横浜・神奈川の新築マンション価格動向

新子安の「ライオンズ横浜新子安ハーバーコート」と「ナイスアーバンステイツ横濱新子安」はどうなのでしょうか。

新百合丘はどうですか？

二極化には確実になりそうですね。
特に神奈川県は、ある一部の人気物件とその他大勢の不人気物件に分かれそうです。

資産価値が落ちにくい人気物件とは、どれが該当しますかね。

昨年、今年、来年以降分譲する（または販売終了した物件でもかまいません）有力物件をずばり書いていただければと思います。

犬蔵のたまプラエリアの豪邸界隈とは、美しが丘の１丁目から３丁目あたりのことでしょうね？この人は本当にこの辺りのことを分かっているのかな？

３０年前は田園調布沿線はただ当然の地価？
昭和４１年のつくし野駅前東急の分譲地で５０坪が５０万円程度でした。
当時の大卒初任給が２万５千円、部長クラスが１５万程度、ライカM3が２５万、今から見れば安いけど、ただ当然とは言い難いでしょうね。

新百合について・・・・、

駅前の広場や商業施設の老朽化が進行、小田急は駅周辺を更新する元気がなさそうだし、駅前から住宅地に広がる道路は狭くいつも渋滞し、高齢化が進行しつつある戸建住宅地に囲まれたこのエリアは、少しでも早く売り逃げるところで、ババは引かないように構える必要のあるところです。

37さんへ>
42さんが説明している通り山手町です。
横浜の高級住宅地＝山手町と昔から
憧れをもって思っていますが。
48さんの補足をすると、
金属バット事件の時、宮前平の駅前１００坪の
地価が一億と報道されていたと思います。

>>48

「ただ当然」って・・・
２度も書いてるから、きっと誤記じゃないんだろうな・・・
日本語がめちゃくちゃ・・・

>>48さん
当時の大卒初任給が２万５千円だから、単純に10倍して現在に換算すると50坪500万。
住居用に75坪と考えても当時の新興住宅地の値段としては手頃な価格でも
タダ同然は言い過ぎということですね。

>>47

昔からマンションは立地を買えっていうからね。
実際の住人の満足度は別として、純粋に資産価値だけで考えれば
川崎・横浜の主要駅近でデベが信頼できる大型物件が王道だと思うよ。
ほとんど分譲が終わった物件だから今さらどうしようもなかったり
既に高くなってるのがほとんどだけど、最近のだと
川崎だと、川崎駅近でラゾーナ、クレッレント、ブリリア。小杉駅近でパークシティ、コスギタワー。
横浜だと、横浜駅近でナビューレ、PT横浜ステーションプレミア、PT横浜ポートサイド、横浜ポートサイドプレイス。
だったら確実に資産性は高いと思うよ。
みなみとみらい、たまプラ、青葉台あたりも景観や住環境は良いし資産性
あるかもだけど、マンション知らないから良くわからん。

あと都心になるべく近いのも重要。マンション価格は地価とほぼ連動してるから、
都心に物理的に近い地域ほど地価が高いこと考えるとかなり重要。
近年再開発が進んだ地域だとなお良いだろうね。
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub7_1.html
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub8_1.html

横浜駅東口界隈も一部のタワーマンションは絶対価格が高いですが、
タワーじゃなければ坪単価200万円以下が相場ですから80平米くらい
でも十分手が届く範囲かと思われます。

マンションの資産価値について参考になると思います。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

この情報によると、
　・(昔から)資産価値維持率の二極化が明確である。都心部は維持率が高くて、郊外部は維持率が低い。
　・相場賃料と資産価値維持率には高い相関がある。

いずれにしても駅から遠いマンションは売却時に足が出るのは間違い無い。
その辺考えて一部地域が値上がりしてるからと言って
「今買っておかないと大変だ」
みたいなデベさんのセールストークにだけは乗らないようにするのが正解。

はるひ野はどうですか？？

田都沿線は、地方から来て東京に勤務する人が住むところ。
渋谷に出るのは便利だし、街並みも広々としていて綺麗です。
通勤しなくなった世代が住むところかどうかは解らないけどね。

はるひ野は小田急多摩線沿線です。

>>54
東口界隈で、タワーでない坪単価200以下なんてマンションありますか？
中古？

>>60
逆に坪単価200万円以上のマンションなんてありませんよ。
ここ最近は新築物件がありませんが、売り出された当時（4-5年前）はいずれも坪単価は200万円以下です。
ヨコハマタワーズのサウスコート（低層架）でも新築販売時の坪単価は200万円以下です。
中古取引実績では坪単価は〜240万程度なので、2割程度上昇しているのが実態です。
ライオンズマンションは間取りはすでに公表されていますが、価格は未定です。

> ランドマークタワーが見えるのを条件に家探しする人多いと思います。
ランドマークタワーに住むのは無しって事ですか？
東京タワーや横浜ランドマークタワーには住めないけど、
武蔵小杉の新ランドマークタワーであるミッドスカイタワーに住むと、
ランドマークタワー中心に半径５ｋｍの０ｍながら見えないぞ。

ライオンズマンションはすぐに値引き販売するから、定価で買いづらい。

53のように根拠のない感覚的な見解に惑わされないようにしましょう。
2006年のマンション平均騰落率は以下の通り。三井や野村やモリモトはある程度のレベルを維持してるけど、そんなに上位じゃないよ。いまだに財閥系の名前が信用力高いと思ってるんじゃない？古いよ。このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

ゴクレが6位(笑）

よくこんな資料信じるね(T_T)/~~~

プロパスト、ダントツだけどなんで？有明マーレ？ぐらいしか思い出せないんだけど。

<<64
このデータって神奈川のじゃないだろ？
新築坪単価300万以上の騰落状況見せられても。。。
一体いつどこの話なのよ。。。
ソースも怪しげだし。。。

>>53の肩を持つわけではないが、
>>64に同意する人はいないね。
53のほうが的を得ている。


>>53みたいな視野が狭い人は、ゴクレでも買って騙されてください。
条件が違いすぎる資料は当てにならないし、一つだけで説得しようとしても誰も信じませんよ。

誰も財閥系が良いとは言っていない。

立地、利便性、信用力トータルを勘案して選別してるだけ。

>>64
ア・ホだね。

＊＊＊の僻みにしか聞こえません。

ゴクレが三井より上っていうのは激しく違和感があるな。。。
プロパストの物件は検討したことないけどそんなにすごいの？

>このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

あなたが死語です。

外資にでも騙されてください。

資料が幼稚すぎる。

>>64
バ・カだね。

貧・乏・人の僻みにしか聞こえません。

<<64
この資料残念ながら、どっかのデベが自社をアピールするために作った
販促資料の可能性大かと。
せめてソースだけでも教えてくれ。

>>64
は1年間勉強してから書き込んでください。

まあまあみんな落ち着いて！
住まいサーフィンの相場情報に出てるよｗ
売主別中古マンション騰落率ランキング
（資産価値の落ちにくい会社は？） new!

住まいに詳しい人、お前がドンだけ住まいに詳しいか教えてくれ。

64は釣り師としては優秀だと思う。

>>６４

情報古いわりに偉そうだね。

64に聞きたい。神奈川での今後有望な物件を。

で、６４が住んでいるのは、トーシンかな？

また釣られた＊＊が出た。

>>79
釣り氏がそんなこと教えるわけないだろ！

64もどうかとおもうけど、72の方、たぶん53の方かな？人格疑われるよ。

このスレッドそろそろ閉鎖にしたらどうでしょう。

いや、閉鎖しなくていいでしょう。

とにかく64さんの資料の話は終わりにしましょう。

神奈川県新築マンション
　・販売中　　　　　　　　　　289棟
　・完成済み(要は売れ残り？)　118棟
　・完成済み＆駅徒歩10分以内　58棟

情報元：住宅情報ナビ(2007/10/08 11:00現在)

いつも思うが売れ残り物件ってどうするんだろうか。
どうやっても売れない物件がうちの近くに二棟あって
さすがチラシは入らなくなったけど
営業の人が路上で看板を持って案内している。
営業の人も大変だな〜と思った。
あまり大手のデベではないから他人事ながら心配、
というのもその中の一室を知人が買ったから。


大手のデベだとそれなりのルートがあるのだろうか、
ある物件は10部屋くらいずっと残っていたが
竣工済みから一ヵ月程度で一気に完売に持っていった。
（完売といえるのかどうか定かでないが）
蛇の道は蛇ではたとえが悪いがどうもなんらかのからくりがありそうに思えた。

売れ残り物件を引き受ける会社がありますよ。今はかなりの需要があってようやく我々の時代が来たと、その会社の社長さんがテレビで語っていました。

あとは、自社の社員に格安で売り、社員が1年後に転売する。
売れなかったことはふせて賃貸で市場に出す。
などのケースをよく聞きます。

売れ残り買取専門会社があり、売れ残り物件の定価の7割程度でデベから
購入します。（これを業界用語で「卸（おろ）す」といいます）
デベもエンドユーザーに直接売却した方が利益が出るので竣工後も
ある程度営業展開しますが、MRの賃借期間・コスト、人件費、その
他の物件への人員配置などを考慮して竣工後1-6ヶ月で卸すことが
多いみたいです。
野村なんかは売れ残りをきらいますので、竣工したら即バルクセール
で卸すようです。
ゴクレは売れ残りを一律5-10百万円値引きして販売しますが、それ
でも売れないものは賃貸に出すようです。

知り合いが、ゴクレの竣工３ヶ月の物件を６００万値引きしてもらって買ったと聞いたことがあります。

またある本によると、完成した物件は定価で買う必要はないと言うし、値引きの話題が２チャンネル載ったらあっというまに完売してしまったという実例もあるらしいです。

どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありませんね。

資産価値を考えないで買う人はいいけど。そんな人いるか？

永住思考の人は安ければいいと思う人もいるんでないの？

売れ残り買取専門会社が買い取った物件は、その後どういうルートで市場に出てくるのでしょうか。
そういう業者は、当然大量の売れ残り物件を仕入れているわけですし、もともと売れ残った物件ですから、そんなに高く転売できるわけがない。
だからといっていつまでも抱えていたら、将来仕入れ値より多少高く転売できたって、その間の利息の支払いで赤字になりそう。
売れ残り物件の買取専門会社はどういうやり方で利益を上げてるのでしょうか。

90さん
＞どっちにしろ、売れ残り物件があるようなマンションの資産価値はありま＞せんね
「売れ残り」と「資産価値」は関係ありません。「値付け」の問題です。
売れ残りは「値付け」が竣工前完売するには高すぎたということで、必
ずしもデベにとって悪いことではないんですよ。むしろ竣工より大分前に
完売するということが、「値付け」が安すぎた＝もっと高く価格設定して
いれば、もっと儲かった　ということになり、デベにとって失敗なのです。
例をあげましょう。
---平均原価が40百万円/戸、総戸数100の物件があったとします。
①定価を50百万円（利益10百万円/戸）にしたら、竣工直前に完売した　
　　デベ利益：1,000百万円
②定価を45百万円（利益5百万円/戸）にしたら、竣工半年前に完売した　
　　デベ利益：500百万円
③定価を55百万円にしたら、竣工前に80戸販売（利益15百万円/戸）し、
　売れ残り15戸を2割引で販売（利益ゼロ/戸）し、あと5戸を3割引で
　買取専門会社にバルクセール（損失5百万円/戸）して「完売」と
　なった
　　デベ利益：1,175百万円
となり、結局売れ残ってバルクセールした③がデベにとって最も利益が
出たことになります。
①②③も資産価値（＝再調達価格とします）は40百万円/戸で同じです。
デベも営利企業である以上、「いかに安く建てて、いかに高く売るか」
を考えます。逆に賢い消費者は「いかに価値のあるものを、いかに
安く買うか」を考えます。
上の例でいえば、賢い順に
③で2割引（40百万円）で買った人＞②で45百万円で買った人
　＞①で50百万円で買った人＞③で55百万円で買った人
となります。

>>93
だけでは言い切れませんね。よく3流デベが考える計算式。