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TKT
[更新日時] 2007-12-02 00:34:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市中原区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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武蔵小杉地区の今後について・・・【3】
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242
匿名さん
239と240、どっちかな?
240は「マンションの東側にガソリンスタンド」っていう条件が
ありえなさそうな気がするなー。
しかも、240の話って、もうだいぶ前から計画あるし。
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243
匿名さん
>>242
240の話(中原区役所の東側)って、中原区役所の模型でいえば
ホテルエルシィ西側に建設予定の高層ってこと?
それは前から知ってるが、じゃ239の話ってなんなんだ?
東京機械は会社を移転する予定なんだから(っつーか、移転先は決まったのか?)
その社宅は不要となるだろし、その土地が商業区域に変わるってのは、ここで初めて知ったけど。
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244
匿名さん
>243
240の示してくれた高層建物の位置をよく見ると、南武線の南側にあるでしょ?
ガソリンスタンドはすでにあるんですよねー。(セルフ給油式で、ケンタッキーが同居してるやつ)
しかし、238のリンク先の
「マンションの東側はガソリンスタンドでその向かいには13階の賃貸マンションの建設を考えているとのこと。」
の部分の"マンション"っていうのは、
これから建つマンションのことではなく、自分が住んでるマンションという意味で
書いているのかも、ですね。
すると238のリンク先の質問者は、レアリスか、セレマークスの住人ってことだな。
そうすると240のほうが、この話の物件としては正しいかもね。
レアリス・セレマークスの住人の方はちょっとかわいそうだが、商業地域に買ったのだから
しょうがないでしょうね。
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245
匿名さん
>>244
243です。なるほろ・・。ケンタと同居のガソリンスタンド、確かに角にありますね。
そうすると、やはりレアリス、セレマークスの横でエルシィの並びってコトですか。
しかしあそこに44階建って、タワープレイスよりも全然高層であそこも高層だらけになりそ。
しかし、パークシティ北側購入者としては、239のリンク先は非常に気になります。
唯一再開発地域で開けた眺望なので、ここが商業区域に変更になったことにより
今後の開発予定が気がかりです・・。
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246
匿名さん
しかし、パークシティの北側、(東京機械の社宅部分)も商業地域に変更する計画は、
今月公開されているみたいだから、ここもどっかーんと開発されてしまうのは間違いないね。
横須賀線武蔵小杉駅と南武線武蔵小杉駅をつなげる地域になるはずだから、
横浜駅のCIALみたいに、駅ビルとテナントビルの区別の着かないような店舗面積の広いビルを
横に長ーく10階ぐらいで造って、
まさに、CIALを呼び込むか、VIVREみたいな奴らを呼び込んでくれないかな?
あーいうのは便利だよね。
まっ、全部想像ですけど。。。
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247
240
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248
匿名さん
レアリス・セレマークス、どちらも築5年程度ですよね。
ともに線路沿いで、とても閑静とは言えないが、
「防音サッシがいかほどのものか」
ということに関し、マンションの仕様をよく考えて上で、
音に関しての踏ん切りをつけて、
「南面が線路だからそう簡単に日陰になる建物は建たないだろう」
と南面の開放性を確信して買ったところ、
わずか5年でその期待を裏切る結果が出てしまった。
というところですね。
まさに「予想GUY」。
5年前の情報では、パークシティ土地の部分のうわさしかなかったので、
本当にデベも予想できなかったでしょうね。
パークシティの土地でさえも5年前は、
景気が悪かったせいか、いろんなうわさが流れては、「白紙撤回になった」とか、
非常にあいまいな情報ばかりでしたからね。
ましてや、市役所の東側なんて、ダークホース。
はじめて聞いたときは、「そこまで再開発対象なんだー。へー。」って感じでした。
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249
匿名さん
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250
匿名さん
しかし利便性をとるなら日照や眺望はある程度犠牲になるのはしかたないのかもね、、、。
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251
匿名さん
綱島街道は新丸子近辺だけ拡張工事が済んで綺麗になりましたが
南武線の陸橋や市ノ坪あたりまで拡張しないんでしたっけ?
すっかり工事が終わってしまっているので私の勘違いでしょうか。
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252
匿名さん
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253
匿名さん
じゃあ販売開始は3年前?
ということは知っていて教えてくれなかった可能性あり?
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254
匿名さん
-
255
匿名さん
厳密にはセレマークスは入居してから、まだ1年7ケ月。
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256
匿名さん
近くに住んでいない人は想像で話してると思うけど、あの場所に50Fはないなぁ。
もともと府中街道と南武線にはさまれた場所で、日本石油の社宅跡地だけど、せいぜい、今のレアリスやセレマークスの高さが限度だね。
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257
匿名さん
このページの「これまでの経緯」を見ると、再開発準備組合発足は平成15年4月
となっています。
パークシティ武蔵小杉の敷地の再開発指定の件で、かなり昔から(バブルが
はじけた頃から)川崎市と情報交換していたと言われていますから、三井
不動産はセレマークス販売時にすでにこの情報を得ていた可能性は少なく
ないものと思われます。三井の割にはやや苦戦して、結構長い間モデル
ルーム開いていたようですし。
再開発準備組合の件は、重要事項説明書に記載されていたのでしょうか?
記載されていなかったら、再開発準備組合の方に三井不動産との接触が
あったのか、あったとしたらそれはいつぐらいか確認してみるのも手で
しょうね。
一番影響の大きなレアリス販売時には、ここまでの物件が建つのは想像
されていなかったでしょうね。
というのも、容積緩和でタワーマンションが許容されているのを日石と
と三井不動産が知っていれば、レアリスとセレマークスに分けて分譲
しなかったでしょうし。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi060328/(3naka)/(3naka)3keii.htm
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258
匿名さん
>254
南武線は、工業地域を結ぶ電車というイメージですね。6両編成の8両化や快速運転の実現も難しいようで、地味なイメージを払拭するのは遠い先のことでしょうね。
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259
匿名さん
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260
匿名さん
>257
>というのも、容積緩和でタワーマンションが許容されているのを日石と
>と三井不動産が知っていれば、レアリスとセレマークスに分けて分譲
>しなかったでしょうし。
でも、レアリスとセレマークスのある土地は、南武線沿線道路と南武線にはさまれて
土地の幅が狭いですよね。
だから、容積率の緩和措置があっても、タワーは建てられなかったのではないでしょうか?
そこで、早々と13F建てを建てて売ってしまったとか。。。
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261
匿名さん
-
262
匿名さん
この間前を通ったとき、オリックスの賃貸は、時期的にも価格的にも厳しいらしくほとんど入居していない印象でした。
再来年の鹿島の賃貸もあれだけの数はしばらく全部埋まるとは思えず、あの辺ゴーストタウン化しないとよいですね。
早くきれいで活気のある街になってほしいです。
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263
匿名さん
コスギタワーを将来賃貸に出して老後の生活を賄いたいと思っていましたが、これだけ周辺に賃貸物件があると借り手を見つけるのは厳しそうですね…
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264
匿名さん
そう、だから駅に近いほうが有利になるんです。いままで駅周辺では、このような問題がいくつもありました。最終的には駅近でしょう。パークとレジ、住友かな
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265
どうでもいいけど
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266
匿名さん
パーク、レジはそのメリットを価格に十分織り込んで、コスギタワーよりだいぶ高いですからね。トータルではいい勝負だと判断したので、物件自体に魅力を感じたコスギタワーに決めました。
この判断が正しかどうかは、しばらく住んでみて確かめることにします。
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-
267
匿名さん
賃貸に出す云々の話について、
コスギタワーなどにしてでも全く問題なしと考えて構いません。
オリックスの賃貸などとはそもそも比較できない話です。
というのもオール賃貸と分譲の1室賃貸とでは
物件の分母的にも競争力に雲泥の差があるからです。
もちろん欲張った値付けをしすぎた場合は話は変わりますが。
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268
匿名さん
↑
そういうものなのですか?
借りる側にしてみれば、個人所有者から借りるより賃貸専用の物件を借りたほうが、トラブルなどのリスクも少なく安心なのかな、と考えていました。
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269
匿名さん
そうですよね
賃貸だったら賃貸専用の建物の方が当然借りてがつきやすいですよ
オリックスの賃貸の値段は
もし自分が賃貸に出す場合、これ異常の価格はつけられないという
指針になります
ここよりかなり安くしないと分譲の借り手はつかない
楽観視してましたが、オリックスの状況を見ると厳しいですね
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270
匿名さん
賃貸に出しても小杉だと安い賃料しか取れませんよ。
借りる側の気持ちになってみれば分かります。
高いお金出して小杉に住みたいと思いますか?
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271
匿名
↑
あまりいい加減な事を云うのはやめよう。
賃借市場でも分譲or賃借を問わず良好な物件から売れていく。自分が借り上げ社宅(企業がその従業員に宛がう社宅)を選ぶならORIXより当然321やコスタを選ぶ。
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272
匿名
270サン
貧乏人に借りて頂く部屋はありません。
また、271サンの仰る通り、高額賃料物件は法人需要主体です。
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273
匿名さん
>>271
小杉だと、75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方でしょう。
それじゃあとても新価格で買ったマンションのローン返せませんよね?
需要と供給の関係(供給>>需要)です。経済の基本ですよ。
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274
匿名さん
>75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方
いや
それも厳しくね?
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275
匿名さん
272
なるほど。
269
確かに、周辺の分譲マンションを賃貸に出すとき、鹿島とオリックスの賃貸価格が目安(=上限)になるでしょうね。しかも、共益費も例えばオリックスは高くても12,000円ですから、その分も分譲組みにはハンデですね。
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276
匿名さん
武蔵小杉は旧価格でも賃貸に出すと元は取れませんでした。
新価格では住み潰すしか無いでしょう。
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-
277
匿名さん
273サン
その通り、利回りは低いよね。分譲価格で購入して行う不動産事業は通常低利回りを強いられるので得策ではない(但し高額所得者の場合、税引き後利回りでメリット出る場合がある)。
但し、個人が購入後相応年数住んだ後ならば、十分採算に乗る場合も多い(自分が現在実行中)。
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278
匿名さん
ああ、忘れてた
賃貸はオリックスの他に鹿島もあるんだっけ
鹿島はタワーマンション2棟だよね?
こりゃ本当に分譲を賃貸に出すのは厳しそうだな…
逆に言えば賃貸狙いはおいしいということか
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279
匿名さん
賃貸派は安く借りられそうですね。ただし住環境が●いですからどうでしょうか。
私は2年で嫌になり市外に引っ越しました。
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280
匿名さん
本当ですね…。
ただ、例の3物件は一応再開発のランドマーク的存在として値下がり幅は小さいでしょうから(値上がりは無理でも)、心行くまで住んでから売却するのが得策なんでしょうかね。
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281
匿名さん
-
282
匿名さん
-
283
匿名さん
2年前に転出なんてもったいない。。ま、人それぞれということか。
ところでヨーカドー隣のナイス物件はまだ情報があまり出て来てないですね。
今は人でごちゃごちゃな場所ですが西口の開発が進めば少しはすっきりしますかね。
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284
匿名さん
>ヨーカドー隣のナイス物件
もっと詳しく教えてください。セレマークスやレアリスの向かいの小杉三丁目再開発
とは違うのでしょうか?
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285
匿名さん
線路沿いではなくてヨーカドーの真南の区画で、病院と同じ区画に出来るやつです。
分譲と聞いているのですが価格等はまだかな、と思って。
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286
匿名さん
-
-
287
匿名さん
↑それは駅遠物件等不人気物件。
むしろ、企業はROA等で社宅売却し借り上げ社宅需要は増加中。
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288
匿名さん
>274
月20万強の賃料はやはり簡単に取れているみたいですよ。
某マンションですが、数件賃貸に出ましたが、あっという間に借り手がついています。
売りに出しても販売時と同じ価格で売れているようです。
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289
匿名さん
今日オリックスの賃貸物件を覗いてきましたが、意外にも全体の9割程度は埋まっていました。
賃料は2,700〜3,000円/㎡、共益費は10,000円前後が中心です。やはりコスギタワーと見合う東棟の東向きは不人気でした。
この周辺環境でこの状況ですから、分譲を賃貸に回す件もそれほど悲観しなくて良いかも知れませんね。
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290
匿名さん
へえ〜みんな金持ちなのかねぇ?
私は小杉の賃貸に20万も出すならもっといい所に借りますよ。
もしくは買っちゃいますね。
まぁ、人にはいろいろ事情があるのでしょうが。
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291
匿名さん
以前の武蔵小杉に住む住民層と、今後の住民層と若干変わってくるかもしれませんね。
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292
匿名さん
-
293
匿名さん
小杉の賃貸に20万払うかは別として、事情はいろいろとあると思います。異動が多い会社員とかはなかなか買えないでしょうし。
また、以前に会社(特に外資系)によっては住宅手当が結構出るので、月20万位の賃貸は余裕で借りられるとの話を聞いたことがあります。今は分かりませんが…
南部線沿線にいろいろと企業がありますので、小杉の賃貸は良いのでは?会社にも近いし、東京、横浜に出やすいし。そんな需要を見込んで賃貸のタワーマンションがたくさんできたと考えていました。
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294
匿名さん
月20万出せるなら普通は小杉には借りないでしょう。
ちょっと夢見すぎでは?
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295
匿名さん
月20万で都心駅徒歩圏、となると結構しょぼい物件になってしまうので
物件の中身次第では小杉まで下って来る人もいると思うんですけどどうでしょう。
確かに転勤がないなら購入してしまうでしょうけど。
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296
匿名さん
小杉フロムの解体工事が始まったけど・・・
その後はどうなるんですか?
-
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297
匿名さん
-
298
匿名さん
297ですが、ここから先は私の単なる予想(妄想)のレベルです。
東急電鉄の投資家説明会資料を読むと、
http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_060518_0.pdf
これの7ページに「武蔵小杉駅南口地区市街地再開発・駅上部人工地盤(3,000㎡)」
という事業があることがわかります。(ここまでは純粋な事実)
3,000㎡って、かなりの面積ですよ。ホーム上部全面を人工地盤にする感じです。
「武蔵小杉南口地区市街地再開発」は、さきほどの「A地区」「C地区」再開発に
あたります。
人工地盤を駅上部に構築するということは、駅の上にビルなど、何らかの建造物を
構築するということです。
と、なると、これはフロム跡地の商業施設などが駅ビルのような形になって
駅上部まで覆う可能性があるのではないでしょうか?
少なくとも、東急が駅の上に建造物を作ろうとしている、ということは
間違いありません。駅上であれば通常は商業施設と考えるのが自然です。
まあ、事実を根拠にした予想(妄想)です。失礼いたしました。
-
299
296
>297さん、ありがとうございます
何だか、めまぐるしく小杉が変わっていく中で
ワクワクする反面
…解体されていくフロムを見ていると寂しい気持ちにもなります。
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300
匿名さん
今いろいろ予想したり情報をたしかめあったりしても
結局、変更が多くて
実際どうなるかは来年くらいにならないと分からないんでしょうね
私は武蔵小杉駅近マンションを「便利そう」という理由で買いました(しかも一括払いで)
ちょっと後悔しています…今思うとものすごく衝動買いだった。
こんなにマンションが密集して建つなんて知ってたら買わなかった。
川崎駅にした方がよかった。あああ……
-
301
匿名さん
ほー駅上だったら商業施設の可能性が高いですね。楽しみだなー。
-
302
匿名さん
>>299
フロム解体は寂しいですねぇ。
よく高校のころ寄り道で本屋で立ち読みしたり
ハンバーガー食ったりもしたっけなあ。
-
304
匿名さん
>300
レアリスですか?
レアリスはキャッシュ購入組が多いと三井の人が言ってました。
-
305
匿名さん
今の武蔵小杉よりは駅周辺奇麗になって良くないですか?
たとえマンションが密集したとしても。便利さも更に向上しそうだし。
しかし通勤電車が混みそうなのは嫌ですねー。
-
306
匿名さん
高層マンションがたくさん建つとマンションだらけで住環境が悪化するとイメージされる方が多いと思いますが、実際には高層マンションの周りは公開空地で公園緑地になる場合が多く地上では広大な空間が生まれます。
同時に道路や歩道も整備されますので、駅前周辺の低層建物が密集している地域よりは環境は良くなりますよ。
-
307
匿名さん
>306
新宿副都心を見ると、地上に空間があっても圧迫感がスゴイです。
高層ビルは密集させてはいけません。なんか殺伐としますし。
まぁ、緑地ゾーンを増やせば少しはマシかな・・・。
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308
匿名さん
パークシティができると、駅前がロータリーになって、
そこから並木道が綱島街道までメインで延びますね。
結構雰囲気がよくなると思います。
反対のフロム側も商業施設とあわせて道路と歩道が整備されて、
駅前広場もできるようで、街路樹なども植えられると思います。
-
309
匿名さん
良くなると思う。今までが工場ばかりで汚すぎたから。
-
310
匿名さん
小杉はこれ以上悪くなる事は無いでしょうね、
あるとすれば渋滞や保育施設不足など、
人口増加の弊害とかでしょうか。
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311
匿名さん
綱島街道や府中街道をなんとかしないともう車では出入りできない街になりますよ。
-
312
300
>>304
レアリスではありません。駅にごく近い某建設中マンションです。
自分は今、武蔵小杉に住んでいるわけではないので(現在横浜市です)
今の環境より良くなると言われてもピンとこないのですよね
今を知らないから、出来上がった街を想定して買ったわけなんですけど
最初に見せられた街のイメージではこんなにマンションは多くなかったし
決めた頃に比べると明らかに変更や追加が多いですよ。
これでも色々見て決めたはずなんですけどねえ…
横浜駅前は汚いから却下、埋め立て地は基本的に運気が下がるから却下、
山手は不便だから却下、新百合はマンションが多いから却下
それで武蔵小杉に決めたはずなのに…あああ…
-
313
匿名さん
運気と言えば小杉は風水的にはどうなんでしょうね。
川の流れなど特徴的なので見る人が見れば分りそうです。
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314
匿名さん
それ私も知りたい!
風水的にいいとされている土地は神社、学校、駅、繁華街、公園の近くです。
逆に川沿いや湖の近く、埋め立て地、海の潮風を受ける所は良くないとされています。
武蔵小杉はどうなんでしょうね?
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315
匿名さん
-
316
匿名さん
ということは新橋も15〜6分。すごいです!
改札一つというのがしょぼ過ぎですけど。
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317
匿名さん
>>308
パークシティーの間の道路は電柱がないことも景観がよくなるので歓迎です。
どうせなら再開発エリア全体をそうしてほしい。
レジの前も電柱なさそうに見えますけど。
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318
匿名さん
湘南新宿ラインも止まるかなww?
利用できれば新宿まで20分ですね
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319
匿名さん
-
320
匿名
自民党川﨑が要望してるが、アホらしい。新幹線駅より、新幹線騒音対策やって欲しい。
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321
匿名さん
湘南新宿ラインは停まるでしょ。当然だと思ってるんだけどな〜、JRちゃん。
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322
匿名さん
湘南新宿ラインには各駅と快速がある。
各駅が停まるのは当然だろうけど快速はどうかな?
まあどっちみち快速は1時間に2本しかないわけだが。
時刻表をみて駅に行く習慣のない人にとっては、
渋谷・新宿方面は東横の方がましってことだ。
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323
匿名さん
便利になるのはわかりますが、今はなんとなく魅力に欠けますね、武蔵小杉って。
これから街もきれいになってイメージも変わっていくでしょうから、先物買いの
ようなものですかね。
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324
????????
未来の小杉住民ですが、確かに交通以外で何が魅力っていわれると難しいですよね^^;
でも武蔵小杉ってもともと『神奈川県内』ではかなり高いです。分譲も賃貸も。
地価に影響するのは、一にも二にも交通の便なのかなあ
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325
匿名さん
既に買って住んでいる(なおかつ他の街に移らない)人は、実際に魅力を感じられた人
なんだと思います。先物買いとかの打算や皮算用で買おうとしている方には勧められない
土地かも。
「住めば都」的な考え方の出来る人にこそ来ていただきたいなあ。そこに住むからには、
『与えられる魅力』だけじゃなく、『自分たちで作る魅力』も育んでいかないとね。
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326
匿名さん
JR使わないなら元住吉や新丸子の方が暮らしやすいし雰囲気も好きです。
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327
匿名さん
>324
マンション価格の水準を決定するのはやはり交通の便ですが、これにブランドイメージや住環境などの要素も大きく影響することは間違いないですよね。その意味で、今年あたりの小杉価格は数年後のイメージアップを織り込んでいると言えます。
以前、武蔵小杉に住んでいる多くの方に現状での感想を聞きましたが、比較的好意的な意見が多く、(多少の不満はあれ)満足しているようでした。ネット上の掲示板ではどうしても辛辣な意見が先行してしまいがちですが、直接聞いた生の声は概ね好意的だったので、購入を決意するに至りました。
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328
匿名さん
武蔵小杉は良いですよ。
交通の便、環境、バランスとれてます!
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329
匿名さん
交通の便が良いというのは東京23区の衛星都市としては最強だと思う。
それは今後在宅勤務進んだ場合打ち消される場合があるけどね。
住むといことだけ考えたら新丸子や元住吉の方が潤いを感じる。
なんというか昔から揶揄されてるけど砂漠。
住んでみて地元での子育環境にはあまり向かないと思う。小学校から
私立というのなら交通の便がいいことが良きます。
個人的な結論としてはすべてを満たす街はないのだからあるのもを最
大限に生かしてないものはちょっと遠くても自ら移動だよなと思って
る。映画は川崎、妻の買い物は港北or川崎、週末のお出かけは横浜と
車でちょっと移動することで我が家の不足分は補える。(子供が複数
いると移動は車が中心になっちゃうのよ)
ちなみに通勤経路が複数あるので転職したくなったのは良し悪しかと。
でも駅前の路上駐輪はなんとかして欲しい。
-
330
匿名さん
-
331
匿名さん
>>328
あれだけ小杉にばかり川崎市の税金使えば、良くもなるだろうよ。
横須賀線武蔵小杉新駅に、川崎市の一般会計から80億円をJRへ。
おかげで、ごみ収集回収は減ることになりました。
いい加減にしろ、武蔵小杉。
-
332
匿名さん
-
333
匿名さん
税金は市民からだけでなく企業からもいただいてるからね。
市民は納税しても還元されてるし。(児童手当、ごみ収集等)
一応、大手企業が集中している南部に投資先が向くのはしかたないでしょう。
北部はその分閑静ですし、町並みも整ってる。でも足がないとどうにもならないと
いうところでしょうか?
ごみに関してはまだ市の指定した高額なごみ袋でないと収集の対象外といわれてな
いだけましです。ついでにごみの分量を減らすのは収集日を減らすが個人の意識を
変えるより手っ取り早く効果が出るものです。
-
334
おかげさまで
『ガーデンシティ小杉』誕生!!
・・・・・そして、更に良くする為に、もっと緑を。
ところで、レジはグリーンが少なすぎる(営業担当者がレジは借景と、云っておった)為、その魅力を自ら大きく落としている。
今後の他の開発プランでは、更に緑溢れる設計を願いたい。
-
335
匿名
334さん
全く同感です。オリックスの緑の少なさにも失望しました。
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336
グリーン
-
337
匿名さん
まあ全ては川崎市が好きで自らやってる事ですからね。
確かに特定の地域ばかりにガンガン投資していますね。
-
338
匿名
川﨑行政の住環境良好タウンを作る姿勢を高く評価する。昔は公害タウン、これからは住みたい街に。小杉人気急上昇させた施策は見事、川﨑全体の評価も上がる。
小杉ばかりと云うが、大きな工場跡地がたまたまあっただけ。汚かった街をグリーンタウンに変える、素晴らしい都市行政である。
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339
匿名さん
もともと川崎は東京に近く、イメージの良い横浜市と接しているのでもっとイメージが良くなればすばらしい市に生まれ変われそうな気がします。
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340
匿名さん
↑ですよね、立地的にすごく恵まれているんだから。
もっとも川崎市もそれに気づいて工場を田舎に転出させて
マンションに変えているところなんですけれど。
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341
匿名さん
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