖・・・
これからどんどん高い単価のマンションが建ちますよぉ。

なんだか、売れない営業マンの心理作戦って感じ。
結局、値引きだなんて、まだまだ考えていないとの回答でした。

ココの営業の口癖、分かる気がします。

モデルルーム見ましたが、寝室などの部屋のドアに帽子掛け(壁にドアが直接当たらないようにするもの）がついています。
普通はトイレのドアのみにつけるのですが・・・。

細かいところを見ると、あまりつくりが良くないと思いました。

値引き対応します的なアンケートが来ましたよ。

夜の公園、夜の農地、共に真っ暗闇夜で、ベランダの様子等何も見えません。
防犯が気になります。
窓の防音ブザー以外に何か対策ありますか？

そうなんです！防犯対策が気になってました。
公園も、夜は・・・ヤンキーのたまり場と化してきましたね。
改造バイク、タバコ、スケボー・・・直近の公園にも。
早く明るい街並みが来るといいですね。

そうですね

以前ここの物件を検討した者で、ちょっと気になって見てみたんですが、ここのスレは全然盛り
上がってないですね・・・。
盛り上がりに欠ける物件ということなんでしょうか？

駅から遠いし、坂はキツいし、南側の畑は間違いなくマンション建つし、
公園側は、夏場なんか壮絶に虫が多いだろうし、あと、値段が高い・・・。

完成予想図はタイルが緑色でしたが、現地を見たら
白っぽかったです。

盛り上がりに欠ける・・・＝値ごろ感に欠けているのが一番の理由。
デペの強気価格には背を向けます。
どなたか契約された方、理由を教えて欲しいものです（再）

ここは一ヶ月以上も書き込みがありませんね・・・。
本当に販売状況が悪くて盛り上がっていないのでしょうか？？

グランノア宮前平ってどうなんでしょうか？

宮前平もマンション自体は悪くはないとは思いますが、駅からずっと坂道なのが難点ですね。

宮前平はどこも坂ですので、グランノア宮前平に限ったことではないのでは？　美しの森周辺を含め宮崎台からたまプラーザ当たりで物件を検討していますが、①毎日の生活の利便性、②子供の教育環境、③周囲の治安や生活環境などを検討すると、おなじ藤和の物件でもグランノア宮前平の方がいいような気がします。パークテラス宮前平も良いかと思いますが、ブランドイメージとして美しの森の方が魅力があるのでしょうか。

確かに全体的な値段は高い気がしましたが、
間取りと立地・入居時期から購入を決断しました。
最近、近場を通った際に、足場などの囲いも外されており、
イメージ図の外壁と色合いが異なっていたことが個人的には好印象でした。

4月1日入居開始ですが、まだかなり売れ残っているようですね。
内覧会行かれた方、どうでしたか？よろしければ、感想をお聞かせください。

あの環境であの値段だったら売れ残りもしょうがないでしょう・・・

目の前が数十年は農地という条例が結ばれており、数十年は景観が確保されているということで、農地側の部屋を購入しました。
今時、東京へ電車で40分圏内で、たとえ数十年とはいえ、こんなに眺めがいいのは滅多にないので、自分では満足しています。
絶対に目の前に何も立たない物件は、手が出ないほど高いか、駅から15分以上だったり、通勤に不便だったり、苦手なタワーマンションしかなかったもので・・・。
価格についても、駅前に百貨店があって、東京への通勤も便利なことを考えると、
、現在住んでる東京のマンションよりは断然お買得とおもっています。
営業の方もよい方でしたし、入居後も売れ残っている物件があることに関しても、現在住んでいるマンションや結構そういったモデルルームも見てきたので、特に気にはしていません。
人それぞれの価値観だとはおもいますが、同じような価値観の方とこのマンションでであえるのでは？と期待しています。
入居がたのしみです。

確かに全体的な値段は高い気がしましたが、
間取りと立地・入居時期から購入を決断しました。

７７さん、数十年は農地とは具体的にどのような条例ですか？セントベールとの間に挟まれて農地として存続させる方が難しそうに素人目には見えますが。。。目の前が農地だと虫などの飛来は大丈夫でしょうか？

あまり詳しいことを書くと素性がわかってしまうのでここでは触れませんが、
現在ここの農地は所有者、ある業者（不動産会社ではない）間で最終交渉段階まできています。
ここのMS購入者の方には伝えてないということでしょうか、藤和さん！

不動産会社ではないということは、将来的に何ができる可能性があるのでしょうか？よろしければ教えてください。

農地側の住民です。
その話、とても気になりますね。。
コンビニが出来るとかですか？？

商業施設ってウワサが他の板にでていましたが、詳細はわかりませんね。
気になります。　ここはかなりの住民増なのに、お店がライオンズの１Ｆ（何かはまだ未定？）だけ。
スーパーとかできれば、それなりに収益は見込めるでしょうから・・・

このあたりは商業をしていい地域なのですかね？住居専用地域ではないのかな？

川崎市の都市計画犬蔵地区計画によると住宅地区になっていますが、住宅地区の土地利用方針は”多様な住宅の立地に対応し、中規模な商業施設等も立地する複合的な地区とし、良好な市街地環境の形成及び維持、保全を図る。”となっており、中規模な商業施設等も可能性はあるようです。

農地側は関係なかったので正確にはわからないんですけど、生産緑地ではないですか？
http://www.city.kawasaki.jp/28/28nogyo/home/seisan/seisanryokuti.htm

どなたか藤和さんに具体的な計画を確認された方はいらっしゃいますか？商業施設は便利ですができれば宮前美しの森公園を拡大するような緑地になればうれしいのですが。

生産緑地も
http://www.city.kawasaki.jp/28/28nogyo/home/seisan/seisanryokuti_5.htm
の（2）とか(3)の事由が発生した時指定が解除されます。

生産緑地とは緑のある公園のようなものではなく、ずばり農地でもいいわけですね。であれば７７さんのコメントに繋がりますが、、、８０さんの「ある業者」というのは気になります。

８８さん、情報ありがとうございます。しかし穏やかじゃありませんね、そうなると。８２さんはコンビニでもいいのですか？美しの森には最終的に積水や有楽土地もMS出すようですが、この土地だけが「農地」のまま未定なんですね。やはり商業施設の可能性はあるのかな？便利になるのはいいですが騒がしくなったり夜中に溜まり場になったりは勘弁してほしいな。

公園側の眺望と静かな環境にひかれて購入を検討しています。ただ、夜の公園及び農地の治安はどうですか？公園は本当にヤンキーの溜まり場と化しているのでしょうか？虫も夏は大量発生しますか？
それと、かなりの突貫工事だったのではという投稿がありましたが、近くにお住まいでご存知の方、教えてください。現在お住まいの方の住み心地はいかがですか？

便利になるのは良いですが、位置的に何が出来てもマンション側が裏側になりそうですね。。そうするとベランダからの景観や匂いが気になりそうです。
９１さん、夜の公園と農地の治安は特に問題はないですよ。パトカーが頻繁にパトロールしてますし。住み心地ですが、私はとても満足してます。

９２さん、ありがとうございます。上階の足音とか生活音とかは響きませんか？今のところが、お子さんの走る音とか聞こえるので気になっています。教えていただけるとうれしいです。
たまプラーザからの渋谷方面への通勤、すごく込むと聞いてますが、渋谷まで３０分でいけますか？人気エリアだからしかたがないのでしょうね。

セントベールの掲示板に農地には外資系スーパーという話が出ています。ウワサとは言ってますが。これが本当なら７７さんの話と矛盾です。

同じ犬蔵に知り合いがいるんですが、そこの近所の生産緑地がマンションになったと言ってました。
地主の方がお亡くなりになって、相続税対策で持っていた駐車場やの農地をお売りになったとか。
従事者がお亡くなり→指定解除→市が買い取りせず→民間に売却→マンション建設のみたい。

テスコと言ううわさも出てますね。

９３さん、足音・生活音については全く気になりませんよ。この前、お隣さんが犬を飼っているのを始めて知りました。ただ、田園都市線は地獄です。何とかして欲しいです。。。
９６さん、TESCOですか。便利ですが、生ゴミ臭とかが気になりそうですね。

ところで、農地は北と南ふたつありますが、確か所有者が違うと聞いてます。
どちらにスーパーが出来る（かもしれない）のでしょうか？

>>98
日本語が多少使えるみたいだが、意味不明。
通訳してくれる方いませんか？

この物件に限らず、美しの森の竣工済・竣工直前の物件はかなり売れ残っていますね。
今後さらに駅近に続々と東急電鉄などの大規模物件が出来るので、かなり供給過多に
なり値崩れが起きそうですね。
犬蔵という場所なのにかなり割高な価格設定を消費者が敬遠しているのでしょうし。

＞100
そうですね。週間ダイヤモンド誌4/14号に、「美しの森」参画デベ幹部の下記コメントが
掲載されていました。
「売れ行きが楽ではない」「川崎市という住所のために販売が伸びない」