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e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。
「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。
[スレ作成日時]2007-10-03 18:17:00
e-mansionの名物スレッド「23区内の新築マンション価格動向」に倣って、横浜・神奈川版のスレッドを立ち上げてみました。
「23区内の新築マンション価格動向」を見ていると、23区とその郊外では価格動向が異なると言われているのですが、実際はどうなのでしょうか。
[スレ作成日時]2007-10-03 18:17:00
そう?
10年程度で買い換える人も多いよ。
離婚と同じ。バツ1バツ2。
簡単に別れられるように、資産性も考えないとね。
別れたいのに別れられない。売りたいのに売れない。
>346
確かにマンションは損得勘定だけで判断できませんね。
でも、損得勘定を無視することももちろんできません。
マンション購入を結婚に例えてらっしゃいますが、
結婚でも、相手の容姿・中身が素敵だとしても、
「お金をたくさん使うような相手」だと
結婚生活が続かないか、もしくは続けても苦労し続けることになりますね。
マンションも同じ。高く買ってしまうと、生活が続かないか、もしくは続けても苦労し続けることになります(ローンの支払いが四六時中頭から離れなかったり、他のところにお金が使えなかったり)。逆に安く買えれば、その分それ以外のところにお金を使えるので、心や生活が豊かになります。
30代の私の立場だと、これから
・サラリーマンは平均所得が上がらない
・年金はもらえないか、支給額が下がっている(老後を迎えるまでに、自 分で貯蓄しておく必要あり)
・子供の教育費と学歴との関連がますます高くなる中、子供の教育にお 金をかける必要あり
ので、定年までローンを支払い続けることは危険だと判断してます。
通常、安全に購入できるマンションの価格は年収の5倍までと言われていますしね。
損得勘定だけで判断するのはダメだと思いますが、自分の身の丈はきちんと把握しておくべきだと思います。
パークシティ武蔵小杉が、価格下落はしないと
思い込めるところが凄い。
本当に価格下落はしないマンションなら、
売れ残りなど無しでもっと早く完売してるはずです。
いつまでも完売しないのが、将来価格下落する証拠です。
また、前回のバブル当時に郊外で人気になったエリアほど、
バブル崩壊での下落幅が大きかった事実もお忘れなく。
>また、前回のバブル当時に郊外で人気になったエリアほど、
バブル崩壊での下落幅が大きかった事実もお忘れなく。
どこのことを言ってるのかな?
武蔵小杉と比較して物事を捉えてもらいたい。
武蔵小杉はもはや、神奈川県内では別格ですよ。
東京至上主義の中の日本では常識です。
景気後退したら、みなとみらいのほうが心配。
武蔵小杉に土地しての魅力がどれほどあるのか疑問。
ただのベッドタウンだと思いますが。
>>351
>通常、安全に購入できるマンションの価格は年収の5倍までと言われていますしね。
というか、いくら借金するかが肝心では?生活に支障をきたさないローンの月々の返済額を出して、30年〜35年ローンを組むといくら借りられるかというところが重要ではないですか?
それからローンを定年まで払い続ける人は少ないですよ。借り入れ期間は月々の負担を軽くする意味で最長を選びますが、実際には繰り上げ返済で返済期間を短くしていきます。ローン返済の平均年数は14年と言われています。(いくら借りたかにもよると思いますが・・・)
>>353さん
352が書くところの前回のバブル当時に郊外で人気になったエリアって牛久やあすみが丘のことですよ。
利便性の高い武蔵小杉とは全く比較できません。
352自身煽りのネタに使っているだけで、牛久やあすみが丘が何県にあるかもわかってないですね。
>>356
わかっていないと思うが、「利便性」というのは相対評価なのよ。
小杉よりもっと利便性の良いところがあれば、小杉は落ちぶれる。
再開発や新線建設で都心部の優位性がますます強くなれば、
「しょせん神奈川」の小杉の優位性など一過性のものに過ぎない。
まあ、当分、小杉の優位性は崩れないと思いますが、「利便性が高い」
と自信過剰になるのは止めた方がよいよ。
>355
351です。確かに、355さんのおっしゃる通りですね。
>というか、いくら借金するかが肝心では?生活に支障をきたさないローン>の月々の返済額を出して、30年〜35年ローンを組むといくら借りられるか>というところが重要ではないですか?
僕もそう思います。
マンションの価格よりも借金の額のほうが重要ですね。
>ローン返済の平均年数は14年と言われています。
ローンの返済期間って、みなさん結構短いんですね。知りませんでした。
では、ご存知でしたら教えていただきたいのですが、借金の平均は年収の何倍程度なんでしょうか。
>>358
今後更に利便性が高まるところってどこなのかな〜。
ちなみに言ってみて。
50年後などと訳分からないことは言わないでね。
けど強いて言うなら、航空需要かな。
横浜には出来そうにないから、横田基地のほうか、羽田に近い川崎沿岸部かな?
特に川崎の沿岸工業地帯が、一掃され、大規模再開発されたら、かなり脅威です。
>仮定を前提で議論を進めるのはルール違反だよ〜
いや、全然ルール違反じゃないでしょw。
そりゃ、「温暖化で海水面が10m上昇するから小杉は水没するね」
とかいう仮定はルール違反ですが。
新線建設も再開発も東京じゃ普通のこと。ありえない仮定じゃないでしょ。
もちろん、神奈川県の中ではNo1、というのは正しいが、その神奈川全体が
没落する可能性があるでしょ。
鉄道駅が廃止されるのはよっぽどのことだし、都内の地下鉄も計画路線はすべて出来上がってしまったので、そこらへんの優位さはかわらないと見るべきでは?
今後できる鉄道はすべて郊外です。
>361
ごめん。
悪いけど君の考えている武蔵小杉の地位が霞むような「都心部の優位性」が高まる再開発って何なのか具体性がなくて全くシェアできないわ。
「普通のこと」の一言で済ませても、こっちには伝わらんよ。
一応聞く耳はあるつもりなんだが。。。
>その神奈川全体が没落する可能性があるでしょ。
何を前提にこういう結論に至るんだよ。。。
まあ、横浜も頑張れ〜
横浜住んでいる人って、殻に閉じ困っている人が多いから、時代遅れにはならないように気をつけてね。
時代は進んでいるからね。
元町周辺の高級路線を続ければ東京のベットタウンとして今後もブランドは落ちないと思うけど、
みなとみらいみたいな感じの街を続けるんだったら東京沿岸部にいっぱい出来るし、東京にはかなわないよ。
勘違いして横浜が最高なんて言ってないでね。
20年後ぐらいの横浜のライバルは千葉なんて事にならないように。
けどどうみても投資するなら川崎だよね。
そうなんですか。
京急が東京駅直通になる計画もあるんですね。
>けどどうみても投資するなら川崎だよね。
うーん、川崎は微妙・・・
今、住んでるけど減ったとはいえホームレスが多いし、ギャンブルと風俗の街ってとこは変化ないし・・・
何より、再開発でマンション相場が上がってしまった。
昔は坪150〜190くらいだったが、今は東京都心区とそう変わらない坪210〜260くらい。
正直、川崎でこの値段は割高。
投資する旨味はもうないと思うよ。
むしろ、これから急激な上昇の反動で下がると予想するが。
>>369
武蔵小杉や川崎の駅近だったら、たしかに利便性の割りに安すぎだったと思う。
小杉は多摩川渡ればすぐ田園調布。2kmも離れてないんだからまだまだ地価が上がる余地はあるでしょ。再開発もまだまだ続くし。
川崎だって川渡ってすぐの京急六郷土手駅周辺より、安いのは正直解せない。
利便性ははるかに上だし、都内水準にさや寄せする余地はまだ十分あると思うけど。
結局都内と神奈川の県境わずかの差で地価やマンション価格が大きく違う
なんて収益還元法的な考えで行けば、今後は是正されてくんじゃないかと思う。
>>375
俺は京急六郷土手や雑色から徒歩5分と川崎西口徒歩5分の物件が同じ価格でも
川崎のが良いかな。。。
結局その辺は価値観の問題だよ。都内のステータスを取るか、巨大ターミナル駅の利便性をとるかの。
川崎を擁護してきましたが、在日○○が多いのは大きなマイナスですね。
都内もそうですが、こういう地域は、排除しない限り一生良くなることはありません。
川崎の中でも、川崎駅周辺は、駄目ですね。
武蔵小杉は、在日の影響は薄いので、今後も安泰です。
確かに今までは多摩川を境に、地価も大きく変わっており、
武蔵小杉も例外なく低かったですが、
街も再開発され、駅の利便性もよくなるので、
武蔵小杉は都内同等の地価として認識されていくでしょう。
バブルでも何でもありません。
ここ、何かものすげえスレだな。
人種差別に貧 乏 人差別ですか?確かに凄いスレです。
平均も違うでしょうし、「川崎とは違うんだよ川崎とは」といわれても、確かにそうですね、って素直に思える地域でしょう。
バトル板みたいになってきましたね。
世田谷に満足のいく物件が買える人だったら、このスレにはこないでしょう。田園調布の人と比べたって、どうせ田園調布には住めないでしょ?世田谷と川崎で人種が違うんだとしたら、ほとんどの人は川崎人種じゃないんですかね。川崎・横浜が分相応でいいじゃないですか。
↑は23区東側・同じ坪単価の地域との競合関係が念頭にあるのでは?
都区部といっても・・・ってあるし。
ここ、いつも混雑中とかで
返信できない。
(ここが何の混雑中か教えて)
川崎は、ソープランドと競馬・競輪のギャンブルとホームレスがなくならない限りはこれ以上は上がらない。
誰も好き好んで川崎に住みたくないもの。
同じ値段なら、もっと環境の良い都内に住むさ。
安さあってこその川崎と思う。
神奈川県で、環境と利便性の両方について高いレベルを誇るのはたまプラーザ、青葉台あたりだと思います。
田都線の混雑がネックですが、その点を考慮しても、なおかつ最も住みたい場所であることは変わりません。
たまプラーザ、青葉台は生活の利便性はあるけれど、環境は……そんなにいいかな……。
近年、どんどん自然がなくなってきて、やたらとマンションばかりが建ち並んでいます。
それでも、どこも似たり寄ったりの環境と考えると、青葉台やたまプラは環境いいのかな、とも思いますが……。
やたらと都内を賛美する人がいますが、私は都内は好きではないので、検討したことはありません。
ただ、NTはないな〜。
人工的なくせにきれいな街並みとは程遠く、田舎っぽい印象しかありません。街づくりとしては失敗なのでは?
NT環境はいいと思うよ。
あの公園の思想は良いと思う。
仲町台あたりがいいな。
ただ足が悪い。
>>398さん
我々サラリーマンが考える「利便性」の大きな要素はオフィス=都心から住居の距離だったりするけど、
結婚したり子供ができると、周辺環境、育児、教育といった点(コストも含めて)も重要な点だったりする。
そういった意味も含めてたまぷら青葉台は総合的に「暮らしやすい」場所なんだと思うよ。
実際、青葉区は人口も増えてるしね。(ちなみに川崎市も高津区、麻生区を中心に人口が増加しているらしい。)
「暮らしやすさ」の客観的なデータだけど、土地・戸建て・マンションの値段は
そういった様々な要素を織り込むので、>>155から>>160のリンクが参考になると思います。
距離的な比較であれば、
>>155の中区・西区、>>156の川崎市、>>157の横浜市港北部の比較してみると面白いかも。
都心までの距離で考えたらたまプラも青葉台も全然変わらないじゃん。
まだ、電車がすいている可能性が高い青葉台の方がいいよ。朝の田都はたまプラからだと既に厳しいものがあるし。
たまプラに住んでるヤツって、必ず青葉台をこきおろすよね。
自分だったら江田とか市ヶ尾とかより、青葉台を選ぶけど。
それに、電車ではなく道路事情を考えたら、たまプラ<青葉台でしょ。
川崎に人口の流入が激しいのは、新たに街が開発されていたり(新百合以遠)、川崎や武蔵小杉などの再開発があるからじゃない?
都心に近いという点では、都心勤務のサラリーマンに好かれてると思う。
青葉台から乗ってもあざみ野やたまプラ通るのだから、
>朝の田都はたまプラからだと既に厳しいものがあるし。
の意味わからない。
乗り切れないってこと?
あざみ野で乗り切れない程込んでるなら、
田園都市線がすでに終わってる。
405さんは、人の話だけで推測で書いてません?
私は基本は田都、ごくたまに横浜線、そしてまれに小田急線も使いますが、横浜線も混むとはいえ、田都とは格段にレベルが違いますよ。東海道線もかつて使っていましたが、田都に比べればたいしたことないです。
青葉台の乗客は真ん中(座席前)にもぐりこめるからまだ楽だと思います。
たまプラーザ、あざみ野から乗車だと、ドア付近でギュウギュウになってしまって見ていて既につらいものがあります。
田都沿線で人が増えているだけではなく、横浜線、小田急線、市営地下鉄の人たちがそれぞれたくさん乗り込んできますから、きついなんてものじゃないですよ。
東武線と合体したことで、さらに酷くなりましたね。
なんで合体しちゃったんでしょうか?
405です。仕事がらラッシュ時いろんな電車を利用します。
田都はあざみ野から8時〜8時15発の準急によく乗りますがあざみ野で
ぎゅうぎゅうはありえないです。鷺沼までなら『これくらいで渋谷まで
行けたら楽なのになー』といつも思います。乗ってる車両によるのでしょうか?
横浜線は長津田から乗車することが何度かありますが長津田ですでにそれこそぎゅうぎゅう状態です。とくに京浜東北線は大井町〜品川間が
自分の中では田都の池尻大橋〜渋谷間に勝るぐらいツライです。
井の頭に比べればまだましだとは思うが田園都市線はかなりの
レベルだと思う。
(乗車してからホーム出るまで足が地につかなかった事があった。
違う意味で楽だった(どうにでもなれって感じで)けど夏は
最悪...)
それに比べれば横浜線なんてかわいい物です。
ちなみに青葉台の方がいいというけど、この状態の時間をできるだけ
短くしたいという意味で私はたまぷらの方がまだましだと思う。
まあ、人それぞれですよ。
たまプラも青葉台も変わらないと私は思うので。
私は仕事柄、ラッシュ時に乗ることはほぼないのですが、昼間の急行・青葉台でも、既に最近は席が埋まっていて座れないことが多々あります。
1年前までは、必ず余裕で座れていたんですけれどねぇ。
また、帰りの電車も青山一丁目から乗るのですが、当たり前のように座れないですねぇ。やはり、東武と提携してからですねぇ。
皆様、本当にご苦労様です。
http://www2.athome.co.jp/atweb_static/research/vol07/index.html
アットホームの人気沿線ランキングで東横線が20代女性、30代男女で1位という結果でしたけど、
意外にも武蔵小杉以外話題にあがりませんね?
日吉、菊名、綱島あたり話題に出ても良さそうな感じもしますが。
調査対象 : 以下の条件に該当する20代・30代の男女
1.東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県在住
2.ひとり暮らし
3.未婚
4.職業:サラリーマン・OL
調査内容 : いつかは暮らしてみたい憧れの街
ひとり暮らしが対象だからそんなもんでは?
まあ、出せる家賃と街の組み合わせからして、かなり妥協が必要だろうが。
東横と田都では狙う世代が違うと思う。
例えば?
街の雰囲気は田園都市線の方が好きですが利便性は東横だと
思います。ほんとに便利ですよねー。あと田園調布、自由が丘、
中目黒、代官山と人気がある街が沿線上にたくさんありますよね。
それにしても東横沿線は渋谷〜横浜までどこの駅を選んでも高い
です。
小田急ってがんばっているのに、なかなかブレイクしない感があるのはなんでだろ?
何年かしたら突然ブレイクスルーしたりするんだろうか?
小田急沿線はどこがお勧め?
小田急だったら、玉川学園、新百合ヶ丘、成城学園、ぐらいじゃないでしょうか。
玉川学園は急行が停まらないからNGとすると、新百合・成城、この二つでしょう。
新百合かぁ・・・マンションのお値段、随分高くなりましたよね。
分譲マンションで売れ残ったら、やっぱり一部賃貸マンションになることあるんですか?
あと、多摩線沿線。
多摩急行って、千代田線への直通急行できたし。
多分、今後もこの流れは強化されると思う。
街中で便利さ優先な物件じゃなきゃ嫌って人には向かないけど、
街が新しいのできれいだから、できれば戸建がいいだけど金がない、、、って自然を求めてる人には良いですよ。
駅から徒歩圏の物件、今後もまだでるでしょうし。
急行駅からバス使うより便利ですよ。
目立つとこより価格と装備のバランスは良いんじゃないかな?
多摩線ってどこまで伸びるの?
伸びるんじゃなくて、
下北沢近辺の複々線ができてくると、
向ヶ丘遊園〜代々木上原までが、複々線化完成するので、
急行をばんばん走らせられる。
今、多摩線〜代々木上原〜千代田線乗り入れの多摩急行があるけど、
もっと増やせるわけです。
川崎縦貫地下鉄計画では、多摩線〜新百合ヶ丘駅〜縦貫地下鉄乗り入れの計画もありますので、そっちにもでれる。(まだ先ですが)
計画はないですが、向ヶ丘遊園〜新ゆりまでも複々線化するかもしれません。多摩線の奥、唐木田に車両基地があるので、配車が楽でしょう。
そうすると、バンバン走らせられる。
横浜線とどこでクロスするんですかね。唐木田からだと、相模原駅?矢部?淵野辺?
唐木田より先ができるのであれば、電車、座れなくなりますね。
>>432
確か、相模原駅だったと思う。
でも、そうすると、小田急相模原と、
さらに、ややこしいことになりそう。
小田急は、あまり乗り気じゃないらしいから、
あまり、あてにしない方が良いと思う。
「不動産価格はそろそろピークに近い」との見方が半数に
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q4/549953/
記事より
・専門家200人へのアンケート結果によると、約半数の48%が不動産の価格は「そろそろピークに近い」と答えたほか、15%が「すでにピークに達している」と回答している。「まだまだピークではない」との見方は10%だった。
アンケートは今よりも前にとられたものでしょうから、今は既にピークを超えてしまっているかもしれませんね。
>358
>では、ご存知でしたら教えていただきたいのですが、借金の平均は年収の>何倍程度なんでしょうか。
358です。上記質問をしたのですが返事がなかったので、自分で借金の目安を調べてみました。
Webの情報を見る限り、私のようなサラリーマンは
・総返済額は「年収の4倍」を死守すべきであり、
・年間総返済額は「年収の30%以内」に収めるべき
みたいですね。
◎参考資料
住宅ローンで苦しまない方法
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html
一般論としたら、平均4倍ぐらいが妥当でしょう。
というか銀行もそれ以上はなかなか貸してくれません。
>>436
解釈を勝手になさってますね。
すてにピークを超えたというのはあなたの意見です。
また、ピークに達してるの15%と達してないの10%に
は高々10人の違いなので大差があるとは言えません。
結局、どうとでも解釈できるアンケート結果です。
436の記事って見出しこそ下げ煽りキャッチーな感じだけど、記事を読むとまあマトモだね。
高値安定といった風に受け取れるが。
よく小田急での通勤は快適というコメントを見るのですが
たまに松戸方面行きの千代田線に表参道から乗ると、窓に押しつぶされた
人たちがドッと飛び出てきてものすごく混んでる様子です。
この人の多さは小田急だけではなくどこか他の沿線から乗り込んで
くる人が影響しているのでしょうか?
>441
そりゃあアンケート対象が不動産会社や建設会社、金融機関、保険会社、ファンド運用会社、投資顧問の専門家ですからね、
基本的には値上がりしたほうが儲かる人たちばかりですから「今後値下がりします」なんて公に言えないですよ。
#証券会社が「今後株価は下降する」と言わないと同じです。日経によく今後の株価予想が出てますが、証券会社の予想っていつも他の人たちの予想よりも高いですよね。
今不動産業界は前回バブル崩壊の二の舞を避けて、こんなに在庫が積み上がりつつあるのに”今後も高値安定”と雑誌等で宣伝してますけど、これは希望がかなり入った予測ですよね。そう言っとけば、無知な我々はそれを信じて、価格が高くても諦めて買うと思っているんでしょう。
でも我々は(無知かもしれませんが)そんなに素直じゃありません。
今の新価格では売れないことが鮮明になり、在庫が積み上がりつつある状況で、在庫を減らそうと思ったら、値下げするしかないですよ。
また不動産ファンド関連企業が業績大幅下方修正
やはり投機資金は去ったね。
2007年11月 1日(木) 13時46分
新興市場スナップショット
フィンテック---S安売り気配、利益の下振れを嫌気
銘柄名 現在値 前日比
フィンテック <8789> 34,350ウ −
ストップ安売り気配。最終利益の大幅な下振れが嫌気されているようだ。前日に07 年9月期の利益予想を下方修正しており、最終利益については従来予想の32.49億円に対して17.39億円(06年9月期32.35億円)にとどまる見通し。サブプライム問題の影響を受け、米系金融機関からの資金拠出前提の大型案件を計画通りに組成できなかったためと。
もうヤバイようですよ。
2007/10/09 日経金融新聞 より
中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響
新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。
マンション分譲の総和地所(3239)は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六%減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五%と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。
地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産(8881)も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。
この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス(3237)。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇%減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。
金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン(非そ及型融資)の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。
今まで高値を支えてきた外資資金によるファンドが引き上げた。
これだけでも大きな影響です。
米国の金融機関の決算を見る限りサブプライム問題はまだ片付いていません。
当たり前の話ですが損失引当金を積んでも、想定以上の不良債権が増える可能性があるからです。
米国の経済が悪化し、ローンを払えない人がまだまだ増えるとの見方もあり、問題解決はこれからの米国景気次第であり、しばらく時間がかかるでしょう。
外資は、サブプライム問題の損失を補填する為に少しでも利潤が乗ってる投資資産を切り売りしており、更にこれからも資金を引き上げるでしょう。
外資からの資金流入がなくなった日本の不動産市場では、高値で買い支えてきた大きな勢力の1つが無くなった訳で影響が出ない訳が無い。
外資のみならず日本の金融機関の融資姿勢(国内ファンドや個人への)も厳しくなりつつあります。
国内資金も今まで以上に枯れるのです。
ここまで考えると、もう投機資金の流入は無くなり信用力の高い個人の実需買いに頼るしかないという状況が見えてきます。
あとは個人の実需がどこまで強いかだけの問題です。
最近の契約率の低下や統計的な給与の伸びを考えると、そう強くは無いというのが大方の見方でしょう。
これ以上の高値は望むべくもなく平均では下がると予想します。