みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス （１０）

まずは、説明会で聞くべきことは聞く、言うべきことは言う
それからですね

購入者でも建て替えなんか希望しない人もたくさんいるだろうね！

いま「沈まぬ太陽」を読んでいます。
日航機墜落のときに遺族の横の連携を恐れた日航は、各遺族と個別に補償交渉を行い「あなただけには特別」などと囁いて交渉を早く済ませようとしたようです。その後遺族による連絡会が立ち上がり、横の連携が取れるようになって、ようやく悲しみに打ちひしがれていた遺族たちが団結し、日航や行政に対して訴訟を打つまでになりました。

>>568

でも、弁護士に５０００円で相談してから、説明会に行った方がいいのではないでしょうか？

案外、キャンセルする人が多いと、弁護士さんの報酬も相対的に増えるから、真剣に相談に乗ってくれて、全力で当たってくれるかもしれませんね。
>>569

言いぱなし、聞きっぱなし、で終わり、『考えさせてもらいます。』『善処させていただきます』
ということも考えられますね。

説明会でワーワー質問するだけでは、のらりくらいとかわされて終わりでしょう。
やはりきちんと文書で申し入れしたほうが良いと思います。

「建て替え」というギャグに、ここまで乗ってくれると嬉しいでしょうね。

建て替えの論拠を求めても無理ですよ。所詮ギャグですから。

>>543 >>544
色々な説明を受けても、もはや理解できない（したくない）のだろうが
>>552さんの指摘の通りで、貴方たちは、手付金を支払って物件を購入しよう
としている一権利者にすぎない。
売主側が可能な限り躯体に影響を及ぼさない工法で是正工事を完了して、
第三者機関の検査受けて、建築基準法上の検査済証を取得して、引渡準備を
はじめれば法的にほぼ完全な履行の提供行為があったということ。

その履行提供について、建替えが必要なほど、不完全だと主張し、受領拒絶
したり、瑕疵修補を請求する場合は、瑕疵や不具合の存在を購入者側で立証
しなければならない。

確かに、是正工事の発覚から説明文書の配布までの間の売主側の一連の対応
について納得できないことは心情的には理解できるが、それだからといって
是正工事の技術的知識も持ち合わせずに（すなわち、是正工事後における、
瑕疵や不具合の立証責任を果たすことができずに）、徒に建替えを煽ったっ
て法的には勝ち目などない。

>>565さん
>>566さん
管理組合というのは、各住戸の専有部分の所有者の合議体であり、専有部分
や共用部分を含めた一棟の建物の管理・補修・大規模修繕・建替え等の決議
ができる、区分所有法が認めた組織なのです。
この管理組合が発足する前から、単なる一専有部分の購入予定者に過ぎない、
貴方がたが自分の専有部分の範囲を超えて、一棟レベルでの建替えを請求す
るのは、法的には困難だといっているのです。
>>556さんの言い方は少しぶっきらぼうだけれども概ね正しい指摘です。

>>575さん >>576さん

552です。私の舌足らずな解説を見事に補完して頂き、ありがとうございました。

私は別に購入者同士を喧嘩させたいわけではありません。我々の置かれた状況では
限界があり（これも「何が限界があるのですか」と揶揄する人がいるかもしれませ
んが．．．）、抽象的な表現ではありますが、理想より現実を選択した方が賢明か
もしれないと思った次第です。

建て替えは究極の理想です。しかし、私は虚よりも実をとって、第３者機関の検査
結果で合格が出れば、安全と判断して入居します。そして売主に対し、他の物件よ
りも手厚い保証ときめの細かいアフターサービスを求めていきます。売主も簡単に
Ｎｏとは言えないはずです。今だけでなく１０年後を見据えようじゃありませんか、
本当にここに住みたいのなら。

こんなＭＭＭだけど私は住みたい、それが私の選択です。

第3者機関の検査が通らなければ、殆どの方が、手付金返金及び解約できるのではないですか？
この内容が、金融機関等に届いていれば、金融機関が、この物件を購入するためにお金を貸
してくれないか、貸付金額の減額が行われると思うので、契約の成立が難しくなると思うの
ですけど・・・
一部全額払える方と売主のグループから借りる方は、そのまま成立してしまうかも知れませ
んが・・・

第三者機関の検査が通らなければそもそも引き渡しできません。
契約書で定めた引き渡し予定日までに検査済証を取得して契約者に引き渡すことができなければ手付金の倍返しとなります。第三者機関による検査を経ずに所有権が移転することはないので、ローンが実行されることもありません。

>>575
建替えについてはそうかもしれない。
ただ、売主が建替えを拒否した場合は、手付金倍返しのキャンセルになることは承知しておいて欲しい。

土地建物の取引で、不動産業者対一般消費者は対等ではない。
情報格差があるため、消費者は保護されることが、不動産取引法の大前提。
不動産業者が一般消費者に契約を結ぶ際、重大な事項の説明に不備があったと後に分かった場合、契約を破棄できる。この件が重要事項ではないと証明する義務があるのは売り手である。
また、物件の物理的問題だけでなく、社会通念上納得しがたい事由についても重要事項として取り扱われる。(例えば、自殺、殺人があった中古物件を隠して販売した場合、遺体を搬出した後、きれいにリフォームして神主さんにお払いしてもらったから大丈夫、といっても駄目なわけだ。)

売主の企業はそれだけの責任を負っている。その点を認識して欲しい。

>>580
確かに読む限り、この是正工事(っていうか修理工事)は「自殺」と同程度の嫌ーな感じがしますね。
折角、新車を購入しようとしていたら、「実は搬送中に事故にあったものを修理した一度も登録されていない車」だった・・・みたいかな？
これは嫌ーな、どころじゃなく、最低な気分になるな。

>575さんへ
売主さんはマスコミの前で自分達の犯した過ちを棚に上げて、買主にそんなことを言えるので
しょうか？マスコミに袋叩きに遭いますよ。不二家どころではすまないでしょう。全国でマン
ション販売しても売れなくなるのではないですか？
大切なことは法律を振りかざすのではなく、犯した罪を謝罪し企業としてどう社会的責任を取
るかだと思います。
商品に問題が有れば新品に交換してくれるでしょう。何故ですか？民法においては必ずしも新品
に交換する必要は有りませんが、売主が道義的責任を取って交換しているのです。
それが世の中の常識のはずです。違いますか？あなたのおっしゃっていることは法律の悪用と
誤解されますよ。法律の本当の意義>>403をもっと勉強してください。
売主さんは社会的責任の重さをもっと自覚して、誠意ある対応をすべきではないでしょうか。

仮に今回建て替えた場合、多額の費用が掛かろうとも世間は売主さんを信頼できる素晴らしい
会社と評価してくれるのではないでしょうか。大局的に見ていま「建て替え」の決断をするこ
とが、結局は大きなビジネスチャンスに繋がると思いますよ。
売主さん達は一流企業なのだから、高い道徳観念を持って対応していただけることを信じてお
ります。

>>581

>ただ、売主が建替えを拒否した場合は、手付金倍返しのキャンセルになるこ
>とは承知しておいて欲しい。

この一文の意味がよくわからないが、
まずもって、取引（契約）の効力を決める民法と、消費者（買主保護）のため
不動産（宅建）業者としての行為規制を定めた宅建業法とは、当然のことなが
ら、法的には明確に区別して解釈・適用されることが前提。
んで、貴方が引き合いに出しているのは、宅建業法35条の重要事項説明に関す
るものだけど、ご指摘の通り、確かに近時この説明範囲は広くなってきていて、
「当該情報を知っていれば購入しなかったであろうと合理的に認められる」
事実について、業者としての説明責任を認める判決例がでている。
そこで、ご指摘の“当該住戸内で自殺者が出た場合”や“周辺にマル暴の事務
所”がある場合等には、事案によって業者が説明責任違反を認定するケースも
あるわけだが
（ⅰ）すべての例で業者の説明義務違反が問われているものではないこと
　　（事実隠蔽の程度が極端だったり、明らかに事実を調査し知りうる立場
　　　であったのに怠慢で調査を怠っていたりした場合には可能性大。今回
　　　のケースは過去の判例もないので厳密な意味で裁判所がどのような判
　　　断を下すのかは未知の話。）、
（ⅱ）貴方の指摘する事例においては、業者しての説明義務違反が問われた
　　　が、それでも契約解除まで認めらる例は殆どなかった筈。（せいぜい
　　　代金の減額程度。契約解除が認められるのは、民法上の問題で、
　　　「契約の目的が達成されない場合（すなわち、危険の程度が重大で住
　　　宅として住むことが合理的な意味で不能な場合）に限られる。）

今回の例では、売主に対して
①こうした是正工事の必要性を知ったタイミング（日時）
②①把握後に契約した場合は、こうした事実を重説に記載しなかったことに
　対する合理的理由の有無
③②で合理的理由がなかったと認定された場合の売主の過失（落ち度）の程
　度等
が最終的に勘案（斟酌）されて、宅建業者としての売主責任の有無が判定さ
れる。それでも契約解除を認めなければならないほど酷いものとはいえない
のではないのか？

↑合理的な説明です。どちらにしても契約解除は難しそうですね。
　是正工事をきちんとして落ち度の無いマンションを完成させて欲しいと願います。

検査済書がなくても、建物の引渡しはできます。
それを理由に、買主が、引き取りの拒否はできません。
逆に、手付金の没収になります。

＞①こうした是正工事の必要性を知ったタイミング（日時）
＞②①把握後に契約した場合は、こうした事実を重説に記載しなかったことに
　対する合理的理由の有無
＞③②で合理的理由がなかったと認定された場合の売主の過失（落ち度）の程
　度等


①の事実が確認できれば、②、③は主張できる。
少なくとも売主に、対し、手付け金の一部返却を要求するできるだろう。
もちろんうまくすれば、全額回収できる。弁護士費用が別途かかるから、結局全額回収では
ないだろうがね。

>>583

商契約上では、口頭による説明も、契約内容の一部だから、契約時に、重説に書いていなくても、もし是正工事の事実を認知していたら、口頭で、是正工事をしている旨を説明できたし、する責任があったはずである。でも実際はなかった。ここに売主の落ち度がある。
是正工事の内容は、構造部に関するものであり、契約内容を見直すほどの重要性があることに、
合理的といえよう。

>売主が建替えを拒否した場合は、手付金倍返しのキャンセルになるこ
>とは承知しておいて欲しい。

この筆者ではないが、筆者がいいたいのは、是正工事でも直らないような瑕疵が発覚し、建て替えも費用や期間的にも不可能となった場合、売主は、手付金倍返しで、契約解除をすることができるということだ。

買主は、手付金だけを手放すだけで、契約解除できるのだから、法律は、買主保護の観点で成り立っているのですよということを、筆者は書きたいのですよ。

583君の書いていることは、裁判になった場合、売主が買主に要求する説明だろうが、不動産専門業者である売り主と、素人の買主は説明能力も格差があり、売主を論理的に納得させる、説明は事実上不可能だから、売主は、買主が心配するようなことは、契約前にしっかり説明しなさいよというのが、日本の法律なんだ。583君よりも、人間本位で、弱者に優しい精神で、法律はできているようだね。

ずいぶんと偉そうな書きぶりですが・・・

ひょっとして公務員の方ですか？？

テレビの、行列のできる法律相談に依頼するか、日曜日に、仁鶴や上沼恵美子が出ている、法律相談に相談なされればいかがですか？
行列のできる法律相談でも、全員一致に成る事は少ないから、手付け金も、放棄に成るかもしれないし、また、倍返しになるかもしれない。
でも今の傾向としては、陪審員制を見据えて、大衆心理にそった流れだから、案外、手付け倍返しや、建て替えも、命令されるかもしれないね。
個人的には、やはり、構造体に何か所も穴を開けたと言うのは、耐震偽造問題が社会的な問題になっている今、結構社会的問題になると思います。

違う、政治家だ。

>>589私は公務員ではない。ただの民間企業勤務者だよ。偉そうだと思うのは、あなたの認知が歪んでいるせいだと思うが、あなたの気分を害してしまったとしたら、許してくれ。

>>590
書き出しは冷やかし半分で、書き出しの文章は礼を逸していると思うが、文中の内容は、一理あると思う。今回の件は、売主は、手付金を没収するのは簡単ではないだろう。

せめて、ですます調にしたらイメージ変わると思いますよ
書いてること自体は目新しいことではないので、書きぶりで損してますね

耐震強度不足発覚への経緯：
昨年冬、某大手不動産関連掲示板に本物件に関する躯体工事ミスの内部告発文書が掲載される。
（強度不足が発覚し、躯体の柱に穴をある等・・・）
その後、本年1月に同様の書き込みが本掲示板にて行われるも、掲示板運営者により削除される。
その後、「内部告発はなかった」、「告発の記事は捏造である」等の書き込みが行われ、
告発事実のもみ消しとも思われる行為が発生。
一方で、売主サイドは自ら是正工事の事実を公表した。
ここと同じ売主の都内のタワー物件でもやはり躯体工事に重大な欠陥が見つかり、現在のその
対応に追われている模様。

>>587
口約束も契約なり…という法律諺があるとおり、口頭でも契約は
締結できる（そういう意味ならば貴方の言いたいことは理解でき
る）。但し、契約の内容を決定する行為と、その契約の締結に至
る判断過程に影響するような重要事実を告知する行為、は区別さ
れて議論されるべきもの。
前レスではややこやしくなるから触れなかったが、説明責任違反に
よる契約効力を争うことが可能か否かの問題は、厳密に分析すれば
このケースでは、民法上の債務不履行による「解除請求」と、消費
者契約法上の「取消し」請求ができるか、ということに尽きるよう
に思われる。
詳述すれば長くなるから割愛するが、要は民法上の解除要件である
「契約目的が合理的な意味で達成できない」場合とはいえないし、
消費者契約法上の取消し可能要件である、不利益事実の不告知に該
当するかどうかも極めて微妙であるということ。
なお、仮に、契約の取消しが認められた場合でも、契約は最初から
締結しなかったものとみなされ、売主・買主とも契約前の原状に回
復する義務が双方に発生するだけで、この場合でも手付金が単に返
還されるだけ。「倍返し」はありえない。

＞ここと同じ売主の都内のタワー物件でもやはり躯体工事に重大な欠陥が見つかり

ってどこよ？

↑
引渡ができても検査済証が取得できないマンションなんて
資産価値ありません。
みなとみらい地区　初の検査済未取得物件なんて今のご時世
ありえません。
検査済が取得できない場合は何らかしらの瑕疵があるから取得できない訳で
そのあたりを論点に白紙解約に持ち込めるのではないでしょうか？

>売主・買主とも契約前の原状に回復する義務が双方に発生するだけで、この場合でも手付金が単に>返還されるだけ。

十分である。手付金回収できれば、問題なし。

手付金回収ができるというのは良かったですね。解約する方のご多幸をお祈りします。

さて、落ち着いたところで入居する方々の話題はありませんか。

売主の一社オリックスについて

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38800/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38211/res/20
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43800/res/46

>>599

こんな是正工事が必要なマンションをリスクを抱えながら住むより、手付金返してもらって、他のＭＭ近辺のマンション舞いますよ。中古も視野に入れれば可能ですから。
このマンションなんかはじめから中古みたいですし。

>>599

こんな是正工事が必要なマンションをリスクを抱えながら住むより、手付金返してもらって、他のＭＭ近辺のマンション買いますよ。中古も視野に入れれば可能ですから。
このマンションなんかはじめから中古みたいですし。

>>601　発つ鳥跡を濁さず　がよろしいんじゃないですか。捨てゼリフは良くないですよ。

私が心配なのは　検査がＯＫでも3月の説明会で皆さん納得して
一発ＯＫというわけにはいかず　またモメルでしょう
で、そこから次の手を考えるために　また数週間待たされて・・・
と　やっているうちに（今の対応の遅さを考えると）内覧も入居も遅れるのではないでしょうか
営業の方は入居は予定通り　と仰っていますが
うちの場合は仮住まいの期限が決まっているので（他にもそういった方は居られると思いますが）　遅れた場合その辺の補償をしてくれるとしても　引越しの時間や
労力を考えると・・・鬱です。
しかし　高い買い物です　しっかり対応していただきたいものです。
オプション会どころではないですね・・そういえば見積もり書が未だにこないな
なんだかなあ・・・・・

報告会で既購入者の理解を得られてから販売他が動き出しそうなので、モメると内覧会や最悪入居時期が遅れることは十分想定されますね。その際の補償は当然売主に請求できると思いますが、その辺は識者の方はどうお考えでしょうか。よろしければご説明をお願いいたします。

フランクも天国で嘆いているだろうな！

ところで設計監理はどこが行っているのでしょうか？
もしかして、今回の事件は施工ミスと設計監理ミスなのでしょうか？
普通、全ての検査に合格してコンクリートを流し込みますから！

>モメると内覧会や最悪入居時期が遅れることは十分想定されますね。

前提が間違っている。どんなにもめようが、工事が完了し、内覧会での指摘事項の修正が終われば
売主は引渡しを強行するから、入居時期を遅らせることは、容易にみとめない。

そうそう！自分たちの変更や修正事項など平気で印鑑を押させるくせに、
少しでもお金がかかりそうな、買主の要望や変更などは一切聞き入れない！
まさに一方的ですよ！事件や事故が起きなければ行動しない態度は許せない！

>>607さん　605です。レスありがとうございました。

>どんなにもめようが、工事が完了し、内覧会での指摘事項の修正が終われば
>売主は引渡しを強行するから、入居時期を遅らせることは、容易にみとめない。

とすると報告会では売主は購入者が納得しようとしまいと、強引に引渡しの手続
きに入るのですね。本当にそれでいいのかなぁ。

単なる説明会ですから、特に何かに「合意」してもらおうなどとは考えないでしょう。
納得しおうとしまいと「説明会は開きました」という事実が必要なのさ

建設・住宅業界＠2ch掲示板
【存続】三井住友建設３【滅亡】
http://money5.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/build/1135089355/

説明会に全員が参加するわけでもないし。
私は、第３者機関の検査が通れば入居に問題がないと考えているので
わざわざもめそうな説明会へは行かないつもりです。
そういう人も多いのでは？

オリックス・リアルエステート 手抜きマンション引渡の顛末
http://orix.bz/

＞６１０
同意です。購入者各人は自分は何をもって納得するかを明快にして
おく必要がありますね。
この件に関して最初に通知が来た後、「こういうあいまいな内容の
手紙を送った理由は？これでは不安になるだけ」とサポートにたずね
たところ、「時節柄、コンプライアンスの必要からです」という回
答でしたから。

＞６１２
参加しないなんて、もったいない。
企業体質を見極める絶好の場じゃないですか。
入居するつもりなら、長いおつきあいになる相手です。
他の人の「納得基準」を知ることも参考になると思います。

修羅場になってしまったらイヤだな、というのは自分も思いました。
また、これから長いお付き合いになる住民の方々がモメているのも
見たくないと．．．。
でも、>>615さんの言われたように、もったいない気がしてきました。
色々な人の意見が聞けるのも説明会だけですし。
自分は説明会に出ようと思います。

今度の説明会でビデオカメラご持参予定の方いらっしゃいますか？
何かもめた際の証拠になると思うのですが。