武蔵小杉地区の今後について・・・【３】

239と240、どっちかな？
240は「マンションの東側にガソリンスタンド」っていう条件が
ありえなさそうな気がするなー。
しかも、240の話って、もうだいぶ前から計画あるし。

>>242
240の話（中原区役所の東側）って、中原区役所の模型でいえば
ホテルエルシィ西側に建設予定の高層ってこと？
それは前から知ってるが、じゃ239の話ってなんなんだ？

東京機械は会社を移転する予定なんだから（っつーか、移転先は決まったのか？）
その社宅は不要となるだろし、その土地が商業区域に変わるってのは、ここで初めて知ったけど。

>243
240の示してくれた高層建物の位置をよく見ると、南武線の南側にあるでしょ？
ガソリンスタンドはすでにあるんですよねー。（セルフ給油式で、ケンタッキーが同居してるやつ）

しかし、238のリンク先の
「マンションの東側はガソリンスタンドでその向かいには13階の賃貸マンションの建設を考えているとのこと。」
の部分の"マンション"っていうのは、
これから建つマンションのことではなく、自分が住んでるマンションという意味で
書いているのかも、ですね。

すると238のリンク先の質問者は、レアリスか、セレマークスの住人ってことだな。
そうすると240のほうが、この話の物件としては正しいかもね。

レアリス・セレマークスの住人の方はちょっとかわいそうだが、商業地域に買ったのだから
しょうがないでしょうね。

>>244
243です。なるほろ・・。ケンタと同居のガソリンスタンド、確かに角にありますね。
そうすると、やはりレアリス、セレマークスの横でエルシィの並びってコトですか。
しかしあそこに44階建って、タワープレイスよりも全然高層であそこも高層だらけになりそ。

しかし、パークシティ北側購入者としては、239のリンク先は非常に気になります。
唯一再開発地域で開けた眺望なので、ここが商業区域に変更になったことにより
今後の開発予定が気がかりです・・。

しかし、パークシティの北側、（東京機械の社宅部分）も商業地域に変更する計画は、
今月公開されているみたいだから、ここもどっかーんと開発されてしまうのは間違いないね。
横須賀線武蔵小杉駅と南武線武蔵小杉駅をつなげる地域になるはずだから、

横浜駅のCIALみたいに、駅ビルとテナントビルの区別の着かないような店舗面積の広いビルを
横に長ーく１０階ぐらいで造って、
まさに、CIALを呼び込むか、VIVREみたいな奴らを呼び込んでくれないかな？
あーいうのは便利だよね。

まっ、全部想像ですけど。。。

238さんがリンクしているサイトで「再開発」のキーワードで検索したら、
http://kanto.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=3654
http://kanto.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=2313
の記事が出てきました。

両方とも244さん記載のマンション住人の方と思われますが、かなり心配されている
ようですね。
私はこれらのマンションの住人ではありませんが、心配されるお気持ちは痛いほど
分かります。
商業地域に買ったのだから仕方ないという意見もあるでしょうが、他人事だから簡単
にそのような事が言えるのであって、当事者の立場になって考えるとそうは言えない
んじゃないでしょうか？

個人的にはあそこに超高層マンションを建てるのは周辺に影響が大きすぎると思う
ので、幅を広げるなどしてもっと低くするように要望するつもりですし、反対運動が
起これば微力ながら協力したいと思います。

レアリス・セレマークス、どちらも築５年程度ですよね。

ともに線路沿いで、とても閑静とは言えないが、
「防音サッシがいかほどのものか」
ということに関し、マンションの仕様をよく考えて上で、
音に関しての踏ん切りをつけて、
「南面が線路だからそう簡単に日陰になる建物は建たないだろう」
と南面の開放性を確信して買ったところ、
わずか５年でその期待を裏切る結果が出てしまった。
というところですね。

まさに「予想ＧＵＹ」。
5年前の情報では、パークシティ土地の部分のうわさしかなかったので、
本当にデベも予想できなかったでしょうね。

パークシティの土地でさえも５年前は、
景気が悪かったせいか、いろんなうわさが流れては、「白紙撤回になった」とか、
非常にあいまいな情報ばかりでしたからね。

ましてや、市役所の東側なんて、ダークホース。
はじめて聞いたときは、「そこまで再開発対象なんだー。へー。」って感じでした。

ルミネみたいな駅ビルできないかなー？

しかし利便性をとるなら日照や眺望はある程度犠牲になるのはしかたないのかもね、、、。

綱島街道は新丸子近辺だけ拡張工事が済んで綺麗になりましたが
南武線の陸橋や市ノ坪あたりまで拡張しないんでしたっけ？
すっかり工事が終わってしまっているので私の勘違いでしょうか。

セレマークスはまだ築２年ですよ

じゃあ販売開始は３年前？
ということは知っていて教えてくれなかった可能性あり？

南武線てどんな印象の路線ですか？

厳密にはセレマークスは入居してから、まだ1年7ケ月。

近くに住んでいない人は想像で話してると思うけど、あの場所に50Fはないなぁ。
もともと府中街道と南武線にはさまれた場所で、日本石油の社宅跡地だけど、せいぜい、今のレアリスやセレマークスの高さが限度だね。

このページの「これまでの経緯」を見ると、再開発準備組合発足は平成15年4月
となっています。
パークシティ武蔵小杉の敷地の再開発指定の件で、かなり昔から（バブルが
はじけた頃から）川崎市と情報交換していたと言われていますから、三井
不動産はセレマークス販売時にすでにこの情報を得ていた可能性は少なく
ないものと思われます。三井の割にはやや苦戦して、結構長い間モデル
ルーム開いていたようですし。

再開発準備組合の件は、重要事項説明書に記載されていたのでしょうか？
記載されていなかったら、再開発準備組合の方に三井不動産との接触が
あったのか、あったとしたらそれはいつぐらいか確認してみるのも手で
しょうね。

一番影響の大きなレアリス販売時には、ここまでの物件が建つのは想像
されていなかったでしょうね。

というのも、容積緩和でタワーマンションが許容されているのを日石と
と三井不動産が知っていれば、レアリスとセレマークスに分けて分譲
しなかったでしょうし。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi060328/(3naka)/(3naka)3keii.htm

>254
南武線は、工業地域を結ぶ電車というイメージですね。６両編成の８両化や快速運転の実現も難しいようで、地味なイメージを払拭するのは遠い先のことでしょうね。

258
さん
ありがとうございます

>257
>というのも、容積緩和でタワーマンションが許容されているのを日石と
>と三井不動産が知っていれば、レアリスとセレマークスに分けて分譲
>しなかったでしょうし。

でも、レアリスとセレマークスのある土地は、南武線沿線道路と南武線にはさまれて
土地の幅が狭いですよね。
だから、容積率の緩和措置があっても、タワーは建てられなかったのではないでしょうか？
そこで、早々と13F建てを建てて売ってしまったとか。。。

コスタの隣にあるオリックスの賃貸。高いね〜
http://www.musako.jp/plan/index.html

60㎡で、180000〜190000円/月
70㎡で、200000〜210000円/月

年250万円、20年で5000万円か。。。

この間前を通ったとき、オリックスの賃貸は、時期的にも価格的にも厳しいらしくほとんど入居していない印象でした。
再来年の鹿島の賃貸もあれだけの数はしばらく全部埋まるとは思えず、あの辺ゴーストタウン化しないとよいですね。
早くきれいで活気のある街になってほしいです。

コスギタワーを将来賃貸に出して老後の生活を賄いたいと思っていましたが、これだけ周辺に賃貸物件があると借り手を見つけるのは厳しそうですね…

そう、だから駅に近いほうが有利になるんです。いままで駅周辺では、このような問題がいくつもありました。最終的には駅近でしょう。パークとレジ、住友かな

↑
視界は広く持ちな。

パーク、レジはそのメリットを価格に十分織り込んで、コスギタワーよりだいぶ高いですからね。トータルではいい勝負だと判断したので、物件自体に魅力を感じたコスギタワーに決めました。

この判断が正しかどうかは、しばらく住んでみて確かめることにします。

賃貸に出す云々の話について、
コスギタワーなどにしてでも全く問題なしと考えて構いません。
オリックスの賃貸などとはそもそも比較できない話です。
というのもオール賃貸と分譲の１室賃貸とでは
物件の分母的にも競争力に雲泥の差があるからです。
もちろん欲張った値付けをしすぎた場合は話は変わりますが。

↑
そういうものなのですか？

借りる側にしてみれば、個人所有者から借りるより賃貸専用の物件を借りたほうが、トラブルなどのリスクも少なく安心なのかな、と考えていました。

そうですよね
賃貸だったら賃貸専用の建物の方が当然借りてがつきやすいですよ
オリックスの賃貸の値段は
もし自分が賃貸に出す場合、これ異常の価格はつけられないという
指針になります
ここよりかなり安くしないと分譲の借り手はつかない
楽観視してましたが、オリックスの状況を見ると厳しいですね

賃貸に出しても小杉だと安い賃料しか取れませんよ。
借りる側の気持ちになってみれば分かります。
高いお金出して小杉に住みたいと思いますか？

↑
あまりいい加減な事を云うのはやめよう。
賃借市場でも分譲ｏｒ賃借を問わず良好な物件から売れていく。自分が借り上げ社宅（企業がその従業員に宛がう社宅）を選ぶならＯＲＩＸより当然３２１やコスタを選ぶ。

２７０サン
貧乏人に借りて頂く部屋はありません。
また、２７１サンの仰る通り、高額賃料物件は法人需要主体です。

>>271
小杉だと、75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方でしょう。
それじゃあとても新価格で買ったマンションのローン返せませんよね？
需要と供給の関係(供給>>需要)です。経済の基本ですよ。

＞75㎡3LDKで賃料は月20万強取れればいい方

いや
それも厳しくね？

272
なるほど。

269
確かに、周辺の分譲マンションを賃貸に出すとき、鹿島とオリックスの賃貸価格が目安（＝上限）になるでしょうね。しかも、共益費も例えばオリックスは高くても12,000円ですから、その分も分譲組みにはハンデですね。

武蔵小杉は旧価格でも賃貸に出すと元は取れませんでした。
新価格では住み潰すしか無いでしょう。

２７３サン
その通り、利回りは低いよね。分譲価格で購入して行う不動産事業は通常低利回りを強いられるので得策ではない（但し高額所得者の場合、税引き後利回りでメリット出る場合がある）。
但し、個人が購入後相応年数住んだ後ならば、十分採算に乗る場合も多い（自分が現在実行中）。

ああ、忘れてた
賃貸はオリックスの他に鹿島もあるんだっけ
鹿島はタワーマンション２棟だよね？
こりゃ本当に分譲を賃貸に出すのは厳しそうだな…
逆に言えば賃貸狙いはおいしいということか

賃貸派は安く借りられそうですね。ただし住環境が●いですからどうでしょうか。
私は２年で嫌になり市外に引っ越しました。

本当ですね…。

ただ、例の３物件は一応再開発のランドマーク的存在として値下がり幅は小さいでしょうから（値上がりは無理でも）、心行くまで住んでから売却するのが得策なんでしょうかね。

２年前じゃ●かったかも知れませんね。

279さん、見る目ないね。

2年前に転出なんてもったいない。。ま、人それぞれということか。
ところでヨーカドー隣のナイス物件はまだ情報があまり出て来てないですね。
今は人でごちゃごちゃな場所ですが西口の開発が進めば少しはすっきりしますかね。

>ヨーカドー隣のナイス物件
もっと詳しく教えてください。セレマークスやレアリスの向かいの小杉三丁目再開発
とは違うのでしょうか？

線路沿いではなくてヨーカドーの真南の区画で、病院と同じ区画に出来るやつです。
分譲と聞いているのですが価格等はまだかな、と思って。

都会では賃貸に出すのはしばらく厳しくなりそうだよ。
賃料を下げたくないゆえのフリーレントなんてのも増えてるそうだし。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030820/

↑それは駅遠物件等不人気物件。
むしろ、企業はＲＯＡ等で社宅売却し借り上げ社宅需要は増加中。

>274
月20万強の賃料はやはり簡単に取れているみたいですよ。
某マンションですが、数件賃貸に出ましたが、あっという間に借り手がついています。
売りに出しても販売時と同じ価格で売れているようです。

今日オリックスの賃貸物件を覗いてきましたが、意外にも全体の９割程度は埋まっていました。
賃料は2,700〜3,000円/㎡、共益費は10,000円前後が中心です。やはりコスギタワーと見合う東棟の東向きは不人気でした。

この周辺環境でこの状況ですから、分譲を賃貸に回す件もそれほど悲観しなくて良いかも知れませんね。

へえ〜みんな金持ちなのかねぇ？
私は小杉の賃貸に２０万も出すならもっといい所に借りますよ。
もしくは買っちゃいますね。
まぁ、人にはいろいろ事情があるのでしょうが。

以前の武蔵小杉に住む住民層と、今後の住民層と若干変わってくるかもしれませんね。