パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

今日は登録最終日ですね。

昨日パビリオンに行って、登録済みのバラの花を確認してきました。
１６階以下の庶民的な区画は、９割程度、花で埋め尽くされていました。
空いてる部屋は、収納が少ないとか、価格の割に総面積が狭いとか、何らかの要素がある間取りで、それ以外は全て埋まっている状態でした。
多くは倍率１倍程度だそうですが、人気の間取りは１０倍くらいの倍率になりそうです。

私も登録完了しました。当たるかな？
みなさんも登録がんばってきてくださいね。

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明日はいよいよ抽選会ですね。
当っても外れても、明日は複雑な気持ちになりそうです。
駅近とかいっても、しょせんは川崎のマンションですから将来性はないはずです。
不動産業界の仕掛けているマンションバブルに、みんなで踊らされているような気がしてなりません。
みなさん覚えていますか？
バブルの頃、サラリーマンに手の届きそうな家といえば、上野原（うえのはら）とか土気（とけ）とかいった、今では考えられないほどものすごい郊外しかなくて、それでも今買っておかないと、もうこんな物件は二度とでないと、みんなが思わされていました。
でも、上野原とか土気とかを買って、今もローンを払い続けている人たちだけが、先見の明がなかったわけではありません。
ここもあと5年もすると、そういえば武蔵小杉マンション戦争とかいうのがあったなあと、すっかり話題にも上がらなくなり、10年もすると薄汚れてきて、20年後には、値段がどんどん下がり始め、30年後には今の多摩ニュータウン状態になってしまうでしょう。
興銀も山一も雪印もなくなってしまったのに、35年ローンで買うように煽り続ける不動産業界って一体・・・、と思ってしまいます。
35年は長いです。世の中もまたすっかり変わるでしょう。
今から30年前には、このあたりで5000万円も出せば、駅歩5分で広い庭のついた一戸建てが買えたのではないかと思います。
今から30年後には、団塊の世代はみんなこの世からいなくなるので、また、そんな時代になるかもしれません。
そうなると、今買えるからとローンを組んで買っても、残るのは誰も見向きもしなくなった、薄汚れたマンションだけになるはずです。
今ここを本当に買ってもいいのは、軽い気持ちで買える医者とか弁護士とか（そういう人たちがここを買うとは思えませんが）、今後も年金がばっちり保証されている公務員だけなのではないでしょうか。

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１３４　１３６
柳葉俊郎の大同銀行のモデルになってるのが旧東京銀行です。
後に神戸銀行と合併します。

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>152
上野原とか士気とか買った人には明らかに先見の明はなかったんですよ。

もちろんここだって３０年後の評価はわからない。でも明らかに利便性は
残ると思います。首都が移転したり何か起きる可能性は０ではないと思いますが。
ここの価値が相対的に落ちると時は、ここより遠隔地はもっと悲惨なことに
なっていると思います。
過剰に価値が上がることを期待するのは、バブルだと思うし、そんな期待は
しないほうがいいけど、価値が下がりずらいのは確かだと思う。
まー、あくまで自己責任。誰がどう思うかなんて勝手だけどね。
俺は武蔵小杉がブランド化するかは別として、価値は高い部分で安定する
と思うし、言い方悪いけどそれなりの人しか買えないんで、民度も上がると
思います。

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長年大手食品メーカーで工場建設や設備改善、社宅の改装、修繕等を担当しています。
見積査定や価格交渉も経験豊富ですので、住民になりましたら適正修繕と修繕費圧縮に
協力していきたいと思います。

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156さん
よろしくお願いします。数百戸もあるんだから知恵をあつめるといろいろ役立つと思います。

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昨日の番組で武蔵小杉がって、何人もの知り合いからメールがくるんだけど、
三井提供の番組が三井の建てる小杉を賛美するのは、
単なる自画自賛じゃない。

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>153
神戸銀行と合併するのは太陽銀行で、
東京銀行が合併するのは三菱銀行では？

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パビで管理費、積立金は今後かなりの確率で上がると思ってください、
と明言されました。
恐らく最終的には現在の１．５倍位にはなるのでしょう。
タワーは管理費と積立金がホントに高いですね・・汗

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確率というより、上昇率でしょ。

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>>１５２　不動産業界の仕掛けているマンションバブルに、みんなで踊らされているような気がしてなりません。

この板ではめずらしく公平なご意見ですな。
不動産価格を決めるのは不動産業者。世帯所得がやっと横ばいの中、景気上昇感と都心部の企業用地価上昇を受けて意図的にＭＳ価格を吊り上げてる。ＭＳＴもしかり。
一年前から急上昇、まさにドル箱ＭＳ。三井はまたも上場来高値更新へ。
欲しくてしょうがないよだれ客専用の板だからしょうがないけど、外野で冷めた眼で見てる人多いんですよ、本当は。

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単に駅チカってだけで本当に資産価値の下落率低いの？

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今回の住宅ローン金利上昇っていつからだろう？
それによっては１期でも買う人減るのでは？

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160は新手のネガキャンだよ。

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笑、なんでもネガキャン

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低層階は高倍率でしたね。
昨日確認しました。

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低層階と高層階が高倍率。つまり勝ち組と＊＊＊の二極化。
だから格差ＭＳなんですよ。
低層階はあの価格だと確かにお買い得感あり。
ただ中層階の価格だとやっぱり高い。急に購買希望世帯が減るんじゃないかな。
つまり２期以降は一気に細るはず。

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>166
下落率低いよ。

溝口のパークシティは、
築20年だか25年なのに、今現在、中古価格4000万円以上。（ただし、南向き）
販売時は、いくらしたのか、25年前じゃマンション価格の想像もつかないけど。
それなりの新築価格だったでしょう。

「値下がりしない」というより、
中古価格が高い分、「新築購入価格が高い」というだけの話かもしれないけど。

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駅遠の4000万円が20年後に1000万円（最近よく聞く話）
駅前の7000万円物件が20年後に4000万円
どちらも3000万円の下落だけど、
下落率で考えると、駅前の下落率が低いと言える。
でも、3000万円値下がりしたことに変わりはない。（物価の上昇分を考えるとややこしいけど）
「下落率」という言葉のマジックか？

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溝の口はその間に大規模再開発が行われたからでしょう。
それで価値が上がっただけ。

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相変わらず一本調子の低層・高層、お約束どおりの発言。
低層だからお買い得感あり？冗談でしょう。高層で安くたって
買う価値なしのMSが山ほど。あそこのとか。低層で割高でも買う
価値あるMSは確かに少ないが。まあ、低層・高層議論は以前のスレで長々やって
もう終ってます。

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>>173
そういう物件がございますのは存じ上げておりますが、ここは都内ではございません。
都内該当物件（格とやらの高い？）でほざいて下さいませ。
ＭＳＴは洗濯物を干していけないという規約はございませんでした！
そういう発言をなさっている方に限って実際…？ってこと多いですよね（笑）

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レンタカーのほうが経済的だからといって、くるまを手放そうと考えている人は、止めたほうがいいですよ。
三井がここを賃貸にしないで売るのは、買ってもらう方が、最終的にもうけが大きいからです。その大きさはくるまとはケタ違いです。

子どもがいるのに、妻の収入をローン返済の一部にあてようとしている人は、止めたほうがいいですよ。
近所の子どもが鍵をぶら下げて帰ってきて、夜暗くなるまで一人でいるのは、見るに耐えられません。

お金がなくて国産車に乗っている人は、止めたほうがいいですよ。（国産車に燃費や信頼性で乗っている人は別です。）
ローンが払えなくなって、親しくしていたご近所さんが引っ越していくのは、見るに耐えられません。

子どもの給食費を払わなかったことのある人は、止めたほうがいいですよ。
お金がないからといって、いつ管理費や修繕積立金を滞納し始めるのではないかと、周りの人たちが心配します。

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とりあえず川崎が価値がないと言っている様では177さんはちょっと先見の明がないと私は思いますが。１０年後にまたお逢いしましょう。

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>> 今回の住宅ローン金利上昇っていつからだろう？
買う気も無いから知らないんだろ。掲示板でちゃかしたいだけ？
2月の公庫金利が適用されるのは3/2まで。
購入申し込み会は、部屋によって決まっていて、2/27、3/1、3/3。
つまり、3/3に指定されている部屋(=25階以上)の金利は上がるということ。
でも、25階以上で倍率が下がって買いやすくなるかは疑問。
少なくとも北面は、SFTすぐ北の南武線との間に最大高さ80mの建築許可が出てるし。

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SFTの北側は80ｍというのは26階くらいだそうです。でもあの狭いところではそんなに大きくならないという意見もございます。でもSFTの北東はひらけております。

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>>１８１

そりゃどうかな？
購入申し込み会の日程前倒し変更は可能だし、何階であっても当選後来週中にローン申し込みも可能でしょ。
ローン組まなくて買う人もいるでしょ。他人の動向を確認したいだけかもよ。
浅いなぁ〜

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>> 184
ローン組む人は、ほとんど2/27 or 3/1に前倒しで申し込むんでしょうね。
3/3は現金一括払いの人がほとんどになるのかな？

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>川崎のイメージは覆いがたいね。なんかここの購入者は勘違いしている気が
>するのは私だけでしょうか。
はい、あなただけです。

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>>189
そういう人は来なくて結構です。

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すごい勢いでバラが増えてますね。（笑
やはり最終日は凄い！！！

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今日の状況ぜひ教えて下さい。
気になっていますが、今日は行かれません。

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ばかばっかしだな。ろくな書き込みがない

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>>>189
>そういう人は来なくて結構です。
川崎のイメージが嫌いならこの板に来なくてもいいのに、
粘着質の方がはりついてますねー。

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ぼくは、川崎のほうがイメージいいですね。
「駅前の商業化進み度」からいうと横浜のほうが進んでいますが、
あそこまで進んでしまっては、駅前に新築マンションが建つはずもなく、
「駅前に住むならどっち」という議論しようにも、比較対象がない。

もし、「横浜駅前に新築があったら」という仮定の話で、小杉のPCTと比較しても
東口は高速道路通ってて、一日中暗いし、空気も汚すぎ、
西口はうるさすぎでしょ。

だから「そこそこ発展」の小杉のほうがいいけど。

あと、渋谷にすぐ出れるのが強み。都内に住みたくはないけど、渋谷新宿は近いほうが便利。
もうひとつ欲を言うと、海外旅行の利便性。つまり成田。

いままでは、溝口から田園都市線に乗って水天宮でTCATへ行っていたけど、
今度から横須賀線が止まるので、成田エクスプレスで成田直でいける。
乗車料金が高いので、わざわざ、横浜や品川で成田EXPに乗り換える気はしないけど。
目の前の駅から直結だったら、払ってもいいかな。という気がする。

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午前中行ってきました。混雑してました。
結構倍率変化するかもですね。1倍で安泰といった感じでは
ないでしょう。

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以前、価格について分析している書き込みがありましたよね？

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小杉さんのかな？コピペします。

建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。

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