MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part5

リスクはさておき、スーパー併設のメリットは大きそうですね。
毎日行くような所だから、傘もいらずにエレベータ１本で繋がるのは相当便利。
もちろん駅もそうだけど。

１３５から１４０までを総合すると、

「はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 」いやなら買うな。

「結局はモデルルームにも行かず、自分の想像だけで話してる人達」は、掲示板で発言するな。
モデルルームに行っても「はぁーいちいち説明しなきゃ分からんのか・・・。 」ということ
だから「販売員か契約者でもなければそんなこと知らなくても普通」。

慎重な人は、「ネガと」呼ばれ「あら探しをする人種ですから」
「友達にもなりたくない」 。

「あれっ、結局店舗部分は区分所有なの？？ あれだけテナントの空きが出たときのリスクを力説してたのに？？
と、こっちが問いたい。 」という主張があって、

商業施設などの特殊な使用形態での建物や他の一般住民への負担の軽重を考慮しないで、一律に管理費や修繕費は負担すべきだ。

ということで、間違ってないでしょうか？？　お答えいただきたいと思います。

間違いだらけ

>135

だから周りはぼったくりマンションって言っているんでしょ？
立地・設備の割には高いって。

あの～～、住民用の駐車場は、駐車場代払うことになると思うんですけど。

>139

もう少し社会経済のことを勉強しましょうね。

共有にしろ、専有にしろ、商業施設には空きテナントリスクは必ずつきまといます。
本来入るべき収入が入らないわけですから。

空きが発生した場合、共有なら管理組合の収支圧迫。
専有なら、その占有者の損。になります。
それだけの違いです。収入不足のリスクはどちらでもあり得ます。


専有で損しだしたら、あなたならどうしますか？
そのまま事業を続けます？

通常は他の業者に転売です。
最終的には転売の繰り返しで、わけのわからない権利関係になってしまいます。
最悪シャッター通りです。
（郊外の都市によくあるでしょう。こんな商業施設。）

過去、このような商業施設付きマンションの失敗事例が多く出ています。
この辺りをもう少し勉強されることをお勧めします。

正直、大型商業施設付きマンション末路はヒサンですよ。



ここの検討者は、なぜ「敷地内」に商業施設があるのかをもう一度考えてみてください。
なぜ、隣地に併設する形式ではなく、なぜ「敷地内」に商業施設を設置したのかを。

「マンション内にスーパーがあるなんて、なんて素敵なんでしょう！」と浮かれていてはいけません。表に現れない仕組みを理解すべきです。

あの～～。　横からすみません。

＞１４３　は、　＞１４２　へのお答えですか。

興味がありますので、もう少しくわしく何が間違いなのでしょうか？？

商業施設併設の例で、分かりやすいのが、大阪市内のグランドメゾン西九条ＢＩＯ。

ここと同じくライフ併設型だが権利関係は完全に独立。
http://www.gm-bio.com/landplan/index.html
（本来同じ敷地内なのだが、別物件としてライフを建設。）


こっちの方がすっきりするんですけどね。敷地内に商業施設を持つより。

まぁ、スミフが商魂たくましいとでも言っていきましょうか。

>>144
たった一人のネガが言ってるだけだって。
これだから匿名掲示板はこわい。

>>146
最初から損が出るって分かってるんならスミフが好きこのんで区分所有者にはならないんじゃない？
収益が出ると踏んでるからなるわけで。

そりゃ、収益出るさ、出るに決まってる。

それでなくても、危ないときあったんだから、蓄えられるときに蓄えなきゃ。

それでなくても、ダムは干上がりかけているんだもん。

ネガ呼ばわりするのは前々スレからひとりだけで毎朝レスに難癖つけて荒らしと同じことしてるじゃん。
それ以外は検討者向けに書かれてるレスしかないよ。

ダムか、いいたとえ。

ここだと、下水ならいくらでも注げるんでしょうが。

>>146
詳しいことを知らないから質問なんですが、マンションの１階に商業施設が入ってその上階がマンションになってる場合、146さんの言うように完全に分けることってできるんですか？
スーパーはともかく保育所やJAバンクはもろにこんな形だと思いますが・・・。

＞１４７　の繰り返しになりますが、

＞１４３　は、　＞１４２　へのお答えですか。

もう少しくわしく何が間違いなのでしょうか？？

検討者です。　１４２は何が間違ってるんでしょう？？

>150

そりゃ～、そうでしょう。ホンマ頼むで！笑


この商業施設の売主　フミフ。
この商業施設の買主　スミフ。

前にも書かれていた通り、建設費の内訳はスミフ以外は分かりません。
各住戸から５０万でも１００万でも上乗せできれば商業施設は格安で建設できます。

価格を安くして購入しているに決まっているででょう。
（スミフが商業施設をスミフに売っているんですよ。笑）


つまり最初は区分所有者になるのはある意味当たり前。
（というか、他の不動産運営会社に販売するのなら、適正価格で取引されているはず。これならある意味公正ではある。）

マンションが完売して（いつになるかわかんないけど。）５年後、１０年後に転売しても、ぼろ儲け。
だって取得価格が低いんだもん。

スミフにしてみれば、商業施設が繁栄しても、廃れてもどっちでもＯＫ。
いずれも儲かる仕組み。


スミフがスミフに売る。
誰がこの取引をチェックすることが出来るでしょう？
それはスミフだけです。笑

>154さん

146です。
ポジさんのお話を信じると、スーパーをはじめとする商業施設は区分所有となっているようです。
（スーパーもＪＡも保育園も同じだと思います。）

簡単にいうと、マンションを購入された方と同じ区分所有です。
で、その区分所有者がスミフらしいです。
そのフミフが色々なテナントを探して業者、お店を入れている形式になります。

なので、敷地内商業施設となりますので、厳密には分けることは出来ません。
もちろん、管理費や営繕積立の負担はあります。イコール商業施設内のマンション共用部はマンション管理組合の管理部分になります。（コストを負担しなければならない。）


敷地内商業施設の問題は、商売をする上で、本来商業施設側が負担しなければならないコスト（周辺の美観維持、空調、修繕など）をマンション全体で負担しなければならないことです。

テナントを貸す側（ここの場合、スミフ）はコストを低く抑えることが出来る為、テナントに対して魅力的な賃料を提示することが可能です。

過去の事例からも商業施設併設型は問題が多いようです。
商業施設、特に大型なものは、別敷地、別管理が原則です。

いろんなマンション検討したいと思いますが、ここも含めて住友系のスレッドが伸びるのいは、
なんかわかるような気がしました。

やっぱり、すんで満足したいですよね。

＞３７　さん　ありがとう。まさか、ローレルとかライオンズとかの下とは。


＞オリコンＣＳ（顧客満足）ランキング　http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/index.html

＞顧客満足度の高いマンションブランドランキング 首都圏
＞75.49点 【野村不動産】プラウド
＞73.97点 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ
＞73.90点 【東京建物】Brillia
＞73.45点 【三菱地所】パークハウス
＞73.43点 【大京】LIONS　GARDEN
＞73.25点 【コスモスイニシア】コスモ
＞72.66点 【三井不動産レジデンシャル】パークシティ
＞72.07点 【大京】LIONS
＞65.14点 【日本綜合地所】グランシティ
＞62.93点 【タカラレーベン】レーベンハイム

＞顧客満足度の高いマンションブランドランキング 近畿圏
＞75.85点 【大和ハウス工業】D'クラディア
＞73.22点 【近鉄不動産】ローレルコート
＞73.00点 【大京】LIONS

実際は複合デベによるマンションも多いから厳密な調査結果ではないけど、単独デベの結果としてみればいいかもね。

デベロッパー別じゃなくって、マンションブランドなんだろう。



『シティータワー』というのは、ブランドじゃないんですか？

ローレル、ライオンズというのは、ブランドじゃないんですか？