横浜・神奈川の新築マンション価格動向

プレジデント言行録
特集／「土地・マンション」の新知識50
http://www.president.co.jp/pre/20080303/003.html

土地は無限にある。
住宅地への転用を待っている
都市近郊の農地はいくらでもあるし、
市街化調整区域も膨大に残っている。
臨海部の古びた工業地帯、
野ざらしの埋立地、一級河川の
広大な河川敷……（中略）。
私の試算では首都圏で
一人当たり150平方メートルの家を
建てられるほどの土地がある。


(「大前研一　08年大乱時代の買い方、住み方」28ページより)

急発展したエリアほど
将来性がないことは、
多くの不動産関係者が知っている。
では、なぜ、こうしたエリアが
取り上げられるのか。
それは、業者がこうしたエリアで
多くの物件を販売しており、
少しでも高く、早く売りたいと
考えているからだ。

(「どの住宅専門誌が一番信用できるか」49ページより)

など

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>>948
ここは神奈川のマンションのスレです。
さらに943は中古で売れにくい条件として超高層をあげている。暴落の話は関係ない。

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＞943
超高層マンションは資産価値がない、とのことだが、
なぜ？
超高層マンション故に、資産価値が落ちる要因とは？

＞＞そもそもマンションが資産であると考える時点で間違っていますが。
これも理解できない。資産でしょ。資産でないとでも言うのか？

＞944
修繕積立金や一時金は、高層、中低層による違いは一概には言えないのでは？
要は、マンションの入居率に左右されるのでは。
そういう意味では、戸数の少ないマンションは、修繕積立金や一時金の世帯当りの負担金額が大きく変動する（負担金額が急激に高くなる）リスクは高いと思われる。
そうはいうものの、高層マンションは作られてから年数が浅いため、
今後、想定外の支出が出ることは否定できないが。

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>>951

予言者ジュセリーノの特番かな？
地震が来るかもしれないし、ハイパーインフレになるかもしれないし
不動産は程ほどにして、ぱーっとつかったほうがいいよー。

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ぱーっとつかったあと、大地震もハイパーインフレも当分、先のことで、自分はまだピンピンしていたら、どうしましょ。
生活保護でも受けましょか。

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>>948
スマン、横浜・川崎エリア限定で。

超高層マンションの資産価値が落ちる理由（仲介で働いている経験上）

１．人気がピークの時、超高層が建設される
２．中古よりも新築が選ばれる（お金持ちは中古を選ばない？）

最近、横浜周辺の超高層マンションを売りにきてくださる方が多いが、
最初の値段よりも平均で３割程度下げて売却した。依頼人からは「何で売れないんだ？」と怒られた。
超高層マンションを買った方々は、高ビーな方が多い。。。

構造に関しては知らん。ポッキリ行ったら大変だな。

資産は、資産価値が購入時とあまり変化しないもの。
住宅のように、価値が次第に減少していくものは資産じゃない。


もうすぐ出ないと。

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>>960

957は「資産価値がない」とは言ってないよ。「資産価値が落ちる理由」でしょう。
固定資産税だって毎年下がっていくものだし。
957は仲介業者として実体験から語ってくれているだけじゃん。

960のような上から目線のレスは読んでいる人を不快にするよ。かなりイタイ。


>>957

>超高層マンションを買った方々は、高ビーな方が多い。。。

960のレスがそれを現しているね(笑)

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高層なだけに見下ろしてるからそうなる(笑)　後で気付くよ。

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直下型の地震などが来た後のタワーマンションの価格が
どのようになるのか気になります。
少しずつ増えているタワーマンションですが
その中の1棟でも甚大な被害を仮に受けたら著しく
全体のタワーマンション価格が下がると思う。
（タワーの場合高さがある分かなり衝撃的な倒壊が想定され
マスコミが放っておかなそう）

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>>964
結局、そういう答えに落ち着くのかな。

倒壊などは、仮定の話なので、100％同意ではないが、
確かにそのリスクはあるな。

設計上、大丈夫であっても施工がしっかりしていないと意味がないわけだし。

そうは言っても、不確実性のリスクを現段階でどう評価するかだなぁ。

実際は、高層のほうが、設計・施工は耐震に関しては気をつけているのだが。
建築の知識のない人は、怖がるだろうしな・・

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藤沢の野村のプラウドは、中層の平均的な７５平米くらいで4500万前後のようですが、「高い」方なのでしょうか？　それとも共用施設や仕様の質の高さからすればそんなもの、というラインなのでしょうか？　マンション初心者なので教えていただければ幸いです。９割以上売れてるようですが、人気がある、と判断できる物件ということでしょうか。

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高値掴みです。高いです。

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高層マンションの賃貸（分譲のオーナーが賃貸に出しているもの）に住んでいますが、快適です。外からの目線が気にならない、カーテンをいつも全開にできる、日当たり、景色、駅近、スーパー／百貨店が真下にある、耐震の安心感など。　高層マンションを購入する人は、こういった快適性を買っているのではないのでしょうか？　資産価値なんて細かいことは気にしないほど、お金に余裕がある人が買っていると思います。

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地価の動向に変化
http://blog1.s-housing.jp/article/79719960.html

プロ向けの住宅専門紙「新建ハウジング」編集長のブログ

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http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiifeb0802456/
アジャクスってデベしってた？

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まったく知らなかった。
グレイスとアジャクスは同じ横浜市中区だ。

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また倒産か。。土建屋都市・横浜の衰退の現れかな。

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県内マンション、郊外物件が苦戦
http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiiifeb0802489/

県内の横浜・川崎以外の地域でマンション販売が不調で、中小開発業者が苦しんでいる。

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首都圏・近畿圏で中古マンション価格が下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802190003.html

記事より
・１月の首都圏中古マンション価格は、3,230万円（前月比5.1％下落）と２カ月ぶりに下落した。地区別の特徴としては、東京都が1.2％上昇したが、神奈川県6.1％、千葉県1.8％、埼玉県4.4％といずれも下落した。


神奈川県の中古マンション価格が6.1%下落(前月比)

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首都圏戸建、１月の契約率は37.9％　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200802180003.html

記事より
・首都圏で１月に発売された建売住宅の戸数は449戸（前年同月比3.6％減少・前月比21.9％減少）となった。
・新規発売戸数に対する契約戸数は170戸で、月間契約率は37.9％（前年同月比1.4ポイントダウン・前月比4.2ポイントダウン）となった。
・１戸当たりの平均価格は4,841万円で、前年同月比7.5％アップ、前月比4.3％ダウンした。


１月の契約率は37.9％
１戸当たりの平均価格は前月比4.3％ダウン

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世界連鎖不況 迫り来る「総崩れ」の恐怖
http://dw.diamond.ne.jp/number/080301/index.html

世界恐慌 ? スタグフレーションか資源バブル破裂か！
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/toyo/2008/0301/index.html

なんか世の中やばい感じだね・・・怖い・・・

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これから始まるワールドビジネスサテライト見るべし！
資源高がマンションに与える影響

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>>981
見ました。
三井の社長サンによると「安くできねーよ！」ってことですね♪

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↑
三菱地所社長が話していました。「これ以上消費者に価格転嫁はできない。」

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↑
営利を目的とするから普通に転嫁するでしょ。
何甘っちょろいこと言ってるの？

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マンションがさっぱり売れずに価格が下降傾向だから、その防御壁に資源高を猛烈にアピールしてるんですね。

今、デベがアピールできるポイントって、そこしかないからなぁ。

土地は値下がり、金利は上がらず、消費税も上がらない。

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中小デベが高値で仕入れた土地を大手デベに投売りしています。大手デベは安く土地を
購入できるので、安くマンションを供給できるようになります。

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で、マンションは結局安くならないってことでOK？

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さぁどうでしょうね？

しばらくはないんじゃないかな。

資産性を考えてであれば、マンションなんて買うもんじゃないよ。

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まったくのどしろうとの主婦なので、変なことかいてたら笑って許してください。

私が思うに、ここ最近の建築資材の高騰は２０１０年の上海万博開催までは少なくとも続くような
気がしています。一方で、日本のマンションプチバブルは昨年夏ごろをピークとしているむきが
多いわけです。と言っても、実際は多くのデベがここ何年かで仕入れた土地は以前に比べ高かったわけで、本音を言えば高く売りたいはずです。でも、市場が冷え込んできたら、やはり下げざるを得ない。とすると、見た目的には安くなったものでも、実際は質を下げてきたものになるんでは
ないかと私などは思ってしまうんです。

実際、ここでも人気があると思われる物件を見に行ったのですが、明らかに、価格と内容が見合っていなく感じました。こういう世間の状況下で、その価格は決して安いわけでなく、８０平米台で
５５００万以上が中心とのことでした。駅から近い、人気のある住宅地としても、あの仕様には
がっかりさせられました。まさに、高級物件でなく、高価格物件の見本のようでした。今ですらこんな感じだから、何年かして、少し落ち着いた価格になってきたとしてもなんかどこかで、採算を合わせるために仕様を落としてくるような気がするんです。

なんてこんなこと考えるのは私だけでしょうか？とにかく、質のいいものを適正な価格で買いたいです。

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だから言ってるんです。

２０年、３０年先まで考えるならひとまず賃貸が正解。
買うなら土地。
将来、マンションが価値をもっていると思えますか？

マンション買うなら３０年住むことになったとしても大丈夫と思えるものに限るでしょうね。

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>>990さん
まぁ、20年、30年先の事なんて誰にも分からないですよ。
でも、一生賃貸と言うのもありだと思います。
家族が増えたのでマンション購入したけど賃貸に住んでいた時は気楽でしたね(割高だったけど)。
マンション購入すると、やれ管理が、やれ資産価値がなどと要らぬ心配ばかり。。。
家族は喜んでいるので、これでよかったかなぁ？とは思いますが。

冷静に考えると今の状況じゃしばらくマンション価格は安くはなりそうもないですね。
10年単位で考えれば安くなる可能性もありますが、そこまで賃貸で我慢した人は
一生賃貸の方が気楽だと思います。
年取ってからローン組むのは大変ですからね。

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でも分譲仕様の賃貸って数が限られるし、特に80〜90平米の3LDKってなかなかないと思います（神奈川の話）。
まああるにはあるのですが、交通の便がよさそうなところに集中しているし、だからこそ非常に賃料が高い。

で結局のところ賃料が20万〜30万で賃貸で待つってのはなかなか難しい。ってなっちゃう人もいるんじゃないでしょうか。

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私もこちらで人気の高い物件を何件か何度も足繁く通い真剣に通い価格と内容が見合うのか？と検討したんですが、＞９８８さんのおっしゃる通りの事を主人に言われもっとお勉強を、と思いつつ計算したりで（賃貸生活との）今に至りました。

実際、住民さん達のスレを拝見いたしますと、購入した矢先から眺望が壊れる心配や、資産価値を心配されて、、、お住まいになれたらマナーの悪い方たちの対処など、大変そうで豊かな気持での生活以上に悩む事を知りました。今、私はそこそこの賃貸マンション住まいですが、住民スレで書かれてるようなマナーの悪い方を住んでもう１０年近いですが未だに見た事も聞いた事もなく逆に違和感さえ持ちました。

気が付いたら十分な資金も出来ていましたので子供が結婚して完全に落ち着ける時にいい物件に出会えたら２世帯を考え隣同士に購入してもよいか、とも考えています。

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↑済みません。名前を間違えました。賃貸住まいでした。購入検討した、と思い込みでした。済みません。

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確かに一部では立地や条件の悪い物件を体力の無いデベロッパーが
値下げして決算を乗り越えようとする動きはありますね。
値上がり感も峠に差し掛かりこのままの維持か値下がりしそうな
風潮は確かにありますね。
しかし、実際には材料費の高騰がいまだ収まらず、さらなる値上がりが
より一層の価格上昇の材料となりうる状況に在るのも実情です。
本日のニュースですが、鉄鉱石の原価が65％も上昇するとの記事もあり
ました。最近のマンションと言えば強度アップと高層化が求められ
鉄鋼資材は不可欠です。
1割程度のアップならそなに影響しないのでしょうが、6割以上の値上げは
流石にどんなデベだろうが、関係なくマンション価格の上昇に弾みをつけ
るでしょう価格転嫁がしないなんてレベルの話ではありません　

http://www.asahi.com/business/update/0218/TKY200802180186.html

この先車とかも当然上がるんでしょぅかねー　やだやだ

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>>990
今の時期は、賃貸が正解かもしれません。
低所得で貯金なしの方には確かにきつい！
無理して購入する事自体もう無理かも？（サムプライム問題）
これからの時代（今後数年間）は、本当にお金がある人しかマンションや家は買えないよ。

逆に、税制優遇、低金利、マンション価格の底値時は、買いです！

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995さん
いくらコストが上昇しようが、売れなければ値下げするしかありません。
（成約）価格は市場が決めるもの。売り手の一方的な都合で決めるわけには
いきません。
建設資材が上昇したのであれば、例えばより少ない鉄筋量でより強度の強い
マンションを作るかといった技術改革によってコストを吸収するのが企業努力
というものです。

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結局上げることも下げることもできずに高止まりというところが妥当か。

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下げ論者優勢の流れが変わってきたか？

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>>995

鉄鉱石の原価が65％上昇するというニュース、私も見ました。
で、鉄鉱石の原価が上昇した分を自動車価格に転嫁すると、一台あたり２万円の値上げになるということでした。
自動車で一台あたり２万円というと、だいたいたった１％くらいの値上げってことですよね。
トヨタなんかは企業努力で価格に転嫁しないでやっていくとも言ってました。

マンションの場合、鉄鉱石の原価上昇分を価格に転嫁すると、どのくらいの値上げになるのでしょう？？
もし自動車と同程度であれば、さほど気にすることはないように思います。

なんかデベの社長とかのインタビュー記事とかを読んでると、コスト上昇ばかりを強調してますが、消費者に過度な価格上昇を容認させるための情報操作のように思えて仕方がありません。

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