パークシティ武蔵小杉はどうですか？【6】

３３９さん
購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。例え、良い物件で建設費が高かったとしても絶対価格で比較されがちです。建設費等から見た割高物件を投資目的で購入するのは危険かと個人的には思います。不動産の場合は流動性が株等と違い、極めて流動性が低いので、グロース投資（成長期待投資）ではなく、バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。昨年話題になった湾岸の建物の売り出し価格は建設費等からしても極めて割安でしたし、相場価格より安かったです。あれ位なら、投資目的も良いかと思いますが、パークシティ武蔵小杉は疑問符が付きますね。

３４１さん
とても参考になるご意見ありがとうございます。

ひとつ教えていただきたいのですが、現在の都内及び近郊の不動産価格は「バブル」ですか？
人口減少、増えない個人所得、マンション供給過剰　などからして近い将来不動産価格の下落が再現されるのではと個人的には読んでいるのですが・・
現在の状況はデベなど不動産業界による仕掛け的価格形成との意見もあります。
だとしたら今の時期のマンション購入自体リスキーと感じてしまいます。

バブルではないのではないでしょうか？
今まで土地の値段がどんどん下がってきてやっとあがり始めました。
株で言えはどんどん株価が下がって一番の買い時を過ぎあがり始めたところではないでしょうか？
今買わなければ、もう買えなくなる！
私はそんな気がします。

↑
ご意見ありがとうございます。
不動産は高額なゆえ慎重に判断したいものですね。

３４２さん
「バブル」とは資産の実体価値から大きくずれ、今後調整する（下がる）と言う意味でしょうか。私が興味がある東京、神奈川で駅近の８０〜１００平米の３ＬＤＫの物件（３０件位）で、積み上げ方式の価格と比べると売り出し価格は確かに割高（＝業者の利益率が高い）となってきています。損益計算法の価格で考えると、利回り５％程度で売り出し価格と大体同額となる価格となっています（２年位前は7、８％の利回りが得られました）。従って、割安な物件は少なくなってきていますが、実体から大きく離れ利益率も悪く、キャピタルゲインだけを狙った投資が主体となっている状態ではないと思います。
いい加減なマスコミや評論家がミニバブルだとか書いていますが、ただ単に売り出しの坪単価や土地の価格の上昇だけで、それを説明しているものが多数、見受けられます。ベンツとカローラをそれらの性能を無視して価格だけで比較、評価しているだけの無意味な評論だと私には思えてなりません。
将来のことは誰にもわかりませんので、不動産価格が今後、どうなるかは予想し得ないと思います。特に建築の知識のない方が今後の予想が難しい個別の不動産に投資するのは危険ではないでしょうか。また、株等の有価証券と違って不動産は流動性リスクが極めて高く、余程の金持ちでない限り複数の不動産への分散投資はできません。個人が不動産投資をする場合には、ＲＥＩＴに投資することで分散投資し、流動性リスクの低減も図った方が良いかと個人的には思います。ただし、ＲＥＩＴもかなり価格が上がってきていますし、内容が不透明なものもあるので、ＲＥＩＴに組み込まれている物件や負債比率等の内容をしっかりと吟味する必要があるでしょうね。ＲＥＩＴは株や債権と相関係数が低いので分散投資の一つとしては魅力ある商品と思います。
話は変わりますが、皆さんも知っているかと思いますが、経済評論家のある有名な人が将来、日本は少子高齢化や多額の国債等のためハイパーインフレになる可能性があるので今のうちに低利子で借金をして不動産を買ったほうが良いと言っています。もしかしたらそうなるかも知れませんが、将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。
話が長くなりましたが、普通の個人がこの物件だけを投資の目的だけで購入するのはリスキーだと思います。投資ではなく、この物件を気にいって住むつもりで買うのであれば、多少割高であっても良い物件と言えるのではないでしょうか。私の妻がブランドの鞄を買ったときに「高いなー」と言うと妻は「あなたには価値が分からないのよ」と言います。私は原価から考えて判断し、妻はブランド力から判断しているのですよね。人それそれ、その両者の視点からマンションも判断しないといけないですよね。

３４５さん
なるほど、ご意見ありがとうございます。とても参考になります。
私自身は株はやりますが、不動産投資は目利きが出来ずしたことがありません。
ＲＥＩＴもなんだか縁遠い印象でした。

ＭＳＴは実家に近いため、自己の居住用として検討しております。
ただ２０年後を目処に転居の可能性があるため、長期的な下落率が気になっておりました。
よく考えてみます。

小杉さん
すばらしい・・・、まるで東洋経済とかダイアモンドを読んでるようです。
ほんとに参考になります。でもわたしは投資目的でＳＦＴを買ってしまいました。

小杉さん、優れた見識をお持ちですね。すごい！

なんとなくですが、意匠屋ではない一級建築士さん。

・・・のような気がします、間違っていたらごめんなさい。


不動産投資、今からでは遅いと思いますね。特にサラリーマンの不動産投資は湾岸で終ったことくらい、小杉さんクラスならわかりそうなのですが・・・まだ行きますか？

ちなみに武蔵小杉地区の再開発に投じたデベの費用は入っているのでしょうか？
新駅や電線の地中埋設の為にパークシティだけでも20億くらいは費用として上がっているのではないでしょうか？

>バニュー投資（割安投資）が望ましいのではないでしょうか。

バリュー投資のことですか？

タワーマンションにおいて、布団干しはどうすればよいのでしょうか。
日当たりも悪いわけですし、布団乾燥機は必須ですか。

マンション購入を検討しているのですが、先日こちらのＭＲに行って来ました。お客様駐車場には高級外車がずらり…。やはりセレブ風？の方たちがお住まいになるのでしょうか？

>購入は賃貸の投資目的でしょうか。当たり前のことですが、賃貸価格は周辺相場に大きく影響されます。

ここで言う周辺相場とは武蔵小杉再開発終了後のことですか？

>官庁工事が今後、増えることは可能性として極めて低いことや、資材単価や労務費が上昇していることから、ゼネコンは建設単価を上昇させる方針です。将来はどうなるかは分かりませんが、建築工事の上昇、消費税の増税の可能性は高く、買値は上昇していくかもしれませんね。そうとは言え、あせって、割高物件を買うのはよした方が良いと個人的には思います。

例えばですが、パークシティMSTと同じような立地、仕様で今後ゼネコンが請負契約を結ぶ場合は建設単価が上昇する可能性が高い。
結果、建設費に対して割安な販売価格をデベが提示したとしても、その価格(坪単価)が今のMSTよりも高くなる可能性があるということでしょうか？
そういった観点から見ると、将来的な価格上昇を踏まえれば「割安」と見れなくもないのでしょうか？
簡単に言えば、過去から見れば「割高」だが、未来から見れば「割安」とも考えられる。
言えなくもないと思いますが。

投資話に花が咲いているところ申し訳御座いませんが、
ＭＳＴを買おうと思っている庶民はいないんですかね？

私は庶民ですが買いたいな〜と悩んでいます。もし買っ
ても庶民が１人も居なかったら蚊帳の外になってしま
いますからね！

誰か庶民で買うって人が居たら出てきてください！

>建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので・・・

建築の仕事をされているというので、あえて聞きたいと思いますが。
「小杉さんは湾岸やMMの埋立地に建つMSを・・・永住目的で購入しますか？」

このスレッドは投資目的以外で購入される方も多く閲覧しています。
小杉さんの不動産投資家へのメッセージが、少なからずもそれ以外の人にまで動揺を与えています。
建築の仕事をされている小杉さんなら、永住目的や長期的な住居と考えている方に埋立地のMSはすすめないのではないでしょうか？
それなら逆に、埋立地ではないことが不動産投資家以外の購入検討者にはプラス要因となる。
そうは言えませんか？

↑埋立地のマンションが良くないみたいな意見ですが結局は仮定の話なんじゃないの？
地震が来たら…地中からなんか出てきたら…そういう事ですか？

>351
布団乾燥機も使ってみると悪くないですよ！

>パークシティ武蔵小杉が割高と書きましたが、それはあくまでも建設費等から見た概算に対してのものであり、利便性や図書館、公民施設等の施設の充実を考えれば、人によっては割安かもしれません。

すでにSFTを購入した人もいるでしょう。MSTを前向きに検討している人もいるでしょう。
もう少しこういったコメントが欲しかった、と思います。
ご自身がおっしゃる様な武蔵小杉再開発後の利便性をもう少し評価してもいいのではと感じています。
新駅や副都心線、もっと評価されてもいいのではないかと思います。品川13分、東京20分、原宿ラフォーレ前にできる明治神宮前駅まで特急利用なら16分ほどではないでしょうか。相鉄線が目黒線とつながれば新横浜へのアクセスも楽になります。
言わずもがなこういった再開発後の利便性は販売価格に織り込み済みです。
投資家以外であれば十分に検討できる・・・そういう意味でのコメントと取って宜しいんですよね。

>将来どうなるかなんて絶対に誰にもわかりません。日本の将来がどうなるかなんて予測して投資するのは投機に近いのではないでしょうか。それよりも現在わかることを定量的に把握して分散投資、長期投資すれば直近で５倍、１０倍に資産はならないでしょうが、１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです。

「１０年もすれば資産が倍になる可能性は極めて高く（過去の統計から言って）、リスクも低いです」は主観的に見て誇張表現に思えます。不動産投資に都合の良い環境が10年間維持されることが前提でのお話ですし。