横浜・神奈川の新築マンション価格動向

神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　289棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　118棟
　・完成済み＆駅徒歩10分以内　58棟

情報元：住宅情報ナビ(2007/10/08 11:00現在)

いつも思うが売れ残り物件ってどうするんだろうか。
どうやっても売れない物件がうちの近くに二棟あって
さすがチラシは入らなくなったけど
営業の人が路上で看板を持って案内している。
営業の人も大変だな〜と思った。
あまり大手のデベではないから他人事ながら心配、
というのもその中の一室を知人が買ったから。


大手のデベだとそれなりのルートがあるのだろうか、
ある物件は10部屋くらいずっと残っていたが
竣工済みから一ヵ月程度で一気に完売に持っていった。
（完売といえるのかどうか定かでないが）
蛇の道は蛇ではたとえが悪いがどうもなんらかのからくりがありそうに思えた。

売れ残り物件を引き受ける会社がありますよ。今はかなりの需要があってようやく我々の時代が来たと、その会社の社長さんがテレビで語っていました。

あとは、自社の社員に格安で売り、社員が1年後に転売する。
売れなかったことはふせて賃貸で市場に出す。
などのケースをよく聞きます。

売れ残り買取専門会社があり、売れ残り物件の定価の7割程度でデベから
購入します。（これを業界用語で「卸（おろ）す」といいます）
デベもエンドユーザーに直接売却した方が利益が出るので竣工後も
ある程度営業展開しますが、MRの賃借期間・コスト、人件費、その
他の物件への人員配置などを考慮して竣工後1-6ヶ月で卸すことが
多いみたいです。
野村なんかは売れ残りをきらいますので、竣工したら即バルクセール
で卸すようです。
ゴクレは売れ残りを一律5-10百万円値引きして販売しますが、それ
でも売れないものは賃貸に出すようです。

知り合いが、ゴクレの竣工３ヶ月の物件を６００万値引きしてもらって買ったと聞いたことがあります。

またある本によると、完成した物件は定価で買う必要はないと言うし、値引きの話題が２チャンネル載ったらあっというまに完売してしまったという実例もあるらしいです。

どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありませんね。

資産価値を考えないで買う人はいいけど。そんな人いるか？

永住思考の人は安ければいいと思う人もいるんでないの？

売れ残り買取専門会社が買い取った物件は、その後どういうルートで市場に出てくるのでしょうか。
そういう業者は、当然大量の売れ残り物件を仕入れているわけですし、もともと売れ残った物件ですから、そんなに高く転売できるわけがない。
だからといっていつまでも抱えていたら、将来仕入れ値より多少高く転売できたって、その間の利息の支払いで赤字になりそう。
売れ残り物件の買取専門会社はどういうやり方で利益を上げてるのでしょうか。

90さん
＞どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありま＞せんね
「売れ残り」と「資産価値」は関係ありません。「値付け」の問題です。
売れ残りは「値付け」が竣工前完売するには高すぎたということで、必
ずしもデベにとって悪いことではないんですよ。むしろ竣工より大分前に
完売するということが、「値付け」が安すぎた＝もっと高く価格設定して
いれば、もっと儲かった　ということになり、デベにとって失敗なのです。
例をあげましょう。
---平均原価が40百万円/戸、総戸数100の物件があったとします。
①定価を50百万円（利益10百万円/戸）にしたら、竣工直前に完売した　
　　デベ利益：1,000百万円
②定価を45百万円（利益5百万円/戸）にしたら、竣工半年前に完売した　
　　デベ利益：500百万円
③定価を55百万円にしたら、竣工前に80戸販売（利益15百万円/戸）し、
　売れ残り15戸を2割引で販売（利益ゼロ/戸）し、あと5戸を3割引で
　買取専門会社にバルクセール（損失5百万円/戸）して「完売」と
　なった
　　デベ利益：1,175百万円
となり、結局売れ残ってバルクセールした③がデベにとって最も利益が
出たことになります。
①②③も資産価値（＝再調達価格とします）は40百万円/戸で同じです。
デベも営利企業である以上、「いかに安く建てて、いかに高く売るか」
を考えます。逆に賢い消費者は「いかに価値のあるものを、いかに
安く買うか」を考えます。
上の例でいえば、賢い順に
③で2割引（40百万円）で買った人＞②で45百万円で買った人
　＞①で50百万円で買った人＞③で55百万円で買った人
となります。

>>93
だけでは言い切れませんね。よく3流デベが考える計算式。

>>93
販促費等は加味しなくても大丈夫ですか？単純すぎると思うのですが。

>94
自転車操業的３流デベに、計算式を考慮するゆとりはあるか？

>92
私もその後の物件の行方が気になります。売却までの期間は賃貸するのでしょうか？そうすれば金利くらいは支払えそうですよね。

安く買う人＝賢い　って図式は、どこかのスレにもあったけど、そんなに単純じゃないでしょう。１千万余計に出しても気に入った間取りを　って人はたくさん居る。東南角の高層階は売れ残る可能性は低い（極端に高い値段ならともかく）。今は安い部屋か高い部屋から売れ、残りは中途半端な中住戸ってのが多い。

転売用や賃貸用ならともかく、自分が住む家は多少高くても気に入った間取りに住みたい。

98さん
「価格」も「間取り」「駅からの距離」「最寄り駅のパフォーマンス」
「階数」「向き」「エリア」と同じくマンション購入を決める要因の
一つに過ぎないと思います。要はバランスでしょう。
「10百万円余計に出しても気に入った間取りがいい」と思う消費者
もいる一方「10百万円安いなら、間取りを妥協してもいい」と思う
消費者もいます。また、買うタイミングによって、同じ間取りの高層階
の部屋をその直下の部屋より10百万円安く買った」という話もゴマンと
あります。私も売れ残り物件を2ヶ月前に購入しましたが、直下の部屋
（定価で購入したと聞いた）より8百万円程度安く購入しました。

某品川区のマンションで売れ残り住戸３戸のうちの１戸。最上階。
元値１億ちょっとだったが、７０００万弱までの値下げに合意した。
デベとしては、買い取り業者よりも、実際のエンドユーザーに購入
して欲しいようなことを言っていた。ま、その方が条件が良いという
こともあるんだろうけど、安値販売したという事実が外部に漏れにく
いというのもあるのかも、と思った。

結局、周辺環境が気に入らず断ってしまったけど、銀行の住宅ローン
担当者の計算した担保価値を下回る売買価格だったから、買っても
損はしなかったかも。２年くらい前の話ね。

結局はMMのマンションを購入したけど、住みやすさは都内の奥まった
住宅地に住むより上だと思う。車を電柱や外灯で擦る心配も少ないし。

やはり自分が住む自宅の購入となると、割安だからというだけでは
決められないな。

>100
>やはり自分が住む自宅の購入となると、割安だからというだけでは
決められないな。

確かにそうなんです。だけど、だからといって高くで買った物件が後で値引き販売されると悲惨だし、今年度は期末(3月)に向けて、値下げの傾向が強まりそうだから、

今は買わないほうがいいかもしれませんね。

>101
しかし賃貸住まいの今、
先延ばしにした分だけ捨て銭を支払っているわけで、
しかも定年くらいまでにローンを完済するめどをつけたいと思うと
少しでも早く買ってしまった方が・・・
とも思う。

買うときの価格のみでは計れないものがあるから、
やっぱり単純に今は買わない方が・・・とも思えない。

今買わない方がいいねって、一見判断を先延ばしにして様子をみているようだけど、現時点の状況で”今は買わない”っていう重大な判断をしていることになるんです。
結局情報に踊らされて自分の軸足がぶれている人は、ずーっと様子をみながらズルズルいってしまうんじゃないですかね。
極端な経済の動向でもない限り、最適購入時期はその購入する人それぞれじゃないんでしょうか。

価格下落時は賃貸の方が有利ですよ。
年間150万円家賃を払ったとしても、100万円売値が下がれば、管理費＋修繕積立金＋固定資産税で50万という出費を考慮すると同じ事。

住宅も家電製品や車と同じく、耐久消費財と割り切ってしまえば、買った後値段が下がっても腹も立たないでしょう。欲しいものが買える値段で売っていれば、買えばいいんですよ。買えない値段なら、我慢してお金を貯める。

どうして、家だけ資産だなんだといって特別扱いするのかな？

原油、穀物、材料費といった物価は上がる、金利は上がる、消費税は上がる、税制優遇も終わる、マンションの供給量も減りつつあるといった局面をどう捉えるか。結構あとあと重要な判断になると思う。

買取業者が買い取った大量の売り残り物件をその業者はどうやってさばいて利益を上げているのでしょうか。この掲示板で買取業者に売却したとされている物件のその後を調べてるのですが、全然情報がありません。
そんなにたくさんの売れ残り物件をいつまでも抱えていたら会社はもたないと思うのですが。

>>105
2003年の金融機関の危機を大底として、32〜35歳あたりの団塊ジュニア購入のピークも
過ぎてますし、昨日は中小デベの新規手控えによる材料費低下のニュースも出ており
マンションの供給量も徐々に減ってきているので人気のある地域は高騰はないにしても高止まりするんじゃないでしょうか？

>105
>金利は上がる、消費税は上がる、税制優遇も終わる、マンションの供給量も減りつつある

という文句で、デベが一般庶民を煽り続けるのが私個人的には腹が立つ。

ここ3年ぐらいはほんとデベの思惑通り。
この文句で煽り続けて、新築マンション価格がまんまと高騰。デベ大儲け。

そして、３年前から金利も消費税率もマンション供給量も変わらない。

今の新築マンション価格には、既に将来の金利上昇分も消費税率上昇分も織り込み済だと思うんだが。

なのに、今でもデベは煽り文句で新築マンション価格を高騰させようとしている。

これからも、一般庶民はデベの煽り文句に踊らされ続けないといけないのでしょうか。

１０６さん

このスレの中でもちょっと前に同じことを言っている人がいたけど同一人物？
買い取り業者、買い取り業者ってうるさい。
買い取られた物件のその後なんて、この掲示板でもそんなに表立って出てくるとは思えない。自分で買い取り業者にでも聞いてみたら？って言いたくなる。

>109さん

あなたがあっちこっちの板でバルクセール、バルクセールと煩いほど書き込んでいる人かどうかは知りませんが、別にその人を批判しているわけでもないのにそんなに逆上するというのは腑に落ちませんね。
わたしがこの件で質問したのは２回だけですよ。１度聞いたけど誰も答えてくれなかったので、もう一度聞いただけです。
大量に売れ残って２、３割引のバーゲンセールをしたとか、買い取り専門業者にバルクセールしたとかという書き込みは、いろいろな板でしつこくやってるじゃなしですか。
その書き込みがあまり目につくから（それが狙いなのでしょうが）、それでは、その買い取り専門業者なるものは、その大量に買い取った売れ残り物件をどうさばいているんだろう、売れ残り物件ばかりをそんなに買い漁って商売になるんだろうかという疑問を持つのはごくごく普通の感覚ではないでしょうか。
しかも、そうやって買い取り専門業者に大量にバルクセールしたといわれている物件がその後全然市場に出いてない（少なくともネットで調べた限りでは出てこない）となれば、そもそも、そのバルクセールの話自体が怪しいのではないかと思えてきます。
売れ残り物件を引き取る業者がいるということは想像できますが、何か、売れ残った物件はすべて２、３割のバーゲンセールをやって、それでも売れなければ全部買い取り専門業者にバルクセールしているという話には、かなり誇張があるように思えるのです。
そうでないというなら、どこそこの売れ残り物件がバルクセールされ、その後、どの業者が当初の販売価格の何割引きで売りに出したという話を具体的に聞かせて欲しいものです。
別に、わたしのことが気に入らなくても、そんなのは全然かまわないし、２、３割引の大バーゲンセールやバルクセールの話もそれが本当ならそれでいいのです。ただ、誰もが疑問に持つであろうことを質問しただけで逆切れされるようでは、大バーゲンセールの話もバルクセールの話もみんな作り話なのではないか思われてもしかたがないのではないでしょうか。

>110
長いよ。落ち着いてください。

質問に答えてください。それだけです。

通りすがりのものです。
不動産市場の研究をしています。
そのままスルーすることもできず、真面目にレスします。

新築分譲物件のバルクセールは本当に存在します。
２〜３割引というのも概ね当てはまります。

ただ、本来バルクセールは頻度としてはレアなのです。
デベさんにとってバルクセールは「負け」であり、
競合他社に対してもお客に対しても恥ずかしいからです。

だから基本的には売れるまで待ち続け、個人客が来たら、
極秘裏に２〜３割値下げしても売る。
どう値引きしても売れない、
在庫維持コストやPRコストはかけられない、
といった時のみ最終手段としてバルクを使います。

最近は都市近郊物件で増えてはいるようですが
（一種の秘密取引なので業界としての統計は無い）、
決して頻繁に起こるものではないことをまずご承知置きください。

一方、買取業者は転売相手が居ないのに買うことはしません。
予め不動産販売会社や社宅ニーズのある法人を廻って御用聞きをし、
ニーズを把握した上でバルクに応じます。

不動産販売会社に売った場合は、その会社のお客に販売する場合と、
利益をちょっと乗せて他の販売会社に売る場合があります。

前者の場合、この物件は販社にとって「隠し玉」になります。
表立って出すと元デベの面子に関わる一方、
物件を探しているお客に「隠し玉」を見せると、
お客のロイヤリティが上がって成約に至りやすくなるからです。

後者の場合、その次の販売会社がさらに転売したり、
社宅が必要な法人や、隠し玉として個人に販売します。

需給ギャップが満たされるまでこのようなことが繰り返されます。
こんな仕組みですから、調べてもなかなか表立っては来ないのです。

お分かり頂けました？

>>108さん
「金利は上がる、消費税は上がる、税制優遇も終わる、マンションの供給量も減りつつある」というデベの煽り文句で買った人は少なくて、
人口の多い団塊Jrが結婚や出産などのライフステージの変化によって買った人が多いんじゃないでしょうか。
あと団塊Jrが30年超のローンを組むには年齢的にそろそろ限界が来ているためという面もあると思います。

>113さん

バルクセールについて質問した者ですが、カラクリがすこし分かってきました。ありがとうございます。

青葉区のマンション価格の上昇はすごいですね。
ミニ一戸建てと変わらないくらい。
もとの適正価格にもどしてほしいものです。
値上がりしすぎて駅近は買えなくなりました。

ミニ戸建てよりマンションの方が高いのは前からではないでしょうか？
都内では当たり前。
特に最近の都内のミニ戸建ては、
ミニ化に拍車がかかり、以前は２０坪３階建てが主流でしたが、
１５坪３階建てが主流と思われます。

まあ、好みはそれぞれですので、
お好きな方を選べばよいだけの話ですが。

青葉区はこれから少し色あせてくるかもしれません。

↑　ソースは？

>119さん
青葉区の今後の見通しの参考になりそうなデータを。

田園都市線中心に展開している新興デベのノエル（事業費率はデベ60％弱）の決算が発表されましたが
売上高49,686百万円（前年同期比44.5％増）、営業利益は3,641百万円（前年同期比25.1％増）と好調、
しかも今期の売上見通しも56,835百万円とかなり強気な予想でした。

茨城や千葉を中心に展開しているデベの中には大幅下方修正を出している企業もあるので、
郊外でも地域によって人気・不人気の差が大きいと思われます。

121です。

>120さん
不動産取得競争により土地の仕入れ価格は上がっているにも関わらず、IRの通りノエルは強気な売上見通しを発表しています。
120さんが指摘するように間取りのダウンサイジングというアプローチもあるかもしれませんね。

いちデベの動向ですが、参考になるかと思い掲載しました。
http://www.noel.co.jp/ir/irnews/pdf/ir_20071011_01.pdf

>121
誤：事業費率→正：事業比率
でした。

青葉区か〜、何がいいんだろうね。まったくそそられんかった。
青葉区っていうブランドが、何の価値のブランドなのか。
「横浜市？川崎市？」ってよく聞かれたよ。

名前の響きが良いんじゃない。
横浜市青葉区ってさぁ。
妻が言っていました。
しかし、旦那には全く魅力がわかりませんね。。。

>124さん
>125さん
まあマーケットに聞いてください、としか言えませんね（笑

>125さん
旦那には全く魅力がわからない、で思い出したんですが
アットホームが行った住まいに関するアンケートで住みたい沿線・街に対する調査のご紹介を。
http://www2.athome.co.jp/atweb_static/research/vol07/index.html


どの世代・性別も似たような結果ですが興味深いのが男性30代の人気上位で、京浜東北・根岸線が田園都市線を抑えて4位です。
このあたりのオフィス街へのアクセスの良さが一般的な「旦那が魅力を感じる沿線」なんでしょうね。

通勤する旦那さんは、田園都市線の殺人的ラッシュのつらさを身にしみて知っているからです。
主婦にとって買い物や水周りなどが、毎日のことであることと同様に、通勤は毎日、しかも避けられない要素です。

横浜市民の中でのエリア価値は、
横浜中心部＞＞＞南部＞北部
という意見が多い。

>129
横浜中心部の方ですか？

>>129
惜しいね。

中区、西区 >>>越えられない壁>>>それ以外の区

横浜市とえいば確かに広いけれど、「横浜」とは本来、今の中区と西区
のことでそれ以外の区は市政統合によりあとから組み込まれた地区です。
よって、どうしても横浜で価値は中区、西区に偏ります。

また、関東平野のはずれということで平坦な土地が少ないため、平坦な
平坦なところほど人気があります。

↑何の価値ですか？
公示地価は違いますね
港北区都筑区青葉区のように都心に近い側が高いです

>>131
『「横浜」とは本来、今の中区と西区のことで
それ以外の区は市政統合によりあとから組み込まれた地区です。』

・・・だから何？ってのが正直な感想。
「横浜村」ね。砂州の上の寒村ですよ。

「むかしおもへば苫屋のけむり　ちらりほらりと立てりし所」ってね。

歴史ある城下町ならいざ知らず、外圧でひょっこり出来た町の
「本来」に声を張り上げるほどの「価値」はありません。

「来るものは拒まず」が、根っこを持たない都市
ヨコハマの良いところなのだから、「本来は・・・」なんて
講釈垂れるのは、生粋の「浜っこ」のすることではありませんよ！

東京に一番近い「鶴見区」が一番価値が高いと思いますよ。