MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

京都は京大をはじめ有名大学沢山あるし、そんな京都市そばでお茶の世界では超有名な宇治市と
無名の八尾を比較して・・・・なんて無謀な比較してんの？

>歴史好きも多いので古都京都に住みたいって人は多いと予想できます。
だから予想じゃなく根拠を示してください。
知名度が高い＝住みたい場所ではありません。
本当に住みたい人が多い地区であれば人口が増える→駅の利用者が増えるというのは当然の流れ。
そこまで言うのであれば、六地蔵駅の利用者数が久宝寺駅と変わらない理由を説明できますか？
あなたの予想より六地蔵に人気がないか、あなたの予想より久宝寺に人気があるかのどちらかでしょう。

いくら歴史的に有名な場所でも、そこに住むとなると値段や利便性なども絡んできて話は別ですからね。
観光地として有名で知名度抜群の有馬温泉付近に住みたいと思いますか？

あと、京都ではなく六地蔵です。六地蔵が京都になるなら久宝寺は大阪になります。
京都と大阪、どっちに住みたいか？という表現なら分かりますが、京都と八尾を比べられても。

>702
>695に書かれていることがすべて。
同時期に販売されて西棟半分も売れてないじゃん～。

>702
例が極端なんだよ、あんたは。

宇治市と八尾市でも応えはわかりきってるだろｗ

>>702
久宝寺なんか生まれて30年、初めて知った。そんな程度ですよ。
京都の宇治と同等に並べる発想も初めてかもな。

>702

がんばるなぁ～。笑
他のポジさんもドン引きですよ～。

理屈に無理がある。
西棟がほとんど埋まっているなら、理解してあげられるけど。笑

>702知名度高い＝住みたい場所ではないと言い切っていますが、
100%じゃないけど、かなりイコールに近い値ではないでしょうか。。

マンション購入時に吹田、豊中、西宮などよく地名を目にしますがそれなりに売れますから。

>>702
結局同じ時期に販売した他のタワーは完売したけど、ここは西棟が半分も行かなかっただけと
理解しました。

しかし、前スレからたまには意見しますが、ポジの人毎日頑張るね～

ここまで毎日頑張るのを見てるとネガを釣るためにわざとポジ書いている新種の荒らしか？？

何の比較かさっぱりだね。
完売物件と売れていない物件の比較なら理解できるけど。

好調のパデシオン六地蔵やエスリード長堀タワーにもディスポーザは付いてませんね。

ディスポーザーは新築でも小規模マンションには付いていないことが多いです。

本日朝10時代に大連投してたネガさんへ
六地蔵駅の利用者数が久宝寺駅と変わらない理由の説明はまだですか？

質問です。

ここでメガシティタワーズについてネガティブな発言を繰り返されている方の目的は何ですか？単純に疑問に思ったので聞いてみました。例えば、コストパフォーマンスの低いマンションを誤って買ってしまう人が出ないようにするのが目的とかですか？それとも他に目的があるのでしょうか？ネガティブな印象を持たれている方がいつまでもこの掲示板に張り付いている理由がわからなったもので。ネガティブ発言の皆さま、回答お願いします。

>715

この人、かなりイタい人やね。

あっ、716と717は同じ人か。笑

ここの良さを理解したいのですが大規模すぎて人が多い、平面駐車場でない、近くにあまり店がない、八尾の代表的な西武やアリオには遠い、近くのジョ－シンは難波ビックやヤマダに比べて高すぎてあほらしく買えない、同価格にさえしてくれない。良いところが見えない中で、なぜ人気があるのか理解できないので人気の理由を知りたいのです。

>>717
いや、痛いとか痛くないとかじゃなくハッキリ答えてくれませんか？
六地蔵がそれほど人気地区で旅行でも訪れる人が多いなら、普通は駅の利用者も増えませんか？

宇治市のことをよく知らないあなたにズバッと言ってあげましょうか？
宇治市は八尾市よりも田舎です。それもかなりね。
知名度が高いだけで田舎です。

>>719
一部分のデメリットだけ見れば理解できないかもしれませんが、
メリットがデメリットを上回ってるから人気なのだと思いますよ。

駅直結や市内へのアクセスの良さもあるでしょうが、私が思うに、
郊外にランドマークタワーというのが意外と大きいような気がします。
他物件の例でも郊外＋タワーって値段の割に希少性が高いからか、
結構売れてるように思います。

パディシオン六地蔵を買いました。

八尾のメガシティとは、比較になりません。
新幹線に１０分で乗れます。又、災害時には、交通手段が３パターンあるので、どこかが、利用不可能になっても必ず帰れます。　

もっと云うと、知人が来た時、醍醐寺の桜や、東福寺の紅葉を案内するのに、どちらも１駅です。　

日本各地から京都のマンションをセカンドハウスにしたい人が、物色しています。

八尾との違いがお分かりになったでしょうか。
僅か半年で３９４戸が完売になる筈です。

まぁまぁまぁ。
ここの一部はちょっとイタい人もいるので、そんなにはっきり言わなくてもいいですよ。
（また訳の分かんない反撃くらいますよ。笑）

ほとんど大部分の人は、宇治市と八尾市がどっこいなんて思っている人いませんよ。

あのさ、六地蔵とか、まったく関係無くて興味も無いエリアの話しをタラタラされても、
意味ねえんだよ！
このマンション検討してる人が、六地蔵検討するか？！しないでしょうが！
せめて大阪府下のマンション出さないと比較にならないんだよね全く。
そんな奴が、ここの掲示板来て、購入しましたとか言われても全然意味ねえし他で言ってろよ！
それと、他のマンション比較検討の話しばかりだけど、ここの掲示板は業者多いんじゃねえのかい。
うちのマンションは良いですと誘導しているようにしか思えんし。

このマンション購入するにあたって、妥当な金額帯が知りたいのが、購入検討者なんじゃないのかい？
何階だと、この位の金額帯が妥当だとか、もっともらしい話し出来ないのかよ皆。
スレから逸脱した内容が多すぎるわ！
これじゃー２ちゃんと、あんまり変わらないじゃんか。
お願いだからまともな内容で宜しく！

六地蔵マイナーだなぁ本拠地にはならねぇなぁマジ通勤遠いんですけどぉ（汗）

修繕、管理費用、駐車場は高くないでしょうか？電車をあまり使用しない者にとっては近くに店なども少なく住みにくい立地にならないか？
交通以外にも人気の理由が知りたい。

立地仕様を考えると、スミフはただ同然で賃貸業できるわけだし、一割五分〜二割安くて妥当でしょ。

利益乗せすぎ、だからあまり売れなくても困らないんでしょうけど。

六地蔵を買った人がこの板に、しかもこのタイミングで来るというのがそもそも不自然だと思うし、
それを信じる人も信じる人だと思う。

ついでなので、724で挙げられてるメリットに関して言えば、
「新幹線に10分で乗れる」普通の人は、新幹線に乗る頻度が低すぎて魅力には感じない。
「災害時には交通手段が３パターン」久宝寺駅ならバスを入れればもっとたくさんあります。
「醍醐寺の桜や、東福寺の紅葉を案内するのに、どちらも１駅」かなりどうでもいいです。
「僅か半年で３９４戸が完売」これはすごいと思うが、メガシティも半年経たずに300戸超えとのこと。

タワーであれば立地がどこであれ建物にかかる費用が大半なのだから、この値段はとても割安に感じる。
安さの秘密はやはりスケールメリットだろうか。

もしくは商業施設の区分所有はスミフらしいから、各住戸の値段をそれぞれ数％ずつ削って商業施設の方に上乗せしてるのかな？
スミフとしては、商業施設で元を取るよりも1500戸売り切ることがまず第一でしょうから。

1500世帯。
4000人以上が住むマンション。

どんな感じになるのか、具体的に想像しないといけません。買った後後悔しない為にも。
やはり共用部の美観維持が難しい？

住まないとわからない点は必ずあります。
私の友人は、高層階に住んでみて、地に足のつかない感覚がいやになって、
半年で引っ越しました。
今、考えないといけないのは、将来的な事ではないでしょうか？

比較的、高齢者をターゲットにしてるようですが、
売れ残りのある状態で、さらに売り物件がでた場合、
スケールメリットは逆に働きませんか？
ずっと住むから、資産価値は気にならないって人ならいいですが・・・

住友不動産は竣工後の売れ残り住戸をほとんど値下げしないと聞きました。
なので、その売れ残り住戸より安く売りに出た場合、そっちの方から優先的に売れるので
資産価値の維持には繋がるとは思います。
ただし住友不動産がほとんど値下げしないという前提での話ですが。

全戸数完売後は、どうなるでしょうか・・・分かりません。
戸数が多い分、売りに出る数は多そうですが・・・欲しがる人も多いのかな？
例えばここより戸数の多い、東京のワールドシティタワーズなんかはどうなんでしょうか？
参考にされると良いかと思います。
どちらにしろ、同じマンションでも角住戸とか最上階なら希少性が高く有利でしょう。

4000人ですか？住みにくいことないか？

４０００人が同じ部屋なら住みにくいだろうけど
違うからね

その面では他のマンションと変わらないだろう

一緒なわけねえだろ。

こんなに利益乗せてるマンション、今の大阪の新築にはないですね。

いつの間にか　３期の募集らしいです。

２期の抽選は無かったのでしょうか？
値上げも無かったのでしょうか？？


　 　 　【予告広告】
物件名：MEGA CITY TOWERS (メガシティタワーズ) 　 　販売期：　THE WEST 第三期1次

【販売概要】
販売スケジュール 2010年10月下旬販売開始予定　

モデルルーム情報 モデルルームオープン
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
最多価格帯 未定　
間取り 未定　
専有面積 57.59m2　～95.99m2　(THE　WEST）　

>>737
あなたはいつもそうやって根拠なく繰り返し言ってるけど、一戸あたりで言えばもしかしたらここは西日本一デベの利益幅の少ない物件かもしれませんよ。
西日本最大戸数で他のマンションよりもたくさんの戸数を売る必要があるため、他のマンションと同じように利幅を取って売ってたのではペースが遅くなりすぎるので、一戸あたりの利益を減らしてでも早くたくさん売る必要があるからね。
大規模マンションしかできない、いわゆる薄利多売という販売戦略です。

住友のマンション、西梅田、福島、天満いずれも売れ残っても平然としてるってことは相当利幅とってるでしょ？
半分も売れれば損益分岐点ぐらいの価格設定じゃないの。ようはその分高いんだよ。

売れ残っても値下げしないのは販売戦略の問題で、元の利幅が大きいとは限りませんよ。
例えば天満の場合、約半数はまだ売れ残ってるので現時点では元は取れていないでしょうが、
今売れ残ってる住戸も捨てるわけではありませんので、少しずつでも売れていきますから
だんたんと元が取れてきて、しまいには損より利益の方向に動くと思います。

利益の額よりも早く利益を出さないといけない、体力のないデベには取れない戦略でしょう。
要するに、売れ残り住戸の利幅は他のデベより大きいというのが正しいと思います。

大量供給、薄利薄売×物件数で帳尻合わせか？

契約者はメガシティタワーズって名前も気にいってるんでしょうかね？

久宝寺は、JRの操車場だったのですが、操車場がなくなって駅の敷地がずいぶん小さくなりました。

駅の南の道路沿いの小規模な賃貸マンションが、旧の駅前一等地でした。

駅の敷地でなくなった土地の利用については、南大阪の住人は早くから目をつけていて「住宅地で売り出だししないかなあ。」という期待をしていたところです。

なんといっても、天王寺から区間快速ならば1駅、各駅停車でも10分程度。JRであれば朝のラッシュも京阪線や南海線のような殺人的なものでもなし。

河内のど真ん中で言葉はきついけど、南大阪であれば、祭りや自治の歴史のある地域はどこでもそんなモンです。

周辺開発はこれからですが、消費者が増えれば、きっと自然と供給につりあってきます。

マンション購入者の高齢層は、近くの一軒家を引き払って、足腰が弱っても不便を感じないマンション生活をはじめる方が多いです。

でも、結局子供世帯もご近所にいる（同一マンション内にいることも）ようです。

私は、お隣のローレルコートに住んでいますが、親世帯や子供世帯と同一マンションに住むために、買い取たいという旨の不動産のチラシがしょっちゅう入ってます。

メガができて、これからこの地区がどう変わっていくのか楽しみです。

でも、住人が急に増えるといろんな人がいるでしょうから、交番は近くにきてほしいですね。

ここが、これからどうなるか気になってます。

売れ残り⇒安価な処分⇒大陸系と南米の研修生の集団住居みたいな構図がなんとなく浮かびます。

南・北の歓楽街に交通至便ならなおさら心配です。

安易な地域性も考えない再開発で、どれだけ本当の住民がすんでくれるんでしょうか？

１０年後には、外国人とシルバーの吹き溜まりになってないでしょうか？

私は10年前の久宝寺も知っているだけに、当時では考えられないような街並みに正直ここまで変わるものかと驚いています。
10年前、こんなところにタワーマンションが、それも西日本最大が建つなどと誰か予想できただろうか。
大和路快速が久宝寺駅に停車するようになったのをきっかけに、急速な発展を遂げてきましたね。
5年ほど前に竣工の大規模マンション2棟も大人気で、相次いで完売。
もっと最近にはおおさか東線の開通もあり（始発駅なので当然快速も利用可能）、近い将来にはそれが新大阪まで延伸ということもあり、今後の伸びしろはかなり大きい街だと思います。
今はまだ久宝寺駅の便利さに、周辺環境の発展が追いついていないような状態ですから。

751さんの意見に賛成です。
今は都心回帰が潮流。徒歩せいぜい自転車で利便が得られる立地が人気です。

タワーよりも、好立地の100戸ぐらいのマンションが人気。

そうですか？
リーマンショックが起きてから平均年収が急落し、高価なマンションが買えない人が増えたのか
関西に関してはむしろ市内のマンションの方が売れ行きが悪い気がします。
市内でも安価だったり、立地が抜群に良いなど希少性の高いものは売れ行きがいいですけどね。

100戸ぐらいのマンションは、人気が高いというよりただ完売までのハードルが低いだけではないでしょうか。

どうして、ハードルあげたんでしょう？？？

メガバーガーやメガ牛どんなど大きすぎて食べられない食べにくいようなマイナスイメ-ジがあります。
マンションも幅が太く高く見えないのですが近くにくると凄く高いです。
こんなに大きな建てもの中に約4000人？も住むとなると、住みにくいような感じにならないかどうか疑問？に思います。
でも人気があるので多くの人にとってはカッコの良いマンションなんでしょう？

何戸売れたんでしょうか？

７５１と７５３
外国人とか無いやろが。
大体南米とかマンション購入するか？！
仮に安くなったマンションになるとしてさ、
７５１と７５３さん、そう断言するなら
全体の何％程度が外国人か答えなよ！

100戸からショボイのやだやだぁ

>757
二期は結局10戸。まだ310戸。

ネガって呼ばれてた人にも見捨てられたか・・・レス激減だの。

ネガ・・・

意味がわからないんですが・・・

なぜ、二期募集が１０戸だったのか？

いつもの事じゃん１０戸とかって。
徐々には契約増えてんじゃねえの

自転車置場にエアコンありますか？

出し入れに時間かかるし、ないなら見送ろうかな。

いつものことじゃないよ。　だからすぐに、３期にした。


しいて言えば、ごまかす、隠す、の手法はいつものことだろうけど。

住友の社員が買えばいいんじゃないの？
自分では住みたくないですか？

基本的に根拠のない憶測、決め付けが多すぎるんだよね。
「その間のデベ負担まで家の儲けに上乗せして」
「半分以上残ってる」
「住友の社員が買わないので」

>>776
つまりスミフが自分で払ってるってことでは？

あなたの言い分では商業施設周辺の清掃にかかる管理費はスミフだけではなく住人も払ってるってことが言いたいんだろうけど、
一方でマンションの清掃費用にかかる管理費は住人だけではなくスミフも払ってることになるから、結局同じではないの？

いや、これだけ毎日執拗に張り付いてネガ投稿してる理由を考えると、・・・・・可哀想になってくる。
これだけあなたに恨みを持たせたという背景を考えると・・・ね。

770
差別的発言聞き捨てなりません。
通報しました！

>776
貸してる方が賃料を払わなきゃならない賃貸業がどこにあるんだ（笑）

>>767
また1500戸のマンションを他のマンションと同じように考えてる人がいますね。

年間100戸程度の需要がある立地で、100戸のマンションを建てれば1年で完売します。
そこに1500戸のマンションを建てるとどうなるか・・・単純に考えると完売まで15年かかります。
ただ、デベは15年もかけてられないので、例えば5年で売り切ろうと考えます。
どうすれば5年で売り切れるか？答えは一つ。相場より値段を低く設定すること。

つまり、マンションは大規模であればあるほど（基本的には）割安なのです。
大規模であれば、一戸当たりのデベの利益を削って値段を下げても薄利多売でトータルの利益は確保できます。
裏を返すと、マンションは小規模であればあるほど割高だといえます。
小規模マンションより、大規模マンションの方が契約数（率ではない）が多いことがそれを証明しています。
割安なものほど多く売れる（安い、ではなく割安）のは当たり前の原理ですから。

さらに、1年で1500戸を売り切ろうとするとどうなるか？
上記の理屈で言うと、5年で売る時よりさらに値段を下げなくてはいけない。
おそらくデベの利益がマイナスになるぐらいの値段で出さないと不可能でしょう。
でも、デベは赤字になってまで1年で売り切る意味はありません。

上記のことを理解せずに、完売まで5年かかる、まだまだだと批判しても仕方がありませんよ。

１５００以上のの重要があればの仮定の話。

売れ残りは、売れ残り。売れ残りに値段は付かない。

仕入れ過ぎた弁当は、２０パーセントＯＦＦにして、それでも売れ残れば半額。

それでも売れ残れば、お金をかけて廃棄処分。

５年計画とか強がりというか、馬鹿げた話しても、すでに賞味期限切れ。

世間からは、ゴーストメガタワー。天満はすでにそうなっているんじゃない。

みんなが、相場より割安だと思ってるかどうか？

毎年同じように売れるもんじゃないし。

弁当とマンションの賞味期限を一緒に考えるか？
1日2日程度しかもたないものと、何十年ともつものを。
5年経てば賞味期限切れ？じゃあ一体何人の人が賞味期限切れマンションに住んでるんだよ。
50年売れ残ってればお金かけて処分になるかもしれんけど。

>.５年計画とか強がりというか、馬鹿げた話しても
100戸や200戸ののマンションなら馬鹿げてる計画でも、1500戸のマンションになると普通の計画ですよ。
例えば、CT西梅田、CT福島、CT天満、CT天王寺真田山までを5年で売り切る計画だと聞いて馬鹿げていると思う？
これらの総戸数を全部足してやっとメガシティと同じくらいですよ。
これらを1年以内に売り切るという計画の方が馬鹿げている。
リーマン前の売れ行きの良かった時代に売り出した大日（総戸数はここの4/5くらい）でも、販売開始から完売まで4年ぐらいかかってるからね。

>みんなが、相場より割安だと思ってるかどうか？
この結果が、販売開始半年以内で300戸以上契約という結果として表れているということ。
他にそんなマンションは少ない。

>782さん

ちょっと理論だけが先行してるのでは？と。

百歩譲って適正価格・割安価格だととしても、1500戸売れなければ「適正」「割安」ではないのでは？
特に783さんの言うとおり、1500戸の需要がこの地域にあるのか？という一番の疑問。

八尾市ってたかだか27万人程度の小都市。もちろん１５００戸売る為には、周辺都市からの流入も必要。果たして周辺都市の人にここが魅力的に映るか？
（八尾市だけで考えると世帯数が11万らしいので、100戸に1戸以上がここに引っ越さなければならない。笑）


また仮に5年計画で売るとしても、その間に新しいマンションの建設、入居者の転居による中古販売などによるイメージダウン。
すでに運用が始まっているマンション自体の魅力（パンフレット上ではなく現地の見た目。5年間も美観の維持、住民がお上品にしていられるか？など。）や、商業施設の魅力度の維持（空きテナントが発生しないようにする。）などのリスク。


ごちゃごちゃ書いてしまったが、売れなければそれは「適正」「割安」ではない。ということ。
適正・割安は消費者が決めるもの。本当に適正ならすんなりと売れるでしょう。

私は、784さんの言うとおり、今後毎年同じように売れるわけが無いので、竣工前の今の時点で大部分が売れていない時点で問題があるなぁと思います。

半年以内で３００戸ってすごいの？

一年で６００戸売れるとか言わないでね。第二期１０戸だよ。

消費税が上がるなら、駆け込みあるかもね。

>.1500戸の需要がこの地域にあるのか？という一番の疑問
極端な話、デベの利益度外視で全戸1000万円で売り出したとしたら、1500戸でも1年以内に完売すると思いませんか？
自分の生活地からは多少遠くてもこれだけ格安なら、ということで。
賃貸に出す目的で、一人で複数買う人も出てくるでしょう。
↑は極端な話ですが、同じ仕様で値段を安くすればそれだけ買う人も増えるのは当然です。

>本当に適正ならすんなりと売れるでしょう。
半年で既に300戸以上が売れています（おそらく）。
これが普通のマンションのように1年計画なら問題ですが、5年計画ならペースダウンすることを考えてもまあまあではないでしょうか？
しかも東棟はまだ売り出していませんから、東棟売り出し時の第一期の特需も期待できますし。
西棟でも人気の住戸は抽選になるぐらいですから、東棟でも人気でしょう。

>半年以内で３００戸ってすごいの？
すごいかどうか知りませんが、他にそれだけ売れたところを探してみては？

>一年で６００戸売れるとか言わないでね。第二期１０戸だよ
第一期1次というのは、期間が約6ヶ月でした。
第二期1次というのは、期間が約半月でした。

第二期前に２０戸の仮契約あれば、２０戸募集ってなるんだよ。
つまり１０戸しかなかったんだよ。多分ね・・・

>>790
第一期じゃないんだし、半月で10戸ならまあまあでは？
300戸売れたとか10戸とかだけ書かれても、対象期間が書かれていないと判断のしようがないと思います。

仮契約したけど、契約は第三期まで待って下さいって
ならないでしょ。
つまり、１０戸で全部。多分ね・・・
半月で、早い者勝ちで買ったと思ってるのかな？

>>792
言ってる意味がよく分かりません。
第二期は10戸で全部ということを別に否定していませんよ。
ただ、その第二期の期間がたった半月ならば、別に10戸でも少なくもないんじゃない？と言いたいのです。

8月末まではまだ第一期の販売をしていて、第二期の販売は9月中旬だったから、
第二期の対象期間はたった半月だと言っています。
8月以前の販売は第二期ではなく第一期になりますからね。

残りものに、値段は付かない。　ただ、ただ、捨てられるだけ。

償却は、３５年でも、賞味期限は、建ってからせいぜい１年未満。あとは、食べ残し。

無理やりたたき売るか、廃棄するか。

売れ残りのゴーストタワーを、正価で売れるはずない。
無茶な計画で、需給乱された、近鉄さんは大迷惑。
一生懸命、モデルルームやらキャッシュバクのキャンペーンやってる。

ほんとうに腐らせたかったらしょうがないね。そのまま腐らせればいいだけ。
テナントも逃げていくだろう。

ゴーストタワーは、格安賃貸に廻って大陸系研修生であふれるだろう。

近鉄八尾のローレルの話かい？
残念だけど、明らかにメガシティに客を取られてると言わざると得ないね。
ローレルの方がいいという人が大半ならば、メガシティができても別に関係なく売れていくだろうから。

正価で売れなくても、売れ残り期間に応じて値段下げれば売れるんじゃない？
竣工後は期間が経つにつれて価値も下がっていくのは当然なんだから。
竣工後なら多少値下げしたって別に契約者も文句言わんでしょうよ。
大幅に下げられると反発するだろうけど、スミフだからその心配は少ない。

ゴースト、ゴーストって騒ぐ人たまにいるけど、30年住むうちの最初の1～2年で何を言ってるんだ？と思う。
5年以上経ってもまだゴーストのままのところなんてたった一つでもあるのか？と問いたい。

値下げするんじゃん。といっても、買う人がいればだけど。

どれだけ、売れ残ってんだか。

だから残りものには、値段がつかない。

第２期募集を２か月間で３０戸とかにして完売しなかったら、カッコ悪いもんね。
１０戸は募集期間１日でも完売。多分・・