横浜・神奈川の新築マンション価格動向

>21
同意です。
つまり狙っている物件が人気物件なのかどうか(完売するかどうか)を見極めないといけないということですね。
今の状況を見ていると、人気物件と言えるのはごく一部のマンションだけなので、見極めやすそうですけど、それでも自分では人気物件だと思っていたものが実は違うかったりということがありえそうです。

とにかく21さんの意見通りであるとすれば、ほとんどのマンションは
「初期価格設定は高めで、その後売れ残ったら値引き販売」
ということなので、
定価販売はパスして、どこまで値引きを引き出せるかということがマンション購入のポイントになりそうです。

>15

③について。
川崎はマイナスどころか見直されているということですが、川崎は所詮川崎ですよ。

例えば田園都市だと、東京(渋谷〜二子玉川)と神奈川（二子新地より先）では利用客の雰囲気が大きく違う。
川崎も最近西口が再開発されているけど、再開発地域を一歩外に出ると昔ながら川崎がそのまま残っている。なにか変わっていない。
武蔵小杉も同様。
もっと具体的に分かりやすく書こうと思えば書けるけど、怒られそうのでこれ以上は書きませんが。

>15

③川崎市か横浜市かって問題だけじゃない気がします。川崎市でも宮前区鷺沼や土橋だったら、あまり気にならないけど、犬蔵とか聞くとまず「犬」かよ、なんかかっこ悪い地名だなと思ってしまう。で、実際に犬蔵がどんなエリアかと見てみると、最寄駅から渋谷まで20分程度でいけるにもかかわらず、とんでもなく田舎くさい。緑豊かといえば聞こえはよいが悪く言えば薄気味悪い雑木林、高速インター近くでラブホあり、ダンプやトラックが多数出入りするような会社？あり、尻手黒川沿いもあの辺りは田舎の国道沿いのようです。犬蔵をよく知らない人は気にしないんじゃないかと考えるかもしれませんが、美しの森から、犬蔵小学校まで歩いてみると、その辺りを幸か不幸か一気に見ることができてしまいます。

④生徒の質が劣るかは分かりませんが、犬蔵小学校の私立進学率は一ケタ台で、他の宮前区や青葉区の小学校と比べて相当低いようです（あるデベに見せてもらった資料ベースですが）。少なくとも親の教育に対する考え方や姿勢にはかなり違いがあるようですね。また③とも関係しますが、通学ルートの環境がお世辞にもよいとはいえない。これも犬小学区域がマイナス評価を受けている理由のひとつと思われます。

川崎は所詮川崎と言っても、今の川崎はよそ者ばかりですね。
また、青葉区は横浜だと胸を張ってみても、ここもまたよそ者ばかり。
再開発や大規模開発、そして大規模マンションの建設が進むと、ここは横浜だ、そっちは川崎だなどと言い張っても、現実は同じようなレベルの人たちが、たまたま川崎市民だったり横浜市民だったりするわけで、まあ多少の違いはあるにしても、あまりに違いを強調し過ぎるのはためにする議論と言われても仕方がないでしょう。
それから、横浜か川崎かにこだわる人がなぜか田園都市線沿線、なかんずく青葉区に異常に多いように感じられるのですが、そもそも青葉区は横浜らしい横浜なのか、あまりに横浜を強調されると首を傾げざるをえません。

>例えば田園都市だと、東京(渋谷〜二子玉川)と神奈川（二子新地より先）
>では利用客の雰囲気が大きく違う。
>川崎も最近西口が再開発されているけど、再開発地域を一歩外に出ると
>昔ながら川崎がそのまま残っている。なにか変わっていない。
>武蔵小杉も同様。
>もっと具体的に分かりやすく書こうと思えば書けるけど、
川崎駅付近はそれなりにわかりますが、
田園都市線の東京都と神奈川、武蔵小杉も同様については
だいぶ独断と偏見入ってませんか？

青葉区は横浜らしい横浜ではありません。横浜市青葉区という別のブランドです。なぜか世間ではこのブランドが一定の支持を得ているようです。

生まれからの地元です。
青葉区はリアル横浜でないです。
地方の友人に説明するとき、横浜駅周辺の南と
勘違いしないように、横浜だけど北の山のほうと説明します。
今まで犬蔵とたまプラーザは丘で隔離されていたので、
東急のきれいな開発地域とそうでないところに
分かれていましたが、たまプラ側の犬蔵は別格でしょう。
犬蔵ということで値段を低くした物件が合ったので
検討しました。小学校の子供が尻手を渡り
通学するのは危険とのことであきらめました。
川崎市が近く学校をつくるのであれば購入でした。
犬蔵だからといっているのは他県の人の場合ではないでしょうか。
田園都市で青葉区にこだわるのも他県の人でしょう。
川崎のごみ収集、地下鉄の負債がないことを考えると、
川崎のメリットはあります。

横浜に憧れ、川崎より横浜と思っているのは、100％田舎者ですね。
埼玉とか千葉か、もっと地方の出身者でしょう。

もともと神奈川東部地域で育った人は、
地元のガラの悪さ、品の良さ、治安の良さ、悪さ、便利さ、不便さなど、、、感覚的に体で解ってるレベルなので、そんな行政区分に振り回されないですね。各地域の良い面悪い面それぞれを知ってますから。

観光客のイメージする、横浜らしいところに住みたい人は根岸線沿いですね。田園都市線沿いに住むと、いわゆるミナト横浜と縁の無い暮らしが出来ます。横浜も川崎も藤沢も相模原も町田も新興住宅地は似たようなモノです。通勤距離だけ考えて住めば良いんじゃない。

横浜、川崎といっても、海の方と山の方ではぜんぜん違う。一緒に議論するのは無理。山の方は横浜も川崎もいずれも歴史のそれほどない住宅地であり、個人的には大差がないと思う。鷺沼もたまプラもどっちでもかまいません。ただ犬蔵はちょっと・・・
ちなみに私は田園都市線の沿線の川崎市民です。

横浜らしい場所と言えるのは家からランドマークタワーが見える地域だよね
そこらに限って言うならまだ値上がりするんじゃないか
ＭＭ地区や横浜駅周辺のオフィス開発が加速してるからマンション供給が
需要に追いつかなくなってくるとおもう。でもちょっと離れると
随分と売れ残ってるみたいだし２〜３年は２極化が進むんじゃない

ＭＭ地区は埋立地です。今は横浜のイメージ映像に使われるのでＭＭが横浜と考えているのでは？
ちなみに横浜球場の辺りは昔は遊郭でした。山下公園は死体置き場として使用されていましたよ。
歴史の古い場所は、色々と知っている者としては住みにくいようにも思われます。鎌倉なんかももちろんそうです。
ですので、田園都市線の、かつては山の方で歴史の浅い所を好んで移り住む人もけっこういます。30年ほど前は田園都市線の人気エリアは本当にタダみたいなものだったので、大豪邸も建てることが可能でした。
また、犬蔵のたまプラーザエリアは豪邸が多いです。田園調布ほどではありませんが、少なくともひけはとらないほどです。
地名で勝手にイメージを作っている人が多いのではないでしょうか。

33さん
鶴見はどうですか。

上京する人が東京タワーが見える所に住みたいというのと同様で、ランドマークタワーが見えるのを条件に家探しする人多いと思います。
そんなわけで購入を考えるならランドマークタワー中心に半径５ｋｍがお勧め、市役所も隣接地に移転するしきっと値上がりします。これホント。

横浜の住宅として一番の出てくるのは
山手です。

36さん
息子が聖光学院に通っていますが、あのあたりですか？

新子安は？

＞37
恐らく「山手町」のことだと思います。
駅でいうと石川町、周辺には山手教会やフェリス女学院などがありあます。
ちなみに、聖光学院のある辺りもとても良い住宅街です。

＞41
昔ながらの工業地域です。
少なくとも高級住宅街ではありません。

>33

犬蔵のたまプラエリアのどこに豪邸エリアがあるのか知りたいです。犬蔵のたまエリアの中心は美しの森あたりになると思われますが、ここはいまマンション開発中です。それよりも鷺沼よりですか？北部市場よりですか？それとも尻手黒川方向？私は犬蔵近辺をときどき通るのですが、田園調布を彷彿させるような邸宅街などみたことがありません。

当方厚木住民です。
厚木近辺の講釈についても一席お願いします

新子安の「ライオンズ横浜新子安ハーバーコート」と「ナイスアーバンステイツ横濱新子安」はどうなのでしょうか。

新百合丘はどうですか？

二極化には確実になりそうですね。
特に神奈川県は、ある一部の人気物件とその他大勢の不人気物件に分かれそうです。

資産価値が落ちにくい人気物件とは、どれが該当しますかね。

昨年、今年、来年以降分譲する（または販売終了した物件でもかまいません）有力物件をずばり書いていただければと思います。

犬蔵のたまプラエリアの豪邸界隈とは、美しが丘の１丁目から３丁目あたりのことでしょうね？この人は本当にこの辺りのことを分かっているのかな？

３０年前は田園調布沿線はただ当然の地価？
昭和４１年のつくし野駅前東急の分譲地で５０坪が５０万円程度でした。
当時の大卒初任給が２万５千円、部長クラスが１５万程度、ライカM3が２５万、今から見れば安いけど、ただ当然とは言い難いでしょうね。

新百合について・・・・、

駅前の広場や商業施設の老朽化が進行、小田急は駅周辺を更新する元気がなさそうだし、駅前から住宅地に広がる道路は狭くいつも渋滞し、高齢化が進行しつつある戸建住宅地に囲まれたこのエリアは、少しでも早く売り逃げるところで、ババは引かないように構える必要のあるところです。

37さんへ>
42さんが説明している通り山手町です。
横浜の高級住宅地＝山手町と昔から
憧れをもって思っていますが。
48さんの補足をすると、
金属バット事件の時、宮前平の駅前１００坪の
地価が一億と報道されていたと思います。

>>48

「ただ当然」って・・・
２度も書いてるから、きっと誤記じゃないんだろうな・・・
日本語がめちゃくちゃ・・・

>>48さん
当時の大卒初任給が２万５千円だから、単純に10倍して現在に換算すると50坪500万。
住居用に75坪と考えても当時の新興住宅地の値段としては手頃な価格でも
タダ同然は言い過ぎということですね。

>>47

昔からマンションは立地を買えっていうからね。
実際の住人の満足度は別として、純粋に資産価値だけで考えれば
川崎・横浜の主要駅近でデベが信頼できる大型物件が王道だと思うよ。
ほとんど分譲が終わった物件だから今さらどうしようもなかったり
既に高くなってるのがほとんどだけど、最近のだと
川崎だと、川崎駅近でラゾーナ、クレッレント、ブリリア。小杉駅近でパークシティ、コスギタワー。
横浜だと、横浜駅近でナビューレ、PT横浜ステーションプレミア、PT横浜ポートサイド、横浜ポートサイドプレイス。
だったら確実に資産性は高いと思うよ。
みなみとみらい、たまプラ、青葉台あたりも景観や住環境は良いし資産性
あるかもだけど、マンション知らないから良くわからん。

あと都心になるべく近いのも重要。マンション価格は地価とほぼ連動してるから、
都心に物理的に近い地域ほど地価が高いこと考えるとかなり重要。
近年再開発が進んだ地域だとなお良いだろうね。
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub7_1.html
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/mizusigen/cyousakekka/sub8_1.html

横浜駅東口界隈も一部のタワーマンションは絶対価格が高いですが、
タワーじゃなければ坪単価200万円以下が相場ですから80平米くらい
でも十分手が届く範囲かと思われます。

マンションの資産価値について参考になると思います。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...

この情報によると、
　・(昔から)資産価値維持率の二極化が明確である。都心部は維持率が高くて、郊外部は維持率が低い。
　・相場賃料と資産価値維持率には高い相関がある。

いずれにしても駅から遠いマンションは売却時に足が出るのは間違い無い。
その辺考えて一部地域が値上がりしてるからと言って
「今買っておかないと大変だ」
みたいなデベさんのセールストークにだけは乗らないようにするのが正解。

はるひ野はどうですか？？

田都沿線は、地方から来て東京に勤務する人が住むところ。
渋谷に出るのは便利だし、街並みも広々としていて綺麗です。
通勤しなくなった世代が住むところかどうかは解らないけどね。

はるひ野は小田急多摩線沿線です。

>>54
東口界隈で、タワーでない坪単価200以下なんてマンションありますか？
中古？

>>60
逆に坪単価200万円以上のマンションなんてありませんよ。
ここ最近は新築物件がありませんが、売り出された当時（4-5年前）はいずれも坪単価は200万円以下です。
ヨコハマタワーズのサウスコート（低層架）でも新築販売時の坪単価は200万円以下です。
中古取引実績では坪単価は〜240万程度なので、2割程度上昇しているのが実態です。
ライオンズマンションは間取りはすでに公表されていますが、価格は未定です。

> ランドマークタワーが見えるのを条件に家探しする人多いと思います。
ランドマークタワーに住むのは無しって事ですか？
東京タワーや横浜ランドマークタワーには住めないけど、
武蔵小杉の新ランドマークタワーであるミッドスカイタワーに住むと、
ランドマークタワー中心に半径５ｋｍの０ｍながら見えないぞ。

ライオンズマンションはすぐに値引き販売するから、定価で買いづらい。

53のように根拠のない感覚的な見解に惑わされないようにしましょう。
2006年のマンション平均騰落率は以下の通り。三井や野村やモリモトはある程度のレベルを維持してるけど、そんなに上位じゃないよ。いまだに財閥系の名前が信用力高いと思ってるんじゃない？古いよ。このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

ゴクレが6位(笑）

よくこんな資料信じるね(T_T)/~~~

プロパスト、ダントツだけどなんで？有明マーレ？ぐらいしか思い出せないんだけど。

<<64
このデータって神奈川のじゃないだろ？
新築坪単価300万以上の騰落状況見せられても。。。
一体いつどこの話なのよ。。。
ソースも怪しげだし。。。

>>53の肩を持つわけではないが、
>>64に同意する人はいないね。
53のほうが的を得ている。


>>53みたいな視野が狭い人は、ゴクレでも買って騙されてください。
条件が違いすぎる資料は当てにならないし、一つだけで説得しようとしても誰も信じませんよ。

誰も財閥系が良いとは言っていない。

立地、利便性、信用力トータルを勘案して選別してるだけ。

>>64
ア・ホだね。

＊＊＊の僻みにしか聞こえません。

ゴクレが三井より上っていうのは激しく違和感があるな。。。
プロパストの物件は検討したことないけどそんなにすごいの？

>このグローバル社会で三井、三菱、住友、安田なんて死語でしょ。

あなたが死語です。

外資にでも騙されてください。

資料が幼稚すぎる。