プライムアリーナ新百合ヶ丘【２】

私も724さんご指摘の件（価格の最終決定までの流れ）、気になっています。
ガーデンやシーズンを買われた方、どんな感じ（流れ）だったのでしょうか？
差しさわりの無い範囲で教えていただければありがたいのですが…

価格帯については、
新百合ヶ丘南口徒歩11分の某物件は８０㎡で６０００万、９０㎡で７５００万円でしたので、
大体それより５００万〜１０００万以上は見といたほうがよいでしょう。
事前案内会は大盛況なので、価格を上げないと相当の倍率がでるでしょう。
※兄弟物件は価格を抑えすぎたため、プライム超える大規模物件にも関わらず、あっという間に完売してしまった経緯があります。

よって、
８０㎡で６５００万〜７５００万(最上階は８０００万強)
９０㎡で７５００万〜８５００万(最上階は９０００万強)
１２０㎡、１２，０００万〜１４，０００万
だと予想されます。

環境抜群で人気の新百合ヶ丘にあって、新しい住宅地「新百合山手」の中心地区。
周辺には王禅寺や上麻生など大規模な住宅街がありますので、需要は非常に高いと見ております。

確かに、お子様が独立し、一定の年齢になった金銭に余裕のある方が、駅近マンションに移られるケースが多いように思いますね。私の周囲にも。

新百合が特別だという訳では無いのでしょうが、丁度王禅寺あたりの住宅地に戸建を買って越してきた世代が今、そういった層になっていると思います。あの辺も環境抜群でいいところだと思いますが、移動や買物がちょっと大変ですものね。外部からの転入だけでなく、周辺住宅地からの需要も多いって言うのは非常に良く分かります。

だからこのあたりの物件って、あまり一般論的セオリーが当てはまらないような気もします。

でも、726さんのご見解、ちょっと良い値段すぎますよね（笑）。ご指摘の物件は全然時代が違う時期の分譲ですし。

＠230〜240くらいじゃないのでしょうか。

まあ都心だろうがどこだろうがそうだけど結局６０００万を超えると
急に買う人いなくなっちゃうんだよね。どんなに人気があってもね。

なので売れ行きが６０００万以下なら人が殺到、それ以上だと全く
売れなくなる需要曲線してるから。要は年収１０００万周辺はいくらでも
いるけど、その倍になるとほとんどいなくなっちゃうんだよね。

＞728さん。そうなんですよね。

でも、不思議な事にガーデンなんて7000くらいの100㎡クラスの角部屋が先ず高い倍率つけて先に無くなって行ったんですよ。良くわからないものですよねー。

私も、6,000万円を超える物件はおそらく買いません。

ただでさえ高倍率物件ですから、買えないという方が出てくるような値段でないと、
売り手も損します。

726さんのように
８０㎡で６５００万〜７５００万(最上階は８０００万強)
９０㎡で７５００万〜８５００万(最上階は９０００万強)
１２０㎡で１２，０００万〜１４，０００万

私としては得に高いと思いませんが、みなさんがちょっと手が出ないかもと思うような価格が適正な価格と言えるのでしょう。

結果的には確実に完売するのですから、デベとしては高く売りたいと思うのが普通でしょう。

この物件は一般庶民が「私も私も」とこぞって押し寄せる物件ではないと思います。

・新百合駅は商業・業務・行政・文化施設が集積
・「都市100選」にも選ばれた美しい街
・新百合は快速急行で新宿より21分（※複々線が完成した暁には将来的には20分をきるでしょう。）
・新百合徒歩5分、新街区「新百合山手の中心」でスーパーやアートセンター等の商業・文化施設もすぐ。
・横浜市営地下鉄の延伸計画など地下鉄計画が2本あり。(着工は未定)

などなど書けばきりがないほど魅力的な街ですので、ある程度の価格は見込んだほうがよいと思いますよ。王禅寺、上麻生など近隣の住宅街に住んでいる方は当然それらを見越していて価格を予想しているでしょうから、高いと思われるのなら検討から外したほうが良いでしょう、

＠200万程度が適正価格と言う人もいましたが、新百合山手のポテンシャルは相当高いと思います。

最も安いところで＠230万〜ってところだと予想してます。（230万〜300万）
ただ80㎡台は5000万後半〜6000万台ではないでしょうか？？
さすがに80㎡で7000万越すと購買層が極めて限定されますので。

高すぎて手が出ない人、間取り・日当たりが気に入らない人で、どうしても新百合に住みたいという人は、ノブレスを検討することになるのでしょうか？？

>>732
多くの王禅寺、上麻生に住んでる層なんてもうこんなとこ買う余力ないよ（笑）
みんな定年で年金暮らし。ローンなんてくめないからね。老後資金はあるだろうけど。

それより、主力は３０代４０代のサラリーマン層。７３１の予想価格はあまりに相場
を知らないというかマンションの素人のような価格。三軒茶屋が買えるよその価格で
同程度の広さで。（笑）

１２０平米で１億２千万から１億４千万って普通に世田谷に４０−５０坪の家建てられるし。
ガーデンの２割増の価格で坪２４０万が妥当だろうね。

むしろ簡単に６０００万出せる層は金の価値を知ってるからシビアだよ。
快速急行で新宿３駅とかやってるけどほとんど本数ないし表記で新宿２０分
て嘘とはいわないけどね。実際は３０分かかるし、朝はもっとかかるし。

購入検討中の者です。
新百合ヶ丘は皆さんが書かれているようにとても素敵な町ですし、
私も検討するからには住みたいと考えています。

私は他の物件も検討しており、そちらの申し込み期限もあるので、
事前案内会の予約の電話をした時にかなりねばって価格を聞こうとしたのですが、
８０の部屋が５０００万円台ということでした。
前半か後半かを聞いたのですが、それしか答えられませんとのことでした。
逆にいくらくらいだったら購入しますか？と聞かれたくらいです。
購入層に合わせて価格を設定してきそうです。
７２９さんのような価格を買える人が多ければそうなると思いますが、
そんなにはいないのではないでしょうか？

来週案内会に行くので、おおまかな価格がわかれば
ご報告しますね。

ライトウィングで5,700万円〜6,500万円が大半ですよ。

事前説明会行ってきました。
＠２４０が中心でしたよ〜。
高いとこだと＠２８０ってとこもありました。

やはり人気の新百合ヶ丘ということもあり
我が家には厳しい設定でした。

80㎡で低層階は5,000万円台前半からでしたが
高層階になると6,000万円を超えてきてましたね。
ただ正式な価格ではなく、デベもどれくらいなら
売り切れるか見極めている感じでした。

設備はまずまずといったところですが新百合という土地に
魅力を感じなければちょっと高いかな〜と思っています。

>>736

坪単価でいくらですか？

都内通勤を考えると通勤時間にはほとんどない快速急行より急行に乗ることのほうが圧倒的に多いので向ヶ丘遊園のほうが近いですし、なんでNo731さんの提示する価格で販売するのでしょうか？？
この値段だったら戸建を買うのほうが環境重視の方の選択でしょう。

都内勤務だとここはつらい立地です。気持ちは分かります。
ただ環境と雰囲気の良さは小田急線でも最高ランクだと思います。
@250万円ならお買い得ですね。田園都市線と違って複々線になって
郊外の中では通勤状況は良いと思います。
マルチシネマ映画館は小田急線では新宿からだとここまでないのと
スポーツクラブは充実してますね。

坪単価計算すると今事前案内会で出している棟は平均２５０万強です。
予想通りというか新百合ヶ丘では、今現在適正な値段だと思います。
むしろそれ以上かと思っていました。
南西、南東の棟は、ほぼこの値段で押すのでは？？
中庭にある日当たり悪そうな棟はこれより若干安くなるんでしょうね。

ここはユニット絞れていないので、３LDKで７４平米から。
グロスは張ってしまうのがネックでは。７０平米切るぐらいの部屋を出せばよかったのに。
年収１０００万円、自己資金１０００万円でなんとか３ＬＤＫが買えるかんじですね。

駐車場も機械式がほとんどで、平置きは１割程度。
しかも設置率７０％強
北側の４層の機械式Ｐから、住戸までの動線はかなり悪いのでは？？

共用施設が無い。に等しい。ラウンジのみ。
南西の１５階建て癌センターの将来不安。（ほんとに入院施設なしで、救急車来ないの？）
その隣の空き地もマンションなんですかね。
南東は目の前戸建て予定地。坂道なのである程度階数上でなければ目の前抜けないのでダメなのでは。
１階２階のテナントも何を誘致したいのかわからず不安。

内装設備は良かったです。モデルルームの見せ方もさすが三井といった感じ。
保温浴槽で無かったような気がします。
サッシュは低く感じ、バルコニー手すりも微妙な縦格子メインの他に、ガラス、コンクリの三種。
しかも低い。低すぎる。基準法ギリの高さでは？

管理費、修繕費、駐車場をいくらにしてくるのか微妙ですね。
特に案外高くない周辺駐車場相場に対して、いくらの値段設定してくるのか気になるところです。

>742
詳しい情報ありがとうございます。

＞年収１０００万円、自己資金１０００万円でなんとか３ＬＤＫが買えるかんじですね。
5千万のローンは、かなり厳しいのでは？
数千万の援助があり自己資金３千万以上で変える物件価格だと思います。

王禅寺・上麻生には、大企業の幹部クラス以上が沢山おり、退職金だけでも片手位は
もらっていると思うので、子弟と自分たちの分をポンと買う方もいらっしゃるでしょう。

ただ、孫の私立への通学を考えると、立地は良くありません。

＞741さん。

都内勤務でこの辺の立地がつらいって言っていると私のようなレベルの人間は仕事ができなくなってしまいます（笑）。相模大野くらいでも仕方ないかな、と思っていますので。

でも250でお買得はちょっと・・・
妥当なのが240で、220〜230ならまあまあ、250超えると「ウーン」って感じです。
あくまでも私にとっては、ですが。

価格を6,000万円として、年収1,000万円の人で、自己資金2,000万円以上あれば、購入可能です。
新百合をタゲットにしている層の中に、そのような条件を満たしている人は相当数いるので、結局このマンションも問題なく、売り切ってしまうのでしょうね。

>>742さん

>南西の１５階建て癌センターの将来不安。

これは５階建ての間違いですよね？

ついに新百合ヶ丘も億ション登場ですね。
新百合ヶ丘駅徒歩５分、再開発と魅力的な立地です。
私には手が出ない、高嶺の花の物件。
もう少し面積狭くて良いから、４０００万円台の部屋はないのでしょうか。

道の向かい側は５階建てですね

現在の予定価格はおそらく最高値で、確定価格は下がると思います。

年収1,000万円超、頭金3,000万円で考えていますが、ローン期間が短いので
余裕はありません。

ストレートなネガティブ書込みが相手にされないので、一部に「すばらしい街で、高値の華。庶民不要」みたいな、“ほめ殺し”的な煽りをされている方がいっらっしゃるのでしょうか？（考えすぎでしたらごめんなさい）

でも、このスタンスの書込みって地元を良く知る人間にとっては結構違和感あります。私も「新百合山手」地域の先住民ですから、将来のご近所さん候補の方達に真面目に情報提供してゆきたいと思います。近いうちにモデルルームも見てみたいと思います。
＠240〜の、とても素敵な普通の物件だと思いますよ。

＞750

当たらずと言えども遠からず、といったとこでしょうね。
いずれにせよ、地元をきちんと知っている人では無いと思います。

>>747
新百合にも平成初期のバブル時には、億ションありましたよ。

＞価格を6,000万円として、年収1,000万円の人で、自己資金2,000万円以上あれば、購入可能です。

まさにうちがそのような状態にあります(笑)
35年ローンで、金利も今よりは少し低かったので、生活は苦しいわけではありません。
が、ダブルインカムではないので、贅沢はあまりできません。
ローンのほかに管理費・修繕費や駐車場代などもかかってきますし、
年収1000万って、皆さんもおわかりでしょうが税金も本当高いんですよ。
ちなみにうちは、国に納める額より生活費の方が少ないです……(泣)
児童手当ぐらいくれたっていいじゃないか……と思ってしまいます。
子供が生まれたばかりなのですが、けっこうお金ってかかるもので驚きです。
自己資金、もう少しためればよかったな、というのが今の正直な気持ちです。
……ご参考までにと思い、書き込みさせていただきました。

それにしても、こちらはやはり価格が高いですね。
ドレッセ青葉台と同じぐらいかと思います。
価格が高くなると、若い世代はなかなか買えないですよね。
ドレッセ青葉台も若い世代はかなり少ないみたいですよ。

小田急線についてよくわからないので、わかる方、よろしくご教示ください。

今現在、通勤通学に適していないと揶揄される私鉄沿線に住んでいます。
小田急は昔に比べるとかなり良くなり、通勤地獄など存在しないという噂を耳にしたりします。
が、先日、友人に聞いたところ、朝の通勤地獄は普通に存在するというのです。
友人は登戸から乗るそうですが、あまりの凄さに意識を失う時もあると言っていました。
いずれ、小田急の朝のラッシュを経験してみようとも思いますが、忌憚のないご意見を伺えればと思っております。

普通に朝は通勤地獄ですよ。小田急さんには本当に何とかして欲しいです。
あと新百合駅からちょっと走ったあたりで、レール切替があって、そこで
ガコンと凄く揺れます。捕まるものがないときはそこでも危険な思いを
することがたまにあります。早起きブームで自己啓発度の高い方が多いのか
6時台でも後半だとそこそこ混んでます。
開かずの踏切エリアでの地下・高架化が進むともう少しダイヤが改善される
のでしょうかね？

今現在、通勤通学に適していないと揶揄される私鉄沿線とはどこですか？

小田急線の通勤地獄はやっぱりすごいですよ。１日ぐらいならどうってことないかもしれませんが、毎日この通勤地獄を体験すると、ほんとうんざりしますよ。特に７時〜９時はすさまじいです。６時でも、かろうじて人と接触しなくてすむぐらい。夕方も凄まじいし。６０００万も出しても買いたい場所なのかどうか？田園都市線なんかの方がずっといいのでは？

>田園都市線なんかの方がずっといいのでは？

ずっといいってことはないです・・・。
複々線化が完了すれば、かなり小田急いいんじゃないですかね。
そうしたら、中央林間から田園都市線に乗ってくる小田急沿線者
の方々、小田急を使ってくださいね。お願いします。

ただ混んでるけど電車のノロノロはあんまない。
それにしても、都心は高いし、郊外は通勤が大変だし
もーいや！（苦笑）

事前案内会に行きました。
MRは今まで見学したどのマンションより安っぽい感じでした。
トイレはせっかくタンクレスなのにタンクがある場所に手を洗う所があり、
普通のトイレのようです。（ある程度の広さがあっても）
バルコニーの手すりはアルミの縦格子の部屋が多く、あれでは洗濯物が丸見えです。
私が検討している部屋のバルコニーは磨りガラスでしたが、他の部屋のことを考えると外観が心配です。
浴槽も、今時のマンションは魔法瓶浴槽だと思っていたら、オプションにもありませんでした。
何とか手の届く価格なのですが、この値段でこの仕様？という感が否めません。
手の届く価格だったら即購入！と考えていたのですが、とても迷っています。
立地はとても気に入っているので…。

アルミ格子を嫌がる人多いけど、順梁構造の場合は採光と通風を考えるとベストの選択でしょう。
コンクリート壁が一番ダメですね。
好みの問題もあるけど、住みやすさをとるか、見た目をとるかということで考えれば、アルミ格子は悪くはないと思うけど。
洗濯物が見えて嫌だという人は、ベランダでの洗濯物干し禁止の物件買わないと。

この

通勤時間の混雑は、一昔ほどではないと思います。急行も混んだ電車がきたり比較的すいていたりで、始発駅の違い？かなと思いますので、少し選んでのればOKかと。
新百合はすみやすいところです。が、今まで住んでいらっしゃった方々が作られた街の雰囲気なので、維持していくのは、私たち新しくきたもののつとめだと思います。
万福寺は、セキュリティタウンとして内閣総理大臣賞をえたらしいですよ。

>>746さん

　癌センターとなるビルは５階建てですが、道路をはさんだ東南側の一部
と南西側はここと同じく高さ制限45mなので、15階建てが建つ可能性はある
と思いますが。

765さん

新百合の水がよっぽど合わなかったみたいですね。
都心のどちらに引っ越されたのでしょうか？？

利便性だけ考えれば都心からも遠いし不便かもしれませんが、住環境や教育環境、自然もあって、一生住みたいと思っています。

きっと765さんが今住んでる街も素敵な街だと思いますが、多くの人が愛する街をけなすばかりでなく、他人の意見に耳を傾けて認める努力も大切だと思いますよ。

王禅寺の戸建が実家です。
新百合ヶ丘の駅ができる前から住んでいましたので、もう40年近くになりますね。
南百合丘小学校から西生田中学校へと進学した自分としては、新百合ヶ丘は、少年時代の思い出がつまった愛着のある街です。(長沢中学が進学先となったのは、私の次の代からです）

だから、765さんの書き方は、ちょっといただけないと感じました。

ただ、私も都心にマンションを買いました。やっぱり、小田急線の混雑、大手町までの通勤時間、道路の混雑等々を考えると、二世帯住宅に改築するよりも、都心にマンションを買う方を選択したわけです。経済面では、二世帯への改築の方がはるかに気楽なんですけどね。

月に一回程度、実家に遊びに行きます。昔の小さな新百合ヶ丘駅を知っている人間としては、90年代前半からの駅周辺の変化には目を見張るばかりです。縁があって、こちらのマンションみたいに、私の故郷に住まわれる方には、是非、新百合ヶ丘をさらにいい街にしていただければ幸いです。

私も、引退するころには、王禅寺に戻るかもしれませんしね。

それにつけても、あのパチンコ屋と、週末の駅周辺の交通混雑はどうにかならないのでしょうかねぇ？

＞754さん755さん757さん759さん

是非前スレの386さんあたりのレスを読んでみてください。おそらく皆さんの疑問に関する回答のひとつが明確に書いてあると思います。

所謂「くだり電車」で通勤されている方以外（勿論、電車以外の交通手段の方は別ですが）、“電車が混んでいない”なんて方いないのではないでしょうか？転勤の度に会社まで一駅のところに引越し続けるなんて、普通はできませんしね。

新百合は良い街だと思いますよ。価値感によりますが。
映画好きで、休日は近所の図書館でゆっくりくつろいでお茶飲んで…みたいな生活を望むなら結構いい線いってると思います。おしつけるつもりは無いし、他との比較をするつもりもありませんが。

＞760さん。

761さんのおっしゃる通り、マンションのバルコニーは上層階のアルミ縦格子がベストだと思います。眺め、採光、開放感…全てに渡って最高ですよ。

私はアルミ縦格子の上層階から、コンクリートのバルコニー（中層階）に引越して痛感しています。ほぼ同じ広さのリビングですが、以前の方が2割くらい広かった感じです。開放感と明るさにおいては比較になりませんよ。

低層階の場合にはご心配の点、理解できますが。

＞767さんに同感です。

新百合ヶ丘は全体的にはとても好きなのですが駅周辺の道路のつくりがイマイチ、というか計画的につくられていませんよね。今となっては再整備もなかなか難しいのでしょうが。

でもこの物件、駅とのアクセスで車を利用する必要はありませんし、こういった点をまったく気にする必要が無いのでとても良いと思います。羨ましいです。

＞755さん。

おっしゃっていることを全て小田急さんに何とかしてもらうのは無理だと思いますが。
（複々線化によるスピードアップは実現するでしょうが）やはりお勤め先の近所に引っ越す等、自分で何とかしないと。

ごめんなさい。知合いに（小田急じゃないですが）鉄道会社に勤めている人がいて、とにかく何でもかんでも駅員のせいにされている図式を聞いてちょっと泣けたものですから。…以上、脱線なので真面目な検討者の皆様はお気になさらぬよう（笑）

（別に小田急の肩をもつつもりは無いですが）関東では「乗客思い」と言う点では最高の私鉄のひとつだと思いますよ。東京を横切って東の方に私鉄→JR→私鉄と乗継いでいる身としては自信を持って言えます。

>771さん
コメントありがとうございます！おっしゃる通り何でもかんでも鉄道会社のせいに
するのはよくないですし、そのあたりはわきまえているつもりではありますよ〜。
あそこで言いたかったのは小田急さんが開発した沿線で、すでにトラフィックの
オーバーフローが「地獄通勤」というかたちで長期問題化しつつある一方で、
アリーナ3兄弟を初め、人口が動的に増える開発を積極的に展開していることに
関して、鉄道会社デベとしての都市開発グランドデザインって本当に持ってるの
かな？という素朴な疑問からでした。

新百合ヶ丘駅前の週末渋滞の激しさは、計画性に乏しい道路網（敢えて当時通り
抜けをさせないように設計したとはいうものの）の賜物ですし、ちゃんと考えて
開発をやっていただいているといいんだけれどなあという・・・。

もちろんのこと、良い点を見ると、
駅は改装工事中で綺麗になってきていますし、（小田急の新駅デザインは各駅美
しいですし、ロマンスカー新型は素晴らしい社内デザイン）複々線化による
トラフィックの改善（小田急さんによれば新聞を拡げて読めるレベルになる！？）
を期待しています。（これだけ開発ピッチが進むと、そう簡単に追いつかないの
でしょうが）


ちなみに毎日乗っている感想からすると、小田急さんが「最高」とは正直あまり思えず、
東急さんのほうが格段に印象は良いですが、これも人それぞれでしょうね。
ただ200%乗車の際にトロトロ走って、一切空調を効かさない（地獄のように暑い！）
区間が長かったり、急ブレーキの多用の際などはホント勘弁して欲しいなあと
思っちゃうことが多いです。

自分で何とかするという意味では、上記がホントにいやなので、早朝通勤（5〜6時）
で対策しています。


この前まで都心に住んでましたが、元職場が高層ビルなもので窓から見る風景で一定層
より下がいつも排ガスでうっすら黒く濁っているのを毎日見ていると、道理で鼻毛が
伸びるのが早いわけだ（笑）と郊外の少しは空気の良いところに越してきた次第です。

通勤のことを抜きにすれば、住みやすい町だと思います。

あ、プライムの見学予約は来週ですので、楽しみにしています。

新百合駅前の道路事情が悪いのは、
大きな道路を通すと人が入ってきて嫌だと地元の反対があったのと
開発当時は、現在より車が少なく、市の見通しも甘かったのが原因だと聞きました。
それと、川崎市は、南北格差がありますから、
北部にはあまり力をいてれ整備してもらえなかったのです。

754の、小田急線の状況について質問させていただいたものです。
皆様、ご丁寧にお答えくださり、ありがとうございました、大変参考になりました。

やはり、小田急も通勤地獄なのですね。
かくいう我が家は田園都市線なのですが——。
田園都市線は毎朝7分ぐらいの遅延がでるそうですが、
小田急は遅延がないだけマトモということにつきるのでしょうか。
快速も、ロマンスカーもありますしね。
複々線化ができあがれば、まただいぶ変わるのでしょうか——。

小田急線はこれでもかと言うくらい暑いです。

電車の窓を見てみると分かります。
雨の日でもないのに、たいてい、ガラスが曇っています。

混んでいるのに、暖房入れていたり、夏なのに
なかなか冷房入れない時もしょっちゅうです。
それゆえに、車内の空気循環、ほとんど期待できません。

JRは空調面に関して快適ですが、小田急のサービス面は
かなり低いと感じております。

小田急線も遅延はかなりの頻度でありますよ。
人身事故もそうですが、千代田線相互乗り入れの為か、千代田線で遅れが出ると
小田急にも影響が出ます。

＞癌センターとなるビルは５階建てですが、道路をはさんだ東南側の一部
　と南西側はここと同じく高さ制限45mなので、15階建てが建つ可能性はある
　と思いますが。


　どちら側を買っても目の前に１５階建てが建つ可能性が高いというのは
　資産価値が激減しそうですが皆さんどうお考えでしょうか。

今日の朝の小田急は地獄でした。窒息死するかと思いました。

皆さん小田急線の話で盛り上がっていますけど、
郊外から通勤されるのであれば、混雑は仕方ないことですよね。
皆さんの意見は主観的であまり根拠がないので、ちょっとしたデータを紹介します。

現在小田急線で行っている複々線事業が完成(2013年頃・5年後)した暁には、
混雑率を160%台(新聞や雑誌を楽な姿勢で読むことができる)にまで下げると
公表しています。
http://www.odakyu.jp/company/business/railways/four-track-line/fukusen...

ちなみに、よく皆さんも比較される田園都市線はと言いますと、
ご存知の通り首都圏私鉄の中で最悪の混雑率(196%・2006年(最新データ))でありますが、
将来的に大井町線を活用した速達性の向上等を図り176%まで下げると公表しています。
http://www.tokyu.co.jp/railway/railway/east/pr/omchi_dento.html

企業が提示した将来の混雑率予測
小田急…160%台
田都…176%

残念ながら田都にはあまり期待できないようですね。

新百合ヶ丘を原野のころから知っています。ありの
小田急は柿生を基点に開発したかったようですが、
地主が多摩線の開発に反対したようです。
このあたりのマンションのMRを過去10年ほとんど全部行っています。
それこそ駅のペデストリンデッキにつながったところからはじめて
（その当時はこんな新百合のような辺鄙なところっておもっていましたが）
その中で印象深かったのがレガ−トとガーデン。
レガートは公園に面した部屋が驚くほど度高くてもうびっくり。
次に山口台台に面したマンションでは、このん程度って感じでなんだかがっくり。
待ちに待ったガーデンは、逆に最低価格が安すぎてびっくり。
（高圧鉄塔で景観がさえぎられる部屋があったせいだそうです）

どこも売り切るまでには時間の幅があり、
誰もがこれは売れるだろうなと思う部屋があけてみると残っていたり、
さあ抽選だと望んでみると
いきなり住宅債券をを持った人が２０倍の確立で部屋を押さえ込んだりで
なかなか面白いです。

住宅は縁ですかね。

商業地区なので高い建物、住居以外の建物ができる可能性はありですね。

>779さん
あのー・・・それ激しく既出で誰でも知ってる今さらなソースですけれど・・・ｗ
（大概の小田急駅告知で、みんながよく目にしている内容ですよ）
主観的という意味ではぶっちゃけあんまり変わらないです。。。
そのForecastと小田急不動産が開発した結果の人口増がきちんと摺り合わせを
されているのかどうかがポイントです。

そういう意味でのグランドデザインが出来ているか？という問いかけでした。
（小田急さんに直接聴いてみたいところです）

現時点での混雑度では東急と小田急では比較にならないですよ。

乗ってみれば解りますが、今東急に朝の急行は無いですよね。小田急が良いとはいいませんが、小田急を「通勤地獄」と言うなら、多分東京の西には住めないですよ。

＞772さん。771です。ご丁寧な返信、本当にありがとうございます。・・・小田急さんが開発した沿線で、すでにトラフィックのオーバーフローが「地獄通勤」というかたちで長期問題化しつつある一方で、アリーナ3兄弟を初め、人口が動的に増える開発を積極的に展開していることに関して、鉄道会社デベとしての都市開発グランドデザインって本当に持ってるのかな・・・

・・・一点だけ教えてください。私は相模大野生まれの青葉台育ちで、新百合に住んでいるのですが、今小田急のどこが「長期問題化」しているのか解らないのです。逆に周辺の私鉄で小田急より“マシ”なところ、あるいは“グランドデザインを持って開発しているところ”ってありますか？無いと思うんですが。

近くの地域はもっと酷いと思いますが…

＞オフピーク割引対策

東急では回数券で、普通で11枚、土日回数券、時差回数券14枚だったような。
小田急にもあったと思います。少し違いますが。

＞現時点での混雑度では東急と小田急では比較にならないですよ。

それ、本当によく言われます。

ところが、田都から小田急に引っ越した人が数人いるのですが、
皆さん、通勤地獄には何の変化もなかったって言うんですよね。
急行があるだけだと。
特に、田都から小田急に移行する人は、それなりの期待を持っていってしまうわけで、
だからこそ余計ガックリしてしまうんでしょう。

田都、急行がなくなりましたがもともと通勤時の急行は昼間の急行より
時間がかかるものだったし現在の準急と時間的にはそんなに変わらないと思います。

東急沿線では、池上線、目黒線、多摩川線、大井町線はかなり通勤環境
よいと思います。特に田都でも品川方面通勤の方は二子玉経由で行きも
帰りも大井町線区間は座って通勤してる方も多いはずです。
東急線は都心向きに複数の線が伸びていること乗り入れが多いのが強みだし、今後大町線が
時間短縮すれば、これらの線をいくつか利用して都心に出るのを試みようと思ってます。

>>787
小田急も東急も回数券は、１０回分の運賃で、
普通が11枚、時差が12枚、土休日が14枚ですよ。

どうして共用施設がラウンジだけなんでしょうか。
まだＭＲは行っていないんですが・・・。
せめてゲストルームとパーティルームくらいあると勝手に思っていました。

先日事前案内会に行ってきました。
その後いろいろ調べていたら、下のようなサイトがあってとても不安になってしまいました。↓

http://www.kekkan-mansion.com/check06.html

このほかでも、コの字型のようにマンションの棟と棟がくっついている形状の建物は、地震が起こった際はそれぞれの棟の揺れ方が違うために地震に弱く、特に棟と棟のジョイント部分の角住戸が倒壊しやすいなどもありました。プライムの場合はＶ字の南部分の角ということですよね。

パンフには、プライムの建つ場所の地盤が強固であるとか地震に強い建て方をしている事がいろいろ載っていましたが、地盤や建て方がしっかりしていればこういう形状の問題の方はクリアされるものなのでしょうか？

この物件の立地のよさはもちろんのこと外観のデザインや色の美しさに惹かれとても前向きに検討していただけにちょっとショックです。前スレでも少しこういう話題は出ていたことではありますが、案内会もはじまりいよいよ購入すべきかどうかを真剣に考えないといけない今となっては間取りや日当たり以上に重要な問題のような気がしているのですが。。

７９２さん

実は私もとてもそれが気になっています。阪神大震災の時、ＴＶで建築関係の人が
「変わっている形はやはり弱い。単純な形の方がよい」とおっしゃてました。

地盤が強いのはいいことなのですが、ここは制震や免震ではなさそうですし。

悩むところです。

>788さん。

私もその一人（約4年前に市が尾→鶴川に転居）ですが、楽になったと実感してますよー。
でも色々な条件がありますから、無理に比較する必要も無いかもわかりませんね。

実際に通勤時間帯に通勤コースに乗ってみての比較が良いのでしょうね。

このへんの話はこういった掲示板に書くより、デベにストレートに質問し、場合によっては個別に第三者の専門家に相談するのが一番ですよ。

おそらく、このデベは「構造説明会」のようなイベントをやってくれると思いますし、資料を持って相談に乗ってくれる業者もいますからご心配なら有効活用されては如何でしょう。

このレベルの情報で何がショックなのか良くわかりませんが、大きな買物ですから心配なら納得されるまで調べられたら、と思います。

ＭＲの見学会では、店舗区画についての説明等はあったのでしょうか？

デベも苦笑しているんじゃないかな。
大手のブランドだからって、勝手に過剰な期待をされてもなって。
過大評価されすぎると、後で不満の嵐になるかもね。

＞797

ガーデンの時は「構造説明会」がありましたよ。
あと、丁度偽装問題の最中だったので、一般のパンフレット以外にとても丁寧な構造関連の資料を作成していました。

なので、一般的な疑問792さんや793さんのような一般的な疑問はほぼ払拭されました。

７９２です。

７９５さん、このレベルの情報で。。という一行がありましたが、
ここは住宅に関して知識が豊富な方だけの意見交換の場ではないはずです。
形状の問題については７９５さんに言われるまでもなく自分もデベや第三者に確認しようと思っていました。ただそういう話題が案内会がはじまったあとも全くここで語られなかったので他の方はその点に関してどう思われているのか他の方のご意見を伺いたかっただけなんですが。。

７９３さん、７９８さんありがとうございます。
同じような点を問題視されている方がいらっしゃるということがわかったり、
実際に構造見学会にいかれた方の感想を知ることで少し気持ちが和らぎました。

７９６さん他これからMRに行かれる方にとって早く何か情報がほしいと思われてる方にとって少しでもお役にたてればと思うので、７９５さんにはこのレベルの情報、そんなことはデベに直接確認すればすぐわかることとまた思われるかもしれませんが、
案内会で自分があらたに得た情報についていくつか書いてみます。

価格についてはあまり詳しくここに記載してしまうとちょっと問題があるかと思いますので避けます。（自分が入居するかもわからない部屋の価格をだれが見ているかわからないここで公にするのは個人的に抵抗がありますのですみません。）今はライトウィングの一部住戸のついての100万円単位のおおまかな予定価格のみ知らされています。ライトから販売をはじめてレフトはその後に販売予定だそうです。

店舗区画についてはライトには入らず、レフトのエントランスとは反対の奥の角から店舗駐車場、６区画の店舗、店舗用駐車場の上にあたる２F角の1区画が店舗です。
万福寺の組合の話し合い等で飲食店は入らないことが決まっているそうです。

このマンションの周りの建築物については、
アートセンターのとなりに５階建てのメディカルセンタービル、そのとなりの区画については全く今のところ未定、そのとなり（郵便局方面へ向かうトンネルにぬける道に接する区画）は１０階建てのマンションが建つそうです。今プライムのマンションパビリオンが建っているところもその後何が建つかは全く未定ということでした。
プライムマンションパビリオン跡地とレフトウィング５F角住戸の高さと同じぐらいなので６ｍ道路の狭さもあって、どんな建物が建つかによりますが、レフト低層階角部屋はプライバシー確保の面でどうなのだろうと思いました。

ライトウィングの角部屋方向も、道路をはさんだ斜め前に今月末開店予定の24時間営業のセブンイレブンが視界に入り、５，６Fぐらいまではキッチン側バルコニーからは一戸建てとさらに電線が窓からの眺めを横に遮る形で見えるので気になる人もいると思います。

担当者の方から説明を受けている間、このプライムの地域の特性上（つまり近隣商業地域という）
マンションのまわりにどんな建築物が建ち今後どのように景観が変わっていくか、店舗の種類についても含めて今の段階ではこちらもはっきりしたことが申し上げられませんと何度も念を押すようにおっしゃっていました。目先のことにとらわれず冷静にこの点をよく考えながら検討しようと思っています。

あと７９１さんの共用施設についてですが、自分が読んだマンション購入術の本にこんなことが書いてありました。
利用する人しない人にかかわらず共用施設が多ければ多いほどそれが管理費に跳ね返ってくるわけで、入居する人の家族構成や生活スタイルも様々な上、最初は利用しても飽きがきたり、生活の変化で利用できなくなったりしたときに無駄な管理費を払わないといけないぐらいなら共用施設は必要最低限でいいのではないかということでした。
マンションの住民同士が共有スペースをキッズルームとして利用するかしないかで議論されている板を見たことがありますが、自分としてはなるべくそういう争いのもとになるようなものは極力ないほうがいいと思っているので、マンション住民全てが利用できるもののみしかないこのプライムの共用施設はいろいろあるよりかえって正解ではないかと思っています。

>>791
個人的には、余計な共用施設はない方が良かったのですが、
この規模なら、集会室ぐらいは欲しかったです。
管理組合の話し合いなどが、すぐにできないのは問題があるかなと思います。
区役所の会議室は、いつでも空いてるわけではないですし。

現在、ゲストルームのないマンションに住んでますが、
泊り客がある時は、駅前のモリノに泊まってもらっています。
値段の割りに、良いホテルですよ。

モデルルームを見学した者です。
管理組合の会議は
外の公共施設を使用することにはならない様に
配慮が有るそうです。

キッズルームやパーティールーム、ゲストルームといった
華やかな共用施設は無いそうです。
管理費を抑える方向にしたいそうです。


皆さんが心配されている構造説明会も
日程は決まっていないそうですが
必ず、行うとのこと。

801さん
価格はどのくらいか教えてもらえましたか？
結局まだ正式に価格は発表されてませんね。

以前、大体坪単価２５０位が平均で、高いとこだと坪２８０程という情報がありましたが、
本当でしょうか？

だとしたら、一番広い部屋１２４㎡＝坪２８０だとすると、
１２４㎡×２８０坪×３．３＝約１億１５００万程度とみて宜しいのでしょうかね？

少し割安に感じますが、もう少し高くなるのではないでしょうかね？
いかがですか？

↑もしかして計算方法違ってます？
誰かご教授ください。

いくらなんでもこの仕様で億ションはないと思います。
日当たりもよくない上、あまりにも質素すぎます。
一度、世田谷あたりの億ションと比べてみてください。
ドレッセ青葉台と比べても差がありすぎです。
きっと１億の不動産を買う人はそのへん見極める目も厳しいと
思うので売れないですよ・・

>797

あまりだれも心配していないと思いますが、構造説明会は普通ですよね。
あと、相談する業者も今は○○事務所はじめ、いくらでもいると思いますが、何で苦笑なのでしょうか？

どこにどう苦笑するのでしょうか？しったかぶりしないで具体的に教えてくださいね（笑）

＞802さん

意味が良く解りませんが…
そもそも「式」になっていませんよ。

＠280なら10.52千万円ですよね。
＠235なら8.83千万円。

事前説明会のあの説明の感じでは後者弱が妥当では？「ほめ殺し」はやめましょ。どう考えても割高じゃないですか。


＞それから804さん

この仕様で、とかおっしやいますが、では具体的にどうあるべきなのでしょうか？是非あなたが思うあるべき仕様をご教示ください。


…たぶん言えないですよね。

リビングのエアコンがカセット式ではない。１億超えるMSで壁掛け式のダクト丸見えはないと思う。
キッチンのカウンター、洗面所、天然石じゃない。両方人造石。
キッチンに床暖がない。
浴槽が魔法瓶浴槽ではないしごく普通のユニットバス。
トイレ、ネオレストではない、手洗いカウンターもごくふつうのファミリータイプのもの。

同じ三井の物件、パークコートシリーズや岡本レジデンスなど見てください。やはり素敵です。
ドレッセたまプラーザも億ションでしたが仕様が豪華でしたよ。
ちなみにドレッセ青葉台も億越えの部屋は仕様がワンランク上です。

>>793さん

　さて、ここでクイズです。耐震等級２の耐震構造のマンションと耐震等級１の制震構造
のマンションとでは、どちらが耐震性に優れているでしょうか？

　答えは耐震等級２の耐震構造です。耐震性は、どのような設計をしているかがポイント
で、構造からだけでは私たち素人が判断できないと思います。一度、ある物件で構造計算
書を見せてもらったことがあるのですが、応力計算をしているらしい（分野は違いますが、
工学部出身です）ということがわかっただけで、あとはさっぱりわかりませんでした。

　あと、蛇足になるけど、免震構造は長周期振動に対して、否定的な見解もありますよね。

マンションの全容が明らかになるにつれ、新百合の町の話からマンションそのものの評価に話題が移ってきています。マンション自体の評価として、表向きは賛否両論あるようにも見えますが、問題を指摘されている投稿者の方も、本音で言われているのか、はたまた競争相手をおろさせよう、販売価格を下げさせようとの意図で意識的に悪く見せかけようとしているのか測りかねます。

我が家は価格が想定の範囲内で、リーズナブルなところに落ち着きそうなので、前向きに検討したいと思っています。

設備、仕様等に不満を持たれている方もいるようですが、この価格をまず評価すべきであり、少々欲張りすぎではないでしょうか。

過剰に華美にならずに、質実剛健な感じがして、かえって新百合に相応しいマンションだと思います。

>>801
>管理組合の会議は
>外の公共施設を使用することにはならない様に
>配慮が有るそうです。

配慮って何でしょうね？
ラウンジでできるようになってるんでしょうか？
キチンと確認してみた方が良いですね。

台所の床暖房、フローリング、洗面・台所の大理石、保温浴槽なんて
有償オプションでいくらでも変更できるよ。

>807

　資金に余裕がある人は、物件が割安と判断すれば購入、入居前にフルリフォーム
するんじゃない。ドレッセ青葉台も仕様がワンランク上のプラン＝価格（坪単価）
もワンランク上でしょ。ただ、ここは天井高が高くはないので、天井を折り上げに
してカセット式エアコンにするのはきついかな。

質素歓迎、共用施設の少なさも歓迎。
飲食店の入居なしもＯＫ
床内部に梁とは、フラットスラブ構造というものですか？
スラブ２０センチ以上ということは２０センチのところもあるって
ことですよね。戸境壁は１８センチは勘弁。２０センチはあってほしいな。
まぁ私も今度の週末に見に行ってきます。

>>814
飲食店は、入居しないんですか？

そういえばＰＢはさほど値の張るモノではないから、
絶対１２・５のマンションを買いなさいってどこかで読んだ記憶が
ありますよ。そんなところでコスト削減してる物件はほかも推して
知るべしとか…。

連投ごめんなさい。

ちなみに・・・

パークコートは都内のみ、かつ高ポテンシャル立地で販売。
岡本レジデンスは二子玉川駅徒歩20分以上。地ぐらいは高い
ものの、ネックは駅距離。打開策として仕様を上げたものの、
現在も残戸を抱えている。

基本的にこれらの物件は坪300万以上ですよ。

車に例えれば、800万以上の車と400〜500万クラスの車を比較する
ようなもの。当然、仕様は違いますよね。

都内で販売されている三井のパークホームズなんて、単価が高い
割に、仕様は低いですよ。。。おまけに狭いし。。。

それに比べれば、ここは面積も確保されてますし、都内で販売さ
れている一般的なパークホームズ以上の仕様ですよ

>店舗区画についてはライトには入らず、レフトのエントランスとは反対の奥の角から店舗駐車場、>６区画の店舗、店舗用駐車場の上にあたる２F角の1区画が店舗です。
>万福寺の組合の話し合い等で飲食店は入らないことが決まっているそうです。


>815殿
飲食店の根拠についてはこちらの799殿のご発言だけが私の発言の根拠でした。
もし事実と異なっていたらおわびします。815殿の書き込みがあったため、
連投でもないのに連投と書いたことは誤りで、これも訂正します。

ド○ッセ青葉台はプレミアム住居の様式がいいだけでしょ？
一般住居はプライムとほとんど変わらないと思うけど・・・
共有設備はコンセルジュがいたり充実しているけど

>>818さん
>>815
気にしないで下さい。
私の方こそ、前の方のレスを読んでませんでした。

飲食店が入らないとなると、どんなお店が入るんでしょうね？

>>820は>>815の書き込みと同一人物です。
書き忘れました。

マンション下の店舗として飲食店以外で思いつく物。　1店舗あたりの面積はたいして大きくないでしょうから、
・クリーニング店
・お花屋
・不動産屋
・美容院/理容院
・調剤薬局
・クリニック、歯科医院、動物病院などの医療系
・会計事務所、司法書士などの事務所
・鍼灸院・整骨院・マッサージ等
・酒屋
・学習塾（スペース的に無理か）
・鍵屋

思いつくだけで、これらのどれかが入るという事ではありませんのであしからず。こう考えるとたいして思いつかないし、こういった店舗ならあまり利用することもないかなぁ。
本当はパン屋とかカフェだったら良いんですけどねー。

これからのマンションは建築資材、燃料系ともに高くなる事はあっても安く手配できる事は無いでしょうから、値段が同じなら少しずつ、仕様が落ちていくような気がします。
これまでのマンションと同じ仕様、共用施設、広さの物件は、望めなくなってしまうのではないでしょうか。
この物件に期待していましたが、共用施設、仕様ともにこれまで比較してきた物件よりも見劣りがするように感じています。
時代の流れなのかとちょっと考えてしまいます。

私は、小学生の子供がいますが、麻生小学校までの通学路について、車の多さや排気ガスなどが気になっています。
いま津久井道は、歩道の工事をしていますが、新百合山手沿いは、道幅を広げているのでしょか？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？