パークシティ武蔵小杉はどうですか？【6】

駅が近くて利便性は最高にいいと思うが　街づくりが宜しくないですな。
川崎市がしっかり規制しないので、秩序のない街になるかも知れない。

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まず道路を整備してくれないと。
今でもひどいのにこれから人口密度が上がると本当にごちゃごちゃになりますよ。

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道路については全くもって同感です。
都内にはいる橋も。丸子橋も車線もっと増やして欲しいし、
ガス橋もっと太くして欲しいし、目黒通り延長線の新橋も早く造って欲しい。

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荒れてる原因は価格にあるのでしょう。
東横沿線住民にしてみれば妥当な価格だし千葉、埼玉、神奈川県下の
住民にすると高すぎるということですね。

高いと思う人、横浜に買いたい人、内装がいまいちだと思う人の
書き込みの執念が凄くて面白すぎます。豊洲みたいに中心価格帯が
４０００万台だったらこうはならなかったんだろうけどね。

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買える人しか買えないってことですよ

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よく赤坂からタクシーで小杉まで帰りますが、深夜２割増、首都高使って６千円ちょい。

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港区に住んでますがここ高いなと思いました。
4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。

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>港区に住んでますがここ高いなと思いました。
>4000万台なら324さんの言う通り妥当かなとは思いますね。
港区のどこでしょう？
4,000万円台って、坪単価いくらのことでしょうか？
港区なら坪300〜350。
小杉なら250〜270でいいのでは。

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価値観なんて人それぞれですから書く方も読む方も
参考程度に考えれば良いのではないでしょうか？

元々工場主体の地域でしたから、住みやすい町にな
るのかどうかも数年後の姿で決まるのではないでしょ
うか？

川崎市と企業が地域のことを考えて開発すれば良い
町になるでしょうし、ばらばらで開発すれば住みに
くい町になるでしょうと思っています。

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>>港区のどこでしょう？
白金台です。私が3年前購入したときは坪365台でしたけど…
私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい300までですね。

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日照、眺望あきらめればもっと安い部屋ありますね。

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>私の言う4000万円台っていうのは今は建築コストや地価上昇もありますが小杉ならせいぜい
>300までですね。
あなたはね。

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以前、南側に４０階建てのブリリアが建つとの情報が書かれていましたが、本当でしょうか？
私のような南面希望者にとっては大変重要な問題ですので、とても気になります。
パビに問い合わせても、「まだ未定」との返事です。（かん口令でしょうか）
逆に百貨店が決まると価格上昇するでしょうし。

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かん口令じゃないでしょう。
移転先が決まらないことには、何も建てられません。
あれだけの敷地の移転先ってそんなにすぐには決まらないでしょう。
本当に未定でしょう。

っていっても、過去スレから判断してるだけ。小杉関連の板、全部
読んだけど、決定的意見はないよ。

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昨日パビリオンに行ってきましたが、今期の販売の要望書数は少なかったようですね。
多くの住戸が２期以降にずれるのは個人的には歓迎ですが、ＳＦＴの時ほどの人気はないのかな？と感じました。行かれた方いかがでしたか？
南側の東京機械跡地開発の詳細が決まるまで様子見の方も多いのでは？

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そうですか、ありがとうございます。
当面（ひょっとしたら２−３年）決まらないかもしれないですね。

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建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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３３７さん
土地取得価格がこんなものではないと思われますが？
公示価格と実勢価格に開きがあるものと思われますが。

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３３７さんへ
なるほど、参考になります。

パビリオンで賃貸シュミレーションを見せてもらいましたが、大体２０−４０万に設定されていました。坪１２０００円位から。こちらも周辺相場から考えて高スギと感じました。

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３３８さん
書かれている通り、想定している土地の取得価格は実勢価格とは異なると思いますが、あくまでも概算１例とお考えください。
そこで土地の取得価格50万円／㎡を100万円／㎡（ありえないと思いますが）で計算すると⑥の価格は228万円となり、売り出し価格はこの価格の1.16倍となります。
ところで、高層マンションの価格を決定する上で一番影響があるのは建設費です。いろいろなマンションの工事価格（公開されている統計値等）から判断して、このマンションが工事請負契約された2年前位なら、このマンションの仕様からすると337で使用した建設単価33万円／㎡は概ね妥当と考えます。工事価格が上昇し始めたのは、ほんのここ数ヶ月前で当時は、まだまだ安値でした。
ゼネコンはいままで、民間工事では安価で請負い、官庁工事で儲けていました。しかし、官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか。ひとそれぞれ事情は異なるのに、横浜や豊洲等の違う地域の違うグレードの物件の価格と比べても意味がないと思います。パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

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３３９さん
購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。例え、良い物件で建設費が高かったとしても絶対価格で比較されがちです。建設費等から見た割高物件を投資目的で購入するのは危険かと個人的には思います。不動産の場合は流動性が株等と違い、極めて流動性が低いので、グロース投資（成長期待投資）ではなく、バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。昨年話題になった湾岸の建物の売り出し価格は建設費等からしても極めて割安でしたし、相場価格より安かったです。あれ位なら、投資目的も良いかと思いますが、パークシティ武蔵小杉は疑問符が付きますね。

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３４１さん
とても参考になるご意見ありがとうございます。

ひとつ教えていただきたいのですが、現在の都内及び近郊の不動産価格は「バブル」ですか？
人口減少、増えない個人所得、マンション供給過剰　などからして近い将来不動産価格の下落が再現されるのではと個人的には読んでいるのですが・・
現在の状況はデベなど不動産業界による仕掛け的価格形成との意見もあります。
だとしたら今の時期のマンション購入自体リスキーと感じてしまいます。

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バブルではないのではないでしょうか？
今まで土地の値段がどんどん下がってきてやっとあがり始めました。
株で言えはどんどん株価が下がって一番の買い時を過ぎあがり始めたところではないでしょうか？
今買わなければ、もう買えなくなる！
私はそんな気がします。

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↑
ご意見ありがとうございます。
不動産は高額なゆえ慎重に判断したいものですね。

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３４２さん
「バブル」とは資産の実体価値から大きくずれ、今後調整する（下がる）と言う意味でしょうか。私が興味がある東京、神奈川で駅近の８０〜１００平米の３ＬＤＫの物件（３０件位）で、積み上げ方式の価格と比べると売り出し価格は確かに割高（＝業者の利益率が高い）となってきています。損益計算法の価格で考えると、利回り５％程度で売り出し価格と大体同額となる価格となっています（２年位前は7、８％の利回りが得られました）。従って、割安な物件は少なくなってきていますが、実体から大きく離れ利益率も悪く、キャピタルゲインだけを狙った投資が主体となっている状態ではないと思います。
いい加減なマスコミや評論家がミニバブルだとか書いていますが、ただ単に売り出しの坪単価や土地の価格の上昇だけで、それを説明しているものが多数、見受けられます。ベンツとカローラをそれらの性能を無視して価格だけで比較、評価しているだけの無意味な評論だと私には思えてなりません。
将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。
話が長くなりましたが、普通の個人がこの物件だけを投資の目的だけで購入するのはリスキーだと思います。投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。私の妻がブランドの鞄を買ったときに「高いなー」と言うと妻は「あなたには価値が分からないのよ」と言います。私は原価から考えて判断し、妻はブランド力から判断しているのですよね。人それそれ、その両者の視点からマンションも判断しないといけないですよね。

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３４５さん
なるほど、ご意見ありがとうございます。とても参考になります。
私自身は株はやりますが、不動産投資は目利きが出来ずしたことがありません。
ＲＥＩＴもなんだか縁遠い印象でした。

ＭＳＴは実家に近いため、自己の居住用として検討しております。
ただ２０年後を目処に転居の可能性があるため、長期的な下落率が気になっておりました。
よく考えてみます。

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小杉さん
すばらしい・・・、まるで東洋経済とかダイアモンドを読んでるようです。
ほんとに参考になります。でもわたしは投資目的でＳＦＴを買ってしまいました。

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小杉さん、優れた見識をお持ちですね。すごい！

なんとなくですが、意匠屋ではない一級建築士さん。

・・・のような気がします、間違っていたらごめんなさい。


不動産投資、今からでは遅いと思いますね。特にサラリーマンの不動産投資は湾岸で終ったことくらい、小杉さんクラスならわかりそうなのですが・・・まだ行きますか？

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ちなみに武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用は入っているのでしょうか？
新駅や電線の地中埋設の為にパークシティだけでも20億くらいは費用として上がっているのではないでしょうか？

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>バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。

バリュー投資のことですか？

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タワーマンションにおいて、布団干しはどうすればよいのでしょうか。
日当たりも悪いわけですし、布団乾燥機は必須ですか。

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マンション購入を検討しているのですが、先日こちらのＭＲに行って来ました。お客様駐車場には高級外車がずらり…。やはりセレブ風？の方たちがお住まいになるのでしょうか？

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>購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。

ここで言う周辺相場とは武蔵小杉再開発終了後のことですか？

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>官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。

例えばですが、パークシティMSTと同じような立地、仕様で今後ゼネコンが請負契約を結ぶ場合は建設単価が上昇する可能性が高い。
結果、建設費に対して割安な販売価格をデベが提示したとしても、その価格(坪単価)が今のMSTよりも高くなる可能性があるということでしょうか？
そういった観点から見ると、将来的な価格上昇を踏まえれば「割安」と見れなくもないのでしょうか？
簡単に言えば、過去から見れば「割高」だが、未来から見れば「割安」とも考えられる。
言えなくもないと思いますが。

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投資話に花が咲いているところ申し訳御座いませんが、
ＭＳＴを買おうと思っている庶民はいないんですかね？

私は庶民ですが買いたいな〜と悩んでいます。もし買っ
ても庶民が１人も居なかったら蚊帳の外になってしま
いますからね！

誰か庶民で買うって人が居たら出てきてください！

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>建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので・・・

建築の仕事をされているというので、あえて聞きたいと思いますが。
「小杉さんは湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」

このスレッドは投資目的以外で購入される方も多く閲覧しています。
小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。
建築の仕事をされている小杉さんなら、永住目的や長期的な住居と考えている方に埋立地のMSはすすめないのではないでしょうか？
それなら逆に、埋立地ではないことが不動産投資家以外の購入検討者にはプラス要因となる。
そうは言えませんか？

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↑埋立地のマンションが良くないみたいな意見ですが結局は仮定の話なんじゃないの？
地震が来たら…地中からなんか出てきたら…そういう事ですか？

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>351
布団乾燥機も使ってみると悪くないですよ！

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>パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

すでにSFTを購入した人もいるでしょう。MSTを前向きに検討している人もいるでしょう。
もう少しこういったコメントが欲しかった、と思います。
ご自身がおっしゃる様な武蔵小杉再開発後の利便性をもう少し評価してもいいのではと感じています。
新駅や副都心線、もっと評価されてもいいのではないかと思います。品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。相鉄線が目黒線とつながれば新横浜へのアクセスも楽になります。
言わずもがなこういった再開発後の利便性は販売価格に織り込み済みです。
投資家以外であれば十分に検討できる・・・そういう意味でのコメントと取って宜しいんですよね。

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>将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。

「１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです」は主観的に見て誇張表現に思えます。不動産投資に都合の良い環境が10年間維持されることが前提でのお話ですし。

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>投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。

前向きなご意見、ありがとうございます。
感謝します。

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>>品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。
武蔵小杉から明治神宮前までの乗車時間と品川から原宿までの乗車時間は殆ど変わらないけど
それは決して「イコール」とは言えないと私の価値観では判断しますけどね。

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>296さん
>子育てでも、随分助けられました。共働きで祖父母は県外の身にとって、
>病気の時でも子供を預け>られる場所がある川崎のシステムはすごい、と
>思いました。心強かったです。普段の保育時間も長め>だったので、羨ま
>しいといわれました。学童へあがっても（今はわくわく、という別のシス
>テムですが）どうしても、の時、子供をお願いする意味では安心でした。

地元民ですが、にわかに信じられませんね。
親族に、川崎市の保育士（公務員）がいますが、中原区の保育環境は
悪い方だと言っています。

現状は横浜市の方が、保育園の民営化を推進した分だけ充実している
ようです。

病児保育のシステムも、ある程度の市町村なら実施していますよ。
川崎市独自の制度だったなんて今も昔も考えられません。

ちなみに、武蔵小杉はおろか中原区に病児保育を実施している保
育園なんてありません。

川崎市は、中野島にあるだけです。横浜には少なくとも4つはあります。
こちらをご覧下さい↓
http://www.byoujihoiku.ne.jp/shisetsu/

また川崎市の認可保育園の延長保育は19時までと、23区と比較して
明らかに劣ります。最近、元住吉側に漸く夜遅くまでやっている認
可保育園ができたのは朗報でした。

当物件に、認可保育園が出来る予定で、民営となる予定ですので
もしかすると延長保育は期待できるかもしれませんね。

また、学童も今では廃止され、わくわくプラザとなり、サービス
の低下が指摘されています。

296さんはかなり中原区に思い入れがある様子。
くれぐれも鵜呑みにされぬよう、ご自身でよく調査されることを
強くお勧めします。

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３５９さん
私の説明が足りなくて申し訳ありません。
ＭＳＴは建築請負契約時（２年程前）の建設費等から考えると多少、割高ですが、利便性やコミュニティ施設の充実、施工品質の高さ等は特筆すべき優位点と思えるということが私の言いたいこことの趣旨です。そして、人それぞれ経済的事情、通勤場所、家族、将来設計等によって自分の住むべきマンションや家を選ぶ際の優先項目や内容は変わってくるので、自分の思い込みや考え方だけで建物を否定的に書くのは良くないということで書き込みをさせていただきました。
最近、ＭＳＴの書き込みに「武蔵小杉は良くない」、「武蔵小杉に２６０万円の価値はない」とでも言うような、あまり根拠のない否定的な書き込みが多く見られました。ＭＳＴだけでなく、どの物件でも満点のものはない訳ですが、それでも人それぞれ、その人の事情に合わせて物件について真剣に考え、お互いに意見、情報交換、アドバイスすることで、その人のより良いマンション購入をすることがこのサイトの一番の意義だと考えています。あまり根拠があるとは思えない、または身勝手な書き込みをすることはその物件を真剣に購入しようとしている人、または購入した人に対して極めて失礼だと思います。自分の住処は非常に大事なものと思いますが、住めば都です。人の住むところを中傷誹謗することは人間として最低だと思います。例え、非常に高価なマンションに住む人であっても。
私もＭＳＴを自分の住処として真剣に購入しようと考えています。できれば、皆さんと自由に意見交換しながら、より良い知識を持って、納得して購入できたらと思います。

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３６０さん
あまり、ここで資産運用の話をしても意味がないと思いますが、不動産にだけ投資して１０年で資産が倍になるとは書いておりません。分散投資をした場合のことを書いています。また、１０年で倍といっても年利にすると約７％です。適切な資産運用をすれば、ある程度、リスクを抑えつつ年利７％
の運用することは可能性が高いです。資産運用の重要なポイントは分散投資（時間分散、時期分散、資産分散）、長期投資、リバランス、税金の繰延べ効果の利用等です。これは私の主観でも誇張でもなく、経済学等で過去の統計分析からほぼ実証されていることです。その人のライフプラン、キャッシュフロー、バランスシート等からリスクとリターンを想定し、それを基に国内外の株や債券、不動産、商品、オルタナティブ商品等に分散投資するのです。
将来は不確定で誰にも予想は出来ないので過去の分析から適切な資産配分しようというものです。資産の結果の８割は銘柄の決定とかタイミングはなく、資産配分で決まると過去の分析から欧米では極めて主流は投資方法で日本の機関投資家も同様な手法を使っています。決して、完璧なものではありませんが、現状では極めて優れた手法と言えます。まともな本には書かれているものですよ。

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ＭＩＤ購入者層は、ＳＦＴを買った人たちと質が違うかもね。
意外と、分譲マンションなのに、しょっぱなから賃貸で入居する人が多かったりして。

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３５４さん
以前の私の書き込みをコピペしますが、「将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。将来の相場動向を予想して破綻したバブルの投資家が周りにもいます。あくまでも自分のライフプランを立て、自分がマンション購入で何を優先させるかを決めれば、本当の意味での自分のマンションの適正価格がでるのではないでしょうか」が回答です。将来の不動産価格はどうなるかは分からないので契約時の請負金額等で割高かどうかを判断した方が良いと考えております。バブル時は皆、未来永劫、土地はあがると思っていましたが、その後、どうなったでしょうか。そのようなことが今後ないとは決して言えないのではないでしょうか。

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３５６さん
「湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」とありますが、答えはケースバイケースです。確かに埋立地は液状化減少や増水時の浸水等の問題が考えられます。それらの課題に対して、土壌改良や湾岸工事等の適切な対応が行われ、更に液状化が起きた場合に対する建築プランの対応ができていれば検討の余地があるのではないでしょうか。問題なのはそのリスクを良く分からずに、または知らされずに極端に不安視したり、楽観視することではないでしょうか。埋立地かどうかだけが、マンション購入の理由にはなりませんよね（もちろん重要な要素ではありますが）。大事なことは様々な条件をなるべく客観的に知り、自分の事情に合わせて条件の優先順位を決め、その上で総合的に自分に合うマンションを選ぶことでないでしょうか。
ところで、３５６さんは「小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。」と書かれていますが、どういう意味でしょうか。私は動揺を与えるようなことを書いたつもりはありませんが。

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３５０さん
書かれている通り、バリュー投資のミスタッチです。訂正させていただきます。

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よみにくいですね

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