グランフロント大阪（GRAND FRONT OSAKA）　（前スレ名：最後の一等地、梅田北ヤード　地上48階タワーマンション）

所詮、中津というか所詮大阪やな。ヨドバシの北側は土日競馬するオヤジばかりやしね。
周辺もタバコのポイ捨てや痰だらけ。弥生会館やらＪＲＡやらあの周辺が綺麗になって
北ヤードの残りが公園って決定されたら価値が上がる。
あ、そのころはもう築何年やねんって話やけど。

今日、ヨドバシに用事があり、じっくりと見ましたが、歩くにはやはり遠いです。
駅から出るのも時間かかるし、ヨドバシを越え、ビルを３つ越えた先ですから常識的な線で大阪駅に行くより中津でしょう。
もう少し手前なら良い立地なんでしょうが、環境を含め場所が悪いと言えます。残念な立地です。

価格次第なきもしますが、やっぱり北ヤードって
言われたら、売れちゃうのかなぁと思います。
不便な所じゃないですからね。

ふつうに売れると思います。

大阪駅北側が主流になります。
南側は廃れるでしょう。第1〜4ビルは老朽化し殺伐としているし、西梅田も活気がないし。
既に、ヨドバシ、三越伊勢丹で、大阪駅北側に人の流れが変わってます。

難しいよ。あの場所は。ＪＲＡもあり競馬新聞持ったおっさんのゴミと痰だらけだし。
北側は、それほど伸びないよ。駅ビル人気も最初だけだろうし。良い例が京都駅だしね。
阪神百貨店を含めた駅前ビル等の南側の再開発の方が遥かに価値高い。

北側は中津や淀川で、それ程の広がりは見込めないでしょうしね。残念ながら。

2013年に着工予定の阪神百貨店の建て替えは延期になり、全く見通しがたっていない。
新しい梅田阪急ビルでさえ、殆ど幽霊ビル化しているのに、阪神百貨店の建て替えの必要性が見いだせない状態だ。
時代遅れの古いビルが多い大阪駅南側は、衰退していくだろう。
勢いのある元気な会社は、古いビルに残らず、新しく大阪の顔となるグランフロントに移っていくんだろう。

南側は基本ビジネス街だから別に活気が有っても無くても関係ないけどね。

JRAが移転してくれたらなぁ
汚い服着て煙草くわえた、競馬新聞スポーツ新聞しか読まない
いかにも大阪底辺のおっちゃんの群れを潜り抜けないと
肝心の大阪駅前まで行けないなんて最悪
あそこよく通るけど、よくくわえ煙草の火で服を燃やされそうになる

たしかにJRAのおっちゃん、うようよいますね！
週末。
あの人ごみかき分けるのかなりストレス。

JRA なんか通らずまっすぐに大阪駅に行けますけど？
本当に現地に行ったことあるのかな？

競馬好きのおやじは避けられない（笑）
ってことでは？

北側に、それ程の価値無いですね。
周りの環境悪すぎる。発展はヨドバシ横ぐらいまでで限定的。マンションの場所までは発展しない。

競馬新聞、タバコの吸い殻、たん等、一歩入ったら、ある意味スラム街みたい。ケチなＪＲを含め何処までお金をかけて整備開発するかでしょうね。
元から大阪駅の東、西、南側の様な集客力ある商業施設ないんだし、単に箱物だけ造り場所だけで売ろうとしたら何処かの再開発と一緒で失敗し本当のスラム街になりますからね。
本来どう考えても、あの場所はマンション用地ではなく、オフィスビルか商業施設の場所だからね。無理矢理、端っこにマンション持ってきた感があるから場所も悪く違和感がある。
オフィスビルか商業施設にしておけば一体感が出て北側は拓けたのに。
まっ、賃貸だけのオフィスビルや商業施設よりも建設費を含めた目先のお金が欲しかった事業主が、どうしても分譲マンションを造り資金が欲しかったんでしょうね。安易な計画です。

東南海地震の時のハザードマップを見ると確かにローンを組んでまで買う気にはなれないな。
大阪市内はあくまで新築賃貸で便利のいいところであればいいかな。
お金の使い道がわからないぐらいのお金持ちが買うレベル。

見た目は高く売りたいから豪華に作るでしょうが、実際は資金回収したいから見た目だけで安く作ると思う。
見る人が見たらガッカリ物件の様な気がしてならない。

↑キタハマのことですか？

そうですね。
キタハマのことですね。

キタハマにならない事を祈る。
業社が場所だけで売れるやろと儲ける為に安く上げようと張りぼての手抜き物件になりそうな気がしてならない。
事業主と建設会社どこでしたか？

積水でしたっけ？スカイビルみたいなシンボリックなビルにすれば良かったのになぁ～

↑みたいな人がいるからまあキタハマも売れるわけで。建前上完売にしてるけど実際まだ部屋残ってますからね。

４４８，４４９さんへ
キタハマって見た目だけなんですか？

４５３さんへ
あとまだ完売してないんですか

The KITAHAMA (住民版) Part1/356



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検討ｽﾚ 関連ｽﾚ

347：匿名さん
[2010-09-18 01:26:51][×]
このマンションはエントランス周り以外はかなりちゃちです。私はそれは認識して買いました。過剰な期待はしても無駄です。あきらめましょう。

No.65 by 検討中　2009-07-22 17:55:00
そうかな？そんなに高級感ありますか？ミナミの安物のキャバクラの内装みたいで見た目だけ派手で大した物を使ってないですよね？家族と見に行って、ケバくて安っぽいと言うのが印象でした。１階のエントランスも小さいし趣味の悪いカーテンが着いてますしね。あと１番がっかりしたのはシースルーエレベーターです。その前にシティタワー西梅田のを見に行っただけに、窓は狭く視界悪い上にロープが前にあり視界を遮ります。なぜ？みたいなエレベーターです。
確かに全体的には見た目を高級に作ってますが、しっかりと１つづつ確認して行くとがっかりな部分が多いです。
見た目に惑わされることなく、しっかりと何度も見てから決めるのが良いと思いますよ。

キタハマの主導は長谷工でしたっけ？ここのリーダーは積水だから、はれぼてでなく質実剛健なマンションを造ってくれますよ。

あ、はりぼてね、すいません

保有効果ですね。
一旦自分の所有物と認識すると価値あるものと錯覚してしまう。
今、売りに出されている中古物件や一棟収益物件なんかがいい例ですね。
価格交渉分を差し引いて考えても、明らかに市況とかけ離れた売値で“陳列”されている。
新着物件が出るたびにいつも思う。

■ヤンマー本社東裏
阪急梅田駅に近いがJR大阪駅には遠い
北ヤードマンションとJR大阪駅の中央改札までほぼ等距離
JRの線路を走る電車や新御堂筋を走るクルマを見下ろす眺望は面白いかも
三番街の地下通路と直結し雨の日でも傘なしで
阪急・地下鉄・JRの梅田駅と行き来できるなら大注目だが直結しなしなら魅力半減
まだJR大阪駅と地下街直結、屋根付きデッキ直結のマンションは無いからね

■ジオ グランデ梅田
ここも阪急梅田駅に近いがJR大阪駅には遠い
北ヤードマンションとJR大阪駅改札までほぼ等距離
郊外の弱小自治体名がついたローカル駅前再開発マンションでは駅直結が当たり前
大阪駅といえども今どき雨の日に傘をささないと行き来できないマンションが「駅前」を名乗ってはいけないと思います
車を駐車場から出して行き来するには近すぎて微妙で余計に不便な距離ですから

■北ヤードマンション
JR大阪駅から最も遠い
各駅停車しか停まらない阪急中津駅が１番近いので最寄り駅がJR大阪駅と宣伝できないハンディーがある
建蔽率が低く空間が開いているのでJ目の錯覚でR大阪駅から近いと勘違いするが歩くとJR大阪駅との距離を痛感する
計画図では隣りのホテル棟まではデッキでJR大阪駅と繋がっているように見えるがこのマンションは傘が必須のようだ
現時点でここを買うのはギャンブルに近い
物件そのものではなく隣接地の北ヤード第二期区画の予定が未定でどうなるか分からない点が大問題
大阪城公園のようにになれば賭けに勝ちだが橋下知事が辞めたとたんにビルが乱立する可能性は低くない
反対に佃・月島のマンション群や品川駅周辺みたいに密集したピルの「びょうぶ」が目の前に立ふさがったら賭けに完敗
そうなったら十三の花火も完全に見えなくなっちゃう　｡＞＜｡

■堂島小学校跡マンション
アバンザの西向かい近鉄ビル裏の土地なら堂島地下街直結や地下鉄西梅田駅直結は無理っぽい
ここも雨の日は傘が必須のようだ
新地にお勤めの夜の蝶たちや客たち専用の隠れ家マンションとして以外は存在価値を見出せない

以上、個人のメモ(備忘録)ですですので他人は読まないで下さい

４６１さんへ
面白かったのでついつい目がいってしましました。
今記載されていた物件との比較のために、あなたの視線であと2物件のコメントをいただきたいのです。
それは、「梅田タワー」と「チャスカ茶屋街レジデンス」です。
この２つをお願いいたします。

梅田東小跡地は常識的には商業・オフィスビルの可能性のほうが高いだろう。
（今後よほど不景気になればマンションもあるかもしれないが。）

大阪駅直結マンションなどができるのは，日本経済沈没のとき。したがって，そんなことが起きないことを切に祈る。

中々、的確なコメントですね。
北ヤード信者は後で後悔したり文句言わない為にも、冷静に読み返した上で契約すべきですね。

北浜タワーに厳しいご意見ですね。

ロビーから見るあの大庭園に圧倒されて購入した（と言いたいが，結局そうしなかった）者としては
複雑。ぱっと見豪華，日本１の高さ，などという表面的なものに一時的に魅かれたんでしょうね。

といいながら，いまだに時々中古の北浜に注目してしまいます。

日本経済沈没は近いけど都心部はある程度の時間は持つよ。
地方はズタズタだけど。

持てばいいけどね。

少子高齢化のスピードから見て、まぁ５年はカタイでしょう。
その後は後発マンションや新スポットに道を譲らなければならんし、原発次第で日本経済がどうなってるか予測不能。

ヨドバシ梅田店の駐車場がマンションになるって知ってた？
わたしの希望的妄想だけど

どんなに良いと思える場所でも買った瞬間に不動産の価値下がるのは日本だけだからね。
不動産の価値や値上がりに期待してマンションを買うだけ無駄。
自分達にとって住みたいかや、必要かで考えないと後悔と損をするだけ。
仮に北ヤードが本当に整備され価値が上がったとしても、その頃にはマンションは築１０年以上の中古で価値ない。

どのマンションを買っても築１０年目はありますし、価値だってあります。
どうぞ賃貸にお住まい下さい。

この経済状況では、一般人も金持ちも賃貸の方が無難でしょうね。

新地の飲み仲間では、堂島タワーは相手にされてない。
北ヤードのタワーの話ばかりだよ。梅田の社長さんは結構、購入するんじゃないかな。本宅かは別問題。

死ぬまで賃料を支払い続ける方がいいのかどうかは人それぞれやな。
俺は購入派やけどね。
老後に、消えて無くなる２０万円前後の家賃を払い続ける気はないわ。

まっ、人それぞれですから見栄張りたい人は値段に見合わない価値の物でも買うんでしょうからね。と言っても新地で話してる連中の大半はデカイ話しするだけで買えませんからね。
１０年経てば周りに、もっと良いのが建ち値崩れしてローンしか残らないです。マンションの価値なんて、すぐ無くなりますよ。

ここは高級イメージを保つために
低所得な庶民層を排除するための足切り策として
低層の最低価格帯を8000万円以上にすると予想してみる

ありえん

下層階なら、60m 2で5000万位からあるのでは？
勝手な予想ですが。

おもろい

大阪最高のマンションと謳われているのがこのマンションか。
もはや中国の超巨大都市群からみたら幼稚園レベルの都市。
井の中の蛙大海を知らず
↑
これは日本の諺（格言）ではなかったのか？！

JR「大阪駅前」すぐ
阪急「梅田駅前」すぐ
地下鉄御堂筋線「梅田駅前」すぐ

こんな好立地のマンションよりはるかに高額なマイホームを
人気凋落の郊外のニュータウンに買ってしまった＊＊＊みが暴れているスレはここですか？

高立地？ギャグですか？中津すぐが。

***　＝　「＊＊＊」 ですね

へ～
このサイトでは
「負」
「け」
「組」
↑この単語は禁止ワードになってるんだ

良いニュースか悪いニュースかは知らないが。。。
どこぞのニュータウンも、どこぞのヌータウンもマンションを購入する参考になれば幸いです。
23.1％は凄いですね。
これからの日本国は高齢者のための時代です。
若者は少数派になりますね。
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2011年06月29日18時00分
提供：R.E.port（株式会社不動産流通研究所）

総務省は29日、平成22（2010）年国勢調査の抽出速報集計結果を公表した。
平成22年10月1日現在の日本の人口は1億2,805万6,000人と、前回調査時の2005年からほぼ横ばいであった。
15歳未満人口は1,679万8,000人（05年調査比▲4.1％）と減少した一方で、65歳以上人口は2,929万3,000人（同14.1％増）と大幅に増加した。
年齢層別の総人口に占める比率については、15歳未満は総人口の13.2％、15～64歳は同63.7％、65歳以上は同23.1％で、総人口に占める65歳以上人口割合は、イタリア、ドイツ（ともに20.4％）を上回り、世界でもっとも高い水準となった。
また一般世帯数は5,092万8,000世帯と、調査開始以来初めて5,000万世帯を突破。うち1人世帯が1,588万5,000世帯と、一般世帯の31.2％を占めた。世帯人員が3人以下の世帯は、平成2（1990）年以降調査ごとに増加しているが、4人以上の世帯は逆に調査ごとに減少している。

「一人暮らし65歳以上人口」は457万7,000人（05年調査比18.4％増）にのぼり、65歳以上人口の実に15.6％が一人暮らしをしていることが明らかになった。

数年で２５％超える。
ジ＊ィ＆バ＊ァばかりの国もいかがなものか…。

阪神間の閑静な高級住宅地に邸宅があり
ここのようなタワーも購入しようとしている人がいる限りは
今は不景気ですが
わずかな光明は見出せます

ごくわずかではありますが...
阪神間も少子高齢化の波が押し寄せています。
国道2号線を走っていると更地、駐車場、シャッター、２階以上の空き店舗が目立つようになりました。
一時期は栄えた難波（なにわ）の商店街も今は…シャッター商店街と化し…
お金持ちの高齢者が利便性を求めてタワマンを購入してくれることを期待しましょう。

いつの間にか北ヤードの話ではなく、賃貸派さんが買わない仲間に引き入れようとしているｗ

ジオグランデ梅田でさえ
低層階の狭い部屋でも固定資産税が毎年約50万円
それに追い討ちをかける高額に設定された管理費＋修繕積立金の高さに悲鳴が上がっている

高級志向の三菱ならジオグランデ梅田のさらに2倍の管理費＋修繕積立金を設定してきそうで怖い
大阪市も購入者は富裕層が多いと見てジオグランデ梅田の2倍のボッタクリ固定資産税を課税してくる悪寒

キャッシュで買ってローンの返済金利が無くても
これでは保有コストが高すぎて賃貸に出しても収益物件としては成り立たないと思う
投資額に見合う賃料を逆算しても
周辺の類似物件より極端に高い非常識な高額賃料では入居希望者にスルーされてしまう
それで家主が泣いている自称西梅田立地のガラス張りタワーマンションの二の舞になりかねない

こういうのって貧乏人は買った後で気付いて慌てるけど
金持ちほどそういう問題に敏感で買う前にシビアな計算すると思う
金儲けじゃなく自分の道楽で買うならまた違うだろうけど

↑
良く分析していますね。
固定資産税・都市計画税は、取れる所から取ろうとするのが行政のやり方。
大阪で収益を上げようとすると超格安賃貸物件が一番。勿論、家賃はキチンと回収しないといけませんがね。

お金に全く困ってない人が買えばいいでしょう。中途半端な小金持ちや、年収2000万程度までの勘違い層は買わない方がいい。他の高級タワーマンションと同様、固定資産税や管理費、積立金が払えなくなり破綻するだけ。
ただ、固定資産税、管理費、積立金に本当に見合うだけの資産価値がこのマンションにあるかは疑問。
高額で売りたい事業主や業者が煽る程、富裕層内での評価は高くない。

狭い部屋で固定資産税50万てホントに？

ありえない額ではないな。
ちょっとした個人賃貸マンション一棟分と同じぐらいじゃない？
それから固定資産税は見直されるけど、ほとんど毎年同じような額です。

ただ、年100万ぐらいのランニングコストを払えない層、払えるけどもったいないと思う層の方々はあまり冒険しない方がいいでしょうね。

北ヤード信者の妄想じゃないですか？

狭い部屋って65平米ぐらいじゃないの。
それぐらいなら年50万いってもおかしくはない。
鳴り物入りの関西一といわれる物件ですよ。

嘘つけ

信者の妄想。
そこまでの価値ない。
北ヤードが出来たから言うて中津の路線価や公示価格が急上昇するはずないやん。
大阪駅に１分ならいざしらず馬鹿らしい。

素人が適当なことを言ってますね。
50平米未満は、減税措置が受けれないんで、60平米や75平米より固定資産税が遥かに高くなってしまいます。
但し、50万は安全率を見込んだ数字で提示されたと思いますが。
50平米未満は、そのほか登録免許税の減免が受けれなかったり、ローン控除が受けれなかったりと、税法上なんの優遇も受けれないので、結構高くつきます。

おいおい固定資産税は建造物によって大きく異なってくる。
当然、お金のかかっている建物は必然的に高くなる。
このマンションだと50万はあり得ると思う。

有り得ません

どうして有り得ないか根拠を教えてください。
また、ありえないと言うなら、幾ら位だと思うのですか？

そろそろ販売開始と聞きました

モデルルームもそろそろ完成ですが

だれか裏情報ご存じないでしょうか

近隣の固定資産税を考えたら分かります。土地の持ち分も知れてるし。
内装豪華？と言ってもマンションですから知れてます。
あとは共用部分に、どれだけ無駄なスペースが存在するかでしょうね。
まっ、どちらにしても、５０平米で２０万程度まででしょう。

まもなく発表です。

＞５０平米で２０万程度まででしょう

思ったほど高くないですねぇ、そんな物なんでしょうか？
も少し高いような気がします・・・

豊崎辺りでそれぐらいでしょう。
ここなら30万～はあるんじゃないかな。

５０㎡以上なら、２０万位

５０㎡未満なら、５０万弱くらいになるんですかね。

中央区の真ん中でも５０平方で最初は２０万行きませんからね。
マンションが豪華？って部材しれてますから。
一戸建てじゃあるまいし、総檜木を使ったり、総大理石なんてないから安いもんで近隣のマンションと建物部分の評価なんて大して変わりません。
土地の持ち分もマンション一戸あたり少ししかないですから、仮に高くても自分の分なんてしれてます。

デベロッパー：三菱地所レジデンス
モデルルーム(マンションギャラリー)：中之島リーガロイヤルホテルの東隣りの庭付き一戸建て邸宅風の2階建て

たしかジオグランデで80の大きさの部屋だと固定資産税（減免前）が
年48万だったので、少なくともそれ以上にはなるでしょう

それにしてもここも地所ですか？最近かなり活発ですね
庶民派のパークハウス梅田とは対照的に、ぐっと値を上げてきそうですね
名前もあっちで使っちゃったので、多分パークハウスブランドではないでしょう

予定通り発表しますかね？おくれてないですか？

三菱地所ってタワマンのイメージ無いですね。オフィスビルは結構立ててますけど。

親の代から賃貸マンション暮らしを続けているマイホームを持った経験の無い人は
マイホームを買ったら
買った翌年から毎年マイホームの土地・建物に税金がかかる事を知らない人か相当数いるらしい
マンション販売業者も固定資産税の話は積極的にしないというか意図的に避けるから
地元の自治体から税金の請求書が来て初めて 「なんじゃこりゃ」 っていう喜劇がたまに起こる

確かOAPタワーレジデンスってデベが地所でした
きっとあんな感じの高級路線でしょうね

あそこって売り出しはやっぱり高かったのかな？

普通の生活にとても便利な場所かと言われたら、そうでも無いかもしれませんが
大阪の土地の中では、やっぱり一等地って事なのかな？

東京の高級タワーマンションは
上層階を中国人の富裕層に買い占められているというウワサを聞きますが
ここも上層階は中国人富裕層が日本にいる愛人を囲う別荘のひとつに
踏み台になる下層階は日本人の平民階級と綺麗に色分けされるのでしょうか

モデルルームの情報皆様有難うございました

さっそく担当者に連絡して正確な情報を入手いたします

三菱地所がらみですか

最近のメジャータワーマンションの販売は、だいたい三菱地所がらみ多いですね

ＯＡＰの例があるから胡散臭いな

あっ、土壌汚染の隠蔽ですね。
一度そんなんした会社は信用出来ないです。企業体質って簡単には変わりませんからね。

O A P は、天井高いし高級路線だったな。億ションが結構あったんじゃないかな。

近畿地方にまで地震が波及してきましたね。
首都移転は九州、大阪、名古屋、北海道、東京の５分散だな。

北ヤードの成功は大阪の復興にとって非常に重要です。
皆でこのマンションを盛り上げよう。
地所なら最高じゃないですか。関西一の高級仕様を期待しましょう。

地所がやるの？子会社の地所レジデンスじゃなくて？
合併レジデンスじゃ、最高ではない。いまや、三井が上。

三井もレジデンシャル。放り投げの先駆け。安物パークホームズの大量放出中。

三菱やし、見せ掛けだけの、たいした事ないマンションを高い値段で売り抜け暴利を貪るつもりなんやろな。

三菱グループの企業文化と言うか社風は
中央政府や地方自治体といった官公庁を相手にしたビジネスや
巨大企業同士のビジネスで強みを発揮するが
一般消費者を相手にしたリテールビジネスには極めて弱い。

三菱自動車しかり
三菱電機の家電部門しかり
銀行業もリテール専門のUFJ銀行と合併する前の東京三菱銀行時代までは
リテール部門に弱かった。

不動産部門でもオフィスなど法人相手の分野では強いが
一般消費者を相手にした住宅分野では中産階級はもちろん富裕層相手でも強いとは言えない。

要は予算ありきコネありき見積り要らずの業務なら良い仕事をするが、デフレ、不景気、大阪のマンションで成功する可能性は低いということ？　もともと関西は弱いし。

いちゃもんつける人はどのデベロッパなら満足なんでしょう？

北ヤードが成功すれば大阪の経済も盛り上がり恩恵受けるし、購入しない人もできない人もここの成功を応援しましょうよ。