横浜・神奈川の新築マンション価格動向

>148
>高さ制限１０ｍ、山手風致保全地区指定ですからね。マンションなんか存在しませんよ。

前半が事実かどうかは確認してみないと分かりませんが、それでも低層マンションなら建ちますよね。実際に山手町に低層マンションありますし。後半はテキトーなこといっていませんかね？

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斜面地マンションも建っちゃったしね。

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中原区木月ってごみごみしてる印象しかないが、地価高いんだ。
日吉は多少大きめの戸建があるね。

戸建地区とマンション地区を路線価の高低で議論しても仕方ない
ような気がする。
中原区のマンションが6000万しようが、あざみ野の戸建は6000万
じゃ土地の半値にしかならない。
区画の大きさとかも重要。

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山手は5階建くらいのマンションはいっぱいあるよ。古いけど。新しいのは
コルティーレで揉めたので当分建たないでしょう。山手駅周辺は6000万で
戸建て買えるけど、山手町内ではまず無理では。ちなみに生活するには
山降りないと何にもないので至極不便。

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ヤフー不動産からここ5年間の横浜市、川崎市の新築マンションの平均坪単価を取得してみました。
供給量は出していませんが議論の参考にでもなれば。

■横浜市中央部・ＭＭ

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■川崎市

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■横浜市港北部

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■横浜市京浜北部

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■横浜市南部

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■横浜市西部

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なお、横浜市金沢区はデータが存在しなかったため掲載していません。

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ということで神奈川県上位3位は

1位：横浜市神奈川区
2位：神奈川県西区
3位：川崎県中原区

という結果でした。
（ボリュームが見えないのがイマイチな点ですが。）

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間違えました。

神奈川県西区→横浜市西区
川崎県中原区→川崎市中原区

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高さ10m制限の風致地区にどうやって５階建てマンションを建てるのかね？
どう頑張っても３階建てが限度。
（５階建てなんかあるのは本当の山手ではないナンチャッテ山手だろう）

ちなみに１位となっている場所はこの辺だよ。すべて個人邸宅だが。
右を見ても左を見ても、築７０年〜８０年、大事に住み続けている洋館ばかり。
http://homepage2.nifty.com/351217/youkan2.htm

www.y-p-c.co.jp/ypc/project/yamate/yamate_kyoutei.pdf
■建物の高さ制限：１０ｍ
■敷地面積：最低165m2以上
■道路側２ｍ、隣地側１ｍ以上外壁後退（電柱は宅地内化せよ）
■宅地内の樹木は適切に管理すること、樹木はどんなに敷地の狭い家でも４本以上
■それぞれの家を象徴するような木を１本以上植えること
■建物は傾斜屋根など、個性的かつ周囲と調和するようにすること
■道路境界にはブロック塀や１．２ｍ以上の高さの塀を設けること
などなど、守らなければならないことが山のようにある。

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横浜の高級住宅街に住んでいるといえば、
山手で決まりでしょう。
否定する人は横浜を知らないだけです。
住んでみたいですよね。
起伏があるかもしれないけど、
アッパータウンは最高でしょう。
品位も必要かもね。

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164>>
1970年代のマンションがたくさんある。丘公園の向かい、山手十番館の隣、
ブリキのおもちゃ博物館の向かい、フェリスの周辺などなど。風致地区の
建築制限は新規の建築物に対しての制限なので、それこそ昔からある建物は
この規制に縛られていません。一度、元町公園や山手本通周辺を歩いてみて
くださいませ。もっとも、この辺をナンチャッテ山手というならなにも言う
ことはありませんが。

なお、山手町地区地区計画区域はコルティーレが「やっちゃった」ので、
最近慌てて制定された近い将来開発が行われるであろう地域で、坂の途中の
ある意味では「本当の山手」ではない地域です。

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横浜って言ったら、西区・中区が中心なのは認めます。

都内勤務だと、どうしても錯覚で都内に近いほうが便利で高く感じでしまいます。
だから武蔵小杉が一番と書きましたが、横浜の人にしたら、西区・中区、特に山手が一番のブランドなのは、今も未来も変わらないでしょう。

もっと言うなら、みなとみらいは同じような立地が都内にもあるので、そのうちすたれるかもしれませんが、山手ブランドは永遠です。

山手周辺はオンリーワンです。

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>もっと言うなら、みなとみらいは同じような立地が都内にもある

私の認識では都内に同じような立地はないのですが、、、

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167
何言っているんだよ。
横浜でナンバーワンといえば、東京に一番近い鶴見に決まってら。

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>167
ここはマンションのスレですよ。
販売価格がそうじゃないことを物語っています。

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みなとみらいのやっていることは、都内の湾岸地域と同じ。

>>168
バ・カだろ！

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西区在住だけど山手なんて住みたい気にならない。
道はクネクネしてて危ないし坂はきつい、港の見える丘公園なんて過去の名所で
今は大さん橋や臨港パーク、野毛山公園の方がずっと眺めはいい
おまけに周りは首都高に囲まれてるしね
山手は勘違いしたおばさんに多少人気があるだけでしょ

>>130
誰がどう見たって中心部に住みたいだろ(笑)
都心の一等地に住みたいのと同じ

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住めば都、かな〜？

また、蓼食う虫も好き好き、色々あって結構、結構！

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鶴見区って平均坪単価194万円なんだな。
都心へのアクセスはいいが周辺環境と教育環境がいまいちだからな。

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＞鶴見区って平均坪単価194万円なんだな。
都心へのアクセスはいいが周辺環境と教育環境がいまいちだからな。

足立区、荒川区などの城東と似たような感じかな。
利便性がよい割にはそれほど高くない地域ということで検討してみる価値はあるかなと思っている。

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>175
工業地帯というのも今は昔で、外国人居住者も減っているんじゃないのかな？
ただ鶴見区のヤンキーの評判はまだ聞くからね。。。

DINKSには穴場、子育て環境として適切かどうかを調査してみることで検討する価値はありそうですね。

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>>171 みなとみらいのやっていることは、都内の湾岸地域と同じ。
馬・鹿だろ！

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>>172
価格が物語ってるがな

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鶴見＝ヤンキー

一生価値は上がりません。

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ニュースでちらっと見て気になったんですが、
耐震偽装した建築中の横浜のマンションってどこなんでしょう？
他にもあるようなこと言ってましたけど。。。

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神奈川県で11件あるそうですね。
どこなんでしょうか？
すごく気になります

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大京の営業マンが
「今、土地の値段は下がっていますが、バブル末期と同じで土地の仕込みは下がる前に終えているので、しばらくマンション価格は下がらないでしょう」と言ってましたが、
ではマンション価格はいつごろ下がり始めるのでしょうか。

ほんと今の状況はバブル末期と似てますね。
在庫が積みあがって、価格を維持するためにデベが供給を抑えている。

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首都圏のマンション発売、価格上昇響き２割減・９月
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071016AT3L1604G16102007.html

記事より
・首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比19.8％減の5202戸となり、２カ月ぶりに減少、月間契約率も65.9％と前年同月比12.1ポイント低下
・１戸あたりの販売価格が平均4481万円と前年同月比7.5％（311万円）上昇しており、「価格の上昇に客が付いてきていない。主力購買層の団塊世代ジュニアの手が届く価格から離れつつある」（同研究所）
・９月末の販売在庫数は7894戸と前月末より400戸膨らんでおり、同研究所は「営業状況はかなり厳しい」とみている。

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新築マンションの正規販売価格は下がらないが、売れ残ると大幅
に値引きして売らなければならない。
成約価格は需要と供給により決まるもの。来年の3月決算を前に
大バーゲンセールが展開されるでしょう。
今はじっと「様子見」が正解です。

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ただ立地の良さげな新築マンションはあんまり売れ残ってないんだよね。
新築値崩れで価格の落ちた築浅中古が狙い目かなあ。だいぶ供給がだぶつき
はじめたし。

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まあそんなもんでしょ。
需給で決まるんだから欲しい物件ほど売り切れ、投売りされそうな物件はそもそも欲しくない。

世の中うまくできてるわ。

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そうそう。立地のいい物件はなんだかんだで売れ残らない。全体的には需要が低下して、売れ残りが増えているのは事実のようですが、好条件の物件に対する需要は根強く、これらの物件がバーゲンセールに出てくる可能性はあまりないように思います。

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↑価格によりますよ。港北NT駅近マンションもかなりの高額にも
かかわらず分譲初期は絶好調に売れていましたが最終期
に差し掛かってキャンセルや売れ残り（件数は少ない）
が発生しているようです。ほんとにはじめの勢いからは
想像できず驚いています。

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港北ニュータウンは高いですね…。
５０００万出しても７０平米台しか買えないのでは？
環境がいいので住みたいですが、手が出ません。

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>>182さん
それはデベの言い分で、下がらないでしょうではなく下げられないでしょうの間違いでしょう。
結局、土地の高止まり、人件費の高騰、諸資材の高騰の一方で供給は過剰。でもデベは不良在庫を抱えて期は越せないので、値引き販売をせざるを得ないのではと考えますが・・・

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値引きになるとうれしいですが、
やはり売れ残りになると、
あまり間取りや立地などの良い物件がほとんどないんですよね。
それで、結局は高いと思いつつも、
気に入ったところで契約してしまいました。

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>189さん

港北ニュータウンは環境がいいのでしょうか？
何度か現地に足を運びましたが、あの物件の敷地が面している道路は車の通行量が非常に多く、その排気ガスによる空気の悪さを感じました。
駅周辺の便利さは至れり尽くせりといった感じですが、虚構の世界をむりやり現実世界に引き写したような不自然さも感じてしまいます。
たまプラーザや青葉台を生身の人間の心臓とするなら、センター北は人工心臓といった感じがします。
また、高齢化社会のなかにあって、そこだけは住民の年齢層が若い世代に極端に集中しており、高齢者が非常に少ないというところにも、人為的に作り上げられたニュータウンの不自然さを感じてしまいます。
とはいえ、駅に近く、かつ、徒歩圏内でほとんどすべての必要が満たされる生活環境は魅力です。近くに広い公園や豊かな自然もあります。
あのくらいの大規模物件ともなれば、あの程度の売れ残りは仕方がないのではないでしょうか。
高すぎたから売れ残ったというより、売れ残りがあの程度しかなかったということは、あの価格が決して高すぎなかったという見方もできるかと思います。

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>>188
あと1年くらいあって残り十数戸ならかなり余裕だと思うぞ。
これを売れ残り物件といったらほとんどが売れ残りマンションだぞ。

価格＆売れ行き的には丁度いい感じ（早く売れすぎても、売れ残りすぎ
ても値付けは失敗なんで）デベの読み勝ちって感じの物件だな。
まぁ買った人は高く買わされた感が否めないのは間違いないけどね。

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港北NTのファミリー向け物件が即日完売しようものなら
逆にそっちの方がマンションバブル的危うさを感じけどなあ。

竣工一年弱で残り十数戸/450なら売れ行きはいい方でしょ。

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No.192は港北ＮＴの一部しか見てない
と思ったのは私だけではないだろう。

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今週の日経ビジネスの特集記事を一読されたし。
なかなかシビアな現状が。。。

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私の知っている人で、S社のマンションを買う際、実際値引きして買ったようです。どなたか、売れ残りを嫌うN社のマンションで、値引きで実際に買ったという人が周りにいた人はいますでしょうか？？

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N村なら竣工前に値引きありますよ。
鶴○○場の物件では私が竣工前に行った時、49百万円の部屋を
44百万円と言われました。10戸以上売れ残っていました。
もう少し値引きを引き出そうと粘ったところ、一気に「完売」
となりました。バルクセールに出したみたいです。
N村は竣工後2ヶ月程度で見切ってバルクに出すようなので、
そのすぐ手前の時期なら2-3割程度の値引きは期待大でしょう。

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今の状況は３ヶ月前とは全く違ってますね。

188さんが書かれてますが、
>↑価格によりますよ。港北NT駅近マンションもかなりの高額にも
>かかわらず分譲初期は絶好調に売れていましたが最終期
>に差し掛かってキャンセルや売れ残り（件数は少ない）
>が発生しているようです。ほんとにはじめの勢いからは
>想像できず驚いています。

以前は絶好調に売れていた物件がここに来て、売れ行きが鈍っている。
もちろん今までも売れなかった物件はさらに売れなくなっている。

このまま行けば、３ヵ月後はさらに売れ行きが鈍っているでしょうね。
在庫が積みあがって、売れない物件が増えて。そういった状況が今よりも多くの人たちに知れ渡って。負のスパイラル。

港北NTのマンションは分譲開始が去年の12月だから、今のマンション不況の影響は少なくてすむかもしれませんが、これから分譲するところは厳しそうです。もちろん今売れ残っているところも厳しいでしょう。

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今日の日経新聞にも「新築マンションの売れ行きが不振だ」
と出ていましたね。マスコミも騒いでいますから、買い手は
「じっくり待とう」という人が増えるのでしょうね。
私もその一人です。去年よりも1-2割高い物件なんて、アホらし
くて買えません。

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