クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート3

坪３８０は最上階ペントハウスの価格ではないでしょうか
芝アドレス他の新築マンションの苦戦をみれば明らか。
現状の市況から考えると、平均的間取りなら芝で坪３３０万でも高い気がする。

坪３３０万でも高いのですか。
今の不景気では、こんなに安くなっているのですね。
以前、山手線外側のマンションを購入したときは坪300
近かったような気がします（ちなみに三井です）。
このマンションと比べると、立地も設備も数段上なので、
住み替えができればと考えています。
ただ、この不景気では今のマンションは売れそうにありません。
新規で購入できる人は、物件も金利も安くてうらやましいです。

坪330って、下手すると今や勘違いに強気な芝浦の中古タワーの価格ですよ。ちょっと安すぎるでしょう。

芝浦も悪くはないと思いますよ。
芝浦が気にいてる方は同じデべから販売されている「スカイクレストビュー芝浦」
と比較検討されると良いと思います。

私は、ここと三田、愛宕のタワーで比較検討しています。

芝浦は芝浦でも、芝浦アイランドの話が出ているのであり、
スカイクレストは範囲外です。

三田、愛宕とはまったく価格帯が違うけどね

おっしゃるとおり、芝よりは愛宕や三田のほうが土地は良く値段が高いのは理解しています。
ただ、なぜ歩いて行ける範囲で利便性は変わらなのに、こんなにも価格帯に開きがあるのか？
不動産というのは理解が難しいですね？

三田や愛宕の物件はが高く、芝のこの物件が相場なのか？

三田や愛宕の物件が相場で、芝のこの物件が安いのか？

皆さんは、どのようにとらえていますか？

そもそも地縁もないしこだわりもないみたいだし、この辺の相場観もないなら一番安いここでいいんじゃないの。
他の人に聞いても、まったく価格帯のちがう物件を比較する検討者はいないでしょう。

ここは今、販売している住戸の坪単価が300万前後から400万以下までで平均350万を下回る。坪単価500万を上回る愛宕や600万の三田とはくらべるようなマンションではない。

っていうか、三田や愛宕のマンションが高すぎるんじゃない？

とはいえ三田、愛宕はここよりはるかに売れているけどね

途中参加ですみません．今までのスレを読んでいて気になったことがあります．No.768 のいっていることがホントだとすると，三田はぼったくりですか．高すぎませんか．ここから目と鼻の先ですよ．建物や施工主に大差がないのに，この差は何なんでしょうか．立地の違いで多少高いのなら分かるのですが，売り主の差（ブランド力？）がこんなにも価格差に影響するものなのでしょうか．

財閥系はぼったくりだよ。
「三井に住んでいます。」とか百済ないｃｍに騙されて高い買物してる。

そういう意味じゃ、無印良品なゴクレ物件は、ある意味お得。
宣伝にも金かけてないし。

元リクコス出身の社長は、購買層の期待するツボを押さえてるよ。

結局、ブランド力も含めてマンション販売は競争だからね

★パークコート虎ノ門愛宕タワー　販売戸数/231戸　21年8月竣工　完売
★パークコート麻布十番　　　　　販売戸数/360戸　22年6月竣工　残30戸
★シティタワー麻布十番　　　　　販売戸数/382戸　21年8月竣工　残70戸

★クレストプライムタワー芝　　　販売戸数/459戸　20年8月竣工　残300戸


これが現実。完全にプロダクトアウト。市場から無視されている。　　　

馬鹿な購買層がいかに多いかが分かって興味深い数字だね。

完成在庫にはデメリットが多い。最後まで売れ残っていた高輪ザ・レジデンスのペントハウスは3年落ちで30％引きで成約したけどクロス、カーペット、キッチンを入れ替えて引き渡ししていた。デベロッパー側の事情としては、販売し始めてから建物が完成するまでにはすべて売りたいのが本音。事業収支は、建物完成までに全戸完売することを前提に組まれているからだ。販売開始から3カ月くらいまでに完売することが理想とされている。ユーザーのデメリットとしては

　（１）人気のないマンション群の中にあって、より人気がなく売れ残り感がある

　（２）将来売却するときも、同じような状況になる可能性が高い

　（３）「住宅の品質確保の促進などに関する法律」に基づく瑕疵担保責任が、完成後経過期間だけ短縮する

　（４）売主デベロッパーの「アフターサービス規準書」記載のアフターサービスが、完成後経過期間だけ短縮する（住戸内のほとんどの設備機器のアフターサービスは２年間と短い）

　（５）完成後経過期間だけ住戸内の設備機器などが劣化している可能性がある

　（６）すでに入居が始まっている場合、共用部分にキズや汚れが付いている。

　　ザッと挙げてもこれだけあり、さらなる値引き交渉に使えます。

完成在庫にはメリットが多い。

１）部屋を見てから買える。
２）住民層が分かり、実際の雰囲気も分かる。
３）管理組合が既に問題点を改善していてくれる。
４）一斉入居じゃないので、引越しが楽チン。
５）多少、共用部分にキズがあった方が気楽に使える。
６）経過年数が長ければ長いほど、化粧の剥がれた真の姿が分かる。
７）分譲当初価格よりも割安に購入できる。

>772
逆に、安いからといってゴクレ物件に飛びつくのもどうかと…

776　完成在庫にはメリットが多い。
これについて2回現地を訪問した感想。

１）部屋を見てから買える。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○
２）住民層が分かり、実際の雰囲気も分かる。　　　　　　　　　　　×出入りする住民はほとんどいません
３）管理組合が既に問題点を改善していてくれる。　　　　　　　　　×管理組合が機能していない
４）一斉入居じゃないので、引越しが楽チン。 　　　　　　　　　　 ×デベが調整して入居時期をずらすのは常識
５）多少、共用部分にキズがあった方が気楽に使える。　　　　　　　×利用者がいないのでキズなどありません　
６）経過年数が長ければ長いほど、化粧の剥がれた真の姿が分かる。　×管理状態が良く、新築同様
７）分譲当初価格よりも割安に購入できる。　　　　　　　　　　　　○分譲当初より30％以上安くなっている

買い主にとっては青田売りより完成物件を実際に見て買える方が利点が多いとされます。青田売りがいいなんて、完全に業者の理屈ですよ。

773の残り戸数300戸というのは根拠のない数字だと思います。

現地に行けばわかりますが、ここの管理組合は十分、機能してますよ。

財閥にブランド料で二倍近い値段を払いたい人は払えばいい。昔から「高ければ高いほどありがたい」という人はいる。

完成在庫になると建物にも金利が発生、建設費負担、管理費負担、営業人員、広告宣伝。余計な経費はかかり、結局大幅な値引きで処分。

いろいろ理由をつけても、ゴクレは売れていない。財閥系は売れている。これが市場の判断。
山手線環内で一番売れていない、3年落ちのマンションを選ぶ理由は皆無でしょう

というか、安いから買うという人のほうが少ないのでは？
ここの売れ行きを見る限り。

ゴクレの別な物件スレでは
完成在庫なのに、契約前には部屋の中を見せてくれない。
って書き込まれていることがありますね。

冷やかしでなく本気で買う気のある検討者には部屋を見せてくれるよ。
それだけ、在庫管理が徹底してる。

冷やかし客なんか入れたら、キズとか付けられちゃうしね。
汚い靴下のやつとかキモイし。

そんなこと言ったら、
中古は買えないですね。

ここって引き渡し時に売主がリフォームしてから引き渡しするんですよね。
779～783のここにいる購入者の方、引き渡しの条件はどのようなものだったんですか？

意味がわかりませんが？

引き渡し前に、クリーニングしてくれるのか
って意味では？

？クロスとかの内装材も食洗機、エアコンとかの住宅設備も3年以上放置されていると痛むのは常識ですよね。
その分の補償はどのようなものだったのかという質問です。

補償というより、その分も含めた価格が提示されるのではないでしょうか？
その辺は、経験者（= 購入者）が少ないので謎も多いと思いますが…

そりゃそうですよねえ。
提示された価格で、今の状態の部屋を契約したいかしたくないか。
でしょう。

上の人の話だが、お部屋は綺麗だったような気がする。ただ、ここは参った。セキュリティが厳しすぎて引越業者泣かせの建物だよ。それだけじゃない、管理人、警備員、ベルボーイ、受付の女性、清掃人たちにちくいち確認されながらの搬入で疲れた。あいつらは何なんだ。くたくただよ。傷でもつけたら大変なことになっていた。できれば、普通のマンションの仕事がいい。

負けに不思議の負けなし

ここが山手線内一の売れっていて築３年以上たった中古物件であるのには理由がある。

>売れっていて?

ご指摘ありがとう

売れ残っていて

ここが売れないことには理由がある。ということ。何の不思議もない

あと、有名な売れ残りとしては、赤坂のタワーか。。。

赤坂は2009年竣工で残30戸以下。
2007年竣工で残300戸以上のクレストとは比較にならない

赤坂くらいの残戸率はよくあるし、桁も違うね
ここと肩を並べられるのは六本木のタワーでしょう

数ではなく「理由がある」の例で、赤坂を出したのだけど。。。

↑こうゆう幼稚なひとはスルーして・・・

六本木のアトラスタワーもたった37戸の販売戸数で2年半の販売期間があったのに30戸以上残っているけど
2010年の竣工だし、ここと比べるのは可哀そうじゃない

みんな、わかってねーな。
ここは敢えて売らずに寝かせて熟成させてんの。

わざと枯れさせて風合いを出すことによってヴィンテージマンションとして価値を高める作戦。

おかげで、周辺の風景に溶け込んできたね。良い風合いになってきた。

確かに、ゴクレ、全然焦りがないのが凄い。
並みのデベだと焦って投売りするもんだが、ここは超余裕かませてる。

正にマンションデベ界の革命児ゴクレ、ここにありという感じだ。
そういうゴクレビジネスモデルの象徴・広告塔として、この物件は位置づけられているのかも。

803、804さんの名物書き込み、待っていましたよ！

たしかに、マンションは壊れかけの頃が一番熟成されて良いといいますしね。
一番良い状態になってから売るという戦略なんでしょうね。
ただ、大規模修繕の寸前で売る、というタイミングを見計らうのは難しそうです。
やはりその辺は、経験豊富なゴクレ以外は真似ができないでしょうね。

ゴクレの戦略としては、都内の一等地にこのような物件を余裕で寝かしているという事実が、「うちは値引きしないし、余裕あんだぜ～！！」という宣伝になっているのかも知れない。
このメッセージを日夜帝都市民に無言で伝えているのか？

正に強気のゴクレ戦略の広告塔が、このタワーに課せられた過酷ともいえる使命なのかも？
ゴクレ商法のシンボル＝プライムタワー芝。

プライムという意味は、 ゴクレにとって「もっとも重要な」という意味だったのか！？

なるほど、なるほど、目から鱗です！

タワー全体がゴクレの巨大な広告塔なわけですね。
東京都を象徴する山手線、日本を象徴する東海道新幹線、空の玄関に繋がる東京モノレール。　
いずれも線路が隣接しており、一日に何十万人もの視界に入る、
広告塔として申し分ない立地です。

窓を埋め尽くす紙カーテンは、熟成中のマンションを大事に保護する
ゴクレの姿勢のあらわれです。
帝都市民に伝えるには十分過ぎるでしょう。

築４年目突入。熟成好きのゴクレにはスケルトンリフォーム後の引き渡しじゃないと、カビくさい部屋と４年前の住宅設備を押し付けられるだまされたユーザーがかわいそう。

いやいや4年前の住宅設備ということでマニアには垂涎の的でしょ。
しかも未入居の逸品。

史料的な価値も期待でき、レアアイテムとしての価値が期待できる。

ワインと同じでタワマンは熟成させるほど味がよくなる。