横浜・神奈川の新築マンション価格動向

来年からは暴落の年になるかもね！？

今後しばらくは下がり続けると考えたら、
多少下がったとしても手を出しづらいですね。

2.3月は需給で価格持ち直すと思う。買い場は決算対策で投げがよそうされる1月と7月あたりだな。

潰れる危険性のある中小デベの物件には、怖くて手が出せません。

大手はもっと怖いですよ。
資産らしい資産なんてないのに、莫大な借入金。
10月以降どこの銀行も、不動産向け融資を自粛してます。
それでも完売という大本営発表の裏にある、キャンセルを含む大量の在庫。その結果発生した不良債権。高値掴みしたマンション用地。業者間では不良債権がらみの物件リストを交換してます。
歴史は繰り返すと言いますが、今は金融不安の一歩手前です。おそらく来年は一部地銀の危機的状況が表面化します。

↑
じゃ金利が下がるからOK

>>706
うまいな。

しかしまあ郊外の中古物件の売れ残りと下落がひどいな・・・いままでのつよきな価格設定はなんだったんだろう・・・

買える人と買えない人の開きそうだな

来年は今年よりも景気がよくなると思いますか。
●よくなる 4.4％　●やや良くなる 10.8％　●やや悪くなる 24.4％　●悪くなる 24.8％ 　●かわらない 34.8％
ttp://wwwz.fujitv.co.jp/b_hp/2001/chousa/2007/071223.html

まず、投資向けの物件は全く売れないでしょうね。
また、一般向けは物価高騰、改正基準法の影響、デベの倒産危機を
考えると手を出す人は少なくなるは歴然！

２００８年は様子を見る事が賢明だろうね！

23区板とのマルチポストだらけだな。

こっちの板は、ほとんど反論がないのをみると
神奈川の下落は皆が認めてるのか。

>>711
認めるも何も事実として下がり基調＋在庫増＋家具付きサービス等
徐々に需給ぎゃくてんしているんだが

土地の仕入れがあがり、設備、建築コストも高騰。一方購入側は可処分所得があがらないどころか将来下がる可能性もある。物件の値段を下げれない状況で今後どのようなことが起こるか楽しみだ。

デベは戦々恐々でしょうね！
高く仕入れた土地も全く売れないのでは大変！
確認申請も改正により停滞しているし
売上が出ない、金利は出る、仕事が回らない、銀行はお金を貸さない。
ゼネコンも新興デベの仕事は怖くて出来ないとの事。

>>712
>認めるも何も事実として下がり基調

何をもって「事実」と言っているのでしょうか？
いろいろマンション見ているが、下がった実感はゼロですよ。
横浜中心部は更に値上がりしている実感すらあるのですが、、、

不人気物件は１年前も「家具付きサービス」をやっていましたよ。
その程度で値下がりが始まっているとは到底思えません。

こんな記事がありました。

「マンション保育所」急増中
http://www.asahi.com/life/update/1222/TKY200712220183.html

マンションの価格や人気に影響ありそうですね。
三井の神奈川物件がどの物件なのか興味あります。

中小企業の業況見通し、３年ぶり悪化
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20071224AT2C1901X23122007.html

０８年マンション供給、９３年以来の低水準　首都圏予想
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200712200337.html

確かに飲み屋さん、タクシーの運転手さんの話を聞いても
不景気みたいですね。
月例経済報告、景気動向指数などは遅行指数なので
街角景気の方がその時の状況を正しく、伝えてることが多いです。

田園都市線中堅デベ物件相当苦戦しているね。竣工済み売れ残り物件多すぎ。決算前にいい条件がでそうだな。今日も15％値引きしますって連絡きた。

ＷＢＳ：規制で忍び寄る官製不況[07/12/25 放送予定]
http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/

改正建築基準法のように、”規制”が景気の足を引っ張る「官製不況」。意外な業界に忍び寄る現状を取材する。特集は、中国市場で”日本の音楽”をどう売るか、模索する企業の姿を追う。アジアでのヒットは生まれるか。

>>720　さん
たまプラの犬蔵あたりのマンションですか？

>>722
まめにＭＲ通ってアンテナ高くしていればいい情報はおのずと入手できる

>720

そんな残念仕様なマンションが値下げされても影響ないでしょう。

そもそも年10%・20%の上げ相場であっても、売れ残り、値引、家具付サービスはありました。

来年、再来年、その先と毎年２割・３割上がる基調が続くとは思わないけど、売出価格が下がっている傾向なんてあるんですか？

契約率や販売戸数・景気が下がってるって話はあるけど。それ坪単価と関係あるようでいて関係ないでしょ。

疑問なのですが、マンションはいつまで増え続けるのでしょうか。
日本は住宅供給過多となり、空き部屋も空き家もたくさん存在しているのに、
さらにマンションを供給しつづけなくてはならない理由がわかりません。
この状況は永遠に続いていくのでしょうか。
デベも新築にこだわるのではなく、他に活路を見出したらいいと思うのですが・・・。

>724
確かに新築の売り出し価格の坪単価自体は
それほど下がってないと思います。

しかし、売れ残りが増えているのは数字で現れていて
売れ残り＝値引き販売なので
坪単価も下がってると言えますよ。

横浜市内だと主だった駅そばの新築物件は
極小で駅遠しか無いのも価格が下がったようには
見えてしまうし。

２割の在庫だけ１０％引いても全体でみれば２％の値引きにすぎない。
それくらいなら今年度中でも気付かないうちに上がってきているんじゃないの？

>727
成約率は、ここ数年約７０％です
なので在庫数は３割ですね。

また７０％には値引きして売れたマンションも含まれてますよ。
７０％のうち値引き販売された割合が表に出る事はないので
実数は分かりませんが。

売れ残りは今後の値下がりに繋がるだけで
あなたの論理は的外れです。

暴落はないんじゃない！？
供給が激減している今、良くて現状維持でしょ。

っそ、問題は法改正の影響が落ち着いた後のグランドデザイン。
価格云々より景観へ力を注いで欲しいね。
都知事じゃないが、景観がゲロなものに金払いたくないし。

「タイムリーな利上げ必要」日銀審議委員／横浜で会見

2007/12/27

日本銀行の亀崎英敏審議委員は二十六日、横浜市内のホテルで記者会見し、
今後の金融政策について「実勢よりも低過ぎる金利は将来に危険をはらむ。
タイムリーに上げていかなくてはいけない」との認識を示した。

http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiidec0712451/

聞いたことないデベの値引チラシは良く入るようになったが、大手の主力ブランドでは売出し価格も下がってないし値引きもあまり聞かない。


今考えると、ちょっと前のみなとみらいや川崎駅前・武蔵小杉は凄い安かった。あのレベルまで下がるのか？といわれると、とても数年で下がるとは思えません。

下がるって言ってる人は2・3年でそこまで下がるって思ってるのかな？それとも1割程度の値下げを想定してる？

立地が良い大手デベは強気で値引きしてないですね。

将来値が下がったとしても>732さんの情報のように、金利が上がったら多少の値引き分は利息で持っていかれてしまう。キャッシュで買えれば別ですけど・・・

もう、年末ジャンボに賭けるしかなさそうだ(^^;

申込率はかろうじて70％台を維持・2007年11月の実績
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2007年11月に首都圏で4460戸の分譲マンションが供給された。10月の5348戸から900戸近く落ち込んだが、そのほとんどは東京23区での供給減によるものだ。
東京23区では1460戸を供給し、平均坪単価321.5万円、平均面積は59.69平方メートル、申込率74％、価格は5803万円だった。
地域別の申込率は高い順に、横浜・川崎が86％、東京23区が74％、東京都下が74％、埼玉県が73％と好調だったのに対し、神奈川県下が45％、千葉県が55％と低迷した。特に郊外物件の落ち込みが顕著だ。首都圏全体では申込率71％とかろうじて70％台を維持した。

最近、このスレは書き込みが減りましたが、たぶん”下げ論者”が書き込み拒否をかけられているからでないでしょうか。

私も管理人の方から特に明確な説明のないまま、ある日突然書き込みができなくなりました。

そういうことをしてまで、このスレの”下げ”の流れを葬り去りたかったのでしょうか。

短期間に集中して、投稿を繰り返すと自動的に一定期間、アクセス禁止になるようです。
”下げ論者”だから書き込み拒否になるとは、ちょっと考え難い。
最近、このスレに限らず、全体に書き込みが減っているように感じます。これは、書き込み拒否をかけられているからではなく、面白い意見が減っていることに原因がありそうです。
人の揚げ足をとるような皮肉なレスや横柄な暴言のレスが増え、よし、応じようと思わずキーを叩いてしまうような愉快なレスが、最近少なくなっていると思われませんか。

>>神奈川県下が45％、千葉県が55％と低迷した。
特に郊外物件の落ち込みが顕著だ。

理由コレでしょ
神奈川県下が申込率45％
下げ論者とかではなく
世間ではこれをリセッションと呼ぶ

ここはもう値引きの打診はありますか？

リセッションとは表現しねーな。
というより、赤字の上のその引用はやめろよ。
じぶんの言葉でかたるべし。

そろそろ投げ売りが出てきそうな予感！？

>>横浜・川崎が86％

神奈川でも横浜・川崎の好立地物件はそうそう値落ちしないでしょ。
相模原とかまで行くとヤバイかもね。

単純に考えて、価格が維持される地域と、下落する地域に二極化されれば平均は下落となります。
平均で考えると全体像を見誤ることがあるので注意が必要です。

投売りされるようなマンションとは
体力のない売り主がかかわったマンション（在庫は資産ではなく負債となるため）
さまざまな理由で売れないマンション
などがあると思います。

結局値下げ（投売り）されるマンションは、それだけのマンションだったということで、適性価格で購入できることはいいことだと思います。

>>735
川崎や横浜が、申込率86%と首都圏の中でも飛び抜けて高いのはすごいね。
川崎から横浜北側にかけてのエリアは下がるというよりは、（購入希望者にとって）よくて現状維持程度ではないの？

川崎や横浜の好立地はすごいですね。

他のスレ見るとムサコのイニシア(レジ)が、キャンセル住居2戸を800〜1000万円上乗せで売り出してる。売出し時が安価だったから適正価格にしただけかもしれないが、投売りはしなさそうだよ。
反面、イニシア新川崎は100万程度値下げし始めた。同じイニシアでも立地でこうも違うとは…

新川崎のイニシアは価格のつけ方を失敗した口でしょう。
同じ新川崎のシンカ南と同じ価格水準だったら今頃完売していたかもしれません。

マンションの値段を決めるのは難しいと聞きます。この新川崎を担当した人は今頃胃痛で病院に入っているかもしれませんね。
逆に武蔵小杉周辺はもっと値段を高くしても売れた可能性があります。上級役員から見れば値段のつけ方を失敗したと判断しているかもしれません。

先日いくつかまわったＭＲの特徴として、
条件が悪くても安い価格帯が売れてしまっていました。
二極化の一端だと思いますが、
良い部屋が早く埋まるというものでもなさそうです。

暴落・投売りっていうことを言う人は、多分家に入ってくるチラシがすべてだと思っているんでしょう。

確かに、ラゾーナが売り出されたころのように、広告を打つ間もなく竣工2年前に完売、といった例はなくなりましたが、それは当たり前の話。

>>747

に書かれているように、そんな値段設定は失敗そのものです。結果論ですが。
デベとしては竣工時に数戸残る程度が最高の価格設定なのでしょうね。

単なる人気が無いだけです。

売れないデべの勝手な妄想です。自分の都合のいいようにしか考えられないかな？

750は最近のデベの販売方法をもう少し勉強すべき。
よくそこまで適当な書き込みができるものだ。
自分の都合がいいようにしか考えられないのは自分自身である事を知るべき。

749の「デベとしては竣工時に数戸残る程度が最高の価格設定」と言うのは
常識だと思っていたが、まさかここに書き込む
人でそんなことも知らない人がいるとは。。。

>>751
もうマンションは売れない時期に突入したんだよ。
不動産、建設業界の株価は落ちる所まで落ちるんだよ。
売れないマンションの在庫を増やすか、投げ売りするか
迫られている中小デベは戦々恐々だよ！

お前こそ少しは経済の事を勉強しろ！
売り渋りの時期はとっくに過ぎているのだ！

一般的な話はもういいから、具体的なヒントを書き込んでもらいたい。
○○デベのどこそこあたりの物件は投売り寸前といった具合にね。

「銀行関係者」がそう言いたい気持ちもわかるけど（同業者なので）

中小デベにとって、マンション売るのが難しい時期に突入した、
といった方が正しいでしょうね。

すべて投売りになるわけではありませんよ。

中小デベの分譲マンションを購入して
万が一、入居前に潰れたら大変な事になりますよ！

私もそう思います。
だからこそ、危ないデベはどこかを知りたい。

旧財閥系や大企業の系列
（三菱、三井、住友、東建
東急、野村、積水、有楽）

あたりなら間違いないんじゃない？
あとは、大手ゼネコンの単独物件（施工も売主も同じとこ）
は避けておきたい。（ま、それでも100％安全じゃないけど）

というか、ダイナ○ティとかジョ○ントとかゴ○レなどの
専業カタカナデベのマンションを買う人の気が知れない。
しかも別に上段のデベ物件より特に安いわけでもないし。

大手が安全で良いのはみんな分かってる。大手しか視野にいれないのなら、選択の余地は
限られるんだから、こんなところで情報集めする必要もないと思う。

欲しい場所に大手の新築がなくて、新興デベを選ぶ場合だってあるでしょうに。

何事も自己責任です。
ヒューザーのマンションを購入した人も・・・

大手の不動産会社でもここ1年で株価は半値近くまで下がってきている。

検討を始めたばかりの素人なので基本的な質問で申し訳ありません。
中小デベでも保障期間中さえ持ってくれれば良いのではないか？と単純に考えて
いるのですが、他に大手を購入するメリットとは何でしょうか？

賃貸や中古で売却する際は立地が全てだと考えているので、上記以外に何かメリットが
有るのでしょうか？

>>761
>賃貸や中古で売却する際は立地が全てだと考えているので
さすがはド素人。

>>761
ここで玄人気分の書き込みができます。

賃貸や中古で売却する際は立地が全てではないの？

そうだろう普通

立地8割、管理2割かな。

「立地」の定義が書き込む人によって、さまざまに解釈されているのでは？

767さん、「立地」の定義って何ですか？

これから２、３年はもしかしたら、逆に新築物件は値上がりするかもしれません。
今、新規供給は少ないわけですしね。
今物件の在庫は多いとは思いますが、1年経つと中古にカテゴライスされますし。

注意すべきは、コスト高のためになかなか値下げできないところ。
この点に関しては面積を減らしたり設備のグレードを下げるなどで対応してくるでしょう。
単に高いからとか安いからとかで考えないほうがいいかもしれません。
面積で言えば、坪単価は一つの目安にはなります。
逆に今の売れ残りを狙うのも手です。

今は価格が高すぎると言っている人は多いですが、
どの物件も高かった時代から、
誰もが買える多数のお手ごろ物件と価格を維持する物件、高額な物件
に分かれる時代になっていくのでしょう。
マンションは安心や便利さこそ価値ですし、それを買うものです。
だから特に立地が大事です。（駅、緑、病院、教育　※人によって便利さは異なる）

立地は人それぞれの解釈があるでしょう。
だから不動産は面白いんじゃないでしょうか？

>>769
おお、見事な答え！

なるほどね。

今以上の値上がりはありえません。
2.3年でがたがたに下がります。
売れ残り在庫がありすぎるから供給できない。
今後、土地の有効活用で企業、国有地が売りに出されるし
良い場所が適正価格で購入できます。あせらないように。
虎ノ門なんかもその一環ですよ。

>>772

ではみんなが都心やその周辺に住宅を買えてしまう時代が来るわけですね。
そんな夢のような大都市って世界中に例がないと思いますが。

>>769さん

いや私もマンションを購入したばかりなので、その意見に賛成といいたいのですが・・・コスト高はマンション業界は既にあてはまらないでしょう。
新規着工の減少からＨ鋼（建築材用）は既に値下がりしてますよ。薄板鋼板（家電、自動車用）は値上がり中ですが。
人件費も既に天井をついているようですし、同じように新規着工が少なければ人余りになってしまいますよ。
まあおっしゃるようにひとそれぞれの見方ですが、２〜３年後に値上がりするのはちょっときつい見方ですよね。今、インフレ基調にありますが、このインフレは上がった分が日本人の給料に反映されるのではなく、外国の資源大国に流れるわけです。必然と給料は上がらない。
立地といいますが、郊外の駅近はともかく、既に都心は買えない価格まで上昇している。
そうするとせめて下げ止まりが限度といったところでは？

>>773
ずいぶん食ってかかる人ですね。皆給料が同であればそうかもね。

適正価格と記しましたが、買いたいエリアに見合うお給料をもらっている
ことが最低条件ですが、みんなが買えるかどうかは別問題だと思いますが。

また、家は買えるかも知れないが大事なのはその後の生活です。
今後実質給料は伸びない方が大半だと思います。
よく考え生活設計してください。

月例マンション動向（首都圏）

2007年に多くの物件供給が見られた横浜・川崎の供給は少ない。
再開発をはじめとした大規模開発が一息ついたためだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

全体的には物件供給数が戻りつつあるが、
ここしばらく横浜、川崎の物件供給は少なくなりそうです。

中古物件がようやく適正価格に落ち着きつつあるね。
販売会社も売れなくて大変って嘆いていたよ・・・

何でもそうだけど、価格がハッキリと下落トレンドに入った場合、買い手はbidを引っ込める
から売り気配値はどんどん下がるよ。こういうときは傍観し、底値を確認してから買い出動
すべき。

>>776さん

本当にいいものって？なんでしょうか？是非ご教示頂きたいのですが・・・
それにここは神奈川のマンション掲示板ですよ。神奈川県のマンションにも外国の
投機筋が入るのですか？ＲＥＩＴのような金融商品化されたものでしょうか？
私はてっきり外国の投機筋が入るのは都心のしかも商業（千代田区、港区、中央区あたりの）土地
かと思いましたが、神奈川のマンションにも入るの？

>>779さん
どうやら去年の12月くらいから横浜の中古物件（駅近5分以内、大手デベ）は下落トレンド（適正価格）に入ったと感じています。これが新築マンション価格にどう反映されていくか今後見ものです。個人的には高止まりで粘ると思いますが・・

>>779本当にいいものなら
本当にいい建物なんて日本にはありません

投機筋？どこのだれだよw

やはり面白いのは神奈川県下のマンション申込率が45％と急落しているのと
人口が増えてる神奈川であっても
大磯や山の方から人口減が始まっているのとリンクしていること

そうなると横浜MMくらいにしか価値はないんじゃないかと

>>779さん

だれも底（値）がわからないから苦労するのではないでしょうか？
個人的にはわからないではないですが、人生そんなに長くはない。マンションなどは
ほしいと思ったときに買う。
歴史を振り返れば、プラザ合意時が谷（ではないかも）、バブルが山、2000年初頭がさらに
谷とすれば、３０後半の人は５０歳になってしまいますよ。
一部の都心マンションを除いて、バブル前のような資産としてもつようなものではないでしょう。
まあ売れ残りを買い叩けという理論であればわからないでもないですが・・・

>>784さん
なるほど、中国の投資家は神奈川に興味があるのですね。
参考までにお知り合いの中国人投資家はどういったマンションまたは地域に
投資しようとしているのでしょうか？
マンション購入する際の参考にしたいので、可能であれば教えていただけませんか。

話が脱線しますが、、、
近代しか知らない日本人世代としては中国人が日本の不動産を大量購入しているのに
若干違和感がありますが、中世では中国のほうが日本より進んでいたわけだし、
今後は彼らが再び世界の中心に返り咲くのかもしれませんね。
中国等と比べると残念ながら日本は悲観的な話が多いですね。

イギリス等は移民政策で人口増加しているらしいので、今後日本もそういった方向に
向かうかもしれませんね。。。

>>784さん
いやすごい情報力ですね。どこからの情報でしょうか？中国人が神奈川のマンションを
狙っているのですか・・・
割安感のある神奈川のマンション、中国人の狙っているマンション是非教えてください。
向学のために！

>>780
>>785
>>786

中国人ではないのですが、
昨年上半期に販売していたクレッセント川崎タワーのＭＲを覗いたとき、
商談ルームでほとんど日本語ＮＧの外国人男性の姿を見かけたことがあって、
ちょっとびっくりした記憶があります。
（中東系の顔立ちでしたが国籍まではわかりません。現住所でも確認したのか、
「London」という言葉が聞こえてきたのだけは覚えています。）

外国人が興味を示すのは都心3区くらいであって、神奈川の物件に関心がないと
決め付けるのはいかがなものでしょうか。

788エンジニアのインド人でしょ
787そのチャイナの友人が、どの程度勉強してるか知らないが、
その方たちは日本に未来永劫住むと言ってる？
プアチャイニーズは目先しか考えてないし、
チョィリッチは一花咲かせようと躍起になってるが、不動産投資はないな
787の流れだと温州人ってことか？出身聞いた？

>>787さん

要はベイエリアのタワーマンション系のみということですか？
あと割安感のあるマンションってどこですかね？

>>788さん

単なる仕事のための住居探しではないのですか？

みなとみらい、ポートサイド、横浜駅周辺、横浜湾岸地域、新横浜
ここら辺は、今後発展が見込める地域なので、マンションの値崩れや資産暴落は考えにくい。

その他、羽田の国際化で１０年後、２０年後には、京浜臨海地域が化ける可能性大！

あざみ野の坪単価も２００→１８０に下落しているとのこと。
マンション用地は先行して取得しているので今年は高止まりだと思う。

改正建築基準法で、着工が５〜６割減れば
影響を受けるのはデベロッパー
郊外物件手がけていた中小から立ち行かなくなってるのは
申し込み率や株価見れば解るよね

今後は不動産プチバブルも崩壊すると思う。所詮日本は人口減少、高齢化社会、無資源国、ゆとり教育、政治不信、年金問題。唯一いい材料は技術力だが、これを継承する教育がままならない。やばいよ。来年以降の日本経済。っていうかすでに昨年からはじめっているか。

>>796さん

すばらしい理論の展開ですね。そのあまりのマクロ的視野から
私のようなものは理解しにくいのですが、ゆとり教育と政治不信と
不動産プチバブル崩壊とどのように結びつくのでしょうか？
是非教えて下さい。
それに政治不信というのはいつの時代もマスコミを中心に叫ばれてきていることで、
我々が政治にあまりに無知だから、マスコミに踊らされているのではないでしょうか？
所謂衆愚政治です。例えば消費税は恐らく最終的には20％近くまで上げなくては
プライマリーバランスを保てないでしょ。あなたはどう思いますか？

792さん
賛成です。
特に京急本線・大師線沿線は大化けする可能性が大。
交通利便性が高いこの地域から工場が消えてマンションが林立するように
なれば、不便な田都や小田急沿線に代わって高級住宅街になるかもしれないよ。

>>798さん　選挙ではないのだから、賛成も反対もありません。大師線？どう変わっていくのですか？所詮工業地帯ですよ。いったことあります？産業道路を越えたら、このご時勢にどうやってあげていくのですか？近くにもマイノリティー街（これはいってはいけないかもしれませんが）がありますでしょう。まず無理ですよ。

>799

798さんは
>792羽田の国際化で１０年後、２０年後には、京浜臨海地域が化ける可能性大！
といったスパンの話に対応して意見しているのだから別にそれほどおかしい予測ではないよ。
何しろみなとみらいだって三菱重工の工場等があった工場地帯だったんだからね。

あと横浜中心エリアはもうそろそろピークだと思うよ。