パークシティ武蔵小杉はどうですか？【6】

>投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。

前向きなご意見、ありがとうございます。
感謝します。

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>>品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。
武蔵小杉から明治神宮前までの乗車時間と品川から原宿までの乗車時間は殆ど変わらないけど
それは決して「イコール」とは言えないと私の価値観では判断しますけどね。

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>296さん
>子育てでも、随分助けられました。共働きで祖父母は県外の身にとって、
>病気の時でも子供を預け>られる場所がある川崎のシステムはすごい、と
>思いました。心強かったです。普段の保育時間も長め>だったので、羨ま
>しいといわれました。学童へあがっても（今はわくわく、という別のシス
>テムですが）どうしても、の時、子供をお願いする意味では安心でした。

地元民ですが、にわかに信じられませんね。
親族に、川崎市の保育士（公務員）がいますが、中原区の保育環境は
悪い方だと言っています。

現状は横浜市の方が、保育園の民営化を推進した分だけ充実している
ようです。

病児保育のシステムも、ある程度の市町村なら実施していますよ。
川崎市独自の制度だったなんて今も昔も考えられません。

ちなみに、武蔵小杉はおろか中原区に病児保育を実施している保
育園なんてありません。

川崎市は、中野島にあるだけです。横浜には少なくとも4つはあります。
こちらをご覧下さい↓
http://www.byoujihoiku.ne.jp/shisetsu/

また川崎市の認可保育園の延長保育は19時までと、23区と比較して
明らかに劣ります。最近、元住吉側に漸く夜遅くまでやっている認
可保育園ができたのは朗報でした。

当物件に、認可保育園が出来る予定で、民営となる予定ですので
もしかすると延長保育は期待できるかもしれませんね。

また、学童も今では廃止され、わくわくプラザとなり、サービス
の低下が指摘されています。

296さんはかなり中原区に思い入れがある様子。
くれぐれも鵜呑みにされぬよう、ご自身でよく調査されることを
強くお勧めします。

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３５９さん
私の説明が足りなくて申し訳ありません。
ＭＳＴは建築請負契約時（２年程前）の建設費等から考えると多少、割高ですが、利便性やコミュニティ施設の充実、施工品質の高さ等は特筆すべき優位点と思えるということが私の言いたいこことの趣旨です。そして、人それぞれ経済的事情、通勤場所、家族、将来設計等によって自分の住むべきマンションや家を選ぶ際の優先項目や内容は変わってくるので、自分の思い込みや考え方だけで建物を否定的に書くのは良くないということで書き込みをさせていただきました。
最近、ＭＳＴの書き込みに「武蔵小杉は良くない」、「武蔵小杉に２６０万円の価値はない」とでも言うような、あまり根拠のない否定的な書き込みが多く見られました。ＭＳＴだけでなく、どの物件でも満点のものはない訳ですが、それでも人それぞれ、その人の事情に合わせて物件について真剣に考え、お互いに意見、情報交換、アドバイスすることで、その人のより良いマンション購入をすることがこのサイトの一番の意義だと考えています。あまり根拠があるとは思えない、または身勝手な書き込みをすることはその物件を真剣に購入しようとしている人、または購入した人に対して極めて失礼だと思います。自分の住処は非常に大事なものと思いますが、住めば都です。人の住むところを中傷誹謗することは人間として最低だと思います。例え、非常に高価なマンションに住む人であっても。
私もＭＳＴを自分の住処として真剣に購入しようと考えています。できれば、皆さんと自由に意見交換しながら、より良い知識を持って、納得して購入できたらと思います。

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３６０さん
あまり、ここで資産運用の話をしても意味がないと思いますが、不動産にだけ投資して１０年で資産が倍になるとは書いておりません。分散投資をした場合のことを書いています。また、１０年で倍といっても年利にすると約７％です。適切な資産運用をすれば、ある程度、リスクを抑えつつ年利７％
の運用することは可能性が高いです。資産運用の重要なポイントは分散投資（時間分散、時期分散、資産分散）、長期投資、リバランス、税金の繰延べ効果の利用等です。これは私の主観でも誇張でもなく、経済学等で過去の統計分析からほぼ実証されていることです。その人のライフプラン、キャッシュフロー、バランスシート等からリスクとリターンを想定し、それを基に国内外の株や債券、不動産、商品、オルタナティブ商品等に分散投資するのです。
将来は不確定で誰にも予想は出来ないので過去の分析から適切な資産配分しようというものです。資産の結果の８割は銘柄の決定とかタイミングはなく、資産配分で決まると過去の分析から欧米では極めて主流は投資方法で日本の機関投資家も同様な手法を使っています。決して、完璧なものではありませんが、現状では極めて優れた手法と言えます。まともな本には書かれているものですよ。

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ＭＩＤ購入者層は、ＳＦＴを買った人たちと質が違うかもね。
意外と、分譲マンションなのに、しょっぱなから賃貸で入居する人が多かったりして。

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３５４さん
以前の私の書き込みをコピペしますが、「将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか」が回答です。将来の不動産価格はどうなるかは分からないので契約時の請負金額等で割高かどうかを判断した方が良いと考えております。バブル時は皆、未来永劫、土地はあがると思っていましたが、その後、どうなったでしょうか。そのようなことが今後ないとは決して言えないのではないでしょうか。

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３５６さん
「湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」とありますが、答えはケースバイケースです。確かに埋立地は液状化減少や増水時の浸水等の問題が考えられます。それらの課題に対して、土壌改良や湾岸工事等の適切な対応が行われ、更に液状化が起きた場合に対する建築プランの対応ができていれば検討の余地があるのではないでしょうか。問題なのはそのリスクを良く分からずに、または知らされずに極端に不安視したり、楽観視することではないでしょうか。埋立地かどうかだけが、マンション購入の理由にはなりませんよね（もちろん重要な要素ではありますが）。大事なことは様々な条件をなるべく客観的に知り、自分の事情に合わせて条件の優先順位を決め、その上で総合的に自分に合うマンションを選ぶことでないでしょうか。
ところで、３５６さんは「小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。」と書かれていますが、どういう意味でしょうか。私は動揺を与えるようなことを書いたつもりはありませんが。

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３５０さん
書かれている通り、バリュー投資のミスタッチです。訂正させていただきます。

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よみにくいですね

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↑何が？

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要望書を出していない人でも登録する人は結構いますか？

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不動産を投資として考えてるひとは
ちょっとふるいですよね・・・

こんな流動性のないものを
利回り５〜７％で運用して
真面目に投資として考えてるなんて書いてあるんだもん笑っちゃいます

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>363さん

>川崎市は、中野島にあるだけです。横浜には少なくとも4つはあります。
>こちらをご覧下さい↓
>http://www.byoujihoiku.ne.jp/shisetsu/

現在2箇所あるんですよ。ご存知ありませんでした？
（ご親族の方は知ってらっしゃると思いますよ）
http://www.city.kawasaki.jp/35/35kikaku/home/fukushi/seido/j3/j23/j139...
それに横浜市と川崎市では区の多さが違いますから4箇所だと言っても・・。
確かに中原区に欲しいところではありますね。
でも多摩川越えた車で行ける比較的近い所に病院がやっている病児保育あります。

たしかにわくわくと学童はサービスの差が歴然とありますが
学童は1年生しか入れなくて2年生で途方にくれた経験があります。
なのでわくわくは席は確保されるので本当に必要な人には何だかんだ言いつつ
ありがたい制度なのかな？と思います。

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３４９さん
武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用とは具体的には何のことでしょうか？
私の建設費はあくまでも敷地内の外構を含めた全工事の費用で、敷地外の費用は含んでおりません。
上下水道、電気、情報通信等のインフラ設備は再開発の場合、通常、建物直近までは電力会社等の供給会社の負担工事で、本管等から敷地内への引き込み以降が使用者（マンション側）の負担工事です。今回、私がパビリオンで見た図面でもインフラ設備等は別途工事となっていました。また、物件概要には「分譲後の権利形態として敷地は共有、建物は区分所有」と書かれていますので、当然、駅周辺の整備等にデベロッパーが費やした費用等は別途と考えております。再開発であっても駅は駅の所有者、道路は道路の所有者、敷地内は敷地内の所有者が負担するのが基本です。ただし、再開発の 場合、所有権が複数であったり、所有者から委託されていたり、補助金が出たりして負担が複雑になりますが。詳しくはデベロッパーに聞いたほうが良いと思います。

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高層ビルをもうつくらない開発地域に指定するなら
小杉も考えるが、後からごたごたの状況では、他と変わらなくなって
あまり魅力がないな。

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No.373さん
不動産投資はやり方によっては１０％程度の収益が得られ、また、値崩れもし難い方法はあります。不動産を目利きして、ＣＭ、ＰＭ業務により巨額の利益を上げている外資系の不動産会社は多数あります。外国の不動産会社が何でこんなに日本の不動産に投資しているかを考えてみください。わざわざ儲からないのに投資する訳がないでしょう。
個人だと法人と同じようには高額な利益は上げられませんが、その方法によっては株等よりもリスクを抑えて、リターンもそこそこ（ミドルリスク、ミドルリターン）狙えます。また、分散投資等言う意味でも株等との相関性の低い不動産は価値があります。
人のことを馬鹿にする前に一度、勉強をされたほうが良いのでは？

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ＭＳＴの懸念事項

１　南面に高層マンション建設の可能性が高い→日照、眺望、資産価値に影響大
２　高額→少なくともＳＦＴより割高、特に高層階
３　内装→イマイチ。アップグレードすればさらに負担増に
４　希少性が少ない→同時期に同レベルの多数の住戸
５　環境劣化→車渋滞の悪化、教育施設の不足等

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小杉さん

いろいろ有益な分析と情報ありがとうございます。

No.349→No.375 の問答に関してですが、「武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用」とは、おそらく横須賀線新駅の建築費用がらみの話ではないでしょうか。新駅は地元自治体である川崎市の請願により新設される駅なので、建設コストのかなりの部分を市側が負担します。そして市は、三井（パークシティ）やリクルート（レジデンス）、鹿島（ダヴィンチ）、あと小杉タワーの開発デベロッパー等との間で、駅設置により生ずる受益の負担として合計20億円程度を分担してもらう合意を取り付けていたと記憶します。

これらの情報は、年初あたりに神奈川新聞等の地域メディアで報道されていました。ご参考までに。

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あの角住戸はどうもダメですね。
どうしてあんな三角リビングにしたんだろう？
使いずらいと思うのは私だけでしょうか？

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なんと全国で660万戸が余っている「空き家」だそうです。660万戸とはどれくらいかというと、平成15年の統計調査によると東京都の総世帯数は約548万世帯です。東京都の住宅全部空き家…でも足りないくらいです。恐ろしいですね。これからもどんどん空き家は増えるでしょう。まさに「住宅大豊作！」。腐らせないうちに「叩き売り？」 …にならなければいいのですが…

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首都圏では、平成5年以前およそ年4万戸、平成6年以降から一気に年8万戸前後供給されています。一般的には年4万戸前後が需給バランスと言われている中で、平成6年以降から毎年その倍程の供給をしてきたということは、これから先のマンション購入予定者まで先取りしてしまったといえるでしょう。それほどマンション販売が活性化しています。 住宅公庫の金利は2〜3％台と低い水準で推移しており、家賃とローンの 返済金額に大幅な差額がない状況が続いています。この情報が「いつかは自分の家を持ちたい」という消費者心理に追い風 となり、一次取得者がマンション購入に意欲的になったといえるでしょう。また、景気回復基調による金利上昇見込がマンション購入の前倒しに拍車をかける可能性があります。

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↑
マンションの資産価値は将来相当下がるってこと？

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No.377さん
その程度のことわからないとでも？
誰でもしってることくどくどいって勉強しなさいといえる感性がすばらしいですね

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こんにちは。
私は庶民の妻子持ちなんですが、低層に普通に住んでもいいですか。
日当たりの悪さは子供に悪影響でしょうか。。

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384さん
みなさんにわかり易いように説明しているので多少文章は長くなります。
あまり、人を馬鹿にするような発言は止めませんか？
その程度のこととおっしゃいますが、それならば、ＣＭ、ＰＭ、不動産証券化について説明ください。

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No.386
結局　ながながと議論して自分が優位にたちたいというヨコシマな心をもっているのに
馬鹿にするような発言はやめろという　たまんないねこりゃ

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３７３、３８４
単なる荒らしですね。意味がない。無視無視ですね。

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387
「ながながと議論して自分が優位にたちたいというヨコシマな心をもっている」とありますが、私はそんな気は毛頭もありません。興味ある物件なので内容をみんなで議論したいと思っているのに内容は何も言わず、人を誹謗中傷する発言は止めましょうと言っているのです。
内容に関して発言くださるなら、いくらでも自由にやり取りできますが、ただ単に根拠、内容のない誹謗中傷なら相手にできません。

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No.389
小杉さん　気がすみましたか？
いつまでも張り付いていられませんので　私は仕事にもどります　失礼します

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↑
＊＊＊の遠吠え。ワォーン。

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３９２さん
そうですよね。私は近辺に職場があるので検討していますが、職場が近くなかったら検討していなかったかもしれませんね。道路も、今でも綱島街道の渋滞は凄いのにどうなるのでしょう。
割高なのに内装、設備はチープですよね。７０００万円以上出す人は一般的にかなり高額所得者かともいますが、その様な人があの内装で我慢できるのでしょうか。変更も聞かないし。三井も殿様ですね。

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>392
そうでしょうか？田園調布からもツインタワーがはっきりと確認できますが？

>393
内装は確かにチープですね。質感も良くない。でも用賀で高級物件と言われている
のとくらべてもそんなに大差ないです。我慢できるなら立地だけでも“買い”です。

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先週竹芝、湾岸方面に行きましたが、休日なのに閑散としていてこわくなりました。
塩のせいか、ビルの老巧化も激しく、先々の不安をおぼえ帰ってきました。
武蔵小杉もこれから高いビルが林立するようだと怖いです。

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３７３、３８４、３８６、３８９は同一人物？
小杉さんは人の質疑にちゃんと答えているよ。
あんたちは、ただ茶々を入れて、まともに討論してないじゃない。
こんなレベルの低い奴等とは一緒に住みたくないね。パビリオンであったらぶん殴ってやる。

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>394
立地だけで"買い"ですか。
たかが小杉で？ありえない。

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>>365さん

>将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。


この内容を見て、「個人が不動産投資をする場合には、REITに投資することで分散投資をし〜」という一文がありましたので混乱してしまいました。しかし、どうやら文脈を読み違えていたようです。

「国内外の株や債券、不動産、商品、オルタナティブ商品等に分散投資する」ということでしたら、おっしゃるとおりだと思います。

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396さん、同感です。小杉さんの話はとても参考になりとても勉強になります。
文章はＡ４、４枚くらいになり、どこかに投稿できそうですね。

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場を荒らしたがる人はどこにでも居ます。
相手にしなければいいだけです。
そういう人たちは相手にされると嬉しく
てエスカレートしてくんですよ。

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>>367さん

小杉さんの文章には「将来はどうなるかは分かりませんが・・・」という言葉がしっかりと盛り込まれているので、なんとも言えなくなりますが・・・
「将来の不動産価格はどうなるかは分からないので契約時の請負金額等で割高かどうかを判断した方が良いと考えております」というご意見もごもっともなので、これからはそういった視点からも考慮てみることにします。

確かに将来はどうなるかわかりませんが、個人的には今後5年間ほどは緩やかなインフレ傾向が続くのでは？との判断(首都圏への人口の流れを含め)で、以下のようなコメントを残しました。

「例えばですが、パークシティMSTと同じような立地、仕様で今後ゼネコンが請負契約を結ぶ場合は建設単価が上昇する可能性が高い。
結果、建設費に対して割安な販売価格をデベが提示したとしても、その価格(坪単価)が今のMSTよりも高くなる可能性があるということでしょうか？
そういった観点から見ると、将来的な価格上昇を踏まえれば「割安」と見れなくもないのでしょうか？
簡単に言えば、過去から見れば「割高」だが、未来から見れば「割安」とも考えられる。
言えなくもないと思いますが」

まぁ、自分で自らの背中を押しているとでも言いましょうか・・・

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>>389さん
こんな価格でも買って満足する人が沢山いるんだからそれはそれでほっておきましょうや。
親切で言ってるのに伝わらないみたいだからさ！

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>>395
湾岸地区は週末に人が少なく平日に多い所なんですよ。

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小杉も変わってきていて環境は大分良くなりそうですね。
でもこのマンションは建物は良いですけどちょっと高くて、頭金３千万しかなく、年収も１千万未満の我が家は見送りです。

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「高すぎる」「武蔵小杉レベルで」「仕様が悪すぎ」と考えるやつは買わなきゃいいだけ。
所詮貧乏人のひがみにすぎない。そんなことで値下げするとでも思っているのか？
いまや2極化の時代なんだから買える層と買えない層がはっきりしているのに、
掲示板でうさをはらす買えない層の多いこと。

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>>368さん

>問題なのはそのリスクを良く分からずに、または知らされずに極端に不安視したり、楽観視することではないでしょうか。埋立地かどうかだけが、マンション購入の理由にはなりませんよね（もちろん重要な要素ではありますが）。大事なことは様々な条件をなるべく客観的に知り、自分の事情に合わせて条件の優先順位を決め、その上で総合的に自分に合うマンションを選ぶことでないでしょうか。

おっしゃるとおりなんですが。
埋立地のMSを販売するにあたり、売主は当該地区の液状化対策処理レベルを保証してくれるわけもなく、素人にはいまいちわかり難いので個人的には敬遠しています。
実際に液状化が起きてしまったときに「想定される地震規模を大幅に上回る地震動が来てしまった」の一言で私は納得はできません。
様々な対策効果として杭基礎によりMSには損傷なし、周辺インフラも土壌改良によって沈下量は無処理対策時より3分の1になった。液状化後の対応プランもあるから安心。・・・う〜ん。

ポートアイランド及び六甲アイランドにおける、その後の土地価格や損傷のないMSの資産価値なんかは下落していないんですかね。少しは影響あると思うのですが。

>私は動揺を与えるようなことを書いたつもりはありませんが。

書いたつもりがないとおっしゃるなら、そうなのかもしれません。
ただ私は動揺しましたよ(笑)

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＞４０５
えっ、そもそも小杉買う人の方が貧乏人のような（笑

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>407
んなこたない。

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小杉って昔は東横線の中ではかなり低めのイメージの駅だったと思うんですが、街は生き物で変わっていきますからね〜。だんだん成熟していくんじゃないでしょうか。
できれば小さくても百貨店があると（日吉みたいな）もっといいんですけどね。
液状化気にしてる方がいますけど、水とか土が噴出してくるだけで、建物は今は固い地盤まで杭打ってますから昔の新潟みたいに倒れることも無いでしょうし、あまり神経質にならなくてもいいように思うんですけど。

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外野ですが、客観的に４０７はひがみだな〜。
まっどうでもええがね。

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